Предмет договора – предприятие как единый имущественный комплекс, который состоит из имущества, предназначенного для осуществления деятельности предприятия (земельных участков, зданий, сооружений, оборудования, инвентаря, сырья, продукции, прав требования, долгов, а также прав на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменные наименования, товарный знак, знак обслуживания)).

5. Договор аренды предприятия заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, несоблюдение которых влечет его недействительность. Существенными условиями договора выступают цена (т. е. арендная плата, размер которой устанавливается в договоре) и предмет договора.

Разрешения на занятие соответствующей деятельностью (лицензии) передаче по договору аренды предприятия не подлежат, если иное не предусмотрено законом или иным нормативным актом.

Передача предприятия по договору производится по передаточному акту. Арендодатель обязан до передачи предприятия в аренду письменно уведомить об этом кредитора по обязательствам, входящим в состав предприятия.

6. Главная обязанность арендодателя – предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Иные обязанности устанавливаются договором.

Арендатор обязан:

✓ в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии;

✓ при прекращении договора аренды предприятия подготовить и передать арендодателю арендованный имущественный комплекс.

21. Договор финансовой аренды (лизинга)

¡ Договор финансовой аренды (лизинга) – это соглашение, в силу которого одна сторона (арендодатель, лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное другой стороной (арендатором, лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

1. Арендодатель по договору лизинга не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договор финансовой аренды трехсторонний, возмездный, консенсуальный.

Стороны договора: арендодатель (лизингодатель), которым может быть лизинговая компания, имеющая лицензию на сдачу имущества в лизинг; арендатор (лизингополучатель), которым могут быть юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющие предпринимательскую деятельность; продавец имущества, которым может быть любое дееспособное лицо, выступающее собственником продаваемого имущества (продавца выбирает арендатор, но договором может быть предусмотрен выбор продавца арендодателем).

2. Предмет договора – любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности. Договор заключается в письменной форме. Для исполнения данного договора субъекты лизинга должны заключить обязательные и сопутствующие договоры. Обязательный договор – договор купли-продажи. Сопутствующие договоры – договоры о привлечении средств, залога, гарантии, поручительства и другие, заключаемые во исполнение основного договора.

Существенными условиями договора выступают предмет, срок, цена договора, порядок балансового учета предмета лизинга.

3. Виды договоров лизинга:

☝по форме выделяют внутренний (субъекты договора – российские лица) и внешний (один из субъектов договора – иностранец);

☝по типу выделяют долгосрочный (в течение трех лет), среднесрочный (от полутора до трех лет), краткосрочный (до полутора лет);

☝по виду выделяют финансовый, возвратный (продавец выступает лизингополучателем), оперативный (лизингодатель покупает имущество на свой страх и риск) договоры.

4. Арендодатель обязан:

☝приобрести в свою собственность имущество, выбранное арендатором, у указанного им продавца на основании договора купли-продажи;

☝обеспечить передачу имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

Арендодатель не несет ответственности перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на нем самом. В таком случае продавец и арендодатель несут перед арендатором солидарную ответственность.

5. Арендодатель не выступает собственником имущества на момент заключения договора лизинга, а лишь берет на себя обязанность приобрести имущество в свою собственность для передачи его в аренду арендатору. При этом на него законом возлагается обязанность предупредить продавца о том, что имущество предназначено для передачи в аренду.

Арендатор несет риск случайной гибели или порчи арендованного имущества, который переходит на него в момент передачи арендованного имущества. Арендатор вправе предъявить продавцу требования относительно качества, комплектности, срока и др. При этом на него возлагаются обязанности покупателя, кроме оплаты товара, но он не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя.

6. Продавец обязан передать имущество непосредственно арендатору в месте его нахождения, если иное не предусмотрено договором. Если просрочка передачи имущества допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков. При этом риск случайной гибели или порчи арендованного имущества переходит в момент его передачи к арендатору, если иное не предусмотрено договором.

22. Договор наима жилого помещения

1. По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) – жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем.

Договор заключается без установления срока действия.

2. Предмет договора – жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Договор заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

3. По договору коммерческого найма жилого помещения (коммерческий найм) одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор коммерческого найма регулируется ГК РФ, жилищное же законодательство применяется субсидиарно и только в случаях, указанных в ГК РФ. Коммерческий найм осуществляется в домах (квартирах) граждан и организаций с целью получения дохода от сдачи жилья, которое находится в их собственности.

Договор может быть заключен на срок не более пяти лет, плата за жилье устанавливается по соглашению сторон.

4. Наймодатель – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, наниматель – любой гражданин. Предмет договора – изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ. Благоустроенность не является обязательным условием предмета договора.

5. Вместе с нанимателем жилым помещением могут пользоваться другие лица, которые определяются как граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем. Правовое положение этих граждан отличается от положения членов семьи нанимателя по договору социального найма. Эти лица имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, но ответственность за них перед наймодателем несет наниматель. По соглашению сторон эти граждане могут стать сонанимателями.

6. Стороны в договоре могут заменяться. Если меняется наймодатель, договор коммерческого найма сохраняется. Наниматель может меняться по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя как при жизни нанимателя, так и в связи с его смертью.

Договор заключается в письменной форме.

23. Договор безвозмездного пользования имуществом

¡ Договор безвозмездного пользования имуществом – это соглашение, в силу которого одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование второй стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом морального износа или в состоянии, обусловленном договором.

1. Договор безвозмездного пользования двусторонний, безвозмездный, консенсуальный, реальный. Стороны договора – ссудодатель и ссудополучатель. Ссудодатель – собственник вещи или лицо, управомоченное на передачу ее в безвозмездное пользование.

Ссудополучателем могут быть юридические и физические лица, кроме тех, которые выступают учредителями, участниками, руководителями, членами органов управления или контроля организации, осуществляющей передачу имущества.

2. Предмет договора – индивидуально определенные, непотребляемые вещи.

Форма договора зависит от передаваемой вещи и субъектов договора и может быть как письменной, так и устной. Если одной из сторон выступает юридическое лицо, то договор по общему правилу заключается в письменной форме.

Существенными условиями договора выступают его предмет и безвозмездность.

К договору безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия применяются правила, предусмотренные ст. 609 ГК РФ.

3. Ссудодатель обязан:

☝предоставить вещь в состоянии, соответствующем условиям договора и ее назначению со всеми принадлежностями и документами;

☝предупредить ссудополучателя обо всех правах третьих лиц на эту вещь (сервитуте, праве залога и т. п.).

Ссудополучатель обязан:

☝поддерживать переданную ему вещь в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта;

☝нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором;

☝вернуть вещь в первоначальном состоянии с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

4. Ссудодатель несет ответственность за недостатки вещи только в случае, если он не оговорил их (умышленно или по грубой неосторожности) при заключении договора. Но он не отвечает за недостатки вещи, которые были оговорены при заключении договора, либо заранее известны ссудополучателю, либо должны были быть обнаружены ссудополучателем во время осмотра вещи или проверки ее исправности при заключении договора или передаче вещи.

Ссудодатель отвечает за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи, если не докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности ссудополучателя или лица, у которого эта вещь оказалась с согласия ссудодателя. По данному договору возмещается только реальный ущерб. Стороны имеют право отказаться от договора в любое время при предварительном (за месяц) извещении об этом другой стороны.

5. Ссудодатель может требовать досрочного расторжения договора, если ссудополучатель: использует вещь не в соответствии с договором;

✓ не выполняет обязанностей по поддержанию в исправном состоянии или ее содержанию;

✓ существенно ухудшает состояние вещи;

✓ без согласия ссудодателя передает вещь третьему лицу. Ссудополучатель имеет право требовать досрочного расторжения договора:

✓ если вещь не передана ссудодателем;

✓ при обнаружении недостатков, о которых он не знал; 0 если вещь оказалась в непригодном для использования состоянии;

✓ если ссудодатель не предупредил о правах третьих лиц на вещь.

Договор прекращает свое действие в случае его расторжения, смерти гражданина-ссудополучателя или ликвидации юридического лица – ссудополучателя, если иное не предусмотрено договором.

24. Договор подряда: понятие и содержание

¡ Договор подряда – это соглашение, в силу которого одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а последний обязуется принять результат работы и оплатить его.

1. Договор подряда двусторонний, возмездный, консенсуальный. Стороны договора – заказчик и подрядчик, которыми могут быть физические и юридические лица. Подрядчиком по договору могут быть одновременно несколько лиц. Предмет договора – выполнение определенной работы, ее результат. Форма договора письменная.

В договоре подряда должны быть указаны начальный и конечный сроки выполнения работы. Продолжительность срока определяется соглашением между заказчиком и подрядчиком.

Цена работы или способ ее определения указываются в договоре. Если цена в нем не указана, то она определяется посредством составления сметы. Смета может выступать частью договора и становится обязательной для сторон.

2. Подрядчик имеет право привлекать к исполнению своих обязанностей субподрядчиков. При этом он становится генеральным подрядчиком, который несет ответственность перед заказчиком за ненадлежащее исполнение обязательств по договору субподрядчиком и перед субподрядчиком – за ненадлежащее исполнение договора заказчиком.

3. Подрядчик обязан:

☝самостоятельно, доброкачественно выполнить работу, предусмотренную договором;

☝предупредить заказчика и до получения от него указаний приостановить работу при обнаружении не зависящих от подрядчика обстоятельств, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок;

☝использовать материалы, предоставленные заказчиком, экономно и расчетливо, а по окончании работы представить отчет об их израсходовании;

☝своевременно приступить к выполнению работы и завершить ее в установленный срок, а также соблюсти промежуточные сроки;

☝передать заказчику вместе с результатом работы информацию, касающуюся эксплуатации или иного использования предмета договора подряда;

☝при получении извещения об отказе заказчика от исполнения договора прекратить работу.

4. Заказчик обязан:

☝своевременно принять работу и осмотреть ее для выявления недостатков;

☝уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы;

☝в установленный срок исполнить предусмотренные договором обязанности по передаче материалов, оборудования, технической документации или подлежащей переработке (обработке) вещи;

☝оказать подрядчику содействие в случае, объеме и порядке, предусмотренных договором.

5. При нарушении подрядчиком конечного срока выполнения работы заказчик может отказаться от договора и потребовать возмещения убытков, если исполнение утратило для него интерес. Если подрядчик своевременно не приступает к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным, заказчик также вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков.

6. Если работа выполнена подрядчиком с недостатками, которые делают ее непригодной для использования, заказчик вправе по своему выбору потребовать от подрядчика (если иное не установлено законом или договором):

✓ безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

✓ соразмерного уменьшения установленной за работу цены;

✓ возмещения своих расходов на устранение недостатков, если право заказчика на устранение предусмотрено в договоре.

Условие договора об освобождении подрядчика от ответственности за определенные недостатки не действует, если доказано, что недостатки возникли по вине подрядчика.

7. Если уклонение заказчика от принятия выполненной работы повлекло просрочку в сдаче работы, риск случайной гибели изготовленной (переработанной или

обработанной) вещи признается перешедшим к заказчику в момент, когда передача вещи должна была состояться.

Если исполнение работы по договору подряда стало невозможным вследствие действий или упущений заказчика, подрядчик сохраняет право на уплату ему указанной в договоре цены с учетом выполненной части работы.

25. Договоры бытового и строительного подряда

1. По договору бытового подряда подрядчик, осущестJ вляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу. Договор бытового подряда – это вид договора подряда.

2. Особенности договора бытового подряда:

☝регулируется ГК РФ и Законом РФ «О защите прав потребителей»;

☝заключается для удовлетворения бытовых и иных личных потребностей; заказчик пользуется правами покупателя;

☝является публичным договором;

☝дает дополнительные гарантии заказчику;