Жилищное право: Шпаргалка

Для государственной регистрации ТСЖ как юридического лица в регистрирующий орган представляются:

• подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной Правительством РФ;

• решение о создании юридического лица в виде протокола общего собрания собственников помещений;

• устав ТСЖ (подлинник или засвидетельствованная в нотариальном порядке копия);

• документ об уплате государственной пошлины. Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения указанного учредителями в заявлении о государственной регистрации постоянно действующего исполнительного органа. Местом нахождения постоянно действующего исполнительного органа ТСЖ – правления ТСЖ – обычно является место нахождения комплекса недвижимого имущества многоквартирного дома, собственники помещений которого образуют данное ТСЖ.

40. ЧЛЕНСТВО В ТОВАРИЩЕСТВЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Для приобретения лицом членства в товариществе собственников жилья (ТСЖ) необходимо подать соответствующее заявление о вступлении в ТСЖ. Закон не предъявляет каких-либо требований к форме такого заявления, из чего следует, что заявление может быть сделано как в письменной, так и в устной форме.

Основанием членства в ТСЖ является наличие у лица права собственности на помещение (жилое или нежилое) в многоквартирном доме. В порядке исключения ЖК РФ допускает создание ТСЖ лицами, которым лишь впоследствии будет принадлежать право собственности на помещения в многоквартирном доме. Данная норма рассчитана на регулирование отношений по созданию ТСЖ в период строительства многоквартирного дома.

Наличие права собственности на помещение и волеизъявление собственника, выраженное в заявлении о вступлении в члены ТСЖ, образуют необходимый юридический состав для приобретения собственником статуса члена ТСЖ. Таким образом, основанием вступления в ТСЖ, как и любую другую организацию, может быть только добровольное волеизъявление лица.

Членство в ТСЖ у лиц, его создающих, возникает с момента государственной регистрации ТСЖ как юридического лица. В остальных случаях членство возникает в момент вручения лицом органам управления ТСЖ соответствующего заявления, а если оно подается до приобретения права собственности на помещение в многоквартирном доме – с момента возникновения права собственности.

Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из числа членов ТСЖ или прекращения права собственности на помещение.

Участие в ТСЖ собственника помещения в многоквартирном доме не зависит от воли ТСЖ, поэтому приобретение и прекращение членства в ТСЖ не могут быть обусловлены какими-либо решениями органов управления товарищества.

41. ОРГАНЫ УПРАВЛЕНИЯ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Органами управления товарищества собственников жилья (ТСЖ) являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.

Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления, его решения обязательны для всех остальных органов управления и для всех членов ТСЖ; созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

В полномочия общего собрания входит решение практически всех вопросов финансового и экономического характера, которые прямо или косвенно влияют на размер расходов членов ТСЖ на содержание и эксплуатацию недвижимого имущества в многоквартирном доме, в связи с чем членам ТСЖ предоставлена возможность лично, путем реализации права участия в общем собрании членов ТСЖ, определять направления и рамки деятельности ТСЖ в данной сфере.

К исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ относятся: внесение изменений в устав, принятие решений о реорганизации или о ликвидации, избрание правления, утверждение годового плана финансовой деятельности, принятие решения о сдаче в аренду общего имущества и др.

Правление ТСЖ является коллегиальным исполнительным органом ТСЖ, осуществляющим руководство текущей деятельностью ТСЖ, что обусловливает широкую компетенцию правления ТСЖ: оно вправе решать все вопросы, кроме тех, которые отнесены к исключительной компетенции вышестоящего органа ТСЖ – общего собрания членов ТСЖ.

Членом правления и, соответственно, председателем правления может быть только член ТСЖ.

Правление обязано отчитываться перед общим собранием членов ТСЖ по всем вопросам своей деятельности. Перед собственниками помещений многоквартирного дома, не являющимися членами ТСЖ, правление отчитывается только в случаях и в пределах, предусмотренных договорами, заключаемыми ТСЖ с этими собственниками.

Правление ТСЖ избирается сроком на два года. Заседание правления правомочно, если на нем присутствуют более 50 % членов правления ТСЖ. Порядок принятия правлением решений (количество голосов, необходимых для принятия решения, и др.) должен определяться уставом ТСЖ.

42. СРЕДСТВА И ИМУЩЕСТВО ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

В собственности товарищества собственников жилья (ТСЖ) может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

Средства ТСЖ состоят из:

• обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

• доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

• субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

• прочих поступлений.

На основании решения общего собрания членов ТСЖ в товариществе могут быть образованы специальные фонды – резервный фонд и фонд на восстановление и ремонт общего имущества и его оборудования, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.

Правление ТСЖ имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.

Порядок использования средств ТСЖ определяется законодательством и уставом ТСЖ. При разработке соответствующих положений устава ТСЖ следует исходить из целей деятельности ТСЖ, а также учитывать, что доходы и расходы ТСЖ находятся под контролем общего собрания членов ТСЖ. Распоряжение средствами ТСЖ в противоречии со сметой, утвержденной общим собранием, недопустимо.

Имуществом ТСЖ распоряжаются его органы управления в соответствии с их компетенцией.

43. ОБЯЗАННОСТЬ ПО ВНЕСЕНИЮ ПЛАТЫ ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

Обязанность по оплате жилья и коммунальных услуг является одной из основных обязанностей граждан.

У нанимателя жилого помещения по договору социального найма момент возникновения данной обязанности определяется моментом заключения соответствующего договора социального найма. Данная обязанность возникает у нанимателя независимо от фактического пользования им соответствующим жилым помещением.

Наймодателю по договору социального найма предоставлено право требовать с нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Наниматель в свою очередь вправе требовать от наймодателя предоставления коммунальных услуг. Невнесение нанимателем платы за жилье и (или) коммунальные услуги в течение шести месяцев является достаточным основанием расторжения договора социального найма по требованию наймодателя.

У арендатора жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде обязанность по оплате жилья и коммунальных услуг возникает с момента заключения соответствующего договора аренды, т. е. с момента государственной регистрации договора.

Учитывая тот факт, что арендуемое имущество зачастую передается арендатору непосредственно после подписания договора аренды (т. е. фактическое пользование им жилого помещения и потребление коммунальных услуг арендатором начинается до государственной регистрации договора аренды), договором может предусматриваться возникновение обязанности арендатора по оплате жилого помещения и коммунальных услуг с даты подписания акта передачи соответствующего помещения арендатору, т. е. с момента начала фактического использования помещения арендатором.

У членов жилищного кооператива момент возникновения соответствующей обязанности определяется моментом предоставления им жилых помещений.

У собственника жилого помещения указанная обязанность возникает исключительно с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

44. СТРУКТУРА ПЛАТЫ ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

Структура платы за жилье различна в зависимости от оснований пользования жилыми помещениями.

Оплата жилья нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, в которых не созданы объединения собственников, включает в себя внесение платы за:

• пользование жилым помещением (плата за наем) для нанимателей жилых помещений, относящихся к государственному и муниципальному жилищным фондам;

• содержание жилья, которое состоит из содержания общего имущества жилого дома, в том числе подвала, чердака, подъезда и крыши; технического обслуживания общих коммуникаций, технических устройств, в том числе лифтов и приборов учета, а также технических помещений жилого дома; вывоза бытовых отходов; содержания придомовой территории;

• ремонт жилья, включающий в себя текущий ремонт общего имущества жилого дома, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома, объектов придомовой территории. Примерный перечень услуг, связанных с содержанием жилья и оплачиваемых за счет платы за содержание жилья, подлежит утверждению Министерством промышленности и энергетики РФ. Перечень работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества жилых домов и оплачиваемых за счет платы за ремонт жилья, утверждены Постановлением Правительства РФ.

Органы местного самоуправления вправе утверждать региональные и местные перечни услуг по содержанию жилья и работ по ремонту жилья.

Граждане, проживающие в жилых домах (помещениях), относящихся к категории ветхих и аварийных, оплачивают только содержание жилья и наем жилого помещения.

Оплата коммунальных услуг осуществляется гражданами, проживающими в жилых помещениях, относящихся к жилищному фонду независимо от форм собственности, по показаниям приборов учета, а при их отсутствии, исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – органом государственной власти соответствующего субъекта РФ), за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном Правительством РФ. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам утверждены постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307.

Члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления кооператива.

45. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ СУБСИДИЙ И КОМПЕНСАЦИИ РАСХОДОВ

Предоставление субсидий на оплату жилого помещения (ж/п) и коммунальных услуг (к/у) является одной из основных мер социальной защиты малоимущих граждан.

Субсидии на оплату ж/п и к/у предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату ж/п и к/у превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату ж/п и к/у в совокупном доходе семьи.

Право на субсидии имеют граждане:

• пользователи ж/п государственного и муниципального жилищных фондов;

• наниматели по договорам найма ж/п частного жилищного фонда;

• члены жилищных кооперативов;

• собственники ж/п.

Граждане, проживающие в ж/п на основании договора найма, заключенного с собственниками ж/п частного жилищного фонда, или договора поднайма, заключенного с нанимателями ж/п в жилищном фонде независимо от формы собственности, не имеют права на получение субсидий.

Решения о предоставлении субсидий принимаются органами исполнительной власти субъекта РФ.

Для получения субсидии предоставляются: заявление о предоставлении субсидии; документы о составе семьи; копии документов, подтверждающих правовые основания владения и пользования ж/п; документы, подтверждающие доходы заявителя и всех членов семьи, которые учитываются при решении вопроса о предоставлении субсидии; документы, содержащие сведения о суммах платежей за жилье и к/у, начисленных за последний перед подачей заявления месяц, и о наличии (отсутствии) просроченной задолженности по оплате жилья и к/у; копии документов, подтверждающих право на льготы или компенсации по оплате жилья и к/у заявителя и членов семьи, зарегистрированных совместно с ним по месту постоянного жительства; и др.

Предоставление заявителем неполных и (или) недостоверных сведений является основанием для отказа в предоставлении субсидии.

На лицо, получающее субсидию, возложена обязанность сообщать в уполномоченный орган о наступлении событий, которые влекут за собой изменение условий предоставления субсидии и ее размера.

Субсидия предоставляется на срок 6 месяцев по общему правилу, однако данный срок может изменяться по решению уполномоченного органа.

Некоторым категориям граждан предоставляется компенсация расходов на оплату ж/п и к/у.:

• сотрудникам, проходящим военную службу в федеральных органах исполнительной власти, в которых законом предусмотрена военная служба, сведения о которых не подлежат разглашению;

• лицам, проходящим либо проходившим военную службу по контракту за пределами РФ в территориальных органах, воинских частях, подразделениях и организациях соответствующих федеральных органов исполнительной власти.

Гражданам, которым производится выплата денежной компенсации расходов по оплате жилья и к/у, уменьшение размера платы за жилье и к/у не производится.

46. СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Управление многоквартирным домом включает в себя следующие мероприятия:

• обеспечение благоприятного и безопасного условия проживания граждан;

• обеспечение надлежащего содержания общего имущества;

• решение вопросов пользования общим имуществом;

• предоставление коммунальных услуг.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

• непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

• управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

• управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть выбран или изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Решение вопроса о выборе способа управления принимается простым большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, участвующих в данном общем собрании, при наличии кворума.

Выбор способа управления многоквартирным домом – это не право собственников помещений в многоквартирном доме, а их обязанность.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Управляющая организация может быть выбрана в качестве способа управления домом непосредственно самими собственниками помещений либо в ходе проведения открытого конкурса, объявленного органами местного самоуправления.

В случае, если многоквартирный дом управляется жилищным кооперативом или товариществом собственников жилья, возможна смешанная форма управления, поскольку часть функций по содержанию и ремонту общего имущества вправе выполнять непосредственно сами кооперативы или товарищества собственников жилья, а часть вышеназванных функций – управляющая организация в соответствии с заключенными с данными жилищными кооперативами или товариществами договорами.

Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования, устанавливается соответственно Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.

47. ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В договоре управлениям должны быть указаны:

• состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес этого дома;

• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

• порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

• порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае выбора управляющей организации на открытом конкурсе, проведенном органом местного самоуправления, на срок не менее чем один год и не более чем три года.

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

48. СОЗДАНИЕ ОРГАНАМИ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ УСЛОВИЙ ДЛЯ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

В целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:

• обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;