Мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере. Способы совершения, проблемы квалификации

Глава 2. Способы совершения мошенничества с недвижимостью в жилищной сфере и проблемы квалификации

§ 1. Особенности мошенничества при купле-продаже жилой недвижимости

Как отмечал знаменитый персонаж из произведения Михаила Булгакова, Воланд: «Квартирный вопрос испортил москвичей»[177]. По всем статистическим показателям эти слова не утратили актуальность и сегодня (и это касается всех россиян).

Каким образом приобрести квартиру, как распорядиться, как защитить свои права — это постоянные вопросы, которые возникают перед гражданами. Вместе с новыми возможностями возникли и новые проблемы, которые обусловлены несовершенством и противоречивостью нашего законодательства, а также криминогенной обстановкой на рынке жилья[178]. В этом хаосе прекрасно себя чувствуют только преступники, совершая различные аферы на рынке жилья. Некоторые специалисты говорят о небольшой опасности подобных действий, о большем влиянии виктимологического фактора и вине жертв преступлений, которые попадают в число жертв из-за желания быстро и много заработать, торопятся без многих проблем решить жилищный вопрос. Конечно, следует учитывать и социально-экономическую сторону проблемы. Как отмечают специалисты, до сих пор даже ведущаяся десятилетиями борьба с очередями на жилье и коммуналками, начавшаяся с массового строительства хрущевок, не вытравила ситуацию с подсчетом единиц проживания в той же комнатной статистике. Как рассказал журналистам глава фонда «Институт экономики города» Александр Пузанов, в Москве для решения жилищного вопроса в настоящее время не хватает около 7 млн комнат. Как показали расчеты специалистов института, если исходить из формулы «каждому москвичу — по комнате», их необходимо построить приблизительно 3 млн[179].

Поэтому мошенники четко понимают возможности неудовлетворенного спроса с жильем, перспективы своих действий и большое количество потенциальных потерпевших, которые с помощью соответствующих манипуляций принесут свое имущество или передадут право на него.

Способы совершения мошеннических действий с недвижимостью весьма разнообразны. Проведя анализ разных точек зрения по содержанию понятия «способ совершения мошенничества», автор присоединяется к мнению тех специалистов, которые под способом совершения мошенничества понимают определенную последовательность и образ действий, проявляющихся в приемах, методах, совокупности средств, используемых для совершения преступления подобного типа.

Многие авторы пытались заниматься данной проблемой. Предложено несколько классификаций подобных мошеннических действий. Но отдельные авторы предлагают классификацию не только мошеннических действий в данной сфере, но и в целом всех преступных деяний, совершаемых с жилой недвижимостью. Так, С. Ю. Арзуманов предлагает классификацию по следующим основаниям. В зависимости от организационно-экономической сферы рынка: преступления в сфере купли-продажи, мены, ренты и аренды жилья (мошенничество и вымогательство); преступления в сфере деятельности строительных и риэлторских организаций (присвоение и растрата, незаконное предпринимательство, уклонение от уплаты налогов и (или) сборов). В зависимости от цели совершения: преступления, непосредственно направленные на достижение преступного результата (мошенничество, вымогательство, присвоение, растрата, незаконное предпринимательство, уклонение от уплаты налогов и (или) сборов); преступления, направленные на облегчение совершения вышеперечисленных преступлений (подделка документов, служебный подлог, похищение человека и др.); преступления, направленные на сокрытие последствий вышеперечисленных преступлений (убийство, незаконное помещение в психиатрический стационар и др.)[180].

Как отмечает С. Ю. Антонов, следует различать преступления по отношению к покупателям и преступления по отношению к продавцу (собственнику). Преступления по отношению к покупателю проявляются в следующих формах: продажа или сдача в аренду, передача в залог недвижимости лицом, которое не является ее собственником. При этом обычно используются поддельные или украденные документы, дубликаты свидетельств о праве собственности на недвижимость; продажа или сдача в аренду одного и того же объекта сразу нескольким покупателям; присвоение денежных средств без выполнения условий сделки, уклонение от передачи недвижимости новому законному владельцу, отказ от переселения и выписки из проданного жилья; преступное завладение денежными средствами, предназначенными для приобретения недвижимости; присвоение денежных средств до нотариального оформления сделки; присвоение одним из участников всей суммы, полученной от сделки, вместо причитающейся ему доли; признание сделки недействительной и присвоение разницы между фактически выплаченной ценой и инвентаризационной стоимостью недвижимости, указанной в договоре купли-продажи. По отношению к продавцу (собственнику) преступные действия проявляются в следующих наиболее характерных формах: вымогательство, то есть требование передачи недвижимого имущества или прав на имущество, или совершения какого-либо действия имущественного характера под угрозой насилия над личностью собственника недвижимости (подписание дарственной, договора купли-продажи и т. п.); мошенничество, когда преступники, продав квартиру потерпевшего, отказываются предоставить взамен другую или расплатиться с ним, или прибегают к манипуляции в процессе расчета с продавцом (собственником) с целью завладения недвижимостью за минимальные средства (использование фальшивых купюр, «куклы» и т. п.)[181].

Полагаем, что не все указанные преступления подчеркивают специфику преступлений подобного рода. Отсутствует в перечне такое деяние, как принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения (ст. 179 УК).

Следует согласиться с выводом о том, что преступления в сфере жилой недвижимости совершаются не спонтанно, а после проведения подготовительных мероприятий или после выработки определенного сценария. Такие выводы вытекают из анализа уголовных дел о мошенничестве данного вида (почти 85 % изученных уголовных дел).

Как отмечают многие исследователи, проводившие анализ подобных уголовных дел, преступники не только готовятся к совершению мошенничества данного вида, но и разрабатывают варианты и способы сокрытия этих преступлений: основными способами сокрытия исследуемой группы мошенничеств являются: маскировка под легальные гражданско-правовые сделки (85,8 %); дальнейшее совершение сделок с недвижимостью (66,2 %); подкуп должностных лиц, имеющих отношение к сделке (49,3 %); подкуп свидетелей (39,7 %); использование в преступной деятельности поддельных документов, удостоверяющих личность (22,4 %); угрозы, шантаж, физическое насилие вплоть до устранения потерпевшего (12,8 %)[182].

В общем виде способы мошеннических действий в сфере недвижимости можно классифицировать следующим образом: мошенничество при купле-продаже жилой недвижимости, а также при совершении иных сделок гражданско-правового характера с переходом права собственности на объект жилой недвижимости; мошенничество при аренде жилых помещений, когда речь идет только о праве пользования жилым помещением за плату; мошенничество в сфере жилищного строительства.

В работах многих специалистов отмечается, что общими признаками данных преступлений являются: многоэпизодность; тенденция к росту групповых видов мошенничеств, в том числе к формированию организованных преступных групп; усложнение схем гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом как основной способ сокрытия следов преступления; многообразие способов совершения мошенничеств; особый предмет посягательства[183]. Наряду с указанными способами имеются и иные тенденции. Например, мошенничество в сфере ипотечного кредитования, связанное с использованием кредитных карт, компьютерных технологий и т. п. Новый вид мошенничества в жилом секторе России связан с процессом оборота долей в жилом объекте. Например, при разводе супругов вместо того, чтобы договориться и продать объект одной сделкой, они выводят на рынок раздельно каждый свою долю. Здесь их и поджидают мошенники. Такое же может возникнуть и при долевой собственности на квартиру, возникшей при приватизации. Растет число случаев обманов при приобретении жилья с участием материнского капитала.

Следует отметить, что ряд авторов предлагают классификацию с учетом первичного и вторичного рынков жилья[184]. Как представляется для исследования достаточно предложенной нами классификации мошеннических действий, а выделять преступления на первичном и вторичном рынках жилья считаем нецелесообразным. Такое выделение, на наш взгляд, не в полной мере соответствует уголовно-правовому пониманию мошеннических действий и имеет значение для выработки мер предупреждения подобных преступлений.

Итак, при купле-продаже или иных сделках, касающихся объектов жилой недвижимости, можно выделить следующие способы действий мошенников:

1) отчуждение жилой недвижимости без ведома законного владельца путем подделки документов: судебных решений, генеральных доверенностей, завещаний, договоров дарения, постановлений органов опеки и попечительства (в случае, если в жилом помещении прописаны малолетние, несовершеннолетние, граждане, признанные судом недееспособными вследствие психического расстройства, граждане, ограниченные судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами), иных документов[185]; Как отмечается в специальной литературе и следует из материалов уголовных дел, мошенники используют различные приемы: это и получение дубликатов правоустанавливающих документов, и их подделка, и компьютерные аферы с базами данных собственников жилья; подделка паспортов владельцев (переклейка фотографии, использование утерянных паспортов, чистых бланков, получение за взятку «законного» паспорта в милиции после его утери хозяином, но уже с фото другого человека, а также банальное гримирование).

Так, по приговору Мосгорсуда осуждены к длительным срокам лишения свободы Г. и другие участники преступной группы за совокупность преступлений, включающих мошенничество с жилой недвижимостью. На скамье подсудимых оказалось 19 человек, среди них оказались милиционеры, риэлторы, нотариус и сотрудница РЭО. Жертвами аферистов, как правило, становились одинокие пожилые люди или алкоголики, о которых мошенники узнавали, используя свои контакты в милиции и жилищных органах. В зависимости от ситуации соучастники принимали решение о способе завладения квартирой. Если владелец квартиры уже скончался, в ход шло поддельное завещание, которое от имени умершего оформлялось на одного из сообщников, а квартира продавалась. Если же владелец квартиры был жив, то мошенники подыскивали добросовестных покупателей или каких-то посторонних лиц, которые под благовидным предлогом просили временно оформить жилье в собственность. После этого используя поддельные договоры купли-продажи, квартиры без ведома собственника продавали[186]. Еще характерный пример. Хорошевский районный суд вынес обвинительный приговор по уголовному делу в отношении генерального директора ООО «Торговая фирма “Прогресс”» А.К. и неработающего К., виновных в совершении мошенничества в составе организованной группы. В ходе следствия было установлено, что А.К. с целью похищения квартир мошенническим путем в 2001 г. создал организованную преступную группу, привлек к участию в ее составе К. и нотариуса. Мошенники находили расположенные на территории Северо-Западного административного округа столицы, подлежащие передаче наследникам по закону приватизированные квартиры, собственники которых умерли. Получая информацию о смерти хозяина квартиры, они, собрав необходимые анкетные и паспортные данные, изготавливали поддельное завещание в пользу А. К. Используя его дубликат, А.К. обращался к нотариусу и получал свидетельство о праве на наследство, которое затем представлялось в Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Оформив свидетельство о государственной регистрации права на квартиры, мошенники их продавали. Таким образом, мошенники похитили три квартиры. Суд назначил соучастникам наказание в виде 8 и 6 лет лишения свободы с отбыванием наказания в исправительной колонии общего режима соответственно[187].

2) отчуждение жилой недвижимости при осуществлении посреднических услуг по гражданско-правовым сделкам[188] по просьбе собственника либо с его «добровольного» согласия: одним из распространенных вариантов подобного деяния является завладение жилыми помещениями граждан под предлогом приобретения им другого жилья (обычно в другой местности) с предоставлением доплаты.

Так, 26.06.2009 г. приговором Губахинского городского суда Пермского края О., Ч. и Ш. признаны виновными в совершении 3 преступлений, предусмотренных ст. 159 ч. 4 УК (мошенничество, с причинением значительного ущерба гражданину, совершенное организованной группой). Материалами уголовного дела установлено, что в период 2003–2005 гг., соучастники создали организованную преступную группу, целью которой было незаконное завладение квартирами жителей города Губахи Пермского края. Обвиняемые убеждали людей, страдающих алкогольной зависимостью, а также неработающих граждан к совершению обмена или продажи квартир. Взамен предлагалось неблагоустроенное жилье, но с хорошей доплатой. Однако истинная цель преступников состояла в том, чтобы завладев квартирой потерпевшего, не передавать ему в собственность новое жилье, а спустя некоторое время вообще выселять из принадлежащего потерпевшему жилого помещения. В итоге, потерпевшие граждане вообще оставались без какого-либо жилья с небольшой суммой денег. В результате преступных действий 3 потерпевшим был причинен ущерб на сумму более 700 тыс. руб. Суд приговорил обвиняемых к различным срокам лишения свободы от 6 до 7,5 лет с отбыванием наказания в исправительной колонии общего режима[189].

24 июля 2007 г. Краснодарским краевым судом вынесен обвинительный приговор членам преступного сообщества, обвинявшимся в мошенничестве и легализации имущества, приобретенного незаконным преступным путем. В состав преступной организации входило 10 человек, в том числе бывший судебный пристав исполнитель одного из подразделений службы судебных приставов по Краснодарскому краю, руководители фирм, занимающихся предоставлением услуг в сфере оборота недвижимости, риэлторы, физические лица. В ходе предварительного и судебного следствия было установлено, что на протяжении длительного времени участники преступного сообщества находили одиноких людей, злоупотребляющих спиртными напитками, либо страдающих психическими заболеваниями, в собственности которых находились объекты недвижимости. Войдя в доверие к потерпевшим, осужденные принимали меры к незаконному обращению данного имущества в свою собственность и дальнейшей его реализации добросовестным приобретателям. В общей сложности ими были незаконно обращены в свою собственность 10 квартир. Семерым осужденным назначено наказание в виде лишения свободы от 5 до 10 лет, двум — штраф в размере 150 тыс. руб., одному — 5 лет лишения свободы условно.

Еще один случай подобного обмана.

Районным судом осуждены М. и Р. по п. «а, б» ч. 3 ст. 159 УК к лишению свободы. Они признаны виновными и осуждены за мошенничество, совершенное организованной группой, в крупном размере. Материалами дела установлено, что М. и Р. путем обмана и злоупотребления доверием У. и Г., которые занимали квартиру из трех комнат в г. Омске, завладели их квартирой, предоставив Т. трехкомнатную квартиру в селе и лишив У. жилья вообще. При этом установлено, что член семьи нанимателя У. согласие на обмен квартиры, ее приватизацию не давал. Он отбывает наказание в колонии и его доверенности на право совершения указанных действий были осужденными подделаны. Дом, предназначенный сначала для проживания У., в результате мошеннических действий впоследствии был переоформлен на другое лицо. Осужденные воспользовались престарелым возрастом У., молодостью и житейской неопытностью Г. и ввели их в заблуждение относительно подлинности доверенности от У. Доводы о равнозначности произведенного обмена опровергаются данными о технических характеристиках квартир, соотношением стоимостей городской и сельской квартир, другими материалами дела. Доводы о том, что У. утратил право на жилплощадь в связи с осуждением, противоречат постановлению Конституционного Суда РФ № 8-П от 23 июня 1995 г., которым признано за осужденными право на жилплощадь на весь срок отбывания наказания. При таких обстоятельствах суд правильно пришел к выводу о виновности и М. и Р. в завладении чужим имуществом путем обмана и злоупотребления доверием[190].

Еще один классический пример.

П. совершил мошенничество с жилой недвижимостью при следующих обстоятельствах. Весной 1997 г., в г. Железнодорожный П. познакомился с Г. Войдя к ней в доверие и злоупотребляя им, П. пообещал последней свою помощь в продаже принадлежащей части дома в г. Железнодорожный, Московской обл. и помощь в покупке нового жилья. Через газету «Из рук в руки» нашел покупателей на собственность Г. при этом, введя ее в заблуждение, относительно того, что нашел ей дом по более низкой цене в пос. Темниково, Московской обл., заведомо зная, что никакого жилья он не находил. П. обманывая Г., присвоил деньги, полученные от продажи части дома. По приговору суда П. признан виновным в совершении преступления, предусмотренного п. «б» ч. 3 ст. 159 УК, и ему назначено наказание в виде лишения свободы сроком на шесть лет[191].

Другим примером может служить дело по обвинению С. в мошенничестве с жильем путем обмана. В Иванове вынесен приговор жителю Калининграда по уголовному делу о мошенничестве в сфере сделок с недвижимостью. Он отбывал наказание в виде лишения свободы, совершил побег, знакомился с пожилыми женщинами, проживающими на первом этаже многоквартирных домов, и предлагал обменять квартиру на жилье большей площади и с лучшими характеристиками. Доплату он обещал произвести сам: мол, квартира на нижнем этаже нужна для размещения филиала московского медцентра. С. убеждал пожилых дам оформить на его имя доверенность на продажу квартиры. Далее мошенник подыскивал покупателей. После заключения сделки купли-продажи он получал от покупателей деньги и скрывался с ними. Фрунзенский районный суд г. Иванова признал афериста виновным по ч. 3 ст. 159 УК РФ (мошенничество в крупном размере), ч. 1 ст. 30, ч. 4 ст. 159 УК РФ (приготовление к мошенничеству в особо крупном размере) и ч. 1 ст. 313 УК РФ (побег из-под стражи). По совокупности преступлений суд приговорил С. к 6 годам лишения свободы в исправительной колонии строгого режима со штрафом в размере 4 тыс. руб.

По нашему мнению, приговор не соответствует тяжести содеянного и личности виновного[192]. В таких случаях мошенники убеждают собственника жилого помещения выдать доверенность на право совершать любые сделки с жилым помещением, затем оформляют договор купли-продажи без участия владельца недвижимости;

3) оформление права собственности не на то жилое помещение, которое демонстрировалось покупателю[193], а также неоднократные продажи одного и того же объекта жилой недвижимости.

Например, в 2003 г. в Москве действовала группировка Сатарсова. Преступники продавали 3-х и 4-комнатные квартиры по смешным ценам — до $45–55 тыс. и объясняли это тем, что якобы действуют от имени Международного общественного фонда. Все «подтверждающие» документы, в том числе платежные поручения и гарантийные письма, просто подделывались. Обман был раскрыт, но весь ущерб пострадавшим возместить было невозможно[194].

4) Мошенничество, совершаемое под прикрытием купли-продажи жилого помещения и последующем признании договора недействительным в целях завладения денежными средствами в виде разницы между фактически выплаченной ценой и стоимостью, указанной в договоре, а также неоднократное получение задатка или аванса с последующей продажей квартиры.

Например, в Москве одна квартира была продана сразу в 5 разных мест и одновременно в 17 сдана[195].

В этом же разделе можно упомянуть договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ). Это весьма своеобразный договор, суть которого до конца не ясна многим гражданам и специалистам. Как отмечено в специальной литературе, если в договоре пожизненного содержания с иждивением или договоре ренты не прописано право рентополучателя на оплату рентных платежей взамен личного оказания услуг по содержанию, обеспечению уходом, питанием, одеждой, иное, то такой договор в судебном порядке может запросто быть расторгнут, т. к. доказательств оказания услуг личного характера по указанным сделкам, как правило, предоставить невозможно. В Москве за год расторгается более 20 договоров подобного рода. Результат расторжения — покупатель остается и без квартиры и без денег, затраченных на продавца — рентополучателя[196].

Риск быть обманутым существует и при договоре дарения. Это безвозмездная сделка, т. е. получатель недвижимости приобретает дорогостоящее имущество бесплатно. Суды охотно идут на расторжение такого рода договоров или признания их недействительными, особенно когда дарителем выступает пожилой человек или социально неблагополучное лицо. Хорошо, если новому собственнику действительно передали квартиру в дар по безвозмездной сделке. Но каждый 20-й договор дарения прикрывает под собой договор купли-продажи, однако оформляется он именно как дарение. А это означает, что новый собственник выложил за недвижимость колоссальные средства, а в итоге вернуть их не сможет в случае расторжения договора дарения или признания его недействительным[197].

Приватизация жилья имеет также свои особенности, которые могут использовать мошенники.

Так, районным судом Дзержинского района Калуги осужден бывший глава администрации одного из муниципальных образований. Он, воспользовавшись своим служебным положением, вопреки закону заключил договор социального найма и зарегистрировал свою супругу в муниципальной квартире одного из домов, признанных аварийными и подлежащих сносу. В связи с этим у его жены возникло право на получение квартиры во вновь построенном доме, и она с помощью своего мужа получила квартиру в новом многоквартирном доме. После этого он вновь заключил с супругой договор, но уже о передаче жилого помещения в собственность, на основании которого она вскоре приватизировала указанную квартиру. В результате умышленных преступных действий должностного лица муниципальному образованию был причинен ущерб на сумму, превышающую 1 млн 199 тыс. руб., были существенно нарушены права и законные интересы граждан, охраняемые законом интересы общества и государства. Таким образом, все последующие сделки с незаконно приватизированным жильем также будут незаконны и то, кто не проверил эти обстоятельства и приобрел такие объекты недвижимости, рискуют не получить своих денег[198].

Лица, приобретающие приватизированную квартиру, должны помнить, что право на бессрочное проживание могут иметь и другие члены семьи, которые отказались от своей доли в пользу других собственников. На этот счет есть четкие судебные решения. В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г., утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда от 1 марта 2006 г.[199], при разъяснении обязательного при приватизации жилого помещения согласия лица отмечалось, что право пользования данным жилым помещением для такого лица будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения ст. 40 Конституции РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища. Верховный Суд РФ, таким образом, полагает, что если бывший член семьи собственника, имевший с ним равные права на приватизацию, отказался от права собственности на приватизируемое жилье, дав согласие иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, он сохраняет вещное право постоянного бессрочного пользования жилым помещением и не может быть выселен.

Так, Верховный Суд РФ в Определении № 5-В08-78 от 26 августа 2008 г. признал право постоянного бессрочного пользования жилым помещением — комнатой за ответчицей, которая имела равное право на приватизацию жилого помещения с членом своей семьи, но отказалась от реализации данного права в пользу последнего, который в дальнейшем подарил приватизированное жилое помещение истице. Аналогичное, по сути, решение было изложено в Определении Верховного Суда Российской Федерации № 5-В08-75 от 19 августа 2008 г., в котором ответчица добровольно отказалась от права на приватизацию жилого помещения в пользу супруга, который в дальнейшем продал приватизированное жилье. Покупательница заявила иск о выселении ответчицы из принадлежащего ей жилого помещения (Определение Верховного Суда РФ № 5-В08-75 от 19 августа 2008 г.)[200].

Незнание подобных решений может быть весьма плачевно для новых собственников.

5) Мошенничество посредством купли-продажи или совершения иных сделок, совершаемых под принуждением, с последующим физическим устранением потерпевших либо их похищением, незаконным лишением свободы; Например, как отмечает В. В. Синкевич, нередко преступники своих жертв помещают в медицинские учреждения, психоневрологические и наркологические диспансеры[201]. В большей степени это касается случаев вымогательства права на чужое имущество, но в совокупности действия виновных квалифицируются и по статье о мошенничестве. Хотя бывают случаи убийства собственника и оформление документов на его квартиру. Это делается, как правило, организованной группой, в которой участвуют должностные лица, нотариусы, сотрудники ДЭЗ и т. п.

Например, в 2011 г. Санкт-Петербургский горсуд вынес обвинительные приговоры в отношении 20 членов и соучастников преступного сообщества по ч. 1 ст. 210, ч. 4 ст. 159 и другим статьям УК РФ. 10 подсудимым было назначено наказание в виде лишения свободы на срок от 2 лет до 24 лет, остальные подсудимые приговорены к условным срокам лишения свободы от 1 года до 7 лет. К уголовной ответственности также привлечены трое бывших оперуполномоченных уголовного розыска и бывший заместитель начальника отдела милиции, которые оказывали подсудимым «услуги» по сокрытию следов преступлений и облегчению их совершения в отношении граждан. Всего осужденными было совершено 8 убийств, одно приготовление к убийству, 18 мошенничеств в особо крупном размере, 4 похищения человека, 3 эпизода превышения должностных полномочий, более 20 эпизодов подделки и использования официального документа, незаконный оборот оружия[202].

Изучение уголовных дел показало, что наибольшее число данного вида мошенничества совершается при срочной покупке недвижимости (16 %). Реальная стоимость объекта жилой недвижимости в этом случае понижается в предложении мошенника на 20 %, что, конечно, многими расценивается как выгодное приобретение. При этом специалисты отмечают, что 6 % фактов мошенничества совершается и при купле-продаже жилплощади у владельцев на вторичном рынке или в доме новостройке[203].

В целом такие действия следует квалифицировать по совокупности преступлений (наряду с мошенничеством действия виновного содержат состав подделки документов, в некоторых случаях состав неправомерного доступа к компьютерной информации, должностных преступлений, злоупотребления полномочиями нотариусами и др.). Почти 10 % таких преступлений совершаются в совокупности с преступлениями против личности (в том числе убийства, причинение телесных повреждений, истязание)[204].

Автор с учетом судебного толкования предлагает рекомендации по квалификации действий при указанных выше способах мошеннических действий, которые в определенной степени учитывают разъяснения Пленума Верховного Суда РФ, изложенные в постановлении от 27 декабря 2007 г. «О судебной практике по делам о мошенничестве, присвоении и растрате»:

— если виновный подделал документы на квартиру на свое имя и продал ее, но еще до регистрации был задержан, то его действия должны признаваться оконченным мошенничеством в отношении собственника и покушение на мошенничество в отношении добросовестного приобретателя и квалифицироваться по совокупности ч. 4 ст. 159 УК и ст. 30 и ч. 4 ст. 159 УК. Если виновный имеет цель придания правомерного вида имуществу, полученному преступным путем (легализовать сделку по продаже недвижимости в жилищной сфере), то его действия дополнительно квалифицируются по ст. 1741 УК;

— если лицо подделало официальный документ, однако по независящим от него обстоятельствам фактически не воспользовалось этим документом, содеянное следует квалифицировать по ч. 1 ст. 327 УК. Содеянное должно быть квалифицировано в соответствии с ч. 1 ст. 30 УК как приготовление к мошенничеству, если обстоятельства дела свидетельствуют о том, что умыслом лица охватывалось использование подделанного документа для совершения преступлений, предусмотренных ч. 3 или 4 ст. 159 УК;

— если лицо использовало изготовленный им самим поддельный документ в целях хищения чужого имущества путем обмана или злоупотребления доверием, однако по независящим от него обстоятельствам не смогло изъять имущество потерпевшего либо приобрести право на чужое имущество, содеянное следует квалифицировать как совокупность преступлений, предусмотренных ч. 1 ст. 327 УК, а также ч. 3 ст. 30 УК и, в зависимости от обстоятельств конкретного дела, ч. 4 ст. 159 УК;

— если при мошенничестве использовались поддельные документы, изготовленные другим лицом, то это полностью охватывается составом мошенничества и не требует дополнительной квалификации по статье 327 УК[205].

Следует обратить внимание на ситуацию правовой незащищенности добросовестного приобретателя, связанные также с отсутствием правовой возможности возврата выплаченных денежных средств, что в итоге обуславливает получение виновными лицами неосновательного обогащения. Судебная практика (в частности, высшие судебные инстанции) признает, что если жилое помещение выбыло из владения собственника помимо его воли, иск о возврате жилья собственнику удовлетворяется, а во встречных исковых требованиях нового владельца об оставлении квартиры в его собственности отказывает. Все судебные инстанции оставляют это решение в силе. При этом указывается, что поскольку «спорная квартира выбыла из собственности г. Москвы в результате мошеннических действий неустановленных лиц, то есть была похищена у него, имеются все основания для истребования спорной квартиры из чужого незаконного владения Н.» (Определение Московского городского суда по делу № 33-22970). На этих же позициях стоит и Верховный суд РФ[206]. По данному поводу некоторые специалисты высказывают сомнение, полагая, что такие решения не дают никаких шансов добросовестному приобретателю[207]. Действующее законодательство не всегда предоставляет добросовестному приобретателю защиту от виндикационного иска в отношении спорного имущества. Данная проблема имеет особую актуальность в современных условиях, в связи с чем возникает необходимость в более жестком контроле и надзоре за процессом регистрации права на жилое недвижимое имущество и сделок с ним[208].

Государство сделало один шаг в этом направлении. Принят Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 217-ФЗ «О внесении изменений в статью 223 части первой ГК РФ» и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[209]. Одно из положений гласит: «Собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации». Как отмечает А. Е. Коробов, до сих пор нет соответствующих разъяснений о применении данного закона[210]. Закон предусматривает, что «размер компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей». Это, конечно, отличается от реальной стоимости жилья. Единственная полноценная финансовая гарантия возврата денежных средств в случае утраты права собственности на объект недвижимости — страхование[211]. Полагаем, что следует пойти путем обязательного страхования сделок по приобретению жилой недвижимости.

Это касается не только тех потерпевших, которые утратили право на жилую недвижимость в результате мошенничества, но и добросовестных приобретателей, которые ничем себя не скомпрометировали при покупке похищенного жилого помещения, и которые должны, по нашему мнению, также признаваться потерпевшими.

Автор полагает, что нормы УК РФ о конфискации имущества не являются эффективным средством противодействия хищениям, в том числе и в жилищной сфере, т. к. не предусматривают возможность конфискации имущества у виновного в совершении подобных преступлений (возвращается только имущество, похищенное у собственника или иного правомерного обладателя). Поэтому было бы правильнее вернуться к конфискации, как дополнительному наказанию за корыстно-насильственные преступления. Как движение в этом направлении следует рассматривать проект закона, переданный на рассмотрение Госдумы, о расширении сферы применения данного правового института за счет установления возможности конфискации не только денежных средств, но и иного личного имущества осужденного (за исключением входящего в перечень имущества, предусмотренного ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, которое не может быть конфисковано) на соответствующую сумму в случае недостаточности для конфискации принадлежащих ему денежных средств.

§ 2. Способы мошеннических действий при аренде жилых помещений

При описании способов и их содержания в совершении мошеннических действий с жилым недвижимым имуществом нельзя обойти вниманием мошеннические механизмы в системе общественных отношений аренды.

И договор аренды, и договор найма — это договоры имущественного найма. Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ, а отношения сторон по договору аренды регулируются гл. 34 ГК РФ. Договор аренды используется, если за плату сдается любое недвижимое имущество, кроме жилых помещений. Кроме того, договор аренды используется в случае, если жилое помещение передается во владение и (или) пользование юридическому лицу (п. 2 ст. 671, п. 1 ст. 677 ГК РФ). Но если жилое помещение передается во владение и пользование физическому лицу, то используется договор найма[212].

При договоре найма собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо будет называться наймодатель, другая сторона — наниматель. При договоре аренды стороны будут называться арендодатель и арендатор.

Однако при мошенничестве большинство криминалистов используют термин аренда жилого помещения[213], что мы и будем в дальнейшем применять при анализе имеющихся проблем.

Аренда жилого помещения может быть произведена на основе коммерческого или социального найма. Основные отличия этих правовых режимов состоят в следующем:

1) при коммерческом найме жилья договоры могут быть заключены на пользование помещениями по всем существующим видам жилого фонда. Социальный наем жилья подразумевает сдачу в аренду жилых помещений из муниципального или государственного фонда;

2) по социальному найму жилья составление договора считается бессрочным, тогда как коммерческий наем может быть заключен на срок, не превышающий пяти лет, потом необходимо перезаключение договора;

3) коммерческий наем подразумевает только добровольное соглашение двух заинтересованных сторон. Социальный наем жилья может быть административным актом по решению государственных или местных органов власти;

4) в социальном найме предусмотрены различные льготы на квартплату, согласно законодательству Жилищного Кодекса РФ, договора заключаются с учетом нормирования жилой площади на каждого проживающего человека в снятом помещении. По коммерческому найму нормирования жилой площади и лимитирования квартплаты не предусмотрено, стороны сами оговаривают все нюансы договора по найму;

5) при составлении договора социального найма жилья официально подписывать документ могут лишь близкие родственники, тогда как в коммерческих договорах нанимателями могут стать совершенно посторонние люди, не имеющие родства между собой;

6) по социальному договору сдачи жилья российским законодательством предусмотрено предоставление выселяемым гражданам другого пригодного для жизни жилья. При выселении из наемного помещении по коммерческим договорам наймодатель не обязан предоставлять или искать наемщику другое жилье.

Однако на практике распространены случаи, когда наниматели государственной, муниципальной или ведомственной неприватизированной жилплощади сдают ее (полностью или частично) третьим лицам, не обязательно состоящим с квартиросъемщиками в родстве. Такие правоотношения сторон называются поднаймом жилого помещения и регулируются ст. 685 ГК РФ и ст. 76–79 нового ЖК РФ. При этом, как уже говорилось выше, в поднаем может быть сдана как часть квартиры (например, изолированная комната), так и вся жилплощадь целиком (например, на время длительного отъезда нанимателей). Поднаем так же, как и субаренда, подразумевает возмездность отношений сторон, т. е. внесение поднанимателями платы. В отличие от ст. 78 старого ЖК РСФСР 1983 г., которая подразумевала, что размер такой платы не может превышать квартплату в ст. 78 ЖК РФ подобных ограничений не установлено, и договор поднайма может быть заключен по реальной рыночной цене. Для заключения договора поднайма необходимо, во-первых, согласие наймодателя и членов семьи нанимателя; во-вторых, должны соблюдаться требования об учетной норме общей площади на одного человека, включая нанимателей (для московского региона это 10 кв. м[214]); в-третьих, поднаем не допускается, если в квартире проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых соматических и психических заболеваний. В неприватизированных коммунальных квартирах для сдачи комнат одного из лицевых счетов в поднаем требуется согласие соседей, которое получить на практике очень сложно. Кроме того, у поднанимателя не возникает преимущественное право на продление договора, и он подлежит выселению без предоставления другого жилья либо в случае прекращения договора найма, либо с уведомлением за три месяца[215]. Таким образом, подобные формы аренды также могут быть предметом мошенничества и их необходимо учитывать при выработке средств противодействия таким способам мошенничества.

Наше исследование показало, что все случаи мошенничества с арендой недвижимости в структуре мошенничества составляют около 40 %, а случаи мошенничества при аренде жилых помещений составляют 10–12 %. По мнению Р. Н. Шумова, данный вид мошенничества весьма распространен, но, несмотря на разработанную законодательную базу, эффективная правоприменительная практика борьбы с преступлениями в этой сфере еще не сложилась[216]. С этим можно согласиться, т. к. преступники изобретают все новые и новые способы завладения денежными средствами при аренде жилых помещений, их действия порой трудно доказуемы, в этой сфере существует большой спрос, что позволяет говорить о виктимологическом факторе, влияющем на раскрываемость подобных преступлений.

Мошенники используют данную форму потому, что суммы здесь фигурируют относительно небольшие, соответственно и не проводится никаких юридических экспертиз проверки сделки.

Следует поддержать законодателя в его стремлении каким-то образом ослабить криминализацию данной сферы путем принятия соответствующих нормативных актов. В этом смысле полезен Федеральный закон от 21.12.2013 г. № 376-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»[217], в соответствии с которым ужесточена ответственность за фиктивную регистрацию по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении (вплоть до уголовной ответственности[218]) и усилена административная ответственность за проживание гражданина Российской Федерации без документа, удостоверяющего личность гражданина (паспорта) или без регистрации. Эти меры, на наш взгляд, позволят предупредить различные преступления, совершаемые при сдаче в наем жилых помещений (речь идет о мошенничестве как со стороны нанимателей и собственников жилья, так и со стороны арендаторов и иных лиц — риэлторов, нотариусов и др.), в том числе тех, кто организует незаконную миграцию на территории Российской Федерации.

Судебная практика, изучение конкретных уголовных дел и исследования других авторов[219] позволили автору выделить следующие ниже виды мошеннических действий при аренде жилых помещений:

1. Умышленное предоставление на возмездной основе заведомо не соответствующей действительности информации о выгодных для арендаторов предложениях арендодателей по поводу аренды жилых помещений.

Так, в Москве пресечена деятельность лжеагентства недвижимости.

По информации управления экономической безопасности, фирма «Юнилайт» за 6500 руб. обещала клиентам предоставить информацию о недорогих квартирах, сдающихся в аренду. Потенциальным арендаторам компания гарантировала быстрое и недорогое решение «квартирного» вопроса. После получения денег и заключения договора на оказание информационных услуг гражданам давали адрес квартиры и номер телефона ее владельца. Однако по указанному телефону никто не отвечал. После того как клиенты обращались к представителям фирмы с претензиями, им сообщали, что за дальнейшие переговоры по найму квартиры не отвечает. По предварительным данным, от деятельности лжериелторов пострадали более 40 человек. Мошенникам грозит наказание в виде заключения на срок до 10 лет[220].

2. Сдача в аренду жилых помещений нескольким арендаторам одновременно.

Например, в Барнауле несколько человек пострадали от действий мошенницы, которая под видом сдачи в аренду чужой квартиры, присваивала себе деньги. При этом обманщица и не собиралась передавать жилье в пользование квартиросъемщикам. По сообщению прокуратуры Алтайского края, в конце сентября 2002 года жительница Барнаула У., сама снимавшая квартиру в одной из городских многоэтажек, решила заработать деньги, заключая фиктивные договора на передачу в аренду этой квартиры нуждающимся гражданам. 28 сентября У. разместила в базах данных нескольких фирм, занимающихся посредничеством с недвижимостью, информацию о сдаче в наем жилого помещения. Через некоторое время к ней стали обращаться лица, желающие снять квартиру. Действуя примерно по одной и той же нехитрой схеме, У. приглашала потенциальных клиентов к себе в дом, и, если тех устраивало жилье, предлагала заключить договор, по которому квартиросъемщик должен был авансировать свое проживание на полгода вперед, заплатив сумму от 10 до 12 тыс. руб. Однако ключи от арендованного жилища никто, из заплативших немалые деньги, так и не получил. Всего жертвами аферистки стали шесть человек, отдавших ей в общей сложности более 62 тыс. руб. По приговору Ленинского районного суда У. назначено наказание в виде лишения свободы сроком на 3 года. Ей также предстоит возместить причиненный гражданам имущественный ущерб[221].

3. Сдача жилого помещения в аренду лицом, не имеющим каких-либо вещных прав на жилое помещение.

По данному поводу можно привести следующий пример.

Сотрудниками УВД Кировской области пресечена деятельность преступной группы, члены которой с 2005 года занимались мошенничеством в отношении граждан по предоставлению на платной основе заведомо ложной информации по аренде жилья. Через объявления в газетах граждане приглашались в агентства заключить договор по предоставлению информационных услуг. Деятельность агентств осуществлялась по трем адресам: в здании Спортивной гостиницы (ул. Чапаева, 67) в офисе № 85 на первом этаже; в арендуемом помещении парикмахерской «Русалка» по ул. К. Маркса, 56; в офисе № 2 на втором этаже здания по ул. Ленина, 95а. При заключении договора по предоставлению информации по сдаче жилья в аренду членами преступной группы применялись следующие способы обмана: заказчик направлялся на встречи на улице с мнимыми хозяевами квартир, на которые хозяин квартиры заведомо не являлся; заказчику предоставлялись ложные номера телефонов и адреса квартир; предоставлялись варианты квартир, стоимость аренды которых на самом деле значительно превышала оговоренную заказчиком с представителями агентств. После безрезультатного поиска квартиры заказчик обращался с заявлением, в котором излагал просьбу возвратить уплаченные деньги. Девушки-офис-менеджеры просили заказчика вернуть его экземпляр договора. Делалось это с целью изъятия письменного доказательства правовых отношений с агентством. Уплаченные деньги обратно не возвращались[222].

Еще пример.

П, работая менеджером фирмы по сговору с ее гендиректором, заключала договоры с клиентами о предоставлении жилых площадей. После заключения договора сотрудники фирмы брали залог от 2000 до 3000 руб. и обещали людям помочь с арендой. П. выдавала клиентам квитанции к приходно-кассовым ордерам и получала деньги. Сотрудники фирмы сообщали соискателям номер телефона сдаваемой квартиры. Когда клиент звонил по указанному номеру, то женщина, представлявшаяся хозяйкой квартиры, сообщала адрес жилья. Однако впоследствии оказывалось, что по указанному адресу домов не существует, а на звонки уже никто не отвечал. П. пояснила суду, что выполняла свою работу в соответствии с должностными инструкциями — заключала договоры с клиентами. По ее словам, некоторых потерпевших она помнит лишь по претензиям по поводу не предоставленного жилья. Подсудимая заявила, что обо всех инцидентах сообщала руководителю фирмы. Суд признал ее виновной в мошенничестве и приговорил ее к 4,5 годам лишения свободы[223].