Методология и зарубежная практика учета инвестиционной собственности

Для последующего измерения инвестиционной недвижимости Международный стандарт финансовой отчетности "Инвестиционное имущество» (МСФО (IAS) 40) в качестве общего подхода предлагает организациям выбрать одну из моделей учета: справедливую или первоначальную стоимость. Исключением из приведенного правила является отражение объектов инвестиционной собственности, арендуемых на условиях операционной аренды. Для последующей оценки такого имущества в соответствии с п. МСФО (IAS) 40 "Инвестиционное имущество», всегда должна применяться справедливая стоимость.

МСФО (IAS) 40 "Инвестиционное имущество» требует оценивать справедливую стоимость инвестиционной собственности при любой учетной политике, так как в случае выбора модели учета по первоначальной стоимости в примечаниях к финансовой отчетности необходимо отразить информацию о ее справедливой стоимости.

На практике, подавляющее большинство компаний в большинстве юрисдикций, применяемых МСФО, учитывают свои инвестиции в недвижимость по справедливой стоимости. В некоторых странах справедливая стоимость используется меньше ввиду отсутствия надежных источников информации или из соображений конкуренции.

Как уже отмечалось, выбранная учетная политика должна последовательно применяться ко всем типам инвестиционной собственности, которой владеет собственник, то есть она не может применяться избирательно, и, переход от одной модели к другой может быть осуществлен только в том случае, если он сможет привести к более уместной и надежной информации. При этом очевидно, что переход от справедливой стоимости к первоначальной не может обеспечить формирования более надежной и уместной информации. Таким образом, если компания выбрала модель учета по справедливой стоимости, то переход к первоначальной стоимости неприемлем.

При формировании финансовой отчетности в формате МСФО компании в ряде случаев требуется применение профессионального суждения, например, при признании актива в качестве инвестиционной собственности в случаях аренды, многоцелевой недвижимости, а также в случае, если компания предоставляет дополнительные услуги арендатору.

Имущество, находящиеся в распоряжении арендатора (по договору операционной аренды), классифицируются и учитываются как инвестиционная собственность, при условии, что оно отвечает следующим критериям:

• все прочие критерии инвестиционной собственности выполняются;

• операционная аренда учитывается так, как если бы это была финансовая аренда;

• арендатор использует модель учета по справедливой стоимости.

Это позволяет признавать в отчете о финансовом положении компании арендованное имущество как инвестиционную собственность по договору операционной аренды, которое в противном случае не признавалось бы в качестве актива. Например, право аренды на землю обычно является операционной арендой в соответствии с действующими международными стандартами, без этого исключения не существовало бы никаких оснований для его отражения в составе активов (по справедливой стоимости).

Если недвижимость одновременно используется для инвестиционных, административных или производственных целей, то в этом случае следует применять раздельный учет. Одна часть должна учитываться как инвестиционная собственность, а другие в качестве недвижимости, занимаемой владельцем. Раздельный учет может быть применен только в случае, если отдельные ее части возможно продать или сдать в аренду по отдельности. Наличие у арендатора части недвижимости указывает на то, что возможна отдельная продажа или аренда. Если части недвижимости не могут быть проданы по отдельности, все имущество считается инвестиционной собственностью только в том случае, если незначительная часть приходится для использования в производстве или поставке товаров и услуг или для административных целей.

В случае если организация предоставляет дополнительные услуги арендаторам имущества, ей принадлежащего, имущество рассматривается в качестве инвестиционной собственности, если данные услуги представляют собой сравнительно незначительную долю в общем объеме выручки. Если данные услуги являются более значимыми, то, объект рассматривается не в качестве инвестиционной собственности, а в качестве недвижимости, занимаемой владельцем (например, в гостинице). Чтобы определить, является ли собственность инвестиционной, если предоставляются дополнительные услуги, требуется применение профессионального суждения. В табл. 1 показано, как объекты недвижимости могут быть по-разному классифицированы в соответствии с МСФО (IAS) 40 "Инвестиционное имущество».

Применения профессионального суждения требует признание таких объектов, как электростанции, трубопроводы, вышки сотовой связи, ветряные и солнечные электростанции, и сдаваемые в аренду франчайзинги, поскольку их эксплуатация требует существенных дополнительных услуг. Поэтому при их идентификации в качестве инвестиционной собственности или основных средств должны быть учтены значительные суждения о том, являются ли вышеперечисленные объекты недвижимости инвестиционной собственностью или нет.

Таблица 1

Классификация недвижимого имущества

После разработки и принятия в 2000 в системе МСФО стандарта по учету инвестиционной недвижимости многие страны начали внедрять в свои национальные стандарты требования МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество».

В табл. 2 представлен анализ основных подходов к учету инвестиционной недвижимости в зарубежных странах.

Таблица 2

Анализ зарубежной практики учета инвестиционной недвижимости

Как показывают данные табл. 2, в настоящее время требования к учету инвестиционной недвижимости, адекватные МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество», применяют многие страны, которые либо разработали на основе МСФО свои национальные стандарты, либо приняли МСФО в качестве национальных стандартов. Такой подход применяют, в том числе и страны постсоветского пространства.

Что касается стран Евросоюза, то следует отметить, что публичные компании, начиная с отчетности за 2005 год, используют МСФО при составлении консолидированной финансовой отчетности. Таким образом, они автоматически следуют требованиям МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество».

В системе американских правил бухгалтерского учета (US GAAP) нет отдельного стандарта, посвященного инвестиционной собственности, не существует определения «инвестиционной недвижимости», поэтому такая собственность учитывается как основные средства (Topic 360 «Property, Plant and Equipment»), или, если она не соответствует критериям признания основных средств, то учитывается как объект, предназначенный для продажи. Однако в системе ГААП (US GAAP) существует требование по отражению инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости в пенсионных фондах, которые подпадают под определение инвестиционных компаний. Те же компании, которые традиционно не считаются инвестиционными, но которые обладают недвижимостью или сдают ее в операционную аренду, должны учитывать эту недвижимость по исторической стоимости, скорректированной на амортизацию и обесценение. К таким компаниям относятся инвестиционные фонды недвижимости, банки и страховые компании, которые инвестируют в объекты недвижимости собственные средства.

В системе МСФО нет отдельного стандарта, посвященного учету в инвестиционных компаниях, однако его разработка в настоящее время активно обсуждается.

В табл. 3 представлен сравнительный анализ требований МСФО и ГААП (US GAAP) по учету объектов недвижимости, которые по определению и критериям признания соответствуют МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество».

В настоящее время в США проект стандарта по инвестиционной недвижимости пока не принят. Начало его разработки было положено 14 июня 2010 года, когда Совет по стандартам финансового учета США принял предварительное решение издать обновленный стандарт финансового учета, чтобы приблизить учет инвестиционного имущества к требованиям МСФО. Тем не менее, Совет пришел к выводу, что точного соответствия МСФО (IAS) 40 "Инвестиционное имущество» и американского стандарта не будет, МСФО предоставляют возможность учета инвестиционной недвижимости по себестоимости или справедливой стоимости, стандарт США будет требовать оценивать инвестиционную недвижимость только по справедливой стоимости. Проект стандарта по учету инвестиционной собственности в США частично обусловлен разработкой нового стандарта по лизингу. Инвестиционная недвижимость в проекте стандарта определяется как недвижимость (включающая в себя оборудование), принадлежащая владельцу, или которая находится в распоряжении организации на условиях финансовой аренды (при определенных условиях такая аренда может быть классифицирована как инвестиционная собственность) с целью получения арендной платы, либо прироста стоимости капитала, или того и другого. Это не относится к недвижимости, занимаемой владельцем, недвижимости, предназначенной для продажи (например, жилые дома, принадлежащие строителю здания), или к недвижимости, построенной от имени третьих лиц. Справедливая стоимость трактуется в проекте стандарта аналогично ее трактовке в МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» – это цена, которая была бы получена при продаже актива или уплачена при передаче обязательства при проведении операции на добровольной основе между участниками рынка на дату оценки.

Таблица 3

Требования МСФО и ГААП США к учету недвижимого имуществ[1]

Предполагается, что новые требования по учету инвестиционной собственности будут распространяться на следующие компании:

• закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН);

• компании, основная деятельность которых – операции с недвижимостью;

• страховые компании;

• банки;

• организации, владеющие "нетрадиционной" недвижимостью, например, нефте/газопроводы, ветряные/солнечные электростанции и прочие производственные мощности;

• компании специального назначения в структуре инвестиционных компаний – владельцев объектов недвижимого имущества. Целью деятельности этих инвестиционных компаний является получение прибыли за счет процентов или дивидендов, при этом инвестор не ставит своей задачей управление предприятием или проектом, в которые вкладываются денежные средства;

• владельцы недвижимости, сдаваемой в аренду дочерним (зависимым) компаниям;

• франчайзеры, которые арендуют недвижимость для франшиз;

• все другие инвесторы в аренду недвижимости.

В ходе работы над проектом были согласованы его концептуальные основы, суть которых состоит в следующем.

1. Инвестиционной собственностью будет признаваться недвижимость, которая соответствует ее определению, а ее идентификационные признаки проверяются по следующим параметрам:

• природа инвестиционной деятельности. Основная деятельность организации должна быть связана с инвестированием в недвижимость с целью увеличения капитала.

• бизнес цель. Выражается в инвестировании в недвижимость для прироста капитала, а также в том, что у организации выявлены потенциальные стратегии для увеличения капитала, включая продажу собственности для максимизации экономических выгод. При этом организация не должна удерживать объект недвижимости для использования в производстве или поставке товаров, оказания услуг или в административных целях;

• единица собственности. Собственность в организации представлена единицами инвестиций, такими как акции или доли партнеров, на которые пропорционально можно отнести стоимость чистых активов;

• объединение капитала. Организация имеет одного или несколько несвязанных инвесторов, которые держат значительные доли участия организации;

• отчитывающаяся организация. Организация может, но не обязана быть юридическим лицом.

2. В случае перехода на новые правила учета инвестиционной собственности, организация должна будет признавать эффект от изменения стоимости инвестиционной собственности в качестве корректировки входящего остатка нераспределенной прибыли на начало периода.

3. Не будет сделано исключений для оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости на стадии строительства. Совет признает, что эта концепция отличается от МСФО, которые позволяют организации оценивать инвестиционную недвижимость по первоначальной стоимости, если справедливая стоимость не может быть определена.

4. Организация, которая продает инвестиционную собственность в ходе осуществления своей обычной деятельности, будет обязана продолжать измерять признанную ранее инвестиционную собственность по справедливой стоимости, даже если она предназначена для продажи с самого начала. МСФО в этом случае требует передать такую собственность в раздел запасы.

5. Компания должна раскрывать следующую информацию об инвестиционной собственности:

• политику классификации инвестиционной собственности в отчете о финансовом положении;

• суммы, признанные, в прибыли (доход от сдачи инвестиционной собственности в аренду, прямые операционные расходы отдельно для договоров аренды, по которым предусмотрено получение арендной платы в течение года и отдельно для договоров аренды, по которым предусмотрено получение арендной платы в конце года);

• изменения классификации объектов в качестве инвестиционной недвижимости или основных средств;

• любые ограничения по управлению инвестиционной собственностью, например, на возможность увеличивать арендную плату, получать доход от аренды или получать доходы от продажи инвестиционной собственности;

• любое сокращение обязательства, связанное с инвестиционной недвижимостью.

Единственным национальным стандартом, в котором были приняты особые требования к учету инвестиционной недвижимости еще до принятия МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество», является SSAP 19 «Учет инвестиционной собственности» в системе национальных бухгалтерских стандартов Великобритании (UK GAAP). В Англии и Ирландии инвестиционной собственностью считается любая собственность на балансе, не находящаяся у владельцев. В настоящее время требования по учету инвестиционной недвижимости установлены в 16 секции стандарта FRS 102 «Стандарты финансовой отчетности, применяющиеся в Великобритании и Ирландской республике» (Приложение А). Инвестиционная собственность по FRS 102 должна находиться у владельца, лизингополучателя в рамках финансового лизинга, либо – в некоторых случаях – в рамках операционной аренды. Как правило, она удерживается ради арендных платежей или увеличения стоимости, а не для того, чтобы владелец использовал ее в обычной деятельности или для продажи. Главным различием определения из FRS 102 по сравнению с определением из SSAP 19 «Учет инвестиционной собственности» (UK GAAP) является то, что в определении FRS 102 нет исключения для собственности, переданной другим компаниям группы. В новом стандарте также содержаться специфические исключения для собственности, удерживаемой исключительно ради социальных выгод, к которым в первую очередь относятся благотворительные организации.

Приоритетная оценка инвестиционной собственности по FRS 102 – справедливая стоимость, в то время как SSAP 19 определял как «стоимость на открытом рынке». Другое значительное отличие от действующей системы UK GAAP относится к требованию FRS 102 признавать изменения в стоимости инвестиционной собственности в прибылях, а не капитале. Согласно SSAP 19, переоценка инвестиционной собственности воспринималась как любая другая переоценка, поэтому все изменения отражались в отчете об общих признанных расходах и выручке (statement of total recognized gains and losses – STRGL), а потом проводились как отдельная компонента капитала, в графе «резервы под переоценку инвестиций». В стандарте FRS 102 нет четкого указания по учету в капитале статей переоценки, после того как они уже признаны в прибыли. Это связано с тем, что FRS 102 основывается на IFRS for SMEs, в котором вообще не содержатся подробные описания всех случаев, где в разных законах могут быть разночтения (например, относительно распределяемой прибыли). Однако в руководстве Tech 02/10 от Института присяжных бухгалтеров Англии и Уэльса[2] указано, что переоценка инвестиционной собственности не приводит к росту реализованной прибыли, поэтому изменения справедливой стоимости справедливой стоимости должны быть впоследствии включены в отдельную статью.

Пересмотр стандартов в Великобритании и Ирландской республике произошел в 2012 и 2013 годах. Изменения принципиально реформировали правила составление финансовой отчетности, заменив почти все сохранившиеся стандарты на основные три:

• FRS 100 Применение требований к финансовой отчетности;

• FRS 101 Сокращенные основы по раскрытию информации; и

• FRS 102 Стандарт финансовой отчетности, применяемый в Великобритании и Ирландской республике.

FRS 102 отличается от старого UK GAAP в ряде случаев, в том числе требованиями к учету гудвилла и нематериальных активов, по учету пенсионных планов с установленными выплатами и отложенного налога. Он также содержит подробные указания по учету финансовых инструментов, в том числе производных.

В табл. 4 представлена история разработки и принятия стандарта FRS 102.

Таблица 4

История создания FRS 102

Стандарт включает 35 секций, каждая из которых посвящена конкретной области учета, в том числе переходные положения и конкретные требования для специализированных компаний, включая общественный сектор, пенсионных планов и финансовых институтов.

Секция 16 применяется к учету недвижимости, принадлежащей владельцу или арендатору для получения арендной платы и / или прироста стоимости капитала. Она не относится к имуществу, используемому в производстве или поставке товаров или услуг или в административных целях или предназначенной для продажи в ходе обычной деятельности. Инвестиционная собственность оценивается по себестоимости при первоначальном признании. Впоследствии, оценивается по справедливой стоимости на отчетную дату, изменения отражаются в составе прибыли или убытка. Если справедливая стоимость не может быть измерена без чрезмерных затрат или усилий, то такая недвижимость учитывается в составе основных средств в соответствии с разделом 17.

Отличия между стандартом FRS 102 (секция 16) и SSAP 19 «Учет инвестиционного имущества» имеются уже на стадии определения инвестиционной собственности (табл. 5).

Таблица 5

Определение инвестиционной собственности

В отношении первоначального признания нет существенных различий в требованиях вышеописанных стандартов. Согласно старому стандарту инвестиционное имущество признается по рыночной стоимости. В новом стандарте данный объект учитывается по стоимости приобретаемого имущества и расходов, непосредственно связанных с его приобретением.

В соответствии с FRS 102 в некоторых случаях собственность, находящаяся во владении по договорам операционной аренды рассматривается в качестве инвестиционной собственности. В SSAP 19 нет четко сформулированного суждения по этому вопросу. В SSAP 19 также нет требований по учету собственности смешанного использования.

В Японии Бухгалтерский стандарт по раскрытию информации о справедливой стоимости инвестиционной недвижимости и недвижимости, сдаваемой в аренду No.20 (ASBJ себе No.20) и Руководство по данному стандарту № 23 (ASBJ № 23) были выпущены 28 ноября 2008 года.

Процесс конвергенции Japan GAAP и МСФО начался в конце 1990-х годов. Исторически на японские биржевые рынки выйти иностранцам крайне проблематично, поэтому в то время целью Комитета (Совета) по бухгалтерским стандартам Японии (ASBJ) являлось не столько сближение с МСФО, сколько улучшение национальных стандартов с использованием мирового опыта.

Однако глобализация диктует свои правила. Компании, отчитывающиеся по японским стандартам (далее – Japan GAAP), имеют в мировой экономике огромный вес. А из 500 крупнейших компаний мира (Fortune 500) 81 (или более 16 %) отчитывается по Japan GAAP по состоянию на 2010 год. Это свидетельствует о большой значимости конвергенции МСФО и Japan GAAP, и сегодня ASBJ заинтересована в ее активизации.

Важным событием для формирования нового подхода в составлении финансовой отчетности стало подписание 8 августа 2007 года Токийского соглашения (the “Tokyo Agreement”) между IASB и ASBJ, которое подытоживало разработанные ранее (в период 2002–2005 г.) положения по сближению Japanese GAAP и IFRS.

В июле 2001 года был образован Совет по бухгалтерским стандартам Японии (The Accounting Standards Board of Japan (ASBJ)), как организация частного негосударственного сектора (private sector org). Он подчиняется FSA (Financial Services Agency), являющегося частью GAAP. Совет разрабатывает стандарты ведения бухгалтерского учета, отражающие экономические и политические условия среды, в которых функционирует бизнес.

Принципы ведения бухгалтерского учета Японии основаны на коммерческой основе (the commercial code), стандарты бухгалтерского учета обсуждаются в Совете бухгалтерского учета и отчетности японского института дипломированных бухгалтеров. Изначально, по состоянию на 2002 год, до принятия стандарта 2008 года, различие между японским учетом и МСФО в части инвестиционной недвижимости заключалось в отсутствии требований по раскрытию информации о справедливой стоимости инвестиционной недвижимости в финансовой отчетности.

Перед публикацией нового стандарта и руководства к нему, Совет 30 июня 2008 года провел публичное обсуждение по вопросу: нужен ли этот стандарт по бухгалтерскому учету в Японии. Если он вводится, необходимо ли раскрывать информацию о справедливой стоимости инвестиционной недвижимости. Вставал вопрос и об измерении справедливой стоимости. Однако на 166 заседании Совета по бухгалтерским стандартам Японии от 20 ноября 2008 года было принято решение об опубликовании стандарта № 20 и руководства к нему № 23.

Целью данного стандарта является установление предписаний по раскрытию справедливой стоимости инвестиционной недвижимости в финансовой отчетности. В стандарте дано определение инвестиционной недвижимости: это имущество, используемое для получения арендных платежей или для прироста его стоимости, а не для продажи. Таким образом, недвижимость, используемая для производства товаров (оказания услуг) или снабжения ими или же для административных целей не включается в понятие инвестиционная недвижимость. Соответственно, к инвестиционной недвижимости относится:

• собственность (имущество) (property), которое классифицировано в качестве инвестиционной недвижимости на балансе;