Помоги проекту - поделись книгой:
Приведенные выше изменения, по мнению автора, направлены на систематизацию и унификацию законодательства, регулирующего корпоративные правоотношения, что в итоге должно привести к окончательному формированию одноименной отрасли права, обладающей самостоятельным предметом и методом правового регулирования.
Полагаем, что настоящее практическое исследование изменений в корпоративном законодательстве за период 2012-2017 гг. будет полезным для руководителей организаций, практикующих юристов, корпоративных секретарей, студентов и преподавателей.
Залевский В.Г. Применение положений о залоге в силу закона в отношении общего имущества супругов по российскому праву
Изменения гражданского законодательства, обусловившие появление нормы закона о возникновении у кредитора прав и обязанностей залогодержателя в отношении имущества должника, на которое ранее был наложен запрет на распоряжение (п.5 ст.334 Гражданского кодекса РФ), породили многочисленные дискуссии относительно применения указанной нормы в различного рода правовых конфликтах47.
К числу актуальных и пока окончательно не разрешенных проблем применения положений о правах залогодержателя в силу имевшегося запрета на распоряжение имуществом можно отнести вопрос их возникновения в отношении общего имущества супругов.
Типичная ситуация может выглядеть следующим образом. Один из супругов выступил поручителем по кредитным обязательствам третьего лица. В связи с неисполнением должником обязательства третье лицо обратилось в суд с иском к должнику и его поручителям о взыскании задолженности. В обеспечение заявленного иска судом наложен запрет на распоряжение имуществом ответчиков, в том числе рассматриваемого поручителя. Впоследствии судом вынесено решение о взыскании суммы задолженности с должника и его поручителей.
В соответствии с пунктом 5 статьи 334 Гражданского кодекса РФ «Если иное не вытекает из существа отношений залога, кредитор или иное управомоченное лицо, в чьих интересах был наложен запрет на распоряжение имуществом (статья 174.1), обладает правами и обязанностями залогодержателя в отношении этого имущества с момента вступления в силу решения суда, которым требования таких кредитора или иного управомоченного лица были удовлетворены. Очередность удовлетворения указанных требований определяется в соответствии с положениями статьи 342.1 настоящего Кодекса по дате, на которую соответствующий запрет считается возникшим».
На основании указанной нормы кредитор приобрел права залогодержателя в отношении имущества поручителя, на которое был наложен запрет на распоряжение.
Сложность ситуации состоит в том, что имущество, на которое был наложен запрет на распоряжение, находится в общей совместной собственности супругов и, во-первых, супруг, не являвшийся поручителем, не был связан обязательством с кредитором, во-вторых, поскольку один из супругов выступал лишь поручителем, то никаких денежных средств или иного имущества в распоряжение супругов не поступило.
Из этого вытекают следующие принципиальные вопросы. Возникает ли залог в силу закона по п.5 ст.334 Гражданского кодекса РФ в отношении всего имущества, находящегося в общей собственности супругов? Возможно ли кредитору обратить взыскание на все общее имущество, принадлежащее супругам в силу пункта 5 статьи 334 Гражданского кодекса РФ, либо только на долю в имуществе, принадлежащую супругу-должнику?
Позиция кредитора базируется на том, что права залогодержателя возникают у него в отношении всего имущества, на которое был установлен запрет на распоряжение, следовательно, на все имущество супругов. Даже в случае раздела имущества между супругами, обремененным правами залогодержателя, останется все имущество супругов.
Системный анализ норм действующего гражданского и семейного законодательства, а также судебной практики приводит к следующему.
Из содержания нормы статьи 334 Гражданского кодекса РФ следует, что возникновение у кредитора, в интересах которого наложен запрет на распоряжение имуществом, прав залогодержателя возможно, если иное не вытекает из существа отношений залога.
Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Из существа залога следует, что это обязательство является дополнительным к основному обязательству, связывающему должника и кредитора. Третье лицо, не являющееся должником, может выступить залогодателем на основании договора. Закон не предусматривает возможности возникновения у кредитора права залога в отношении имущества третьего лица без его воли.
По пункту 3 статьи 256 Гражданского кодекса РФ по обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество, находящееся в его собственности, а также на его долю в общем имуществе супругов, которая причиталась бы ему при разделе этого имущества.
Ввиду того, что спорное имущество является общей собственностью супругов, взыскание по долгам одного из них может быть обращено лишь на долю в этом имуществе, которая причиталась бы супругу-должнику при разделе.
Запрет на распоряжение общим имуществом как способ обеспечения иска, предъявленного кредитором одному из собственников, и вытекающий из него залог в силу закона в отношении имущества одного из собственников нельзя рассматривать вне контекста пункта 3 статьи 256 Гражданского кодекса РФ, поскольку это очевидно бы ущемляло права участника общей собственности, не являющегося должником и не дававшего согласия на залог.
Как следует из пункта 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13 апреля 2016 г.)48 в случае заключения одним из супругов договора займа или совершения иной сделки, связанной с возникновением долга, такой долг может быть признан общим лишь при наличии обстоятельств, вытекающих из п.2 ст.45 СК РФ, бремя доказывания которых лежит на стороне, претендующей на распределение долга.
В соответствии с п.3 ст.39 СК РФ общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. Согласно п.2 ст.45 СК РФ взыскание обращается на общее имущество супругов по общим обязательствам супругов, а также по обязательствам одного из супругов, если судом установлено, что все полученное по обязательствам одним из супругов было использовано на нужды семьи.
Таким образом, для возложения на супруга, не являвшегося поручителем, солидарной обязанности по выплате задолженности по договору поручительства, заключенному супругом-«поручителем», обязательство должно являться общим, то есть, как следует из п.2 ст.45 СК РФ, возникнуть по инициативе обоих супругов в интересах семьи либо являться обязательством одного из супругов, по которому все полученное было использовано на нужды семьи.
Пунктом 2 ст.35 СК РФ, п.2 ст.253 ГК РФ установлена презумпция согласия супруга на действия другого супруга по распоряжению общим имуществом. Однако положения о том, что такое согласие предполагается также в случае возникновения у одного из супругов долговых обязательств с третьими лицами, действующее законодательство не содержит.
Напротив, в силу п.1 ст.45 СК РФ, предусматривающего, что по обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество этого супруга, допускается существование у каждого из супругов собственных обязательств.
Следовательно, в случае заключения одним из супругов сделки, связанной с возникновением долга, такой долг может быть признан общим лишь при наличии обстоятельств, вытекающих из п.2 ст.45 СК РФ, бремя доказывания которых лежит на стороне, претендующей на распределение долга.
Между тем в рамках интересующего нас спора очевиден вывод о том, что денежных средств супруг-«поручитель» от третьего лица – «кредитора» не получал и на нужды семьи, в том числе на покупку недвижимости, не тратил.
Согласно ч.2 ст.56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. В рассматриваемом случае значимым обстоятельством является выяснение вопросов о том, получал ли один из супругов денежные средства от кредитора и тратились ли денежные средства на нужды семьи.
Подход кредитора, предусматривающий обращение взыскания по долгам одного из супругов на все совместное имущество супругов, равно как возникновения прав залогодержателя в силу п.5 ст.334 Гражданского кодекса РФ в отношении всего общего имущества супругов по долгам одного из них, является следствием неправильного истолкования и применения положений п.2 ст.45 СК РФ к отношениям сторон.
Применяя вышеуказанные нормы права, нельзя не отметить, что положения пункта 5 статьи 334 Гражданского кодекса РФ являются общими нормами, устанавливающими основания возникновения залога. Однако к спорным правоотношениям сторон в рамках настоящего дела подлежат применению также специальные нормы, регламентирующие режим имущества супругов и ответственность супругов по обязательствам, а именно положения статьи 256 Гражданского кодекса РФ и статьи 45 Семейного кодекса РФ. При конкуренции общих и специальных норм применению подлежат специальные нормы. Следовательно, игнорировать при разрешении настоящего спора положения статьи 256 Гражданского кодекса РФ и статьи 45 Семейного кодекса РФ представляется недопустимым.
Таким образом, полагаем, что при рассмотрении вопроса о возникновении прав залогодержателя по пункту 5 статьи 334 Гражданского кодекса РФ и дальнейшем обращении взыскания на имущество, находящееся в общей совместной собственности, необходимо исходить из правил, сформулированных в статьях 256 Гражданского кодекса РФ и статьи 45 Семейного кодекса РФ.
Исходя из норм пункта 3 статьи 256 Гражданского кодекса РФ, пункта 1 статьи 45 Семейного кодекса РФ, возникновение залога в силу закона по пункту 5 статьи 334 Гражданского кодекса РФ возможно именно в отношении доли супруга-«должника» в общем имуществе супругов, которая причиталась бы ему при разделе этого имущества, а не в отношении всего имущества, находящегося в общей совместной собственности.
Возникновение права залога у кредитора в отношении всего спорного имущества супругов в данном случае противоречит существу отношений залога, поскольку залог в отношении имущества третьего лица (в том числе имущества, находящегося в совместной собственности) не может возникать без соответствующего волеизъявления данного лица, не являющегося должником по обеспечиваемому залогом требованию.
Поскольку положения пункта 5 статьи 334 Гражданского кодекса РФ о возникновении права залога в рассматриваемой ситуации должны применяться наряду с указанными выше положениями гражданского и семейного законодательства, регламентирующими ответственность супругов по обязательствам и являющимися специальными нормами, права залогодержателя у кредитора в отношении доли супруга, не являющегося должником, не может считаться возникшим.
В противном случае права и интересы данного супруга как участника совместной собственности существенным образом и неоправданно нарушаются: он лишается права на причитающуюся ему долю в общем имуществе супругов.
Залевский В.Г., Щербаков А.А. Проблемы использования земельных участков сельскохозяйственного назначения и перевода их в иную категорию: опыт правового заключения на примере Новоалександровского сельского поселения.
Совершенно очевидно, что одной из принципиальных позиций государства в области землепользования в последние годы является обеспечение целевого использования земель сельскохозяйственного назначения и ограничение переводов данных земель в иные категории. Данная точка зрения идет в разрез с интересами собственников земель сельскохозяйственного назначения, желающих использовать их под строительство жилья, дачных поселков, промышленных объектов. О юридических аспектах вопросов, связанных с использованием земельных участков сельскохозяйственного назначения и переводом их в иную категорию на примере конкретного сельского поселения, пойдет речь ниже.
Мы исследовали данную проблему в формате правового заключения на примере конкретных земельных участков в Новоалександровском сельском поселении Суздальского района Владимирской области с целью разъяснить нашим доверителям ситуацию с возможным использованием их участков под строительство объектов недвижимости.
Нам были представлены свидетельства о государственной регистрации права собственности, кадастровые паспорта на земельные участки, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для ведения сельскохозяйственного производства, расположенные по адресу: Владимирская область, Суздальский район, МО Новоалександровское с/п; решения Управления Росреестра по Владимирской области о приостановлении осуществления кадастрового учета изменений вида разрешенного указанных земельных участков; решение Совета народных депутатов МО Новоалександровское сельское поселение от 02.07.2014 № 36 «О внесении изменений в правила землепользования и застройки…».
Исходной точкой исследования является положение статьи 7 Земельного кодекса РФ, согласно которой земли в Российской Федерации используются в соответствии с их целевым назначением.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
В силу ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Согласно п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков.
Согласно ст. 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Исходя из решения Совета народных депутатов муниципального образования Новоалександровское сельское поселение №36 от 02.07.2014, данные земельные участки входили в зону С 1, т.е. сельскохозяйственные угодья.
Статья 79 Земельного кодекса РФ определяет особенности использования сельскохозяйственных угодий и устанавливает, что сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), – в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается (пп. 1 и 4).
В соответствии с п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ функциональные зоны – зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение; градостроительное зонирование – зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов; территориальные зоны – зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты; правила землепользования и застройки – документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
Таким образом, Градостроительный кодекс Российской Федерации определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В данных регламентах указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны.
В соответствии с ч. 6, 7 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.
Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами.
Таким образом, для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены.
Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также применение порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».
Иного федерального закона, регламентирующего использование земельных участков, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются и определяется порядок проведения зонирования территорий, не имеется, что означает невозможность изменения вида разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения и действия принципа сохранения целевого использования данных земельных участков, закрепленного подп. 1 п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
В Стратегии национальной безопасности Российской Федерации до 2020 года, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 12 мая 2009 г. №537, установлено, что продовольственная безопасность России должна обеспечиваться путем предотвращения истощения земельных ресурсов и сокращения сельскохозяйственных земель и пахотных угодий.
Таким образом, до принятия специального законодательства о зонировании территорий для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, имеющий целью охрану указанных земель и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота, осуществления их застройки, в том числе в целях использования в сельскохозяйственной деятельности.
С учетом изложенного изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию.
Данный перевод допускается в исключительных случаях, перечисленных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», в том числе связанных с установлением или изменением черты населенных пунктов.
Согласно ч. 10 ст. 35 и ч. 3 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения, могут включаться в состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов. На земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ этой территориальной зоны, распространяется действие градостроительного регламента.
С учетом названных положений и правил п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения могут включаться в состав указанных территориальных зон в границах населенных пунктов в результате перевода этих земельных участков в иную категорию – «земли населенных пунктов».
Включение указанных земельных участков в границы населенного пункта с одновременным установлением либо изменением вида разрешенного использования может осуществляться в порядке ч. 2 ст. 4.1 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».
Однако до перевода земель в другую категорию в действующем законодательстве отсутствуют основания для изменения вида разрешенного использования земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.
Исходя из текста решения Совета народных депутатов муниципального образования Новоалександровское сельское поселение Суздальского района №36 от 02.07.2014 можно установить, что публичные слушания по вопросу изменений правил землепользования и застройки в нарушение норм федерального законодательства не проводились, что является дополнительным основанием для признания данного правового акта недействительным.
Таким образом, действия органа местного самоуправления по принятию данного акта противоречат федеральному законодательству как в части выхода за пределы своих полномочий, так и в части соблюдения процедуры принятия данного акта.
Следовательно, указанный муниципальный правовой акт не порождает правовых последствий.
Порядок перевода земель из одной категории в другую регулируется отдельным нормативным актом, в частности Законом РФ от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель из одной категории в другую».
В соответствии со ст. 7 Закона РФ от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель из одной категории в другую», перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных: 1) с консервацией земель; 2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения; 3) с установлением или изменением черты населенных пунктов; 4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов; 5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса; 6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее – линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов; 7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов; 8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель; 9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
Исходя из указанной правовой нормы перевод земель сельско-хозяйственного назначения возможен в связи с установлением или изменением черты населенных пунктов либо с размещением промышленных объектов, объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
Порядок включения земельных участков в границы населенных пунктов регулируется градостроительным законодательством РФ. В частности, согласно ст. 4.1 Закона РФ от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ в случае необходимости установления или изменения видов разрешенного использования земельных участков решение о включении земельных участков в границы населенных пунктов либо об исключении земельных участков из границ населенных пунктов принимается одновременно с решением об установлении или об изменении видов разрешенного использования включаемых в границы населенных пунктов земельных участков либо земельных участков, исключаемых из границ населенных пунктов.
Законами субъектов Российской Федерации может быть установлен порядок подготовки и принятия решений о включении земельных участков в границы населенных пунктов либо об исключении земельных участков из границ населенных пунктов и об установлении или об изменении видов разрешенного использования земельных участков с учетом требований настоящего Федерального закона.
В соответствии со ст. 15 Закона Владимирской области от 10.12.2001 №130-ОЗ «Об административно-территориальном устройстве Владимирской области и порядке его изменения» для решения вопроса об установлении и изменении границы административно-территориальной единицы в случаях, установленных федеральным законодательством и настоящим Законом, инициатор направляет соответствующие документы в администрацию области.
Согласно ст. 15-1 Закона установлением или изменением границ населенных пунктов является утверждение или изменение генерального плана городского округа, генерального плана поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования.
Порядок подготовки и принятия решений об изменении границы населенного пункта в случаях, установленных настоящим Законом, а также определение органа, уполномоченного на подготовку таких решений, и должностного лица, уполномоченного принимать от имени администрации области решение об отказе включить земельный участок в границы населенного пункта или исключить земельный участок из границ населенных пунктов, устанавливаются Губернатором области.
Вместе с тем Постановление Губернатора Владимирской области 04.03.2008 №157 «О порядке подготовки и принятия решений о включении земельных участков в границы населенных пунктов или об исключении земельных участков из границ населенных пунктов, а также определении органа, уполномоченного на подготовку таких решений» регламентирует порядок изменения границ при наличии генеральных планов поселений, генеральных планов городских округов изменение границ населенных пунктов до 31 декабря 2016 года для обеспечения использования в целях, установленных Федеральным законом от 24 июля 2008 года №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», находящихся в федеральной собственности земельных участков и земельных участков Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства.
Согласно п. 5. ст. 18 Градостроительного кодекса РФ установление или изменение границ населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, осуществляется в границах таких поселений, городского округа.
Представляется, что заинтересованное лицо должно обратиться в администрацию соответствующего муниципального образования с заявлением о необходимости проведения публичных слушаний относительно изменения границы населенного пункта.
После проведения и оформления публичных слушаний, орган местного самоуправления вносит изменения в документы территориального планирования (генеральный план, правила землепользования и застройки) с уведомлением о внесенных изменениях органа кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия.
Таким образом, изменение категории земельного участка и разрешенного использования посредством включения его в границы населенного пункта зависит в большей степени от заинтересованности органов местного самоуправления, поскольку именно на них возложена обязанность по проведению публичных слушаний (с положительным исходом) и подготовке положительного заключения о целесообразности включения.
Порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения с размещением промышленных объектов, объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, на территории Владимирской области регулируется Постановлением Губернатора Владимирской области от 14.06.2005 №341 «О реализации Федерального закона от 21.12.2004 №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
С данной целью заявитель направляет в администрацию Владимирской области (Департамент имущественных и земельных отношений) ходатайство о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую, в котором указываются сведения о заявителе ходатайства; сведения о земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения, перевод которого предполагается осуществить (кадастровый номер земельного участка; категория земель, в состав которой входит земельный участок; площадь земельного участка; местоположение земельного участка, права на земельный участок; категория земель, в состав которой предполагается осуществить перевод земельного участка; обоснование перевода земельного участка в другую категорию земель, включающее цель перевода земельного участка в другую категорию и обоснование необходимости использования земельного участка в составе испрашиваемой категории земель, несовместимого с нахождением в составе земель сельскохозяйственного назначения; обоснование размера земельного участка; обоснование отсутствия иных вариантов использования земельных участков из других категорий земель для испрашиваемых целей, а также финансово-экономическое обоснование целесообразности перевода земельных участков из одной категории в другую; сведения о кадастровой стоимости испрашиваемого земельного участка; сведения о среднем уровне кадастровой стоимости земель данной категории в муниципальном районе (городском округе), на территории которого расположен земельный участок).
К данному ходатайству прикладывается перечень следующих документов: выписка из государственного кадастра недвижимости относительно сведений о земельном участке; копия документа, удостоверяющего личность заявителя – физического лица; выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок; заключение государственной экологической экспертизы (при необходимости).
Принимая во внимание вышеизложенное, мы рекомендовали нашему доверителю воздержаться от действий, связанных с использованием своих земельных участков по назначению, не связанному с сельскохозяйственным производством, до прохождения всех необходимых процедур, связанных с изменением их категории и назначения.
Планируемое доверителем строительство на землях сельскохозяйственного назначения является недопустимым в силу оснований, изложенных в настоящей работе.
Можайцев Д.А. Отдельные вопросы применения патентной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность по сдаче в аренду недвижимого имущества.
Несмотря на очевидную простоту и экономическую целесообразность применения индивидуальными предпринимателями патентной системы налогообложения, а также наличие ряда иных преимуществ в сравнении с другими специальными режимами налогообложения, патентная система налогообложения является не востребованной среди предпринимателей. В настоящее время данный налоговый режим применяет только 8% предпринимателей49.
Связано это, в первую очередь, с тем, что применение патентной системы налогообложения по отдельным видам предпринимательской деятельности имеет ряд особенностей, наличие которых на практике вызывает множество вопросов у налогоплательщиков. В особенности это касается применения патентной системы налогообложения в отношении такого вида предпринимательской деятельности, как сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.
Несмотря на кажущуюся прозрачность и определенность применения патентной системы налогообложения по вышеуказанному виду деятельности, на практике налогоплательщики регулярно сталкиваются с ситуациями прямо законодательно не урегулированными.
В настоящей статье рассмотрены основные особенности применения данной системы, а также возникающие в ходе осуществления предпринимательской деятельности частные вопросы.
Исходя из буквального толкования п. 19 ч. 2 статьи 346.43 Налогового кодекса РФ50, представляется очевидным, что осуществление предпринимательской деятельности по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков возможно только в отношении объектов, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности. Вместе с тем, закон не устанавливает ограничений относительно вида частной собственности. Иными словами, объекты недвижимости, предоставляемые в аренду, необязательно должны находиться у индивидуального предпринимателя в индивидуальной собственности, возможно также и осуществление предпринимательской деятельности в отношении объектов недвижимости, находящихся в долевой или общей совместной собственности.
Согласно взаимосвязанным положениям п. 1 и п. 2 статьи 244 Гражданского кодекса РФ51 режим общей долевой собственности предусматривает, что имущество находится в собственности двух или нескольких лиц с определением доли каждого из них в праве собственности на это имущество. Пунктом 2 статьи 247 Гражданского кодекса РФ установлено, что участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле.
Таким образом, каждый из участников долевой собственности владеет не всем помещением, а только его частью, пропорциональной размеру доли в праве общей собственности на помещение. Следовательно, учитывая положения подп. 19 п. 2 ст. 346.43 Налогового кодекса РФ, предприниматель, являющийся участником долевой собственности, может применять патентную систему налогообложения только в отношении сдачи в аренду части помещения, пропорциональной размеру его доли в праве собственности на помещение52.
Однако в этом случае необходимо учитывать разъяснения, данные в письме Министерством финансов России от 26.02.2016 N 03-11-12/10876, а именно следующее: согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В связи с этим при сдаче индивидуальным предпринимателем в аренду собственной доли нежилых помещений, находящейся в общей долевой собственности и не выделенной в правоустанавливающих документах, необходимо наличие согласия других собственников нежилых помещений, находящихся в этой общей долевой собственности, на сдачу нежилых помещений в аренду.
Исходя из этого индивидуальный предприниматель, осуществляющий предпринимательскую деятельность по сдаче в аренду собственных нежилых помещений, принадлежащих ему на праве общей долевой собственности и не выделенных в правоустанавливающих документах, при наличии согласия других собственников нежилых помещений, находящихся в этой общей долевой собственности, на сдачу нежилых помещений в аренду вправе перейти на патентную систему налогообложения в общеустановленном порядке при условии, что общая площадь сдаваемых в аренду помещений не превышает площадь имущества, приходящегося на долю индивидуального предпринимателя в общей долевой собственности на это имущество53.
Ввиду отсутствия специальных требований согласие на сдачу в аренду части имущества, находящегося в общей долевой собственности, может быть дано в простой письменной форме.
Ситуация с осуществлением деятельности по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве общей совместной собственности представляется аналогичной. При этом имеется ряд нюансов, на которые следует обратить особое внимание.
В общей совместной собственности в отличие от долевой собственности доли собственников не определены, а соответственно размер площади передаваемых в аренду помещений может быть ограничен только размером площади объекта недвижимого имущества либо указанием в согласие на конкретный размер площади возможной для предоставления в аренду.
Согласно п. 1 статьи 253 Гражданского кодекса РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Пунктами 2 и 3 статьи 253 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников
Исходя из смысла указанных выше законоположений, представляется очевидным, что для осуществления предпринимательской деятельности по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве общей совместной собственности также необходимо оформленное согласие других собственников.
В настоящее время наиболее распространенной является ситуация, при которой один из супругов, являющийся индивидуальным предпринимателем, сдает в аренду недвижимое имущество, приобретенное супругами в период нахождения в браке. При этом индивидуальный предприниматель может не быть титульным владельцем объекта недвижимости, предоставляемого в аренду. Иными словами, закон не устанавливает ограничений по передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в общей совместной собственности супругов, но зарегистрированного на имя супруга/супруги, не являющегося индивидуальным предпринимателем.
Вместе с тем необходимо учитывать положения статьи 35 Семейного кодекса РФ54.
Поделиться книгой: