Как создать и управлять ТСЖ

█ Важно!

В жилищном законодательстве не установлена процедура избрания председателя и правления ТСЖ именно при его создании . Единственное указание об этом приводится в п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ и относится к созданию многодомового ТСЖ. Поэтому по аналогии можно предположить, что эти вопросы все же входят в компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме при создании ТСЖ в одном МКД.

При регистрации ТСЖ стоит быть готовым к определенным тратам, поэтому порядок возмещения денежных средств, затраченных инициативной группой на создание ТСЖ и документально подтвержденных, целесообразно включить отдельным вопросом в повестку ОСС (госпошлина порядка 4000 руб., расходы на нотариуса, оформление печати, расходы на открытие банковского счета и пр.). Это можно сделать следующим образом:

• принять решение о введении разового целевого сбора;

• учесть эти расходы при составлении первой сметы доходов и расходов ТСЖ (например, в статье «Непредвиденные расходы»).

Повестка дня общего собрания составлена, осталось составить сообщение о проведении ОСС, направить его собственникам, напечатать необходимое количество решений собственников и подготовить устав ТСЖ.

Все это делается параллельно, рассмотрим каждую часть более внимательно.

Документы для ОСС

Чем чаще вы проводите ОСС в доме, тем легче дается процесс подготовки в дальнейшем. Отнеситесь к подготовке документов общего собрания собственников в МКД со всей ответственностью, так как они должны стать приложением к протоколу ОСС, а значит, тоже имеют статус официальных!

Есть определенный перечень документов, установленный жилищным законодательством, которые необходимо подготовить до проведения собрания:

1) сообщение о проведении ОСС (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ);

2) реестр собственников в МКД (подп. «а» п. 20 приказа Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр) — исходные данные о праве собственности на помещения лиц, участвующих в ОСС, о размере их доли в праве общей долевой собственности;

3) письменные решения собственников и их представителей (ч. 4.1, 5 ст. 48 ЖК РФ, подп. «ж» п. 20 Приказа № 44/пр) — обязательны при проведении ОСС в заочной и очно-заочной форме. Направляются вместе с сообщением о проведении собрания. Ответственный за подготовку решений собственников — инициатор ОСС;

4) документы, которые будут рассматриваться на ОСС (подп. «е» п. 20 Приказа № 44/пр) — обязательное приложение к протоколу ОСС;

5) проект протокола ОСС (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ) — необходим для оформления принятых решений общего собрания в кратчайшие сроки.

Сообщение о проведении ОСС

Прежде чем составлять сообщение о проведении ОСС, надо определиться с формой собрания. Общее собрание собственников помещений в МКД может проводиться посредством (ст. 44.1 ЖК РФ):

1) очного голосования (совместного присутствия собственников в доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);

2) заочного голосования собственников (опросным путем или с использованием системы (ст. 47.1 ЖК РФ)) — проводится только при отсутствии кворума на очном собрании с той же повесткой дня, нельзя ничего добавлять или изменять;

3) очно-заочного голосования.

При выборе формы проведения ОСС необходимо учесть следующие факторы:

1) количество собственников в МКД. Если собственников в доме много, то самый удобный способ — очно-заочное голосование (ч. 4.1 ст. 48 ЖК РФ);

2) их активность, т. е. сколько собственников готово участвовать в ОСС в очной форме;

3) необходимость обсуждения вопросов повестки до голосования.

Преимущества очно-заочной формы ОСС:

• между очной частью и заочным голосованием нет временного промежутка;

• очная часть ОСС проводится в любое время в период голосования собственников;

ПРИМЕР.

Собрание проводится в период с 01.02.2019 по 01.03.2019. Очную часть ОСС можно объявить в любой день внутри этого периода, даже в последний день приема решений собственников.

• собственники голосуют письменно один раз по выбору — на очной части или на заочной;

• кворум на ОСС определяется после подсчета всех сданных вовремя решений собственников;

• это наиболее востребованная и удобная форма для собственников.

► Обратите внимание!

Голосование всех собственников при проведении общего собрания в очно-заочной форме проводится только в письменном виде !

В сообщении о проведении ОСС должны быть указаны (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ):

• сведения об инициаторе собрания (фамилия, имя, отчество, номер жилого (нежилого) помещения, собственником которого он является, и контактные данные). Если это группа инициаторов, то в сообщении указываются сведения обо всех этих лицах;

• форма проведения собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование).

При очно-заочной форме в сообщении о проведении общего собрания нужно указать:

• дату и место очной части собрания;

• период времени, в который принимаются решения собственников, голосующих заочно, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения.

ПРИМЕР.

«Начало приема решений собственников помещений в МКД «___» _________ 2019 г.;

Окончание приема решений собственников помещений в МКД «___» ________2019 г.»

При этом желательно указать и время окончания приема письменных решений.

Также в сообщении в обязательном порядке указывается:

• повестка дня данного собрания;

• порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться;

В сообщении о собрании целесообразно указать временной интервал в течение суток для ознакомления с указанными материалами. Самый лучший вариант, если с этими материалами можно будет ознакомиться у старшего по каждому подъезду в доме. Чем полнее и достовернее будут подготовлены эти материалы, тем вероятнее, что рассматриваемый вопрос будет принят собственниками положительно;

• напоминание собственникам о том, что они могут присутствовать на собрании лично или через своего представителя по доверенности.

Процедура уведомления собственников в МКД о проведении общего собрания установлена ст. 45 ЖК РФ.

► Обратите внимание!

Не позднее, чем за 10 дней до даты проведения ОСС сообщение о проведении собрания должно быть:

1) направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом.

Необходимо сохранить копии сообщений о проведении ОСС, почтовых квитанций и чеков об отправке заказных писем.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило адресату, но по обстоятельствам, зависящим от него , не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (ст. 165.1 ГК РФ);

2) вручено каждому собственнику лично под подпись.

В этом случае для подтверждения факта уведомления собственника о предстоящем собрании используйте реестр вручения собственникам сообщений о проведении ОСС;

3) размещено в помещении дома, доступном для всех собственников помещений в доме, определенным решением общего собрания. Документом, подтверждающим размещение сообщения о проведении ОСС в местах, определенных решением ОСС, будет акт, подписанный инициативной группой (инициатором), также любыми иными собственниками помещений. Приложением к акту должны являться фотографии, оформленные фототаблицей;

4) размещено в ГИС ЖКХ (ч. 1 ст. 47.1 ЖК РФ).

█ Важно!

Уведомлены должны быть все собственники, в том числе:

1) собственники помещений, находящихся в государственной , и муниципальной собственности. В таком случае письменное уведомление о проведении ОСС необходимо направлять в орган исполнительной власти РФ или субъекта РФ либо в орган местного самоуправления, в зависимости от того, кому принадлежит право собственности на помещение в МКД;

2) все участники долевой собственности, т. е. если помещение находится в собственности двух и более лиц , то сообщение должно быть вручено каждому собственнику;

3) несовершеннолетние собственники — сообщение вручается законным представителям ребенка ( родителям ) или опекунам, попечителям .

4) собственники нежилых встроенных или пристроенных помещений, в том числе собственник доли в праве на нежилое помещение (паркинг) или собственник машино-места в паркинге, расположенном внутри МКД.

Реестр собственников помещений в МКД

При подготовке документов на ОСС необходимо учитывать, сколько человек должны принять участие в голосовании. Ведь количество бланков решений должно соответствовать числу собственников в МКД. Надо иметь в виду, что в жилых/нежилых помещениях может быть несколько собственников (в том числе несовершеннолетних), т. е. на практике собственников может быть намного больше, чем квартир.

Поэтому первый шаг инициативной группы — запрос в УО реестра собственников помещений в доме.

Реестр собственников нужен для определения:

• общего числа голосующих собственников;

• общего числа голосов на ОСС;

• количества голосов у каждого собственника, которыми он может голосовать на ОСС.

• необходимого количества письменных решений собственников;

• определения кворума ОСС по каждому вопросу повестки дня;

• подсчета голосов собственников по каждому вопросу повестки дня.

Реестр должен содержать сведения обо всех собственниках помещений в МКД вне зависимости от категории помещения — жилое, нежилое (ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ, подп. «а» п. 20 Приказа № 44/пр.).

► Важно!

Часть 3.1 ст. 45 ЖК РФ:

1. УО обязана в течение пяти дней с момента получения письменного обращения от собственника — инициатора ОСС предоставить реестр собственников в МКД, в том числе через ГИС ЖКХ.

2. Согласие собственников МКД на передачу персональных данных, содержащихся в реестре, в целях созыва и организации проведения ОСС не требуется .

3. Реестр собственников, предоставленный УО, будет содержать сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном МКД:

• фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника;

• полное наименование и основной государственный регистрационный номер собственника-юридического лица;

• номер помещения в МКД, собственником которого является физическое или юридическое лицо;

• размер принадлежащих им долей в праве общей собственности на ОИ.

Зачастую УО предоставляются недостоверные сведения о собственниках помещений в МКД, которыми управляют.

Поэтому инициативной группой, занимающейся подготовкой общего собрания, информация, полученная от УО должна быть проверена.

Реестр, составленный инициативной группой, может быть дополнен данными:

• об общей площади жилых и нежилых помещений в МКД

• о назначении, режиме права собственности на каждое помещение (жилое или нежилое, квартира или комната, номер квартиры и т. п.) в доме и площади, принадлежащей каждому собственнику (индивидуальная, общая совместная или общая долевая), т. е. количество голосов;

• ФИО (наименовании) представителя собственника, паспортных данных, а также сведениями о документе, на котором основаны его полномочия, о сроке таких полномочий. Указывается, если доверенность оформлена на длительный срок;

• о почтовом адресе собственника, по которому должны направляться сообщения о проведении ОСС (если не принято решение о размещении таких сообщений в помещении дома или он постоянно не проживает в данном доме) и контактном телефоне собственника или его представителя.

Другими словами, инициативная группа должна убедиться, что лицо, принимающее участие в общем собрании, является собственником помещения именно в этом МКД и может подтвердить это правоустанавливающим документом на данное помещение. Безусловно, не все собственники предоставят вам свои персональные данные, а также номер свидетельства о праве собственности на помещение. Не огорчайтесь, в решении собственника им все равно придется указать эти данные или не голосовать вовсе, исключив себя из процесса принятия решений по управлению домом.

► Обратите внимание!

1. Если в решении не подтверждено право собственника на помещение, то его голос не учитывается при подсчете голосов по вопросам повестки дня ОСС.

2. Паспортные данные собственников в документах ОСС не указываются . Они необходимы только для представителей собственников — лиц, голосующих по доверенности!

3. Количество решений должно соответствовать числу голосующих собственников в МКД.

4. Имейте в виду, что в жилых/нежилых помещениях может быть несколько собственников (в том числе несовершеннолетних), т. е. на практике собственников может быть намного больше, чем квартир.

5. Квартира, приобретенная на общие деньги супругов, является их совместной собственностью (ст. 34 Семейного кодекса РФ). Совместная собственность у супругов возникает независимо от того, кто вписан в договор в качестве покупателя. Любой из собственников, совместно владеющих помещением , имеет право участвовать в ОСС количеством голосов которое пропорционально площади всего помещения , т. е. может действовать от имени всего помещения , находящегося в совместной собственности.

Для получения информации о собственниках в МКД инициатор собрания также может в письменной форме обратиться:

• в органы местного самоуправления с заявлением об оказании помощи в проведении ОСС и о предоставлении инициатору всей имеющейся информации о МКД и лицах, имеющих право собственности на помещения в данном доме. ОМСУ должны обеспечивать условия для осуществления гражданами своих прав, вытекающих из отношений, регулируемых ЖК РФ (ст. 1, 13, 14 ЖК РФ);

• в БТИ по адресу нахождения дома, где имеется информация обо всех имеющихся в доме помещениях, лицах, обладающих правом собственности на помещения в МКД, а также об отношении помещений дома к одной из форм собственности;

• в МФЦ или в территориальном отделении Росреестра. Запрос можно направить в электронном виде через сайт Росреестра.

► Важно!

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), о любом объекте недвижимости в течение трех рабочих дней любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу — документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

Инициатор ОСС может заключить договор с организацией, которая предоставляет услуги по запросу таких сведений из Росреестра. Это достаточно дорого. Гораздо проще и дешевле членам инициативной группы собственников пройти по квартирам и составить реестр собственников помещений в доме самостоятельно.

Требования к реестру собственников в доме, который будет приложением к протоколу ОСС, установлены подп. «а» п. 20 Приказа № 44/пр. Он будет отличаться от реестра, предоставленного УО, и близок к составленному самостоятельно инициаторами общего собрания. В него обязательно включить сведения о собственниках всех помещений в МКД с указанием:

• фамилии, имени, отчества (последнее — при наличии) собственников — физических лиц;

• полного наименования и ОГРН собственников — юридических лиц;

• номера принадлежащих им на праве собственности помещений в МКД (при наличии);

• реквизиты документов, подтверждающих их право собственности на указанные помещения;

• сведения о форме собственности в отношении каждого из указанных помещений;

• сведения о площади каждого помещения в МКД и о доле в праве собственности на такие помещения, принадлежащей каждому из их собственников, если их несколько.

При доработке реестра от УО можно сразу же ориентироваться на Приказ № 44/пр. Совет: для себя в вашем экземпляре укажите контактные телефоны всех собственников или их представителей.

Письменные решения собственников

Голосование по вопросам повестки дня ОСС, проводимого в форме очно-заочного или заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников (ч. 4.1, 5 ст. 48 ЖК РФ).

► Обратите внимание!

Исключением является голосование собственников в ГИС ЖКХ при заочной форме голосования (ст. 47.1 ЖК РФ).

Причем в Приказе № 44/пр в подп. «ж» п. 20 указано, что приложением к протоколу общего собрания являются именно письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, принявших участие в проведенном общем собрании (без указания его формы), которые должны содержать:

• сведения, позволяющие идентифицировать лиц, заполнивших их;

• дату их заполнения;

• сведения о волеизъявлении собственников помещений и их представителей.

Эти требования перекликаются с требованиями ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ к оформлению решений собственников помещений в МКД для голосования на общем собрании: решение собственника должно позволять идентифицировать собственника, принявшего участие в голосовании, и установить волеизъявление этого лица по вопросам повестки дня.

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается приложением к протоколу общего собрания, должны быть указаны (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ):

1) сведения о лице, участвующем в голосовании (собственника или его представителя);

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

В решении собственника необходимо также указать следующие сведения, без которых не представляется возможным сделать подсчет голосов и оформить надлежащим образом протокол ОСС:

• вид (годовое/внеочередное) и форма проведения ОСС (заочное/очно-заочное голосование);

• адрес МКД, собственники которого голосуют;

• номер квартиры/помещения собственника (для собственника нескольких квартир/помещений, необходимо указать все их номера).