Дачно-садовый участок. Собственность, прописка и купля-продажа

— членские книжки, подтверждающие участие в общем землеотводе под садоводство (огородничество) или совершенную много ранее покупку участков на неопределенных правах;

— старые свидетельства, постановления глав администраций о предоставлении участков в собственность, какие-либо государственные акты о предоставлении земельных участков.

Даже если участки были ранее поставлены на кадастровый учет и им были присвоены кадастровые номера как ранее учтенным в ГКН до 2008 г., то, не будучи внесенными в ЕГРН, как того требует ФЗ № 218-ФЗ (пункт 3 статьи 70), вступивший в силу с 01.01.2017, такие участки должны сниматься с кадастрового учета, признаваться безхозными и переходить в собственность муниципалитетов. В итоге получается, что из поля зрения нового закона выпадают «лишние» дачники, огородники и садоводы и что правом создавать СНТ и ОНТ обладает очень малое число людей, причем только тех, кто не только внес запись о собственности на участок в ЕГРН, но и имеет во владении, как того требует новый закон, еще и долю в землях общего пользования, также внесенную в ЕГРН. А новый закон не установил порядок внесения записей в ЕГРН, касающихся садоводств и огородничеств. И все это при том, что в садоводствах и огородничествах люди до сих пор имеют самые разные документы на землю.

Многообразие толкований статьи о возможности ведения садоводства и огородничества без образования юридического лица. Хоть новый закон и ввел статью, в соответствии с которой разрешено ведение садоводства и огородничества без образования юридического лица, тем не менее, она представляется «расплывчатой» и допускающей неоднозначное восприятие:

— непайщики товариществ не могут рассчитывать на муниципальные меры поддержки;

— непайщики товариществ, обязанные платить взносы и участвовать в общих собраниях товарищества со своими голосами, должны «взаимодействовать с муниципалами», которые, тем не менее, не будут создавать для них какую-либо инфраструктуру.

Проблемы с долями в общем имуществе. По новому закону, все 100 % собственников участков в СНТ или в ОНТ на своем общем собрании должны принять решение о желании приобрести доли в имуществе общего пользования. При этом не уточняется ни регламент, ни условия, по которым такое собрание собственников земли в товариществах (не всех членов коллектива, а именно собственников) может признаваться полномочным. Не учитывается невозможность реального проведения собрания, на котором должны присутствовать 100 % собственников участков в СНТ или ОНТ.

Невозможно также исключить такие ситуации, когда:

— земля общего пользования может оказаться во владении юридического лица (товарищества) и его учредителей, которые на общих собраниях утверждают, в частности, сметы, размеры взносов и т. д.;

— все собственники участков, оставшиеся «за бортом распределения», будут обязаны содержать это юридическое лицо и имущество общего пользования, платить за приобретение этого имущества, но его собственниками и членами товарищества не станут.

Противопожарные меры. Постановление Правительства РФ от 18.08.2016 № 807 внесены изменения в Правила пожарной безопасности в лесах. Теперь земельные участки, граничащие с лесом, должны быть отделены от него специальными противопожарными барьерами. Заботиться о них должны собственники или пользователи этих самых крайних участков — как организации, так и граждане. Причем весь теплый сезон — с того момента, как сойдет снег, до осенних дождей. Барьер может представлять собой защитную полосу шириной 10 метров, которую нужно освободить от сухой травы, валежника, мусора и прочего, что легко загорается. Другой вариант — минерализированная полоса шириной не менее полметра (это когда снимается верхний слой грунта вместе с дерном, травой и т. п.).

Регистрация в индивидуальных жилых домах на садовых и дачных участках

Регистрация (прописка) на садовых участках с жилыми строениями. Конституционный суд РФ разрешил гражданам регистрироваться по месту жительства в дачных домиках, коттеджах, если они соответствуют нормам жилого строения и находятся на садовых участках в пределах населенного пункта (постановление КС РФ от 14.04.2008 № 7-П).

Согласно решению суда, можно зарегистрировать постоянное проживание в жилом строении, которое пригодно для жилья, соответствует санитарным, техническим правилам и нормам и требованиям законодательства.

Пригодность для постоянного проживания — это характеристика жилого строения. Оно означает возможность проживания в данном жилом строении в течение всех сезонов (не только в летнее время).

Не могут быть жилыми капитальные строения и помещения, где не обеспечены безопасные и безвредные условия проживания, а также строения и помещения, не предназначенные для круглогодичного проживания.

Постановлением КС РФ также установлено, что порядок признания жилых строений на садовых земельных участках пригодными для постоянного проживания будет определяться местными властями (на местах). Для этого органы местного самоуправления должны утвердить правила землепользования и застройки. При этом нужно учитывать, что нормативные акты, которые позволят гражданам решить проблему регистрации в дачных домах, в большинстве муниципалитетов пока не приняты.

До принятия соответствующих нормативных актов признание жилых строений пригодными для постоянного проживания может осуществляться судами общей юрисдикции в порядке установления фактов, имеющих юридическое значение.

Пока суд остается единственным органом государственной власти, который предоставляет гражданам возможность зарегистрироваться в дачных домах.

Для решения вопроса о регистрации (прописки) нужно обратиться в свой районный суд по месту нахождения дачного участка и подать заявление об установлении юридического факта в порядке главы 28 Гражданско-процессуального кодекса РФ.

В заявлении нужно попросить признать строение пригодным для круглогодичного проживания.

Суд назначит техническую экспертизу, которая должна установить, что строение является капитальным и пригодным для круглогодичного проживания.

На основании решения суда можно обратиться в Федеральную миграционную службу с заявлением о регистрации месту жительства в указанном доме. Главное условие при этом — дачный земельный участок должен находиться в пределах населенного пункта.

В соответствии со ст.83 Земельного кодекса РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Земли населенных пунктов отделяют от земель иных категорий границы городских и сельских населенных пунктов.

Следовательно, регистрация по месту жительства возможна в жилом строении, располагающимся на садовом земельном участке, который находится в границах населенного пункта. Конституционный Суд РФ указал, что жилое строение, расположенное на садовом земельном участке, фактически может являться жилым домом.

Чтобы постройку признали индивидуальным жилым домом, она должна стоять отдельно, иметь не больше 3-х этажей, быть пригодной для проживания и предназначаться для одной семьи.

Прописаться в доме на садовом или дачном участке можно будет в том случае, если он будет признан законной постройкой и зарегистрирован в качестве жилого помещения.

Документы для регистрации. В их число входят:

— свидетельства о праве собственности на землю и дом, на ней находящийся,

— техпаспорт строения из БТИ,

— справка об отсутствии постоянной регистрации.

Даже после того, как право на дачную прописку подтвердил Конституционный Суд РФ, регистрационные палаты продолжают отказывать гражданам в регистрации, мотивируя это отсутствием разрешения в действующем законодательстве.

Разрешение на строительство. В ФЗ о ведении садоводства и огородничества указано, что оно не требуется только на садовые дома. Соответственно, на дачные дома такое разрешение необходимо — как для полноценных индивидуальных жилых домов. Но тут важно помнить: до 2020 г. для таких домов действует «дачная амнистия» и их можно оформить в упрощенном порядке. Кроме того, в соответствии с ФЗ о ведении садоводства и огородничества региональным властям передается право ограничивать размеры, высоту и этажность и садовых, и дачных домов — в соответствии с принятым ими местным градостроительным регламентом.

С 1 января 2017 г. одним из главных документов для получения разрешения на строительство дома и его регистрации в ЕГРН является технический план.

Право собственности на дачный земельный участок

Приобретение права собственности на земельный участок

Приобретение права собственности на земельный участок возможно одним из следующих способов:

— приватизация (если дачно-садовый или огородный участок имеется в пользовании, но должным образом не оформлен в собственность);

— покупка;

— наследование;

— получение в дар (дарение).

— самозахват (возможно при соблюдении определенных условий и только в судебном порядке).

Приватизация земельных участков в садоводческих объединениях. По закону, можно приватизировать, то есть получить на безвозмездной основе (бесплатно) и в упрощенном порядке зарегистрировать право собственности только на участки в садоводческих и дачных некоммерческих товариществах. партнерствах (в СНТ и в ДНТ, ДНП), предоставленные садовым товариществам и объединениям до 30 октября 2001 года.

Условия приватизации участков в садоводствах:

1) территория некоммерческого садоводства и земельные участки в нем должны быть сформированы из земельного участка, предоставленного до дня вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — ФЗ № 171-ФЗ) для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства садоводческому объединению либо иной организации, при которой было создано или организовано указанное объединение;

2) участки на территориях садоводств должны быть образованными, то есть:

все земельные участки должны быть отмежеваны (иметь границы),

— территории общего пользования должны быть отмежеваны (иметь границы),

— должен быть утвержден проект организации застройки территории садоводства;

— на общем собрании членов садоводства должно быть принято решение о распределении образованных участков между членами садоводства в соответствии с проектом организации застройки территории садоводства;

— территория садоводства и земельный участок члена садоводства не изъяты из оборота, не ограничены в обороте и в их отношении не принято решение о резервировании для государственных или муниципальных нужд.

Садовые участки, на которые распространяется действие закона по приватизации, могут иметь разные виды режимов использования и владения:

— бессрочное пользование,

— пожизненно наследуемое наследование,

— право собственности по документу не определено (в документах обычно без указания каких-либо прав или вида использования написано: «земельный участок предоставлен тому-то»).

Перечень документов для приватизации садоводческого участка. В него входят:

1) заявление будущего собственника земли на проведение регистрации права собственности;

2) личный документ (паспорт или заменяющее его удостоверение личности,

3) правоустанавливающие бумаги любого рода на приватизируемую землю, которыми могут быть:

— свидетельство о праве собственности,

— свидетельство о предоставлении участка на праве пожизненно наследуемого владения;

— свидетельство о предоставлении участка на праве бессрочного пользования.

— свидетельство о регистрации права аренды участка;

4) любой правоустанавливающий документ на земельный участок:

— договор купли/продажи,

— договор мены,

— договор дарения,

— свидетельство о вступлении в право наследства,

— государственный акт,

— постановление городского или сельского совета о предоставлении участка на праве аренды, пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного пользования,

— свидетельство Земельного комитета о предоставлении участка на праве аренды, пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного пользования.

— выписка из похозяйственной книги.

5) технический план участка;

6) оригинал квитанции на уплаченную государственную пошлину, в которой должен быт указан адрес участка, но не адрес, по которому проживает (зарегистрирован) заявитель.

Примечание 1. Предоставление правоустанавливающего документа не понадобится в случае, когда есть свидетельство о собственности на садовый участок старого образца — от 1997 года.

Примечание 2. Получить выписку из ЕГРН с 1 января 2017 года на участок, на который не предоставлены правоустанавливающие документы, невозможно.

Точно так же будет отказано в регистрации права собственности на кусок земли, самовольно прирезанный к ранее выделенному участку в садоводстве.

Если из документов имеется только книжка члена садоводства. Членские книжки выдавалась председателями садоводств, когда земля предоставлялась садоводческому товариществу, а не конкретно садоводу.

В этом случае для приватизации участка дополнительно к перечисленным выше документам потребуются:

— копия постановления о выделении земли садоводческому товариществу;

— выписка из протокола общего собрания садоводческого товарищества, в котором находится приватизируемый земельный участок, с печатью садоводства и заверенная подписью председателя, о принятии в члены садоводства,

— список членов садоводческого товарищества, заверенный подписью председателя и скрепленный его печатью;

— книжка садовода;

— справка из садоводческого товарищества об отсутствии задолженности по членским взносам;

— паспорт или удостоверение личности.

Приватизация домов и построек на садовых участках. Для регистрации права собственности на дом, баню, сараи, хозяйственные постройки на безвозмездной основе (для приватизации) к перечню документов на земельный участок необходимо добавить следующие:

— заявление будущего собственника строения на проведение регистрации права собственности;

— личный документ (паспорт или заменяющего его удостоверения личности);

— технический план самого строения (дома, построек) — без него регистрация права на строение невозможна (вместо техплана строения можно подать декларацию, форма которой утверждена Минэкономразвития);

— оригинал квитанции на уплаченную государственную пошлину, в которой должен быт указан адрес дома на участке, но не адрес, по которому проживает (зарегистрирован) заявитель.

Документы для приватизации садовых участков и возведенных строений на участках для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), личного подсобного хозяйства (ЛПХ), подаются в любое подразделение Росресстра или в любой из многофукциональных центров (МФЦ), работающих в границах соответствующего субъекта РФ — в границах областей, краев, автономных республик, к которым относится участок или в территориальные подразделения Росреестра и МФЦ.

В течение 14 дней ведется их поверка и принимается решение о регистрации права собственности и выдачи свидетельства на право собственности или делается отказ по мотивированным обстоятельствам.

В каких случаях приватизация земельных участков невозможна. Перечень причин, не позволяющих приватизировать или выкупить используемый земельный участок, включает следующие ограничения:

— участок находится на земле, охраняемой государством;

— федеральными законами на участок наложены ограничения;

— закон запрещает передачу территорий в частные владения;

— участок попадает в перечень земель, зарезервированных для государственных и муниципальных задач;

— участок исключен из оборота земель,

— запрет местных властей на приватизацию определенных угодий.

«Дачная амнистия»: какие участки и дома можно приватизировать. Вопросы приватизации используемых земельных участков остаются актуальными для огромного числа людей и компаний, ведь они касаются прав собственности на землю, с которой полноправный владелец может поступать по своему усмотрению — продать или подарить, заложить в банк для получения денежных средств, совершить обмен и т. д.