Практическое применение нового Жилищного кодекса РФ и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»

19 сентября 2002 г. было принято Обобщение практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов.

ВС РФ совместно с верховными судами республик, краевыми, областными и соответствующими им судами проведено выборочное изучение дел (рассмотренных в период с 1999 по 2001 год) по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов.

Исходя из текста указанного документа, экономическая реформа, переход к рыночной экономике, широкая приватизация привнесли в повседневную жизнь наряду с положительными результатами и новые негативные явления, среди которых отмечается нарушение прав граждан на приобретение жилых помещений в строящихся многоквартирных домах при исполнении договоров, в связи с чем увеличилось число обращений граждан в суды.

В соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

ГК РФ регулирует отношения, возникающие в связи с заключением различных договоров, в том числе и договоров, предметом которых является приобретение жилья в строящихся домах.

Согласно п. 1 постановления Пленума ВС РФ от 29 сентября 1994 г. № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (в ред. от 21 ноября 2000 г.) законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.

Сравнительный анализ указанного выше законодательства, проведенный верховными судами республик, краевыми, областными и соответствующими им судами, позволяет сделать вывод о том, что Закон от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» (далее – Закон РФ «О защите прав потребителей») предоставляет гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных контрагентов по заключенному им договору, чем ГК РФ, ограничивающий права граждан рамками договора.

Изучение практики показало, что с целью приобретения жилых помещений граждане заключают с организациями договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом и другими правовыми актами.

Однако их содержание является практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т. д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

В обобщении проведен правовой анализ договоров, наиболее часто применяемых строительными компаниями на практике.

Основной упор сделан на присутствующих в указанных договорах условий договора подряда, предусмотренных ГК РФ. В силу ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Обязанности подрядчика уточняются в ст. 740 ГК РФ, предусматривающей, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Отличительная особенность возникших между сторонами отношений по указанному виду договоров заключается в том, что гражданин вступает в правоотношения по строительству своей квартиры непосредственно с подрядчиком – организацией, осуществляющей строительство жилого дома.

На примере конкретных судебных дел и решений по ним сделан вывод о том, что в случае, если в указанных договорах имеют место условия договора подряда, то правоотношения, возникающие по ним, подлежат рассмотрению с учетом норм законодательства о защите прав потребителей.

С другой стороны, действительно, права и обязанности заказчика и подрядчика по договору строительного подряда определены ст. 740 ГК РФ. При этом в случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 гл. 37 ГК РФ о правах заказчика по договору бытового подряда. Именно, о правах, а не об обязанностях.

В соответствии же со ст. 747 ГК РФ заказчик (в настоящем случае – участник долевого строительства) обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок. Причем площадь и состояние предоставляемого земельного участка должны соответствовать содержащимся в договоре строительного подряда условиям, а при отсутствии таких условий обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок. Кроме того, согласно п. 2 указанной статьи он обязан в случаях и в порядке, предусмотренных договором строительного подряда, передавать подрядчику в пользование необходимые для осуществления работ здания и сооружения, обеспечивать транспортировку грузов в его адрес, временную подводку сетей энергоснабжения, водо– и паропровода и оказывать другие услуги.

Тогда, исходя из норм гражданского законодательства, либо указанные договора не являются договорами подряда и к ним не могут быть применены нормы законодательства о защите прав потребителей, либо они являются недействительными по причине отсутствия в них существенных условий, обязательных для данного вида договоров.

Одним из способов приобретения гражданами квартир в строящихся домах является заключение ими договоров простого товарищества (договоров о совместной деятельности).

В силу ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.

Ошибочно полагая, что при заключении таких договоров возникают отношения по совместной деятельности (простого товарищества), в ряде случаев суды отказывали гражданам в удовлетворении требований, основанных на нормах Закона РФ «О защите прав потребителей».

В силу положений этой главы участники совместной деятельности заключают взаимный договор о совместной деятельности, образуют простое товарищество. У каждого участника по отношению к остальным возникают взаимные права и обязанности. Каждый участник договора о совместной деятельности должен иметь право на участие в управлении общими делами, на долю в общем имуществе и на получение части прибыли. Имущественные взносы участников и имущество, созданное или приобретенное ими в результате совместной деятельности, в том числе полученные доходы, составляют объект их общей долевой собственности. Отношения между товарищами регулируются нормами о праве долевой собственности, включая право преимущественной покупки доли, продаваемой участником, и выражаются они в организации совместной деятельности участников для достижения общей цели. Долевая собственность составляет лишь необходимую имущественную базу такой деятельности. По взаимному соглашению участники могут возложить руководство их совместной деятельностью на одного из них, положение которого оформляется доверенностью, выдаваемой остальными участниками договора.

Между тем конечной целью участия граждан в строительстве многоквартирных домов является получение квартиры для проживания и взнос гражданина предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры.

Кроме того, из содержания договоров на строительство жилья, заключаемых гражданами и организациями, видно, что граждане не обладают правом ни на участие в управлении общими делами предприятия, ни на долю в праве на общее имущество и на получение части прибыли.

В результате исполнения условий договора создается не общая собственность, а собственность каждого отдельного гражданина на конкретную квартиру.

Также нет признаков создания объединения граждан – будущих жильцов строящегося многоквартирного жилого дома для ведения строительства дома, поскольку отсутствует соединение денежных вкладов, не определяется порядок ведения общих дел, бухгалтерского учета, не испрашивается согласие дольщиков по общему ведению дел, в решении вопросов они не участвуют, собраний не проводят, протокол собраний не подписывают, единого договора не заключают.

В итоге судебная коллегия ВС РФ сделала вывод о том, позиция судов, которые при рассмотрении указанной категории дел применяли Закон РФ «О защите прав потребителей» и учитывали точку зрения Государственного комитета РФ по антимонопольной политике и поддержке новых экономических структур, приведенную в разъяснении по отдельным вопросам применения Закона РФ «О защите прав потребителей» (в ред. от 9 января 1996 г.), в котором указаны отличительные признаки договора о совместной деятельности, является правильной.

Типичным способом приобретения гражданами квартир в строящихся домах является заключение ими с организацией, осуществляющей строительство жилого дома, договоров, в соответствии с условиями которых граждане становятся соучастниками в организации строительства, а в качестве вклада в совместную деятельность вносят денежные средства. Как правило, подобные отношения оформляются договором о совместной деятельности, о долевом участии в строительстве.

По мнению хозяйствующих субъектов, при исполнении таких договоров возникают отношения, регулируемые гл. 55 ГК РФ «Простое товарищество», и действие Закона РФ «О защите прав потребителей» на них не распространяется.

Но как разъяснено в п. 1 постановления Пленума ВС РФ «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей», отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Другой типичной схемой, используемой хозяйствующими субъектами, было заключение организацией, не осуществляющей непосредственно строительство, с гражданами договоров на финансирование строительства жилого дома и последующую его передачу гражданам.

Поскольку инвестиционная деятельность – это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли или достижения иного положительного социального эффекта, она является одним из видов предпринимательской деятельности.

Вид договора, оформляющего отношения участников инвестиционной деятельности, права, обязанности, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение определяются на основании ГК РФ.

В связи с этим признание договора инвестиционным не дает ответа на вопрос о его гражданско-правовой природе и не исключает возможности применения к возникшим отношениям норм ГК РФ и Закона РФ «О защите прав потребителей».

Часто у судов возникали трудности, связанные с правовой оценкой такого договора, как договор купли-продажи квартиры, в том числе в рассрочку. В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Как установлено в действующем законодательстве, продажа недвижимости может осуществляться только собственником либо с его согласия. Организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них, поэтому не может заключать с гражданами договоры купли-продажи.

Несмотря на многообразие видов договоров (подряда, купли-продажи, договор простого товарищества, инвестиционный договор и др.), суды при разрешении споров между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, исходили из содержания договора, его условий, прав и обязанностей сторон, а также целей, которыми руководствуются граждане, заключая договоры на приобретение жилья (улучшение жилищных условий, удовлетворение своих личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности и, соответственно, с извлечением прибыли).

В сложившейся ситуации следует признать правильной практику тех судов, которые, установив, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата (квартиры), а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяли к указанным правоотношениям Закон РФ «О защите прав потребителей» (исходя из требований ст. 9 ФЗ от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»).

После вступления в законную силу ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» существующие правовые противоречия были, наконец устранены. Правда, данный закон принят с существенной оговоркой. Согласно п. 2 ст. 27 указанного Закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу указанного Федерального закона.

Для того чтобы понять сущность и порядок применения договора участия в долевом участии в строительстве, нужно рассмотреть следующие моменты:

Стороны договора:

– застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок. Указанный земельный участок подлежит использованию для строительства на нем многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство;

– участники долевого строительства – их денежные средства привлекает застройщик для строительства (создания) на этом земельном участке объекта недвижимости.

К объектам недвижимости относятся в соответствии с законом многоквартирные дома, а также гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

Договор участия в долевом строительстве заключается между указанными сторонами и содержит обязанность одной стороны (застройщика) в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, получить разрешение на ввод их в эксплуатацию и передать в дальнейшем соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. С другой стороны, участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Для договора участия в долевом строительстве существенными являются следующие условия:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В договоре должен быть четко определен объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором;

3) цену договора – размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

Сроки и порядок уплаты цены договора – уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства – Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

При отсутствии в договоре указанных условий такой договор считается незаключенным.

Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости возникает у застройщика только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» содержит обязательное требование по заключению указанного вида договоров. Они заключаются в письменной форме, в обязательном порядке подлежат государственной регистрации и считаются заключенными только с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 17 указанного закона договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном ФЗ «О государственной регистрации…». Ст. 25.1. указанного Закона предусматривает конкретный порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с вышеуказанным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с федеральным законом, застройщиком представляются:

1) разрешение на строительство;

2) проектная декларация;

3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества, находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.

Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе «особые отметки» распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан в письменной форме уведомить об этом другую сторону договора.

2. Взаимоотношения между сторонами (застройщиком и участниками долевого строительства)

Как уже говорилось ранее, сторонами договора участия в долевом строительстве являются застройщик (юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и использующие его для строительства на нем многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство) и участники долевого строительства (лица, чью денежные средства привлечены застройщиком для строительства на отведенном земельном участке объекта недвижимости). Отношения указанных сторон связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства.

Согласно ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после:

1) получения в установленном порядке разрешения на строительство. В соответствии со ст. 51 ГСК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных ГСК РФ. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется;

2) опубликования и (или) размещения проектной декларации в соответствии со ст. 19 указанного закона. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию, о проекте строительства. Она опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет») не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в ч. 1 ст. 23 указанного закона уполномоченный орган. Хранение оригиналов проектной декларации осуществляется застройщиком. Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений;

3) государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства. Согласно ст. 26 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные гл. III (Собственность на землю) ЗК РФ, удостоверяются документами в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации…». В соответствии же со ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации…» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям указанного закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. Согласно ст. 18 Закона Застройщик использует денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией.

3. Порядок заключения, изменения, расторжения и исполнения договора долевого участия в строительстве

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Для договоров участия в долевом строительстве таковыми являются условия, указанные в п. 4 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», а именно:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. П. 3 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» также устанавливает аналогичное положение и предусматривает, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с общими нормами гражданского права, а именно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не ГК РФ, другими законами или договором.

ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» предусматривает иную возможность:

– ст. 5 в п. 2 допускает изменить по соглашению сторон цену договора после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения;

– ст. 6 предусматривает следующее обязательство застройщика. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 452 ГК РФ содержит порядок изменения и расторжения договора. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Согласно ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Статья 9 указанного закона допускает односторонний отказ от исполнения договора в следующих конкретных случаях по инициативе только участника долевого строительства в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;

2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

3) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

4) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

5) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 указанного закона (в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования). Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными;

6) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

7) в иных предусмотренных договором случаях.

В случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной 1/150 ставки ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

Кроме того, в случае нарушения застройщиком установленных указанным Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с ч. 2 ст. 9 указанного закона (размер штрафных санкций приведен в предыдущем абзаце).

ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» предусматривает ряд оснований для расторжения (но не для отказа от исполнения) договора по инициативе застройщика.