Дачно-садовый участок. Собственность, прописка и купля-продажа

Порядок предоставления используемых участков в собственность, устанавливаемый государством, периодически менялся, далеко не всегда был удобным и зачастую представлял весьма дорогостоящий и очень длительный процесс.

Эти обстоятельства создавали сложности в оформлении собственности на земельные наделы, используемые для садоводства или огородничества. Для части пользователей участков нежелание приватизировать или выкупать землю мотивировалось их откровенным стремлением избежать последующей уплаты налогов.

Ситуация с регистрацией собственности на используемые участки, существенно изменилась в очередной раз, когда 1 марта 2015 года вступили в силу поправки к Земельному кодексу РФ в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ, а с 01.01.2017 — Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

«Дачная амнистия» означает упрощенный порядок регистрации прав собственности на объекты недвижимости — земельные участки, дома и постройки на этих участках.

ФЗ № 171-ФЗ не только изменил упрощенный порядок оформления в собственность земельных участков, которые ранее можно было приватизировать по предшествующему закону, но и сузил круг приватизируемых объектов.

По этому закону приватизации до 31.12.2020, минуя торги, подлежали земельные участки в садовых объединениях — некоммерческих садоводческих и дачных товариществах, дачных партнерствах и хозяйствах (СНТ, ДНП, ДНТ). Возведенные дома и постройки на участках более широкого класса — для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и на тех же земельных наделах в садоводствах, зарегистрировать которые теперь можно 2020 года.

Вступивший в силу с 1 января 2017 г. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» внес очередные поправки в процесс приватизации:

1. По земельным участкам:

упрощенный порядок оформления распространяется на земельные участки, предоставленные до 30.10.2001 года:

— для садоводства,

— для огородничества,

— для дачного хозяйства,

— для индивидуального строительства (жилищного и гаражного),

— для ведения личного подсобного хозяйства.

2. По возведенным постройкам на таких участках, включающих:

— садовые и дачные дома,

— хозяйственные постройки,

— бани,

— индивидуальные гаражи,

— индивидуальные жилые дома.

3. По регистрации построек:

— изменения затронули срок упрощенной регистрации индивидуальных жилых домов, ограничив его датой 1 марта 2018 года (теперь срок продлен до 2020 года),

— для других строений, попадающих под действие «дачной амнистии», регистрация остается бессрочной.

4. В условиях кадастрового учета и регистрации построек:

1) для постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права земельного участка и построек на нем, кроме Выписки из ЕГРН о собственности на объекты или правоустанавливающих документов (если объекты не были поставлены на учет в ЕГРН), требуется технических план;

2) технический план готовится кадастровым инженером, состоящим в СРО (реестр кадастровых инженеров размещен на официальном сайте Росреестра),

3) для изготовления технического плана на жилой дом необходимо предоставить один из документов:

— разрешения на строительство;

— проектной документации;

— декларации (при отсутствии проектной документации);

4) введенный принцип экстерриториальности регистрации (независимо от места нахождения объектов) позволяет произвести их одновременную постановку на кадастровый учет и госрегистрацию в любом удобном офисе приема документов (отделения или интернет-ресурсы Росреестра или Кадастровой палаты, МФЦ).

Примечание. Не следует считать вид разрешенного использования участков «для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)» идентичным виду «для малоэтажной жилой застройки».

Несмотря на то, что в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (статья 49) существует 3 вида жилых домов, относящихся к малоэтажным:

— индивидуальные жилые дома — отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем 3, предназначенные для проживания одной семьи;

— блокированные жилые дома — жилые дома с количеством этажей не более чем 3, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования;

— многоквартирные жилые дома — жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, а особенностью строительства малоэтажных жилых домов является отсутствие обязательных требований по государственной экспертизе проектной документации и результатов инженерных изысканий по всем этим типам объектов, участки с разрешенным видом использования «для малоэтажной жилой застройки» и, соответственно, возведенные на них постройки, под действие «дачной амнистии» не попадают.

Возможна ли приватизация участков для ИЖС и ЛПХ? На участки, предоставленные на условиях аренды или различных прав пользования после введения нового закона, и на те, что не приватизированы по предшествующей «дачной амнистии» и не находящиеся в СНТ, ДНП, ДНТ, новые условия приватизации не распространяются.

Это означает, что право собственности на них можно будет получить только за плату — по стоимости, не превышающей кадастровую стоимость земли, установленной на основе государственной оценки в каждом муниципалитете для конкретных видов использования участков (ИЖС, ЛПХ, дачные и т. д.).

Приобрести арендуемый у государства участок под домом владельцы капитальных загородных домов смогут, минуя торги, за 60 % кадастровой стоимости — так установлено Постановлением Правительства РФ от 26.03.2015 № 279 «Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов».

Возможность каждого из 2-х указанных направлений приватизации садовых участков и домов основывается на соответствующих им статьях нового закона с детализацией особенностей их реализации.

Захват земельного участка. Важное значение при этом приобретает момент, с которого вещь можно считать созданной (существующей), ибо он и становится правопорождающим фактом. Для движимых вещей этот момент определяется фактом окончания соответствующей деятельности, а для недвижимых — моментом государственной регистрации (статьи 219 и 131 ГК РФ). Следовательно, до момента такой регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь в этом качестве юридически не существует.

Лицо, осуществившее самовольную постройку объекта недвижимости, по общему правилу не приобретает на нее право собственности, а сама эта постройка не становится недвижимостью, ибо она не подлежит государственной регистрации по причине допущенных при ее создании нарушений. Речь здесь может идти лишь о совокупности стройматериалов, которые их собственник вправе забрать, осуществив за свой счет снос такой постройки (пункт 2 статьи 222 ГК РФ). Самовольным считается строительство объекта недвижимости при наличии любого из следующих нарушений: нарушение порядка землеотвода или его целевого назначения; отсутствие необходимых разрешений на строительство (хотя бы одного из них); существенное нарушение строительных норм и правил (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано только в судебном порядке.

Публичная кадастровая карта

Публичная кадастровая карта. Сведения публичной кадастровой карты особенно полезны для тех, кто собирается купить или продать земельные участки. Из нее можно узнать:

— кадастровую стоимость участка, от которой зависит размер налогов при продаже или покупке, а также ежегодных подлежащих к уплате налогов;

— категорию земель своего участка и соседствующих с ним. Возможно, что на соседнем участке вскоре появятся высотные дома, или вредные производства или шумная автомагистраль. Чтобы избежать неудачной покупки, лучше заранее узнать категории земли своего и соседних участков.

Публичная кадастровая карта позволяет получить ряд полезных сведений из Государственного кадастра недвижимости (ГКН).

Сведения публичной кадастровой карты относятся к общедоступным материалам. Тем не менее, являясь общедоступной, карта предоставляет не все кадастровые данные, так как к некоторым из них, не относящимся к открытым материалам, доступ ограничен пунктом 8 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Карта предоставлена на интернет-портале Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестра. На публичной кадастровая карте можно найти любой земельный участок или объект капитального строительства, который поставлен на кадастровый учет в Государственный кадастр недвижимости и для которого проведена процедура межевания, а также узнать:

— кадастровый номер объекта;

— площадь;

— назначение;

— год постройки (для дома).

Публичная кадастровая карта позволяет перейти к просмотру всех доступных онлайн-выписок из Росреестра, На земельный участок и здание можно прямо на сайте получить выписку из ЕГРН и справку о кадастровой стоимости. Если права собственности зарегистрированы в ЕГРН, то дополнительно можно заказать публичную выписку из ЕГРН и историю перехода прав.

Публичная кадастровая карта является всероссийским справочно-информационным ресурсом объектов недвижимости, действующим в режиме «онлайн» и охватывающим всю территорию России. Эта система была создана для нужд собственников участков, потенциальных покупателей и внутреннего использования аппаратом Росреестра.

Как найти информацию об определенном участке на кадастровой карте. Самый простой вариант поиска — когда известен кадастровый номер.

Кадастровый номер каждого объекта недвижимости, представляющий набор цифр, разделенных двоеточиями, уникален. Объектов с одинаковыми кадастровыми номерами не бывает. Кадастровый номер — это идентификатор объекта.

Кадастровый номер содержит информацию, отражающую расположение объекта в соответствии с его отнесением к конкретному субъекту Российской Федерации, округу, району, и кварталу.

Если кадастровый номер земельного участка схематично представить в виде переменных: АА: ВВ: ГГДДИИ: КК, в котором значения букв (чисел в номере) обозначают:

— АА — регион РФ (кадастровый округ);

— ВВ — административный округ (кадастровый район);

— ГГ — код зоны;

— ДД — код массива;

— ИИ — код кадастрового квартала;

— КК — непосредственно номер самого объекта.

Неизвестен кадастровый номер, но известен адрес. В случае, когда кадастровый номер не известен, но есть документ, в котором указано местоположение или адрес земельного участка, нужно ввести адрес в поисковую строку — в строгой последовательности и в соответствии с документом, из которого взят адрес.

Нет документа (не известен точный адрес) и не известен кадастровый номер.

Поиск осуществляется в последовательности: субъект РФ, муниципальный район (городской округ) и населенный пункт.

Достоверность и частота обновления публичной кадастровой карты. Публичная кадастровая карта не всегда оперативно отображает действительность текущего момента времени.

И причины этого обстоятельства вполне понятны. Например, после того, как участок будет поставлен на кадастровый учет, на публичной кадастровой карте сведения о нем появятся лишь в течении 5 рабочих дней.

Это требование изложено в Федеральном законе от 22.12.2014 № 447-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Выписки из ЕГРН

Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН) применяется в соответствии с ФЗ № 218-ФЗ в сфере регистрации недвижимости с 01.01.2017. Этот нормативный акт действует вместо федеральных законов от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» и от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Цели введения закона:

1) создание Единого реестра недвижимости и единой учетно-регистрационной системы, обобщающей сведения, содержащиеся в настоящее время в кадастре недвижимости и реестре прав;

2) хранение записей Единого реестра недвижимости в надежной электронной базе данных;

3) многократное резервное копирование базы данных с высокой степенью безопасности, обеспечивающее высокий уровень защиты сведений;

4) укрепление гарантии зарегистрированных прав, минимизация угрозы мошенничества и снижение для граждан и предпринимателей рисков операций на рынке недвижимости;

5) обеспечение одновременной подачи заявлений, как на кадастровый учет, так и на регистрацию прав, что сэкономит время граждан и сделает операции с недвижимостью более удобными;

6) возможность сдачи документов на регистрацию прав и кадастровый учет в любом офисе приема-выдачи документов, в независимости от того, где расположен объект недвижимости (например, если земельный участок расположен на территории Калининграда, а собственник проживает во Владивостоке, то ему вовсе не обязательно будет ехать в Калининград, чтобы подать документы на регистрацию права собственности — достаточно будет обратиться в любой удобный офис приема-выдачи документов);

7) возможность подачи документов на государственную регистрацию через интернет с помощью портала Росреестра;

8) доступность услуги «курьерская доставка», заказав которую можно получить уже готовые документы на дом, для чего при подаче заявления нужно будет указать в нем способ получения «курьерская доставка» (услуга платная);

9) упрощение процесса оформления документов на недвижимость и экономия времени заявителя:

— 10 дней — на выполнение и кадастрового учета и регистрацию прав при подаче в регистрирующий орган всего одного заявления;

— 7 дней — на получение одной из услуг Росреестра;

— 5 дней — на постановку на кадастровый учет;

— 5 дней — для госрегистрации ипотеки жилых помещений;

— 3 дня — на получение сведений из ЕГРП;

увеличение сроков приостановления госрегистрации:

— 3 месяца — срок приостановления кадастрового учета объектов и госрегистрации (за исключением отдельных оснований, для которых предусмотрены иные сроки приостановления);

— 6 месяцев — по инициативе заявителя (по заявлению приостановление возможно только 1 раз). В настоящее время регистрация прав по решению госрегистратора может быть приостановлена на 1 месяц, а по инициативе заявителя — на 3 месяца;

10) отмена свидетельств о праве собственности — они выдаваться не будут, так как кадастровый учет, регистрация возникновения и перехода права подтверждаются выпиской из ЕГРП, а регистрация договора или иной сделки — специальной регистрационной надписью на документе о сделке.

Причины кардинального изменения существующего порядка регистрации недвижимости лежат на поверхности. Основная из них — необходимость кадастрового учета и регистрации прав в двух различных реестрах.

И несмотря на то, что ведение этих реестров возложено на один государственный орган (Росреестр РФ), при подаче документов на регистрацию прав требовалось предоставление кадастрового паспорта, а при необходимости кадастрового учета объекта — делались приостановки для предоставления документов из реестра прав, подтверждающих сведения о недвижимости.

Сейчас два реестра, со сведениями о кадастровом учете и правах на недвижимость, объединены в один — Единый государственный реестр недвижимости, или ЕГРН.

ЕГРН начал действовать с 01.01.2017, придя на смену и объединив единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и государственный кадастр недвижимости (ГКН). ЕГРН призван упростить процедуру регистрации прав на недвижимость.

При этом необходимо учитывать, что обозначение ЕГРН также применяется в налоговом законодательстве. Там ЕГРН — Единый государственный реестр налогоплательщиков. Он представляет собой базу данных учета налогоплательщиков, налоговых агентов и физических лиц с указанием идентификационного номера налогоплательщика (ИНН) и сведений об объектах учета.

При совершении сделок с недвижимостью собственнику и заинтересованным лицам, подписывающим договор, нужно регистрировать свои действия в Росреестре. Ранее для этого необходимо было обращаться в ЕГРП — Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и ГКН — Государственный кадастр недвижимости. С 1 января 2017 г. эти две системы объединены в информационную базу ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости.

Сходства и отличия ЕГРН и ЕГРП. Информационные базы обоих реестров хранят информацию о собственнике, о наличии обременений и ограничений. Несмотря на одинаковое целевое значение реестров, ЕГРН содержит более полный состав данных о недвижимости.