Дачно-садовый участок. Собственность, прописка и купля-продажа

— водоотведении;

— охране;

— сборе твердых бытовых отходов и т. д.;

— движимых вещах, созданных (создаваемых) или приобретенных для деятельности садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества.

Земельные участки общего назначения, относящиеся к имуществу общего пользования, формируются при планировке территории садоводства или огородничества.

Правообладатели земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, используют земельные участки общего назначения для прохода и проезда к своим земельным участкам свободно и без взимания платы.

Никто не вправе ограничивать доступ правообладателей участков к своим земельным наделам.

К основным целям создания имущества общего пользования новым законом отнесены:

— использование всеми правообладателями земельных участков, находящихся в границах территории СНТ или ОНТ, для собственных нужд;

— размещение на участках общего пользования другого имущества общего пользования (например, спортивных или детских игровых площадок. их оборудование и т. д.).

Имущество общего пользования СНТ или ОНТ может также принадлежать товариществу на праве собственности или ином праве, разрешенном гражданским законодательством.

После регистрации товарищества в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), правообладатели входящих в него участков могут на общем собрании с присутствием 100 % членов СНТ или ОНТ принять решение о желании приобрести доли в имуществе общего пользования в собственность, причем на безвозмездной основе и без выдела доли в натуре. При этом после регистрации в ЕГРН права собственности на долю имущества общего пользования на территории товарищества каждый из собственников такой доли увеличивает и свою базу налогов.

По решению общего собрания членов СНТ или ОНТ, имущество общего пользования может быть передано безвозмездно муниципалитету или в государственную собственность субъекта РФ, на территориях которого действует товарищество, при выполнении следующих условий:

— общим собранием членов товарищества принято решение о передаче имущества,

— имущество, по закону, может находиться в государственной или муниципальной собственности,

— есть согласие всех собственников садовых и огородных участков, оформивших и право общей долевой собственности на общее имущество на его передачу муниципалитету или в госсобственность.

На недвижимое имущество общего пользования, находящееся в собственности товарищества, не может быть обращено взыскание. В случае ликвидации товарищества такое имущество безвозмездно передается в общую долевую собственность собственников садовых или огородных земельных участков, расположенных в СНТ или ОНТ, пропорционально их площади. Передача производится вне зависимости от того, являлись ли собственники членами товарищества (пункт 2 статьи 28 ФЗ о ведении садоводства и огородничества).

Сделки с долями в праве общей собственности на имущество общего пользования. При сделках с садовыми и огородными участками, сопровождающимися переходом права собственности на эти объекты недвижимости, доля в праве общей собственности на имущество общего пользования от предыдущего владельца переходит к новому собственнику.

Собственник доли в праве общей собственности на имущество общего пользования не имеет права:

— отчуждать долю в праве общей собственности отдельно от права собственности на свой садовый или огородный участок;

— совершать действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на свой на садовый или огородный участок.

Условия договора, в соответствии с которым происходит:

— переход права собственности на садовый или огородный земельный участок без перехода доли в праве общей собственности на имущество общего пользования,

— переход права собственности на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования без перехода права на садовый или огородный земельный участок,

являются ничтожными (в случае, если собственнику садового или огородного участка принадлежит такая доля).

Взносы в СНТ и ОНТ. ФЗ о ведении садоводства и огородничества установлены лишь 2 вида взносов, которые должны вноситься членами СНТ или ОНТ в банк на расчетный счет товарищества (статья 14 ФЗ о ведении садоводства и огородничества):

1) членские;

2) целевые.

Вступительный взнос не платится.

Законом ограничены перечни задач, на которые можно расходовать взносы. Так, членские взносы можно расходовать исключительно на хозяйственные нужды товарищества, связанные:

— с содержанием имущества общего пользования товарищества, в том числе с уплатой арендных платежей за данное имущество;

— проведением расчетов со снабжающими организациями — поставщиками тепловой и электрической энергии, воды, газа, водоотведения на основании договоров, заключенных с этими организациями;

— с проведением расчетов с оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами на основании договоров, заключенных товариществом с этими организациями;

— благоустройством земель общего назначения;

— охраной территории садоводства или огородничества и обеспечением в границах такой территории пожарной безопасности;

— проведением аудиторских проверок товарищества;

— выплатой заработной платы членам правления, с которыми товариществом заключены трудовые договоры;

— организацией и проведением общих собраний членов товарищества, с выполнением решений этих собраний;

— уплатой налогов и сборов, связанных с деятельностью товарищества, в соответствии с законодательством о налогах и сборах.

По оценкам специалистов, затраты на содержание общего имущества в садоводствах после вступления нового закона в силу возрастут в 4–5 раз. Если в 2017 г. в Московской области они составляли 13–15 тыс. рублей в год, то после вступления закона в действие в 2019 г. размер взносов может составить 80 тыс. рублей и больше.

Целевые взносы могут направляться:

— на подготовку документов, необходимых для образования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в целях дальнейшего предоставления товариществу такого земельного участка;

— подготовку документации по планировке территории садоводства или огородничества;

— проведение кадастровых работ для внесения в ЕГРН сведений о садовых или огородных земельных участках, земельных участках общего назначения, иных объектах недвижимости, относящихся к имуществу общего пользования;

— создание или приобретение необходимого для деятельности товарищества имущества общего пользования;

— реализацию мероприятий, намеченных решением общего собрания членов товарищества.

Суммарный ежегодный размер платы члена товарищества равен сумме ежегодных целевых и членских взносов.

Обязанность по внесению взносов распространяется на всех членов товарищества. При уклонении от уплаты взносов они взыскиваются товариществом с члена СНТ или ОНТ в судебном порядке.

Индивидуальные садоводы и огородники, не пожелавшие стать членами СНТ или ОНТ, обязаны платить взносы наравне с членами товариществ (статья 5 ФЗ о ведении садоводства и огородничества). Неуплата чревата теми же последствиями, что и для членов СНТ или ОНТ. Этим новый закон отличается от действующего пока закона о дачниках, позволяющего нечленам товарищества вносить платежи за пользование различными ресурсами (электричеством, водой, газом, если он подведен, а также за вывоз мусора и охрану) в размере меньшем, чем членам товарищества, и не платить взносы на зарплату председателя и членов правления СНТ или ОНТ. Новым законом нечленам товарищества предоставляются и другие права — возможность участвовать в общих собраниях членов товариществ, голосовать по вопросам установления периодичности и размеров взносов. Не будет только права участвовать в выборах председателя и членов правления.

Уставом СНТ или ОНТ могут предусматриваться случаи изменения размеров взносов для отдельных членов товарищества, учитывающие:

— различный объем использования имущества общего пользования в зависимости от размера садового или огородного земельного участка;

— суммарную площадь объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке;

— размер доли в праве общей долевой собственности на земельный участок или на расположенные на нем объекты недвижимого имущества.

Размер взносов определяется на основании приходно-расходной сметы товарищества и финансово-экономического обоснования, утвержденных общим собранием членов товарищества. Уставом может быть установлен порядок взимания и размер пеней в случае несвоевременной уплаты взносов. Неуплата пеней, как и неуплата взносов, влечет их взыскание в судебном порядке.

Строительство на садовых и огороднических участках. Новое строительство капитальных жилых домов для постоянного проживания разрешается только на садовых участках и только в том случае, когда земельные участки включены в территориальные зоны, предусмотренные правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), для которых:

— утверждены градостроительные регламенты,

— в соответствии с градостроительными регламентами установлены предельные параметры разрешенного строительства.

Хотя возведение жилых строений на садовых участках жилых домов дозволено и в настоящее время, регистрация в них возможна только по решению суда, признавшего жилую постройку капитальной и пригодной для постоянного проживания. Новый закон не только полностью легализовал такое строительство, но и регистрацию в жилом доме его обитателей.

Кроме этого, закон о ведении садоводства и огородничества упростил процедуру перевода уже существующего садового (то есть некапитальной постройки) дома в капитальное жилое строение и обратно.

Огороднические участки должны использоваться только для выращивания фруктов и овощей, но на них также можно возводить хозяйственные постройки.

Застройщики огороднических участков, успевшие возвести на них в соответствии с действующим законом (статья 33) «некапитальные жилые дома» и даже зарегистрировать собственность на них в ЕГРН, подлежат «амнистии»: по новому закону эти постройки считаться самостроем не будут. Это относится, в частности, к участкам и постройкам на землях, выделенных в свое время Министерством обороны.

Для исключения неоднозначных трактовок в законе о ведении садоводства и огородничества специально расшифрованы понятия:

— садовый земельный участок — предназначен для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд, сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей;

— садовый дом — здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании (строить садовые дома можно безо всяких разрешений и согласований);

— хозяйственные постройки — сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения и постройки (в том числе временные), предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд;

— огородный земельный участок — тот, что предназначен для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.

Бурение на садовых и огородных участках водных скважин. В отношении строительства на садовых и огородных участках скважин на воду в соответствии с ФЗ о ведении садоводства и огородничества (статья 31), внесены изменения в ФЗ «О недрах».

Закон «О недрах» дополнен статьей 192, в соответствии с которой:

1) садоводческим и огородническим некоммерческим товариществам и правообладателям садовых или огородных земельных участков, находящихся в границах их территорий СНТ или ОНТ, предоставлено право пользования участком недр местного значения для добычи подземных вод, используемых:

— для хозяйственно-бытового водоснабжения;

— для личных, бытовых и иных задач, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;

2) добыча подземных вод может осуществляться в упрощенном порядке:

— без проведения геологического изучения недр;

— без проведения государственной экспертизы запасов полезных ископаемых;

— без геологической, экономической и экологической информации о предоставляемых в пользование участках недр;

— без согласования и утверждения технических проектов и иной проектной документации на выполнение работ, связанных с пользованием недрами;

— без представления доказательств того, что товарищества обладают или будут обладать квалифицированными специалистами, необходимыми финансовыми и техническими средствами для эффективного и безопасного проведения работ.

Главным требованием при строительстве скважин выдвинута необходимость соблюдения правил охраны подземных водных объектов, а также основных требований по рациональному использованию и охране недр.

Некоммерческие организации, созданные для ведения садоводства, огородничества или дачных хозяйств, до вступления в силу нового закона вправе осуществлять добычу подземных вод для хозяйственно-бытового водоснабжения указанных некоммерческих организаций до 01.01.2020 без получения лицензии на пользование недрами. Лицензирование скважин станет обязательным с 1 января 2020 года!

Поддержка садоводства и огородничества органами государственной власти и местного самоуправления. По ФЗ о ведении садоводства и огородничества (статья 26) муниципалитеты обязаны разработать свои муниципальные и инвестиционные программы поддержки садоводства и огородничества, предусматривающие, помимо просветительской работы по популяризации ведения садоводства и огородничества или введения специальных подразделений, занимающихся реализацией региональной и муниципальной политики по поддержке садоводства и огородничества:

— организацию снабжения товариществ тепловой и электрической энергией, водой, газом, водоотведением, снабжение топливом;

— финансирование комплексных кадастровых работ применительно к кадастровым кварталам, в границах которых расположены территории садоводства или огородничества;

— безвозмездное приобретение в государственную собственность субъекта РФ или в муниципальную собственность имущества общего пользования (автомобильных дорог, объектов электросетевого хозяйства, водоснабжения, связи и другие объекты), расположенного в границах территории садоводства или огородничества — в соответствии с заявлениями товарищества или участников общей долевой собственности на имущество общего пользования имущества;

— предоставление в приоритетном порядке государственной и муниципальной поддержки гражданам, имеющим право на внеочередное, первоочередное или иное льготное приобретение садовых и огородных участков.

Органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления вправе осуществлять поддержку развития садоводства и огородничества в иных формах, установленных на местном уровне в соответствии с законодательством РФ.

Для решения этих задач органы власти вправе использовать средства федерального бюджета.

Банкротство СНТ и ОНТ. Если товарищество признано банкротом, оно ликвидируется, а общее имущество и земля делятся между садоводами или дачниками пропорционально площади их участков. Так же делятся и долги товарищества. Правда, взыскать их могут только в рамках стоимости той доли, которая досталась садоводу в «наследство» от развалившегося товарищества.

Особенности переходного периода по новому закону. Для переходного периода, который продлится 5 лет, до 1 января 2024 г., в ФЗ о ведении садоводства и огородничества введены следующие положения:

— ДНП, дачные кооперативы, дачные хозяйства, огороднические партнерства и другие некоммерческие организации граждан, созданные до 01.01.2019, реорганизовывать не требуется;

— с 01.01.2019 ко всем созданным ранее садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим партнерствам будут применяться требования нового закона даже до приведения их уставов в соответствие с новым законом:

— приведение учредительных документов садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих партнерств, созданных до введения нового закона, производится после вступления нового закона путем внесения изменений в учредительные документы (правоустанавливающие, устав и иные документы) и регистрации этих изменений в ЕГРН. При этом изменения наименований некоммерческих объединений не требуется, но может проводиться по желанию заинтересованных сторон, а также не требует внесения изменений в правоустанавливающие и иные документы, содержащие их прежние наименования;

— здания на садовых участках, зарегистрированные в ЕГРН до 1.01.2019 с назначением «жилое», «жилое строение», признаются жилыми домами. Замены ранее выданных документов на зарегистрированные в ЕГРН до 1.01.2019 здания или внесение изменений в документы на них, изменений в записи ЕГРН, а также замены наименований объектов недвижимости не требуется. Замена документов и наименований зданий может быть выполнена по желанию правообладателей объектов недвижимости;

— расположенные на садовых участках нежилые здания, строения для сезонного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей и не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами, зарегистрированные в ЕГРН до 1.01.2019, признаются садовыми домами. При этом замены ранее выданных документов на зарегистрированные в ЕГРН до 1.01.2019 указанные строения или внесение изменений в документы на них, изменений в записи ЕГРН, а также замены наименований объектов не требуется. Замена документов и наименований перечисленных строений может быть выполнена по желанию их правообладателей.

Сложности связаны и с тем, что переходный период продлится до 2024 года. В это время будут изменяться сопутствующие законы. Вместе с тем, уже с начала 2019 г. СНТ и ОНТ обязаны пользоваться своими уставами только в той их части, которая не будет противоречить новым, меняющимся в течение 5 лет нормам.

Проблемы нового закона. ФЗ о ведении садоводства и огородничества не лишен серьезных недочетов и возможных негативных для граждан последствий.

Прописка в садовых домах. Признание садового дома капитальным и пригодным для постоянного проживания может приравнять его, по назначению, к индивидуальному жилому дому, что, в свою очередь, может означать его статус как второй жилой недвижимости. В связи с этим обстоятельством, имеется вероятность того, что люди, зарегистрированные в этом доме, могут быть выселены из квартир, где они постоянно проживают по договорам социального найма и исключены из очереди на жилье.

Кроме того, порядок перевода садового дома в жилищный фонд в настоящее время до конца не определен. В настоящее время это возможно только по решению суда.

Коллизии между новым законом и другими законами. Новым законом определены два вида товариществ (СНТ и ОНТ), а в соответствии с Гражданским кодексом РФ (статья 12312), создание такого товарищества, как ТСН, позволительно только тем гражданам, что владеют и участком земли, и долей в имуществе общего пользования, к которому относятся дороги, электросети, водопровод и т. д.

Имущество общего пользования, как определил ФЗ о ведении садоводства и огородничества, может или принадлежать только товариществу или, по решению общего собрания садоводов или огородников, может быть передано безвозмездно местным муниципалитетам и органам государственной власти. Но при такой передаче общего имущества его собственники лишают себя права на решение задач по управлению имуществом и развитию территорий общего пользования по своему усмотрению.

В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О регистрации недвижимости» (далее — ФЗ № 218-ФЗ) единственным подтверждением права собственности на объект недвижимости служит запись в ЕГРН. На сегодняшний день в отношении не менее 50 % садоводов и огородников в России такие записи не существуют, у них имеются только такие документы нам землю, как: