Справочник юридических хитростей для начинающих юристов и профессионалов

Образец

Приложение к Соглашению № ____

об оказании юридической помощи

г. XXX «_____»_________20__г.

ОТЧЕТ

О юридической чистоте сделок с недвижимостью

Сделки с недвижимостью – весьма престижный и высокооплачиваемый сегмент рынка юридических услуг. Однако, несмотря на это, качество таких услуг, оказываемых преимущественно непрофессионалами, оставляет желать лучшего.

Что обычно предлагают юристы

Сделки с недвижимостью, как правило, сопровождаются риелторами, то есть непрофессиональными юристами. Они действуют по отработанному алгоритму, используя в своей работе шаблоны договоров и других документов.

Самое главное для них – заключить сделку, сдать документы на государственную регистрацию, получить комиссионные, а что будет потом – это проблема покупателей и продавцов. Так иногда рассуждают и юристы.

Что можно сделать еще

Основной вопрос проверки чистоты сделки с недвижимостью – наличие претензий в отношении недвижимости (в том числе в будущем) со стороны третьих лиц, то есть лиц, не являющихся стороной сделки.

Подозрения относительно «чистоты сделки» возникают в тех случаях, когда продавец излишне торопится совершить сделку, явно занижает стоимость недвижимости либо если в течение относительно короткого периода времени происходила многократная смена собственников жилья. Следует проверять всю историю недвижимости – от застройки и заселения дома (выяснить, на основании каких сделок, от кого к кому переходило право собственности, кто проживал в квартире и был зарегистрирован, как, когда и отчего умерли люди, проживавшие в квартире или бывшие ее собственниками, убедиться в том, кто и куда выбыл из квартиры, нет ли лиц, которые временно выбыли в армию, места лишения свободы, дома-интернаты, в длительные командировки в сопредельные области и государства, лиц, лишенных судом права пользования в их отсутствие, и пр.).

Особое внимание следует уделять жилищным правам несовершеннолетних. Общеизвестно, что, согласно ч. 4 ст. 292 ГК РФ, отчуждение жилого помещения, где проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Таким образом, из текста указанной нормы буквально следует, что в случае, если дети проживают с родителями и снимаются с регистрационного учета вместе с ними перед продажей квартиры, то сделка является законной. Тем не менее в подобных случаях следует выяснять, зарегистрированы ли дети по новому месту жительства. Осуществлять такую проверку необходимо в связи с тем, что, согласно Постановлению Конституционного суда РФ от 08.06.2010 № 13-П, ч. 4 ст. 292 ГК РФ была признана не соответствующей Конституции РФ в той мере, в какой она не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, притом, однако, что такая сделка – вопреки установленным законом обязанностям родителей – нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.

Кроме того, в практике встречаются ситуации, когда даже лица, лишенные права пользования жилым помещением на основании решения суда, впоследствии восстанавливают свои права, а решение, вступившее в законную силу, отменяется и регистрация по месту жительства восстанавливается[7]. Таким образом, сам факт того, что в квартире или доме на момент их продажи никто не зарегистрирован и не проживает, а также то, что в договоре купли-продажи не указано никаких посторонних лиц, не имеет значения, тем более что при заключении договоров продажи квартир и домов после 01.03.2013 ст. 558 ГК РФ не требует указывать лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его приобретения новым собственником.

По закону необходимо нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости, являющейся общей совместной собственностью. Однако такое согласие не требуется, если сделка осуществляется бывшим супругом. Поэтому в такой сделке могут содержаться подводные камни. Дело в том, что в соответствии с ч. 7 ст. 39 Семейного кодекса РФ к требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности. Согласно п. 19 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 05.11.1998 № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака», течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут (п. 7 ст. 38 СК РФ), следует исчислять не со времени прекращения брака, а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ). На практике распространена ситуация, когда супруг, на имя которого зарегистрировано право собственности на недвижимость, спустя, например, 10 лет после расторжения брака отчуждает это имущество, а впоследствии сделку в судебном порядке оспаривает другой бывший супруг со ссылкой на то, что на протяжении указанного времени он пользовался недвижимостью, то есть его права не нарушались, и лишь в последний момент они оказались нарушенными, при этом не позднее года перед обращением в суд он якобы узнал о совершенной сделке, например при подготовке иска о разделе имущества получил выписку из реестра прав собственности, в которой значился новый владелец недвижимости. В таких случаях срок давности не считается пропущенным, и суды удовлетворяют иски о признании сделки недействительной иногда даже в отношении добросовестных приобретателей, поскольку исходят из того, что супруг был собственником квартиры, которая при продаже выбыла из его владения помимо его воли, что в соответствии со ст. 302 ГК РФ дает право истребовать имущество от добросовестного приобретателя[8].

Еще один «подводный камень» сделок с недвижимостью, неизвестный широкому кругу юристов, – проблема своевременно неоформленного наследства. Если имущество передано по наследству (даже в том случае, если оно завещано одному лицу), то возможно появление неожиданных наследников, например таких, которым не было известно об открытии наследства, либо наследников, фактически принявших наследство, но не обращавшихся к нотариусу за оформлением прав в течение нескольких лет. Даже если право на наследство признано на основании решения суда, то не исключена ситуация, когда все наследники не были привлечены к участию в деле. Если наследство открылось в связи с тем, что собственник квартиры судом был признан умершим вследствие того, что пропал без вести и долгое время отсутствовал, то не исключено, что он может неожиданно появиться и заявить права на недвижимость.

При отчуждении недвижимости с «невыписанными» жильцами у покупателя могут возникнуть серьезные проблемы. Согласно ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Но некоторые юристы забывают важное дополнение к данному правилу: «если иное не установлено законом». Как следует из содержания ст. 19 ФЗ РФ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», нельзя прекратить право пользования жилым помещением бывших членов семьи собственника (без их согласия) приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, поскольку такое право носит бессрочный характер. В этой связи, если на момент продажи в квартире проживают лица, которые были зарегистрированы в ней на момент приватизации, выселить их в соответствии со ст. 292 ГК РФ не сможет и новый собственник. Даже если на момент продажи в квартире никто из перечисленных лиц не зарегистрирован и не проживает, никто не даст гарантии, что такой спор не появится в будущем.

Еще одним неприятным событием для покупателя является покупка недвижимости «с нанимателем». Дело в том, что по закону продажа недвижимости не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Аналогичные по содержанию нормы содержатся в ст. 700 ГК РФ применительно к договору безвозмездного пользования. Договор найма жилого помещения и безвозмездного пользования нигде не регистрируется, поэтому фактически проверить его существование на момент заключения сделки невозможно.

Безусловно, проверка так называемой юридической чистоты сделки с недвижимостью требует не только значительных временных затрат, но и определенного административного ресурса, который зачастую недоступен простому гражданину. Наличие запретов и ограничений на недвижимость можно проверить путем получения из Росреестра выписки из Единого государственного реестра прав, которая должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости. С помощью официальных судебных интернет-сайтов, сайтов службы судебных приставов можно установить, имеются ли судебные споры по поводу конкретной недвижимости, неисполненные денежные обязательства у продавца. Это имеет значение, поскольку в ряде случаев при наличии спора по тем или иным причинам аресты и запрещения не накладываются. Кроме того, продавцу можно предложить получить официальные справки из ЖЭУ о том, кто в настоящее время зарегистрирован на жилплощади и кто проживал ранее, эти сведения можно проследить по домовой книге, которая должна быть у каждого владельца индивидуального дома.

Советы по распространенным видам договоров

Договорные отношения многообразны, поскольку стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Однако юристам известно, что на практике существуют наиболее распространенные и часто применяемые виды договоров.

Что обычно предлагают юристы

Закон, регламентирующий требования к заключению отдельных видов договоров, не раскрывает всех нюансов и проблем, которые могут впоследствии возникнуть. Не всегда юристы учитывают, что для профессиональной договорной работы нужно знать также нормы смежных отраслей права, правоприменительную практику.

Что можно сделать еще

Приведу советы, которые могут пригодиться в повседневной договорной юридической практике.

Договор купли-продажи (гл. 30 ГК РФ). По закону единственным существенным условием любого договора купли-продажи является наименование и количество товара, то есть предмет договора. Согласно ч. 3 ст. 424 ГК РФ в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. Но применительно к купле-продаже недвижимости должно быть обязательно согласовано и условие о цене товара.

При заключении договора купли-продажи транспортного средства необходимо избегать следующих наиболее распространенных заблуждений. Во-первых, в настоящее время единственной формой купли-продажи транспортного средства является договор, по генеральной доверенности ни продать, ни купить транспортное средство нельзя, поскольку в этом случае право собственности к новому владельцу не переходит, на транспортное средство может быть наложен арест по долгам фактического продавца, собственник вправе отменить выданную доверенность без объяснения причин (в случае смерти собственника действие доверенности прекращается автоматически и права на транспортное средство оформляют наследники), и в дополнение к этому при выдаче доверенности в ней не отражена сумма, за которую приобретается автомобиль. Во-вторых, еще одно широко распространенное заблуждение граждан при заключении договора купли-продажи транспортного средства заключается в том, что стоимость автомобиля по договору во всех случаях во избежание уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) нужно ставить минимально возможную. На самом деле все зависит от двух факторов: срока, в течение которого транспортное средство находилось в собственности продавца; продажной стоимости транспортного средства. Если автомобиль находится 3 года (или больше) в собственности продавца, то налог от продажи платить не нужно в принципе (п. 17.1 ст. 217 ч. 2 Налогового кодекса РФ). При продаже транспортного средства, которое было в собственности менее 3 лет, продавец имеет право получить имущественный налоговый вычет. Налоговый вычет – это определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога. В отношении автомобилей она составляет 250 000 руб. в год (п. п. 1 п. 1 ст. 220 и п. п. 1 п. 2 ст. 220 ч. 2 Налогового кодекса РФ). Таким образом, налог, начисленный по ставке 13 процентов, нужно платить с суммы, превышающей 250 000 руб. Если продажная стоимость машины равна или меньше 250 000 руб., то налог с продажи автомобиля платить не надо. Если продажная стоимость машины больше 250 000 руб., то налог нужно платить с суммы превышения.

Существует еще второй вариант расчета налога при продаже автомобиля, который был менее 3 лет в собственности: продавец имеет право уменьшить полученный доход на сумму расходов, связанных с его покупкой (п. п. 2 п. 2 ст. 220 ч. 2 Налогового кодекса РФ). Например, продажная стоимость машины равна 750 000 руб., а расходы по покупке автомобиля, подтвержденные документально, составили 600 000 руб., соответственно, доход, облагаемый налогом, составит 150 000 руб., с него нужно заплатить налог в размере: 150 000 × 13 % = 19 500 руб. Однако чаще всего продажная стоимость автомобиля меньше стоимости его покупки, что связано с эксплуатационным износом, поэтому платить налог вообще не придется. В любом случае при продаже автомобиля, который находился в собственности менее 3 лет, продавец обязан сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ). В-третьих, при заключении договора купли-продажи транспортного средства обычно не составляют акт приема-передачи транспортного средства, поскольку его не требуют в ГИБДД. Однако указанный документ подтверждает факт надлежащего исполнения продавцом своих обязанностей по договору.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 555 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Обратите внимание: если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

При формулировании в договоре купли-продаже условия о порядке расчетов необходимо иметь в виду, что согласно ч. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит (оплата товара через определенное время после его передачи покупателю), признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Поэтому если в подобного рода договоре не указать формулировку «залог при этом не возникает», то Росреестр зарегистрирует залог в пользу продавца, о чем будет записано в свидетельстве, и в дальнейшем после завершения расчетов по сделке придется подавать в регистрирующие органы совместное заявление продавца и покупателя о снятии такого ограничения (обременения) права.

Согласно ч. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Определенные особенности имеет купля-продажа земельных участков. В соответствии со ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи (мены) земельного участка:

• устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

• ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

• ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Покупатель (а также сторона по договору мены и арендатор) в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации:

• об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;

• о разрешении на застройку данного земельного участка;

• об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;

• о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;

• иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В силу ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

По сложившейся практике передаточный акт подписывается сторонами одновременно с договором купли-продажи в тот момент, когда документы сдаются на государственную регистрацию, а не в момент фактической передачи квартиры, поэтому осмотр недвижимости необходимо осуществлять заблаговременно.

Кроме того, помимо договора и передаточного акта целесообразно составлять расписку в получении продавцом денежных средств, несмотря на то что по общепринятой практике сведения о расчетах указывают и в передаточном акте.

Несколько слов о том, каким образом и когда следует рассчитываться по договору купли-продажи недвижимости. Для покупателя безопаснее передавать деньги после регистрации перехода права собственности, однако чаще всего собственники недвижимости с таким порядком расчетов не соглашаются и требуют оплаты в момент подписания договора. Риск со стороны покупателя заключается в том, что после передачи денег продавец может уклониться от государственной регистрации. Согласно ч. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Но механизм применения указанной нормы не прост, поскольку в суде покупатель должен доказать факт уклонения второй стороны от регистрации, тем более в тех случаях, когда данный факт ответчиком в суде оспаривается[9].

Для облегчения этой задачи можно закрепить в договоре условие о том, что стороны обращаются в регистрирующий орган в день подписания сделки, и тогда неявка продавца в оговоренные сторонами сроки является косвенным свидетельством его уклонения от регистрации. Однако при обращении в суд с иском покупатель, конечно же, должен предоставить подтверждения того факта, что он сам обращался в регистрирующий орган.

Часть 3 ст. 551 ГК РФ в полной мере не страхует покупателя, поскольку собственник может многократно продать одну и ту же недвижимость в то время, когда покупатель его уговаривает обратиться в регистрирующий орган, либо из-за судебной волокиты затягивается предъявление и рассмотрение иска, либо своевременно не приняты обеспечительные меры в виде запрета регистрационных действий. Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматриваются две ситуации:

• если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ (подписан передаточный акт). Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Как гласит ст. 398 ГК РФ, если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить – тот, кто раньше предъявил иск;

• если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи. Хотя в судебной практике встречаются случаи, когда последующие сделки признаются недействительными независимо от того, зарегистрировано право или нет, со ссылкой на недопустимость злоупотребления правом при совершении сделок и несоответствия сделки требованиям закона[10].

Как обезопасить себя продавцу в случае, когда оплата по договору купли-продажи недвижимости в полном объеме на дату подписания договора не произведена? Принято считать, что продавец рискует гораздо меньше покупателя, поскольку в случае неоплаты стоимости недвижимости он может ее вернуть обратно, но вопрос этот не совсем простой. В соответствии с судебной практикой, сложившейся до апреля 2010 года, если продавцу договором не было предоставлено право требовать от покупателя возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости объекта, то в исковых требованиях о расторжении договора купли-продажи недвижимости и признании права собственности за прежним собственником суды отказывали со ссылкой на:

• отсутствие в договоре соответствующего основания расторжения;

• наличие специальных норм в ГК РФ (гл. 30, § 7 «Продажа недвижимости» – ст. 549–558);

• недоказанность факта существенного нарушения договора покупателем, который в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжения договора[11].

Подобная судебная практика была основана на том, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют специальные нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи в связи с неоплатой покупной цены. Более того, как гласит закон, при расторжении договора стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (ч. 4 ст. 453 ГК РФ), а согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ несвоевременная оплата товара по договору предоставляет продавцу право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Иная ситуация – когда квартира не была передана покупателю. В этом случае судебная практика допускала расторжение договора купли-продажи. Когда покупатель не принял и не оплатил товар, суды руководствуются ч. 4 ст. 486 ГК РФ – если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, то продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

В апреле 2010 года было принято совместное Постановление Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», которое скорректировало судебную практику по данной категории дел. Согласно п. 65 указанного Постановления, продавец, не получивший платы по договору купли-продажи недвижимого имущества, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании положений Гражданского кодекса РФ о неосновательном обогащении. Это означает, что фактически права продавца, не получившего деньги по сделке, в настоящее время гарантированы.

Однако нестабильность судебной практики заставляет дополнительно подстраховаться следующим образом. Как следует из ст. 453 ГК РФ, последствием расторжения любого договора является прекращение обязательств, а не возврат сторон в первоначальное положение как при недействительной сделке. Прекратиться могут только неисполненные обязательства. Пункт 4 ст. 453 ГК РФ говорит о том, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Иное законом предусмотрено только в случаях продажи товара в кредит или в рассрочку (ст. 488–489 ГК РФ). В остальных случаях в договор купли-продажи следует включать условие о том, что в случае неоплаты стоимости квартиры продавец имеет право расторгнуть договор купли-продажи и вернуть в свою собственность квартиру. Для того чтобы окончательно снять споры о том, является ли неоплата квартиры существенным нарушением договора в смысле ст. 450 ГК РФ, влекущим его расторжение по требованию одной из сторон, в договоре целесообразно указать на данное обстоятельство. При этом следует учитывать, что, согласно ч. 2 ст. 452 ГК РФ, требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. В том случае, если продавец недвижимости не получил денег по сделке, одновременно с предъявлением иска в суд необходимо обратиться с ходатайством о его обеспечении путем наложения запрета регистрационных действий в отношении проданной недвижимости, а если право собственности не зарегистрировано, то можно отозвать заявление о регистрации перехода права собственности.

Самым безопасным способом расчетов для сторон является заключение трехстороннего (заметьте – не двустороннего!) договора аренды банковской ячейки между покупателем, продавцом и банком, по условиям которого арендуется банковская ячейка или сейф, куда деньги помещаются перед заключением договора: продавец имеет право забрать деньги из сейфа только по предъявлении документов, подтверждающих переход права собственности на недвижимость к покупателю, а если этого не состоялось, то покупатель может забрать свои деньги, предъявив документ об отказе в регистрации.

Договор мены (гл. 31 ГК РФ). По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются, соответственно, правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Согласно ст. 568 ГК РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. По этой причине следует признать, что цена товара при мене не относится к числу существенных условий договора даже в случае, если обменивается недвижимое имущество. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Вопрос, который достаточно часто возникает в юридической практике: можно ли произвести мену жилого помещения, находящегося в собственности, на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма? Это актуально в связи с тем, что подобная схема позволяет избежать потери времени и средств от приватизации жилого помещения. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218–1 «Об основах федеральной жилищной политики» допускал подобного рода сделку (ст. 20), но в связи с введением в действие ЖК РФ он утратил силу. В настоящее время широко распространено мнение о том, что имущественные права не могут признаваться отдельными самостоятельными объектами договора мены, поскольку, во-первых, с формально-юридических позиций объектами мены являются товары; во-вторых, по договору мены каждая из сторон передает один товар в обмен на другой в собственность другой стороне. Однако имущественные права в самостоятельном виде не могут принадлежать кому-либо на праве собственности или ином вещном праве.

Договор дарения (гл. 32 ГК РФ). Так же как и при заключении договора купли-продажи, существенным условием договора дарения является его предмет. В отличие от купли-продажи, при дарении не составляется документов о передаче имущества, и при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. На практике граждане нередко в качестве способа распоряжения собственным имуществом выбирают именно договор дарения, полагая, что подаренную вещь можно в любой момент забрать обратно. Однако отмена дарения возможна лишь в случаях, установленных законом (ст. 578 ГК РФ).

При заключении договора обещания дарения даритель вправе отказаться от исполнения договора, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. Договор обещания дарения на практике заключается крайне редко. Возможно, в силу указанного обстоятельства часто при составлении обычного договора дарения вместо формулировки «даритель передает какой-либо товар» указывают «даритель обязуется передать какой-либо товар».

В юридической практике наиболее часто встает вопрос о двух видах договора дарения: так называемых семейных подарках и договоров дарения недвижимости. Большая часть сделок, совершаемых между родственниками, документально не оформляется. Проблемы здесь, как правило, возникают при разделе супругами свадебных подарков: вопрос о том, кому они дарились, одному из супругов либо семье в целом (в данном случае они подлежат разделу), на практике решается с помощью свидетельских показаний и других доказательств.

Более сложная ситуация возникает в случае дарения родителями одного из супругов денежных средств с последующим их вложением в покупку недвижимости. Недобросовестный супруг может потребовать раздела квартиры по 1/2 доле, если другим супругом не будет доказан факт использования посторонней помощи. Поэтому перед покупкой недвижимости в браке за счет средств родственников целесообразно заключать договор дарения денежных средств. Хотя данная сделка не требует нотариального удостоверения, но это сделать желательно, чтобы исключить длительные судебные разбирательства, связанные с оспариванием другой стороной даты составления договора. Во всяком случае в тексте договора можно указать предназначение денежных средств, что облегчит судебные споры.

Договор аренды (гл. 34 ГК РФ). Существенным условием договора аренды являются данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Однако, согласно п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Таким образом, условие о сроке аренды не является существенным для заключения договора. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, предупредив другую сторону за три месяца, если иной срок не предусмотрен законом или договором.

Особо следует отметить, что, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Таким образом, даже если срок действия, указанный в договоре аренды, истек, то это еще не свидетельствует о прекращении между сторонами арендных отношений.

При этом необходимо учитывать, что переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Аналогичное правило закреплено применительно и к договору найма жилого помещения, а также к договору безвозмездного пользования имуществом (о них – далее). Кроме того, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Также не является существенным условием договора аренды условие о размере арендной платы и порядке ее внесения. В случае, когда договором оно не определено, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В случае аренды любого имущества в интересах как арендодателя, так и арендатора составляют акты приема-передачи имущества в связи с заключением договора и после его прекращения, в которых следует не только отражать факт передачи имущества от арендодателя к арендатору и наоборот, но и состояние имущества. Указанный документ облегчит сторонам договора аренды доказывание надлежащего (ненадлежащего) исполнения взятых обязательств.

В соответствии с п. 3 ст. 433, ст. 609 и 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поскольку помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений, то договор аренды помещений, заключенный не менее чем на один год, также подлежит государственной регистрации (см. Информационные письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53, от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”»).

Вместе с тем существуют вполне законные способы избежать регистрации договора аренды недвижимости. С этой целью обычно указанный договор заключают на срок менее года. Договор аренды считается заключенным на срок не менее года, если он, например, заключен с 1-го числа какого-либо месяца до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года. При этом, если договор, заключенный на срок менее года, продлевается на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который также не подлежит государственной регистрации. Кроме того, для исключения необходимости регистрации договора аренды недвижимости его можно заключить на неопределенный срок (пп. 10–11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59).

Договор найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ). При сдаче жилого помещения в наем необходимо учитывать, что юридическим лицам жилое помещение во владение и пользование может быть предоставлено только по договору аренды или иному договору, кроме договора найма. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Как и при заключении любой сделки с недвижимостью, при найме существенным условием является предмет договора. Отсутствие в договоре коммерческого найма условия о цене относится к числу устранимых недостатков договора, и уже по этой причине неупоминание в договоре цены найма само по себе не влечет признания его незаключенным. Срок договора также не является существенным условием при найме, поскольку, если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Несмотря на то что условия о цене и сроке договора по закону не являются существенными (то есть договор найма жилого помещения считается заключенным даже при отсутствии указанных условий), неуказание этих условий в договоре может в будущем создать проблемы для наймодателя. Основные вопросы, на которые следует обратить внимание наймодателю при заключении договора найма жилого помещения, следующие:

• во-первых, при определении срока найма следует иметь в виду, что предоставление помещения на длительные сроки повышает риск мошеннических действий в отношении недвижимости. Кроме того, срок найма имеет значение в том смысле, что систематическая сдача в наем помещения влечет налоговые последствия;

• во-вторых, при определении порядка и сроков оплаты по договору целесообразно предусмотреть предоплату по договору, с тем чтобы подстраховаться от недобросовестной стороны, которая съедет, не заплатив за прожитый месяц, оплату коммунальных услуг целесообразно производить самому наймодателю за счет нанимателя. Нецелесообразно в качестве наемной платы устанавливать обязанность нанимателя произвести ремонт, поскольку ремонт может быть сделан некачественный и на большую сумму;

• в-третьих, нужно произвести опись имущества, находящегося в квартире, его состояние и оценку, описать состояние жилого помещения и коммуникаций, оговорить запрет нанимателю производить какие-либо ремонты и перепланировки помещения и предусмотреть в договоре внесение какой-либо залоговой суммы для обеспечения сохранности имущества;

• в-четвертых, необходимо определить перечень лиц, имеющих право пользоваться квартирой, порядок контроля за состоянием квартиры и имущества со стороны наймодателя;

• в-пятых, необходимо особо предусмотреть в договоре ответственность нанимателя за причиненный ущерб, неисполнение обязанностей, связанных с освобождением жилого помещения, а также условия досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон. Риски, связанные с передачей жилья внаем, можно снизить, застраховав свое имущество.

Договор подряда (гл. 37 ГК РФ). Существенным условием указанного вида договора является его предмет, который связан с выполнением работ, цель которых – конкретный результат. Это могут быть изготовленная вещь, произведенная продукция, отремонтированное помещение и др.

В соответствии с законом работа, выполняемая подрядчиком, должна соответствовать предъявляемым к ней требованиям по качеству, которые могут быть определены в тексте договора, приложении к нему в виде схем, чертежей и рисунков либо в виде отсылки к нормативно-техническим документам. Даже если условия о качестве работ в договоре отсутствуют, то результат работ должен отвечать обычно предъявляемым требованиям. Применительно к договору строительного подряда, необходимость заключения которого чаще всего (в сравнении с другими видами подряда) возникает у граждан, имеющих в собственности частные домовладения, следует ориентироваться на СНИПы; их действующий перечень указан в Общероссийском строительном каталоге СК-1 «Нормативные и методические материалы по строительству». В договоре можно установить и повышенные требования к качеству работ.

Подрядные работы должны соответствовать указанным в договоре или в специальных технических документах требованиям в течение определенного срока, который называют гарантийным. В случае, когда на результат работы не установлен гарантийный срок, требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком при условии, что они были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи результата работы, если иные сроки не установлены законом, договором или обычаями делового оборота.

Обычно подрядчик выполняет работу из собственных материалов, но стороны могут договориться об ином. От того, из чьего материала подрядчик будет выполнять работу, зависит, кто должен отвечать за их качество. Однако подрядчик обязан во всех случаях проконтролировать, пригодны ли они для строительства. Если качество материалов или оборудования, которые предоставил заказчик, не позволяет их использовать, а заказчик отказывается их заменить, подрядчик вправе отказаться от договора. Если материал предоставлен заказчиком, подрядчик обязан экономно его расходовать, а по окончании работ отчитаться об остатках.

Даже в такой дорогостоящей сфере подрядной деятельности, какой является строительство, договор в письменном виде на практике заключают редко. Низкая договорная культура граждан приводит к тому, что подрядчик фактически не гарантирует качественного результата своей работы и не соблюдает оговоренные сроки строительства, а заказчик практически всегда уклоняется от полной и своевременной оплаты. Часто подрядные отношения заканчиваются, не начавшись, когда подрядчик получает от заказчика определенную сумму на приобретение строительных материалов, а также в качестве аванса и с денежными средствами исчезает либо уклоняется от работы, ссылаясь на свою занятость по другим заказам.

Договор ОСАГО. Одна из злободневных проблем современной России – это ОСАГО, а точнее, многочисленные злоупотребления страховщиков, которые государство не в состоянии пресечь, несмотря на планомерное повышение стоимости страхового полиса.

При заключении договора страхования (ОСАГО) нужно иметь в виду, что отдельный документ в виде договора страхования не составляется. Обычно представитель либо агент страховщика распечатывает бланк заявления с установочными данными клиента, и после этого выдается страховой полис. И больше ничего.

Прежде чем обращаться к страховщику, необходимо внимательно ознакомиться с бланком заявления, рассчитать стоимость полиса с помощью калькулятора, размещенного на сайте Российского союза автостраховщиков (http://www.autoins.ru/ru/osago/calculator/). Если вы страховались ранее, то советую, не дожидаясь окончания срока действия полиса, провести мониторинг работы страховых компаний в своем регионе для того, чтобы выбрать наименее проблемную. При этом могут возникнуть ситуации:

1. Сотрудники и агенты страховой компании уклоняются от выдачи полисов ОСАГО, затягивая обслуживание клиентов либо производя предварительную запись на осмотр транспортного средства;

2. Сотрудники и агенты страховых компаний ссылаются на то, что компьютерная программа осуществляет страхование без скидок (в частности, без скидки на безаварийное вождение) и ограничений;

3. Сотрудники и агенты страховых компаний ссылаются на отсутствие у них бланков заявлений и на то, что весь пакет документов должен предоставлять страхователь, в том числе и заполненное заявление о заключении договора ОСАГО;

4. Сотрудники и агенты страховых компаний осуществляют страхование ОСАГО лишь при условии предоставления дополнительных услуг (например, дополнительного страхования гражданской ответственности, страхования жизни, имущества, перевода пенсионных накоплений в частный пенсионный фонд и пр.).

На последнем пункте остановимся более подробно. Навязывание дополнительных услуг при страховании может быть скрытым, то есть когда клиенту подсовывают бумаги для подписи, как бы случайно прикрывая их рукой и ссылаясь на то, что нужно побыстрее закончить оформление, так как ждет большая очередь или скоро перерыв на обед. Но случается, когда дополнительные услуги предлагаются открыто до начала оформления документов в расчете на то, что если клиент откажется от этого, то доказать неправомерные действия страховщика он не сможет. Центральный банк РФ предлагает гражданам направлять заказной почтой в адрес страховщика все предусмотренные законом документы вместе с заявлением о страховании ОСАГО и ожидать месяц, в течение которого страховщик обязан принять это предложение.

Однако возможно вернуть свои деньги после того, как страхователь согласился со всеми условиями страховщика, подписал документы и произвел оплату! Как это сделать?

Договоры страхования (жизни, имущества, гражданской ответственности и т. п.), которые дополнительно навязывают страховщики, должны предусматривать возможность расторжения их по инициативе страхователя в одностороннем порядке в определенный срок после заключения. Но тем не менее страховщики изобретают иные формы обмана. Например, на практике они могут отказывать в возврате денег в связи с расторжением дополнительных страховок по надуманным предлогам в расчете на то, что 2–3 тыс. переплаченных рублей не позволят человеку обратиться в суд, поскольку затраты на юриста окажутся куда выше. Кроме того, вместо дополнительных страховок некоторые страховые агенты навязывают договор на оказание информационных услуг (на случай ДТП). Хотя с точки зрения закона расторгнуть такой договор весьма просто, поскольку, согласно ч. 1 ст. 782 ГК РФ, заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Естественно, что доказать какие-либо фактически понесенные расходы исполнитель вряд ли сможет в данной ситуации. Однако судебная перспектива возврата денег и в этом случае не каждому понравится.

На сегодняшний день достаточно распространена практика выкупа долгов страховой компании. В Интернете об этом много пишут, и обычно указывается на то, что это выгодно самим потерпевшим. Но на самом деле не все так просто. Дело в том, что подобного рода предприниматели вводят в заблуждение граждан о действительном размере ущерба. Некоторые конторы, занимающиеся выкупом долгов, располагаются непосредственно «под крылом» ГИБДД либо страховых компаний, а потому отдельные граждане полагают, что договор цессии – это некий упрощенный порядок получения страховки. Навязывание этого вида договора обычно происходит на месте ДТП со стороны службы аварийных комиссаров. Поэтому нужно тщательно взвесить последствия подписания договора уступки.