Дачно-садовый участок. Собственность, прописка и купля-продажа

С 1 января 2018 г. в кадастровом паспорте должны быть зафиксированы точные границы участков, поскольку купить, продать, заложить или подарить землю без точного описания границ будет попросту невозможно. Всем собственникам дачно-садовых участков необходимо ознакомиться и с установленными предельными размерами участков, которые могут оказать свое немаловажное влияние на полученные при межевании результаты.

Согласование границ земельного участка. Границы земельного участка, установленные при межевании, согласовываются с пользователями и собственниками смежных земельных участков. Это обязательное требование, предусмотренное законом (ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Для этого за 2 дня до проведения геодезических работ собственники смежных земельных участков должны быть оповещены о проводимых работах извещениями установленной государственной формы.

Извещения готовятся инженером-землеустроителем организации, проводящей межевания, и доставляются смежникам в той или иной форме (почтой, лично) собственником земельного участка, по которому ведется межевание. Согласие или отказ соседствующих собственников по границам земельного участка фиксируется в акте установления и согласования границ земельного участка.

Акт установления и согласования границ земельного участка подписывается самим собственником земельного участка, собственниками, владельцами, пользователями смежных участков (или их полномочными представителями), инженером-землеустроителем геодезической организации с печатью организации, выполнившей межевание, и землеустроителем поселковой (городской) администрации с печатью администрации.

При отказе одного или нескольких собственников смежных земельных участков от согласования границ необходимо письменно зафиксировать этот отказ или ими самими в акте согласования границ с указанием причины отказа, или засвидетельствовать отказ другим лицом с указанием паспортных данных этого лица опять-таки с указанием причины отказа для дальнейшего разрешения сложившейся ситуации в административном или судебном порядке.

Полученные отказы или возражения по согласованию границ земельного участка вносятся в обязательном порядке в акт установления и согласования границ земельного участка, прилагаются к межевому плану и являются неотъемлемой часть межевого плана.

При проведении любых операций с земельными участками (купля-продажа, дарение, наследование, приватизация, изменение площади и т. п.) проведение землеустроительных работ (обмеры участков, формирование межевого плана для дальнейшей сдачи в соответствующие государственные органы) крайне желательно.

Заказ на межевание. Чтобы провести межевание земельного участка, необходимо заключить договор с землеустроительными геодезическими организациями, имеющими соответствующие лицензии на выполнение геодезических работ, кадастровыми инженерами, прошедшими аттестацию.

Документы для физических лиц, предоставляемые в землеустроительную геодезическую организацию, дляпроведения межевания. Представляются следующие документы.

1. Заявление в землеустроительную геодезическую организацию на выполнение работ.

2. Копия паспорта заказчика или доверенности представителя заказчика.

3. Имеющиеся правоустанавливающие документы на земельный участок, а при первичном оформлении земельного участка — копия постановления администрации о предоставлении земельного участка.

4. Договор купли-продажи земельного участка, договора дарения земельного участка, свидетельства о праве наследования по закону (копии).

5. Документы БТИ (справки, кадастровые паспорта на строения, находящиеся на участке, или справки об отсутствии строений).

6. Кадастровая выписка о земельном участке (форма В.1).

7. Кадастровый план территории (КПТ).

Документы для юридических лиц, предоставляемые в землеустроительную геодезическую организацию, для проведения межевания. Представляются следующие документы.

1. Заявление в землеустроительную геодезическую организацию на выполнение работ.

2. Правоустанавливающие правоудостоверяющие документы юридического лица:

— устав;

— свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

— свидетельство о внесении записи в единый государственный реестр юридических лиц;

— выписка из реестра индивидуальных предпринимателей;

— инвестиционный договор;

— решение учредителей.

3. Решение администрации о предоставлении земельного участка (копия, заверенная в общем отделе администрации).

4. Договор аренды земельного участка.

5. Свидетельство о государственной регистрации права.

6. Документы БТИ на имеющиеся строения (оригиналы).

7. Справка о наличии (отсутствии) коммуникаций (подлинник).

8. Кадастровая выписка на земельный участок (форма В.1).

9. Кадастровый план территории (КПТ).

Строительство частного жилого дома

Разрешение на строительство. Приступить к строительству жилого дома можно лишь после получения разрешения на строительство (реконструкцию) от администрации района, на территории которого находится земельный участок.

Разрешение на строительство — официальный документ, позволяющий вести легитимное возведение объектов капитального строительства (ОКС), к которым, в частности, относится и жилой дом, а значит, и обеспечивающий в дальнейшем получение разрешения на ввод посеки в эксплуатацию и его обязательную государственную регистрацию.

Вопрос получения разрешения на строительство важен не только для застройщиков земельных наделов. В последнее время он оказался еще и предметом законодательного творчества. Так, принятый в июле 2016 года Федеральный закон № 373-ФЗ внес изменения в Градостроительный кодекс РФ, по которым были сформулированы новые требования к разрешению на строительство.

Действующий Градостроительный кодекс РФ установил порядок получения разрешения на строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящего дома с количеством этажей не более, чем 3, предназначенного для проживания одной семьи.

В статье 51 Градостроительного кодекса РФ изложены главные особенности решения вопроса о получении разрешения на строительство, без которого возведение жилого дома будет считаться несанкционированным, а сама постройка попадает в разряд самовольных.

Разрешение на строительство — это документ, подтверждающий при строительстве или реконструкции объекта капитального строительства (ОКС) соответствие проектной документации требованиям, установленным:

— градостроительным регламентом,

— проектом планировки территории (ППТ),

— проектом межевания территории (ПМТ),

или требованиям, установленным ППТ и ПМТ,

а также соответствие виду разрешенного использования земельного участка (ВРИ) и установленным ограничениям в использовании участка.

В случае, когда для земельного участка градостроительный регламент не устанавливается или на этот участок не распространяется действие градостроительного регламента, разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации требованиям к назначению объекта и его параметрам.

Не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии установленных в поселении правил землепользования и застройки (ПЗЗ). При отсутствии ПЗЗ разрешение на строительство выдается для строительства, реконструкции следующих объектов:

— объектов федерального значения,

— объектов регионального значения,

— объектов местного значения муниципальных районов,

— объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты,

— в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Новое законодательное видение разрешения на строительство, таким образом, проявилось в изменении порядка разработки этого документа. Теперь оно основывается не на прежнем градостроительного плане земельного участка (ГПЗУ), а на определении соответствия документации территориального планирования, предусматривающего установление через Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) градостроительных регламентов для соответствующих территориальных функциональных зон, ПППТ и ПМТ.

При анализе материалов и документов, представленных застройщиком в администрацию для получения разрешения на строительство:

— проверяется соответствие проектной документации градостроительным требованиям, установленным на дату выдачи ГПЗУ,

— оценивается допустимость размещения объекта капитального строительства в соответствии с видом разрешенного использования (ВРИ) земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с ПЗЗ, земельным и иным законодательством РФ.

Сам ГПЗУ, служивший ранее главным документом для получения разрешения на строительство, тоже претерпел изменения, преобразовавшись в выписку требований из правил землепользования и застройки и из документации по планировке территории применительно к конкретному земельному участку.

Кто выдает разрешение на строительство? В зависимости от расположения земельного участка, на котором будет вестись строительство или реконструкция дома, а точнее, в зависимости от его отнесения к территории одного или нескольких муниципалитетов, выдача разрешений попадает в разную административную юрисдикцию.

Разрешение на строительство или реконструкцию частного дома, как, впрочем, и любого ОКС, выдается местным органом власти (управлением, комитетом или отделом по градостроительству и архитектуре муниципальной администрации), если земельный участок относится к территории муниципального образования. Участок может находиться как в границах одного поселения, так и на территории 2-х и более поселений одного муниципального района или располагаться на его межселенной территории.

При строительстве более крупного плана на земельном участке, расположенном на территориях 2-х и более муниципальных образований (муниципальных районов, городских округов), за получением разрешения потребуется обратиться в орган исполнительной власти субъекта РФ (к примеру, в областной или краевой комитет или департамент, ведающий вопросами градостроительства и архитектуры).

Разрешение на масштабное строительство, которое планируется вести на территориях 2-х и более субъектов РФ (в том числе линейного объекта на территории закрытого административно-территориального образования, границы которого не совпадают с границами субъектов РФ) разрешение на строительство или реконструкцию выдается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.

Порядок получения разрешения на строительство. Стартом действий администрации по выдаче разрешения на строительство станет заявление застройщика на имя главы администрации, которое он должен предоставить одним из следующих способов:

— явившись непосредственно в администрацию,

— подача через многофункциональный центр (МФЦ),

— в электронной форме.

Если участок расположен на территориях разных муниципалитетов или субъектов РФ, заявление подается в областную или краевую администрацию, в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти — в соответствии с локацией земельного надела.

К заявлению на выдачу разрешения на строительство должен быть приложен пакет документов.

Документы, прилагаемые к заявлению на выдачу разрешения на строительство. Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы следующие документы:

— выписку из ЕГРН или правоустанавливающие документы на земельный участок, если сведения о нем отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости,

— градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), выданный не ранее чем за 3 года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство,

— схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства,

— описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства в случае, если строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, включающего:

— описание в текстовой форме, отражающего параметры объекта, цветовое решение его внешнего облика, планируемые к использованию строительные материалы, определяющие внешний облик такого объекта, иные характеристики объекта, требования к которым установлены градостроительным регламентом (архитектурные решения),

— графическое описание — изображение внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства, включая его фасады и конфигурацию объекта.

Если строительство или реконструкция ОКС планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, к заявлению о выдаче разрешения на строительство может быть приложено одного из заключений органа, уполномоченного в области охраны объектов культурного наследия:

— о соответствии раздела проектной документации ОКС;

— о соответствии описания внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям, градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения.

В случае, когда строительство жилого дома или иного ОКС будет вестись на территории исторического поселения типовому архитектурному решению, сложившемуся в историческом поселении, к заявлению о выдаче разрешения на строительство делать описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства не потребуется (Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ).

Примечание. Правоустанавливающие документы на земельный участок, выписки из ЕГРН и ГПЗУ могут быть запрошены в соответствующих органах непосредственно администрацией, если застройщик не представил их самостоятельно.

Требование иных документов в целях получения разрешения на строительство от застройщика объекта ИЖС не допускается (пункт 10 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).

После получения заявления на выдачу разрешения на строительство с приложенными к нему документами, в течение 30 дней, подразделение по градостроительству и архитектуре администрации выполняет:

проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство,

определяют соответствие проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) с обозначением места размещения жилого дома требованиям:

к строительству, реконструкции ОКС, установленным на дату выдачи ГПЗУ,

о допустимости размещения жилого дома в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и установленными ограничениями,

при наличии разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства или реконструкции объекта — проводится проверка проектной документации или СПОЗУ на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства или реконструкции объекта.

Застройщик вправе запросить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства или реконструкции. В этом случае проводится проверка соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в ранее выданном разрешении на строительство.

По итогам поверки представленных материалов разрешение на строительство выдается или в его предоставлении отказывается с указанием причин отказа.

Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

Срок действия разрешения на строительство. Срок действия разрешения на строительство объекта ИЖС — 10 лет, а для иных объектов капитального строительства — на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства ОКС (пункт 19 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).

При переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства срок действия разрешения на строительство, полученного предыдущим собственником сохраняется. Иными словами, если предыдущий владелец участка уже получал разрешение на строительство, и десятилетний срок его действия еще не истек, то новому собственнику заново получать разрешение не надо — оно не привязано к конкретному лицу, а действует в отношении участка в целом, за исключением отдельных случае.

Срок действия разрешения может быть продлен. Для этого застройщику нужно подать заявление на продление разрешения, но не позднее чем за 60 дней до окончания срока действия ранее полученного разрешения на строительство. Если же в течение этих 60 дней не будут начаты ни строительство, ни реконструкция, ни ремонт объекта, то в продлении срока действия разрешения на строительство будет отказано.

Обязательные действия застройщика после получения разрешения на строительство. После получения разрешения на строительство, в течение 10 дней, застройщик обязан передать безвозмездно в орган, выдавший разрешение на строительство, следующие сведения:

— о площади, о высоте и количестве этажей планируемого объекта капитального строительства,

— о сетях инженерно-технического обеспечения,

— 1 экземпляр копии результатов инженерных изысканий,

— по 1 экземпляру копий разделов проектной документации или 1 экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Если получено разрешение на строительство ОКС в границах территории исторического поселения, застройщик в течение 10 дней после получения разрешения также обязан передать безвозмездно:

— или раздел проектной документации объекта капитального строительства,

— или описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства (за исключением случая, когда строительство или реконструкция такого объекта планируется в соответствии с типовым архитектурным решением).