Как создать и управлять ТСЖ

— заменены решетки и дверцы на слуховые окна в подвале;

3) в 2017–2018 гг. (переходящие работы):

— произведена замена двух выпусков канализации из подвала до колодцев,

— закуплено сварочное оборудование и баллоны, газонокосилка, компрессор для промывки и опрессовки, снегоуборочная машина, другое оборудования,

— ремонт кровли над балконами на 9-х этажах (по примыканиям заливались квартиры, заявления годами лежали в УК),

— замена части стояков ГВС, ХВС, отопления и канализации по квартирам и в подвале;

4) в 2018 г.:

— восстановлено полное обрамление лифтовых кабин и на поэтажных лифтовых проемах,

— установлено новое детское оборудование, лавочки и урны возле подъездов;

5) в 2018 г. выполнены работы по капитальному ремонту ОИ (в доме накопление средств производится на специальном счете):

— заделка межпанельных швов,

— замена окон в подъездах.

В 2019 г. планируется провести ремонт в подъездах дома.

Если вдуматься, то, по сравнению с работой УО, результаты впечатляющие.

Некоммерческая организация «Товарищество собственников жилья» — юридическое лицо со всеми вытекающими последствиями. Чтобы принять решение о создании такой организации необходимо:

• тщательно изучить ее возможности;

• четко представлять ее функционал;

• знать права и обязанности ее членов, правления и председателя правления;

• определить источник финансирования ее деятельности.

Права ТСЖ

ТСЖ имеет право (ст. 137 ЖК РФ):

1) заключать договор управления МКД, иные договоры, обеспечивающие управление, надлежащее содержание и ремонт ОИ;

2) определять:

— смету доходов и расходов на год,

— затраты на капитальный ремонт и реконструкцию МКД,

— специальные взносы и отчисления в резервный фонд.

— расходы на другие установленные уставом цели;

3) устанавливать на год размеры платежей и взносов для каждого собственника в соответствии с его долей в праве общей собственности на ОИ;

4) выполнять работы для собственников и предоставлять им услуги;

5) пользоваться кредитами, предоставляемыми банками;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для ТСЖ работы/услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ.

Если это не нарушает права и законные интересы собственников в МКД, ТСЖ вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть ОИ;

2) в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять от имени и за счет собственников застройку прилегающих к дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам ТСЖ действия.

► Обратите внимание!

1. В случае неисполнения собственниками обязанностей по участию в общих расходах ТСЖ вправе в судебном порядке потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

2. ТСЖ может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и иных общих расходов.

Обязанности ТСЖ

Обязанности ТСЖ установлены ст. 138 ЖК РФ:

1) обеспечивать выполнение требований законодательства, а также устава;

2) осуществлять управление МКД в порядке, установленном разделом VIII ЖК РФ;

3) выполнять обязательства по заключенным договорам;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние ОИ в доме;

5) обеспечивать выполнение всеми собственниками в МКД обязанностей по содержанию и ремонту ОИ в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников в МКД при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и распоряжения собственников общим имуществом в МКД или препятствующих этому;

8) представлять законные интересы собственников, связанные с управлением ОИ в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами;

9) вести реестр членов ТСЖ;

10) ежегодно в течение I квартала текущего года направлять копию реестра в органы ГЖН;

11) в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав изменений представлять в органы ГЖН заверенные председателем ТСЖ и секретарем общего собрания членов ТСЖ копию устава, выписку из протокола общего собрания членов ТСЖ о принятии решения о внесении изменений в устав, копии текстов изменений.

Создание ТСЖ

Способ управления МКД должен быть выбран на общем собрании собственников помещений и реализован (ч. 3, 4 ст. 161 ЖК РФ).

► Обратите внимание!

Основание для признания способа управления МКД товариществом собственников жилья реализованным — собственники в МКД направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации ТСЖ (абз. 3 подп. 2 п. 3 постановления Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»).

Создание, структура и деятельность ТСЖ регламентируется разделом VI ЖК РФ.

ТСЖ могут создать (ч. 2 ст. 136 ЖК РФ):

1) собственники помещений в одном МКД;

2) собственники помещений в нескольких МКД;

3) собственники нескольких расположенных близко жилых домов, если они расположены на земельных участках, имеющих общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.

█ Важно!

1. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных жилых домов.

2. Решения принимаются на общим собранием собственников (далее — ОСС) жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников по следующим вопросам повестки дня:

• об избрании правления товарищества;

• о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества;

• об избрании председателя правления товарищества.

3) С 1 января 2019 г. собственники нескольких дачных домов создать ТСЖ не смогут (ст. 44 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ).

Многодомовое ТСЖ можно создать при соблюдении следующих условий (ч. 2 ст. 136 ЖК РФ):

1) земельные участки под МКД не должны быть разделены дорогами и квартальными проездами и должны иметь общую границу;

2) через них должны проходить инженерные сети и другие элементы инфраструктуры;

3) инженерные сети и элементы инфраструктуры должны быть предназначены для обслуживания более чем одного МКД.

Что входит в состав имущества, которое собственники могут совместно использовать в многодомовом ТСЖ?

Перечень такого имущества включает в себя:

а) общее имущество, указанное в подп. «е» — «ж» п. 2 Правил № 491:

— земельный участок, на котором расположен МКД;

— иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД (трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки в границах земельного участка, на котором расположен МКД);

б) общее имущество, отвечающее какому-либо из следующих требований:

— имущество, совместное использование которого допускается проектной или технической документацией на эти дома,

— имущество, обеспечение работоспособности которого достигается при условии подключения к ОИ в другом МКД из указанных домов — для инженерных систем, оборудования, устройств.

► Обратите внимание!

1. Перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками в нескольких МКД, определяется на ОСС в каждом МКД (п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).

2. Для совместного использования имущества собственники помещений в МКД должны принять решение о передаче его в пользование третьим лицам (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

3. Решение должно быть принято большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Алгоритм создания ТСЖ

1. Подготовка общего собрания собственников помещений в МКД (далее — ОСС) по смене способа управления.

2. Проведение ОСС.

3. Регистрация ТСЖ.

4. Открытие счета и отправка необходимых уведомлений о создании ТСЖ.

5. Проведение собрания членов ТСЖ.

6. Заключение необходимых договоров.

Сбор необходимой информации для подготовки общего собрания собственников достаточно трудоемкий и протяженный во времени. У этого процесса есть определенные нюансы, позволяющие облегчить задачу инициаторов изменений существующего положения в многоквартирном доме.

1. Собственниками в доме выбран Совет МКД.

Советы МКД достаточно часто проводят ОСС, активно участвуют в процессе работы УО, знают состав общего имущества своего дома.

В этом случае процесс сбора информации сводится:

• к анализу имеющихся у Совета документов (отчеты, обращения, акты и др.);

• наличие оснований для расторжения договора управления с действующей УО;

• сравнению вариантов с другой УО или создания ТСЖ;

• наличие собственников, желающих войти в состав правления ТСЖ и быть избранными председателем правления;

• подготовке материалов для проведения общего собрания собственников в МКД.

Председатель и члены Совета МКД чаще всего становятся инициаторами смены способа управления домом, а в дальнейшем входят в состав правления ТСЖ. Во-первых, у них уже есть четко сформированное представление о составе и состоянии общего имущества собственников. Во-вторых, в «организованных» домах налажены отношения с УО, а у Совета имеется в наличии множество различных документов (копия техпаспорта дома, переписка с УО и контролирующими органами по различным вопросам, копии актов выполненных работ, отчеты как годовые, так и промежуточные и т. д.).

2. Дом неорганизованный , т. е. не выбран Совет и нет стихийных старших по дому и подъездам. Чаще всего жители мало знакомы друг с другом, практически не общаются между собой. В таком доме для лиц, желающих изменить жизнь к лучшему, работы будет намного больше.

Во-первых, необходимо найти единомышленников в доме. Для этого можно провести так называемое информационное собрание. Оно необходимо для того, чтобы выявить заинтересованных в изменении существующего положения с УО лиц, из числа которых будет сформирована инициативная группа для дальнейших действий.

Надо за несколько дней до такого собрания (3–4 дня, а не 10 как для ОСС!) развесить достаточно эмоциональные объявления в подъездах дома, в кабинах лифтов или на этажах, в которых обязательно указать (коротко) причины предлагаемой смены способа управления. Главное, чтобы из текста объявления была понятна ваша цель:

• познакомиться поближе;

• обсудить работу УО;

• понять, что же делать дальше, чтобы изменить ситуацию.

Желательно проводить его в выходные дни во второй половине дня. Больше народа откликнется на ваше предложение пообщаться. В летнее время, наоборот, лучшие дни для сбора жителей — среда и четверг. В остальное время люди заняты мыслями о даче или отдыхе.

На такое собрание можно пригласить не только собственников, но и всех пользователей помещений в МКД. Хотя они не могут голосовать на ОСС, тем не менее принимаемые решения касаются их напрямую. Призвать всех, кому не безразлична ситуация с бездействием УО и разрушением дома, приходить со своими предложениями по изменению сложившегося положения.

Если дом достаточно большой, такие собрания можно проводить в несколько этапов по подъездам. Тогда предложения лучше собирать в каком-то определенном месте. Например, бросать в почтовый ящик инициатора собрания.

► Обратите внимание!