Жилищное право: Шпаргалка

Договор найма специализированного жилого помещения (ж/п) – это договор, по которому одна сторона – собственник специализированного ж/п или уполномоченное им лицо (наймодатель) – обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) – данное ж/п за плату во владение и пользование для временного проживания.

Со стороны наймодателя договор заключается уполномоченными на то органами государственной власти или уполномоченными органами местного самоуправления на основании решения о предоставлении такого помещения.

От имени собственника помещений при заключении договора могут выступать также лица, уполномоченные по договорам найма специализированных ж/п.

Договор возмездный, обязательна письменная форма договора. Поскольку определено целевое назначение ж/п – временное проживание, нанимателю специализированного ж/п запрещается осуществлять обмен занимаемого помещения, передавать его в поднаем.

Существенные условия договора: предмет договора, права и обязанности сторон. Обязательно указание членов семьи нанимателя. Относительно предмета договора можно отметить, что ж/п должно быть строго индивидуализировано, иначе договор может быть признан недействительным в связи с неопределенностью предмета договора.

Наймодатель специализированного ж/п имеет право требовать своевременного внесения платы за ж/п и коммунальные услуги.

В обязанности наймодателя входит: передать нанимателю свободное от прав иных лиц ж/п; принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится ж/п; осуществлять капитальный ремонт ж/п; обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Наниматель ж/п по договору обязан: использовать ж/п по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ; обеспечивать сохранность ж/п; поддерживать надлежащее состояние ж/п; проводить текущий ремонт ж/п; своевременно вносить плату за ж/п и коммунальные услуги; информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования ж/п.

Договор найма специализированного ж/п может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Договор найма также может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного ж/п, а также в иных предусмотренных ЖК РФ случаях.

Договор найма прекращается в связи с утратой (разрушением) ж/п и в случае перехода права собственности на служебное ж/п или ж/п в общежитии (а также передача его в хозяйственное ведение либо оперативное управление) другому лицу. Иные основания прекращения договора найма могут предусматриваться нормами, регулирующими наем конкретных видов специализированных ж/п.

32. ВЫСЕЛЕНИЕ ГРАЖДАН ИЗ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений.

Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

• члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов Федеральной службы безопасности, таможенных органов РФ, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

• пенсионеры по старости;

• члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

• инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Указанным гражданам предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.

Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений при смене собственника осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения.

33. ПОНЯТИЕ ЖИЛИЩНЫХ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Жилищные кооперативы являются разновидностью потребительских кооперативов. Поэтому специфика жилищных кооперативов как разновидности потребительских кооперативов заключается исключительно в целях их деятельности – удовлетворение потребностей граждан в жилье и управление помещениями кооперативного дома.

Члены жилищного кооператива имеют обязательственные права в отношении жилищного кооператива: принимать участие в управлении жилищным кооперативом, получить в пользование либо в собственность жилое помещение в соответствии с размером паевого взноса, а также часть имущества кооператива в случае его ликвидации.

Жилищные кооперативы отвечают по своим обязательствам всем принадлежащим им имуществом, которое формируется из паевых и иных взносов членов жилищного кооператива, а также из других источников в соответствии с действующим законодательством. Члены жилищного кооператива не отвечают по обязательствам кооператива, а жилищный кооператив не отвечает по обязательствам своих членов.

Однако если у жилищного кооператива в результате его деятельности образовались убытки, то его члены обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов, что определено ГК РФ.

В случае невыполнения данной обязанности жилищный кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке.

В пределах невнесенной части дополнительного взноса члены жилищного кооператива несут субсидиарную (дополнительную) ответственность по обязательствам жилищного кооператива.

Деятельность жилищных кооперативов можно разделить на два этапа: сначала кооператив приобретает или строит многоквартирный дом, а затем основной задачей кооператива становится осуществление деятельности по управлению домом. Причем функции по управлению многоквартирным домом жилищный кооператив может осуществлять только в том случае, если общее собрание собственников примет соответствующее решение.

34. ОРГАНИЗАЦИЯ ЖИЛИЩНОГО КООПЕРАТИВА

Правом на вступление в члены жилищного кооператива обладают граждане и юридические лица.

Большинство требований к лицам, имеющим право стать членами жилищного кооператива, содержатся в нормах гражданского законодательства, определяющих правоспособность и дееспособность граждан и юридических лиц.

Граждане вправе вступать в члены кооператива по достижении 16-летнего возраста; гражданин, признанный недееспособным (или ограниченный в дееспособности), не вправе быть членом жилищного кооператива.

Юридические лица вправе быть членами жилищных кооперативов с момента создания этих юридических лиц, т. е. с момента их государственной регистрации. Вступление в кооператив некоммерческих организаций должно быть направлено на реализацию целей, для достижения которых некоммерческая организация создавалась.

Препятствием для вступления в члены жилищного кооператива может быть недостаточность жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме, т. к. число членов жилищного кооператива не может быть больше, чем число самих помещений.

Иные дополнительные условия приема в члены жилищного кооператива могут быть установлены уставом жилищного кооператива.

Если жилищный кооператив создается при содействии органов государственной власти или органов местного самоуправления, то преимущественное право на вступление в члены кооператива имеют малоимущие граждане, нуждающиеся в жилых помещениях.

Формы содействия органов государственной власти и местного самоуправления созданию жилищного кооператива различны: инициатива создания, проведение общего собрания учредителей, предоставление земельного участка для строительства многоквартирного дома, содействие в подготовке необходимой для строительства документации, предоставление гарантий банку или иной кредитной организации, выдающей кредит кооперативу, и т. п.

Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.

В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.

Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).

Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.

Устав жилищного кооператива является его единственным учредительным документом.

35. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ДОМАХ ЖИЛИЩНОГО КООПЕРАТИВА

Условием предоставления жилого помещения в жилищном кооперативе является внесение паевого взноса. Размер предоставляемого помещения должен быть пропорционален размеру паевого взноса члена жилищного кооператива.

Конкретный порядок предоставления жилого помещения членам кооператива определяется уставом жилищного кооператива.

Жилое помещение может быть предоставлено в пользование после частичного внесения паевого взноса. Внесение же паевого взноса в полном объеме влечет за собой возникновение у члена жилищного кооператива права собственности на предоставленное ему жилое помещение, что закреплено ЖК РФ и ГК РФ.

Момент возникновения права собственности на жилое помещение у члена жилищного кооператива определяется именно выплатой паевого взноса.

Принятие решения о предоставлении члену жилищного кооператива жилого помещения в пользование относится к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции); данное решение является основанием для вселения члена кооператива в жилое помещение.

В случае, когда помещение предоставляется члену жилищного кооператива до выплаты пая, правом собственности на жилое помещение обладает жилищный кооператив, а член кооператива владеет, пользуется и в установленных пределах распоряжается помещением на основании решения общего собрания членов кооператива.

С момента выплаты паевого взноса в полном объеме член кооператива, как уже говорилось, становится собственником помещения.

Член жилищного кооператива, получивший помещение в пользование до приобретения на него права собственности, распоряжается помещением в пределах, установленных законодательством. Член жилищного кооператива не вправе отчуждать помещение (продавать, дарить, обменивать и т. д.), завещать его (он может передать по наследству только свой пай). Отдельные способы по распоряжению жилым помещением членом кооператива, не имеющим права собственности на помещение, закреплены ЖК РФ. В частности, член кооператива вправе разрешать проживать в помещении временным жильцам.

Основанием для владения, пользования и распоряжения членом жилищного кооператива жилым помещением является членство в кооперативе.

В случае прекращения членства в жилищном кооперативе лицо теряет право владеть, пользоваться и распоряжаться предоставленным ему помещением (кроме помещений, перешедших в собственность данного лица). Такое лицо обязано освободить занимаемое жилое помещение.

36. ПРАВО НА ПАЙ ЧЛЕНА ЖИЛИЩНОГО КООПЕРАТИВА

Паевые взносы являются основным источником средств жилищного кооператива, и именно пай дает членам жилищного кооператива право на приобретение в собственность соответствующего жилого помещения.

Размеры паевых взносов, порядок и условия их внесения, ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов должны быть предусмотрены уставом жилищного кооператива.

Пай может принадлежать одному или нескольким лицам, в этом случае членом жилищного кооператива является одно из таких лиц. Лица, которым принадлежит пай, вправе произвести раздел жилого помещения при соблюдении требований, установленных ЖК РФ.

Пай (часть пая) может переходить по наследству. В случаях, когда наследник не является членом кооператива, он может вступить в кооператив по решению общего собрания членов кооператива. Причем общее собрание не вправе отказать наследнику в приеме в члены кооператива, поскольку это прямо запрещено ГК РФ. В случае вынесения решения об отказе в принятии в члены кооператива наследник вправе обжаловать такое решение в судебном порядке.

В случае нежелания наследника вступать в члены кооператива он вправе получить от кооператива стоимость пая.

Вопрос о возможности перехода пая в ином порядке, чем наследование (купля-продажа, дарение и т. д.), прямо законодательством не урегулирован.

Запрет на распоряжение паем также не закреплен. В целом законодательством установлено право распоряжения имуществом в целом и имущественными правами в частности.

Однако, реализовать право на передачу пая возможно только в порядке процедуры перемены лиц в обязательстве.

Следует также отметить, что законодательство использует однородные термины: «пай» и «паевой взнос».

Под паем следует понимать имущественное право. В то же время термин «пай» может обозначать и общую сумму, которую должен внести член жилищного кооператива для приобретения прав собственности на жилое помещение. В данном случае более правильно было бы говорить о сумме пая или о паевом взносе.

Паевой взнос – это общая сумма, на которую член жилищного кооператива должен внести денежные средства (иное имущество) для приобретения прав собственности на жилое помещение. Уставом жилищного кооператива может определяться порядок внесения паевого взноса: единовременно или по частям. В случае внесения паевого взноса по частям паевым взносом может также называться отдельная его часть, вносимая членом жилищного кооператива в данный момент.

37. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ ЧЛЕНА ЖИЛИЩНОГО КООПЕРАТИВА. ПРЕКРАЩЕНИЕ ЧЛЕНСТВА

Полная выплата паевого взноса – основание приобретения права собственности на жилое помещение (ж/п), предоставленное жилищным кооперативом (ж/к) его члену. В большинстве случаев момент возникновения права собственности на недвижимое имущество определяется моментом государственной регистрации данного права (или перехода права) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законом.

В отношении ж/п, приобретаемых членами ж/к, возникновение права собственности члена кооператива на ж/п связано именно с моментом полной выплаты паевого взноса.

До полной выплаты паевого взноса собственником ж/п является ж/к. Приобретение права собственности членом ж/к на предоставленное ему ж/п влечет изменения в правоотношениях кооператива и его члена. Член ж/к становится полноправным собственником.

При появлении в кооперативном многоквартирном доме хотя бы одного собственника к отношениям собственности в многоквартирном доме применяются правила ЖК РФ, регулирующие вопросы общего имущества собственников помещений.

Прекращение членства в ж/к:

1. Выход члена ж/к из кооператива. Момент прекращения членства в ж/к определяется уставом ж/к (подача заявления о выходе органам управления кооператива, утверждение заявления о выходе органом управления ж/к и т. д.). Запрет на выход из членов ж/к ничтожен.

При выходе из ж/к его член вправе получить стоимость своего пая, если паевой взнос к моменту его выхода из ж/к не был выплачен полностью.

Выплата стоимости пая должна быть произведена не позднее двух месяцев с момента прекращения членства. В случае выхода из ж/к в связи с передачей пая другому лицу выплата не производится.

2. Исключение лица из числа членов ж/к по решению общего собрания членов кооператива (конференции). Основанием такого исключения является грубое неисполнение без уважительных причин обязанностей членов ж/к, предусмотренных ЖК РФ или уставом ж/к.

Если член ж/к не является собственником помещения, предоставленного ему данным кооперативом, то ему выплачивается стоимость его пая, и он выселяется из занимаемого им ж/п.

3. Ликвидация ж/к влечет прекращение членства у всех членов данного ж/к. Судьба пая в данном случае определяется в соответствии с гражданским законодательством в зависимости от основания и условий ликвидации юридического лица.

Основанием прекращения членства в ж/к является смерть гражданина – члена ж/к. Пай при этом переходит в порядке наследования другим гражданам. Наследники имеют преимущественное право вступления в члены ж/к. Отказ в принятии наследников в члены ж/к недопустим и может быть обжалован в судебном порядке.

38. ПОНЯТИЕ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Устав товарищества собственников жилья – единственный учредительный документ – принимается на общем собрании большинством от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме. Голоса подсчитываются следующим образом: количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности.

В уставе ТСЖ должны содержаться наименование юридического лица, место его нахождения, порядок управления деятельностью, предмет и цели деятельности.

ТСЖ – некоммерческая организация. ТСЖ считается созданным как юридическое лицо с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке, т. е. со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц.

ТСЖ может иметь в собственности обособленное имущество, отвечать по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

По общему правилу ТСЖ как некоммерческая организация создается без ограничения срока деятельности. Однако учредительными документами может быть предусмотрен срок, на который создается ТСЖ.

ТСЖ вправе в установленном порядке открывать счета в банках на территории РФ и за пределами ее территории.

ТСЖ должно иметь печать с полным наименованием на русском языке.

ТСЖ вправе иметь штампы и бланки со своим наименованием, а также зарегистрированный в соответствии с законом товарный знак.

ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества.

39. ОРГАНИЗАЦИЯ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья (ТСЖ). Поскольку ТСЖ создается для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации именно этого комплекса, владения пользования и распоряжения общим имуществом собственников помещений в данном комплексе, создание теми же собственниками того же комплекса недвижимого имущества второго ТСЖ не будет отвечать основным целям создания ТСЖ как некоммерческой организации.

Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

ТСЖ может быть создано при объединении:

• нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

• нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений – жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.