Методология и зарубежная практика учета инвестиционной собственности

По наличию для объектов (в целях определения их справедливой стоимости) исходных данных, относящихся согласно МСФО (IFRS) 13 [45] к уровню:

• первому (наблюдаемый на рынке);

• второму (наблюдаемый на рынке);

• третьему (не наблюдаемый на рынке).

Наличие исходных данных различных уровней свидетельствует о развитости рынков для объектов инвестиционной недвижимости, что непосредственно связано как с размером возможных доходов, ожидаемых от них, так и с рисками неполучения или снижения этих доходов. Для отчетности эта классификация необходима для определения справедливой стоимости объектов инвестиционной недвижимости.

По используемой модели оценки, инвестиционную недвижимость подразделяют на оцениваемую по модели, основанной на стоимости:

• справедливой;

• фактической.

Любой менеджер предприятия должен хорошо представлять: какой вид оценки использовался для данного объекта, иначе он не сможет правильно оценить ситуацию с этим объектом; каким образом определялся результат работы – как реализованная прибыль/убыток или как не реализованная (виртуальная) прибыль/убыток; какие изменения в результате можно ожидать, и какова вероятность и сила ожидаемых изменений. Для отчетности выбор модели имеет принципиальное значение, т. к. при выборе модели по справедливой стоимости результат будет (как уже отмечено выше) представлять собой нереализованную прибыль/убыток.

По тенденции изменения справедливой стоимости (только для инвестиционной недвижимости, учитываемой по модели оценки по справедливой стоимости) инвестиционную недвижимость следует разделить на имеющую в течение периода службы тенденцию:

• снижения справедливой стоимости;

• роста справедливой стоимости;

• резких изменений справедливой стоимости в различных направлениях;

• стабильного значения справедливой стоимости.

Для принятия решений о дальнейшей судьбе объекта менеджеры должны располагать данной информацией и постоянно анализировать ее, в ней отражается рискованность сделанных инвестиций в инвестиционную недвижимость, менеджеры и пользователи отчетности на основе подобных сведений делают прогноз о будущих доходах (убытках) ожидающих компанию.

По факту обесценения (только для инвестиционной недвижимости, учитываемой по исторической модели (по фактической стоимости)) инвестиционную недвижимость следует разделить на:

• подвергавшуюся обесценению;

• не подвергавшуюся обесценению.

Менеджер, имеющий дело с обесцененной инвестиционной недвижимостью, должен очень внимательно относиться к ожидаемым от нее доходам, возможно, стоит пересмотреть ее предназначение, сократить сроки использования, принять иные меры для того, чтобы сделать ее эффективной для предприятия. Подобная информация весьма важна для пользователей, оценивающих и качество управления активами, и их состояние, и доходные перспективы от них.

Для того чтобы предприятие инвестировало в инвестиционную недвижимость, необходимы определенные условия, которые также важны для любых инвестиций. На наш взгляд, прежде всего такие как:

1. Наличие соответствующей внутренней политики страны, обеспечивающей благоприятную правовую и экономическую среду для осуществления долгосрочных инвестиций, т. е. наличие благоприятного инвестиционного климата.

2. Наличие у предприятия четкого перспективного плана в отношение будущего предполагаемых инвестиций в инвестиционную недвижимость. Предприятию целесообразно также готовить инвестиционный меморандум. Обычно инвестиционный меморандум делается для внешних пользователей и раскрывает для них инвестиционную привлекательность проекта, связанные с ним риски, основную бизнес-идею, бизнес-модель. В случае инвестиционной недвижимости такой меморандум, на наш взгляд, также необходим, он может быть представлен в виде некоторого поясняющего текста (раскрытия информации об инвестиционной недвижимости) в отчетности, или в качестве отдельного документа. Следует отметить, что такой документ полезен и для менеджмента предприятия при принятии решения об инвестициях в инвестиционную недвижимость.

3. Адекватность доходности сопутствующих инвестиции рисков, т. е. ожидание определенного соотношения прибыли и риска. Некоторые предприятия выбирают меньший риск, и, следовательно, меньшую прибыль, другие согласны на высокие риски, и надеются на более высокую прибыль. Размер инвестиционного риска характеризуется вероятностью потери инвестиций и дохода от них. Принято считать, что величина общего интегрального риска по инвестициям включает в себя семь видов риска: законодательный, политический, социальный, экономический, финансовый, криминальный, экологический. Как правило, среднероссийский риск принимается равным единице, а риски регионов могут быть больше или меньше единицы.

На наш взгляд, следующие факторы риска являются наиболее характерными для инвестиционной недвижимости:

• необходимость дополнительного финансирования в инвестиционную недвижимость – значительные затраты на ее содержание, поддержание в состоянии готовности к продаже или использованию;

• негативные тенденции на рынке недвижимости;

• сезонный характер возможного использования недвижимости;

• наличие сильной конкуренции на рынке недвижимости;

• изменение природных, техногенных, климатических условий в месте нахождения недвижимости;

• низкая ликвидность (относительно длительный период продажи);

• в целом невысокая доходность в последние десятилетия (особенно в случае сдачи в аренду).

4. Наличие плана действий на случай изменения ожидаемых выгод в сторону их уменьшения (хотя у предприятия должна быть уверенность в прибыльности инвестиций в инвестиционную собственность для их осуществления, однако должны рассматриваться и возможные будущие негативные изменения в первоначальных планах).

5. Необходимо, чтобы арендатор (арендаторы) вызывал(и) доверие, имел(и) прозрачную деятельность и отчетность, и хорошую партнерскую историю, если предполагается получать доход от инвестиционной недвижимости посредством сдачи ее в аренду.

6. Наличие привлекательных особенностей у инвестиции в недвижимость по сравнению с другими инвестициями. К таким положительным характеристикам инвестиций в инвестиционную собственность в России относятся:

• относительная стабильность цен на недвижимость и арендную плату. Хотя в других странах (например в США, в ХХ и XXI веках наблюдались случаи резкого падения цен (и сохранение низких цен длительное время) на недвижимость, в России сохранялась более стабильная ситуация на рынке недвижимости и снижение цен довольно быстро восстанавливалось;

• превышение уровня доходности от данных инвестиций над уровнем инфляции (в большинстве случаев);

• принципиальная возможность попробовать изменить предназначение инвестиционной недвижимости и использовать ее непосредственно самим, может быть после незначительных перестроек.

На наш взгляд, изучая экономическую сущность инвестиционной недвижимости, следует особо рассмотреть соотношение понятия «основные средства» и понятия «инвестиционная недвижимость». Понятие основных средств характеризуется в МСФО как:

«…материальные активы, которые:

а) предназначены для использования в процессе производства или поставки товаров и предоставления услуг, при сдаче в аренду или в административных целях;

б) предполагаются к использованию в течение более чем одного отчетного периода» [41].

Инвестиционная недвижимость охарактеризована как «недвижимость (земля или здание, либо часть здания, либо и то и другое), находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения арендных платежей или прироста стоимости капитала, или того и другого, но:

а) не для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг, в административных целях; а также

б) не для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности» [44].

В МСФО 40 «Инвестиционное имущество» вводится также термин «недвижимость, занимаемая владельцем», под которой понимается «недвижимость, находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды), предназначенная для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг или в административных целях» [44]. Недвижимость, занимаемая владельцем, учитывается аналогично объектам основных средств, и, по существу, является их составной частью, в отчете о финансовом положении она включается в состав основных средств.

Отличие инвестиционной недвижимости от основных средств состоит, прежде всего, в том, что основные средства предприятие непосредственно использует само (за исключением движимого имущества, сдаваемого в операционную аренду), а инвестиционная недвижимость эксплуатируется другими хозяйствующими субъектами, либо вообще не эксплуатируется (земля в ожидании будущей продажи, ожидаемой более чем через год). Так как доход, который предприятие получит от инвестиционной недвижимости, не зависит от качества и эффективности внутренней работы предприятия (по производству продукции или оказанию услуг), а во многом зависит от рыночной конъюнктуры (в случае продажи и сдачи в аренду), а также от того насколько эффективно будет эксплуатировать его арендатор (в случае сдачи в аренду), то первоначальная и балансовая стоимости этой недвижимости не содержат в себе существенной ценности для пользователя отчетности, равно как и для менеджеров предприятия. Важным в данном случае становится справедливая стоимость инвестиционной недвижимости, т. е. величина, указывающая пользователю возможные будущие выгоды, которые будут получены от этой недвижимости, и которые видит в ней рынок. Наилучшим показателем, дающим пользователю возможность уяснить, насколько предприятие увеличило свое богатство за счет вложений в инвестиционную недвижимость или уменьшило его за отчетный период, является показатель прироста (снижения) ее справедливой стоимости. Это изменение справедливой стоимости согласно МСФО немедленно признается в прибылях/убытках, т. е. признается виртуальный (нереализованный) результат, подобно тому, как это делается в отношении инвестиций, представленных ценными бумагами, измеряемыми по справедливой стоимости через прибыль/убыток (в качестве еще одного варианта допустимо правилами МСФО 40 «Инвестиционное имущество» использовать историческую модель оценки результата, но этот вариант, на наш взгляд, плохо отражает экономическую сущность инвестиционной недвижимости).

Следует подчеркнуть еще одну особенность инвестиционной недвижимости, состоящую в способности отдельного объекта, относящегося к ней, генерировать независимый от других объектов денежный поток, в то время как объекты основных средств, обычно, генерируют денежные потоки только при совместном использовании нескольких из них. Соответственно, и по способу и степени самостоятельности генерирования денежного потока; и по значимости для всех лиц, принимающих решения; и по виду оценки и модели признания результата от владения ею; и по методам планирования поступления от нее выгод и управления этими выгодами – инвестиционная недвижимость кардинально отличается от основных средств. Важным представляется, что физическая (материальная) форма в случае инвестиционной недвижимости не так важна, как права на нее, позволяющие сдать ее в аренду или продать (в будущем), хотя физические свойства объектов недвижимости, безусловно, могут оказывать влияние на уровень получаемого от них дохода.

В связи с отмеченными отличиями инвестиционной недвижимости и основных средств, и тем, что в РСБУ, скорее всего, для приближения к МСФО, из основных средств был выделен актив «Доходные вложения в материальные ценности» (статья в активе баланса), отражаемый на отдельном счете и включающий в себя объекты, в определенной мере схожие с инвестиционной недвижимостью, мы не можем согласиться с точкой зрения, отраженной, например, в следующем высказывании: «Так, например, основные средства, предназначенные для получения дохода не по их прямому назначению (для передачи в аренду), в бухгалтерском учете учитываются на счете 03 "Доходные вложения в материальные ценности". Поскольку по своей природе данные объекты не перестают быть основными средствами, то для целей экономического анализа эти активы имеют значение» [94]. Конечно, эти объекты имеют значение для анализа, причем может быть даже еще большее, чем основные средства, но они именно перестают быть основными средствами, если становятся инвестиционной недвижимостью, и их анализ с приведенной выше позиции не позволит получить правдивые результаты. В тоже время следует разделить мнение о том, что счет 03 "Доходные вложения в материальные ценности»… по сути… является "производным" от счета 01 "Основные средства" с аналогичным порядком формирования стоимости и списания ее через амортизационные отчисления. Неудивительно, что учет объектов, отраженных на счете 03, регулируется ПБУ 6/01. Итогом такого универсального "регулирования" является то, что между основными средствами, эксплуатируемыми в ходе основной деятельности и сданными в аренду, немного отличий. В национальном законодательстве есть пробел в регулировании учета инвестиционного имущества, для которого не подходят правила учета основных средств, доходных вложений в материальные ценности, вложений во внеоборотные активы, поэтому предлагаем обратиться к международному опыту, в частности к МСФО (IAS) 40» [52].

В связи с вышеизложенным еще раз подчеркнем, что экономическая сущность инвестиционной недвижимости именно в том и состоит, что этот объект не является основным средством, под которым подразумевается актив, генерирующий денежные потоки в процессе его использования непосредственно самим предприятием. Сущность заключается, на наш взгляд, в том, что этот объект приносит выгоды без самоиспользования компанией, отсюда следует и особый подход к управлению им и к правилам его учетного представления. Главным становится необходимость сообщения пользователям информации о справедливой стоимости этого объекта, т. е. оценки рынком будущих выгод в нем содержащихся.

Не случайно, поэтому для инвестиционной недвижимости предлагается в МСФО модель оценки по справедливой стоимости (хотя остается вариант выбора модели по первоначальной оценке).

1.2. Методологические подходы к учетному отражению инвестиционной недвижимости

Отметим некоторые проблемы, связанные с учетным отражением инвестиционной недвижимости и вытекающие из экономической сущности. Важной проблемой, связанной с использованием для инвестиционной недвижимости модели учета по справедливой стоимости через прибыль/убыток, является то, что:

• во-первых, инвестиционная недвижимость способна оказывать сильное влияние на стабильность показателя прибыль/убыток. Ее справедливая стоимость может постоянно изменяться то в сторону увеличения, то уменьшения, что, влияет не только на финансовое положение и результаты деятельности отдельного предприятия (или нескольких), но создает дестабилизирующую атмосферу на рынках;

• во-вторых, в условиях продолжительного и иногда искусственно создаваемого (не оправданного) роста справедливой стоимости постепенно формируется излишний перегрев рынка, что может привести к кризису, с началом которого справедливая стоимость начнет падать, принося несоразмерные убытки предприятиям, и провоцируя дальнейшее нарастание кризисной ситуации.

Могут встречаться и проблемы, связанные с определением самой справедливой стоимости, хотя с принятием МСФО IFRS 13, правила ее расчета стали более полными. Целый ряд проблем проистекает из того, что правила МСФО 40 требуют от бухгалтера для отражения инвестиционной недвижимости применения профессионального суждения, что всегда привносит некоторую субъективность. Профессиональное суждение необходимо, прежде всего, при:

• определении объекта, как соответствующего дефиниции инвестиционной недвижимости или недвижимости, занимаемой владельцем, или недвижимости, предназначенной для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности;

• установлении факта выполнения или невыполнения критериев признания инвестиционной недвижимости;

• выборе учетной политики в отношении модели последующей оценки инвестиционной недвижимости;

• определении справедливой стоимости инвестиционной недвижимости в случае необходимости.

Профессиональное суждение требуется и при принятии решения о том, стоит ли раскрывать дополнительную информацию об инвестиционной недвижимости, чтобы сделать отчетность более транспарентной [82, 83] и полезной для пользователей.

Основное отличие инвестиционной недвижимости от основных средств состоит в том, что объекты инвестиционной недвижимости предприятие само непосредственно не использует, а получает доход либо от других сторон, которые либо их используют, либо доход от продажи данных объектов. Соответственно для пользователей, прежде всего, важна информация о том какие денежные потоки будут генерироваться объектами инвестиционной недвижимости.

В связи с этим к методологическим основам отражения инвестиционной недвижимости следует отнести:

• принципы, на которых строится отчетное отражение инвестиционной недвижимости;

• критерии признания объектов в качестве инвестиционной недвижимости и установление их выполнения;

• совокупность методов ее учетного представления в отчете о финансовом положении, включая методы определения ее балансовой стоимости;

• определение результата от ее наличия на предприятии и операций с ней, и представление этих результатов в отчете о совокупном доходе;

• методы представления информации об инвестиционной недвижимости в отчете о движении денежных средств;

• требования к раскрытию информации об инвестиционной недвижимости;

• правила переклассификации объектов в актив «инвестиционная недвижимость» и из этого актива в другие активы.

Среди всех принципов, используемых МСФО, для отчетного отражения инвестиционной недвижимости, прежде всего, подходит принцип достоверного представления, нашедший в проекте новых концептуальных основ МСФО свое проявление в характеристике информации, которая именно так и называется – достоверное (правдивое) представление. В соответствии с этим принципом, пользователь должен иметь возможность получить из отчетности наиболее объективную оценку будущих выгод, содержащихся в инвестиционной недвижимости, эта оценка соответствует величине справедливой стоимости инвестиционной недвижимости на отчетную дату. Также большое значение имеют принципы: превалирования экономической сущности над юридической формой, рациональности, существенности. Исходя из принципа превалирования экономической сущности над юридической формой, объекты инвестиционной недвижимости появляются в отчетности предприятия, только тогда, когда выполнены критерии признания этой недвижимости в качестве актива – инвестиционная недвижимость. Принцип существенности может быть проиллюстрирован тем, что, если, например, в аренду сдается только одна комната в здании, состоящем из 40 комнат, то такое здание не будет рассматриваться как объект инвестиционной недвижимости, и, соответственно, наоборот, если большая часть помещений здания сдается в аренду, но при этом есть комнаты, занимаемые владельцем, то такое здание признается в качестве объекта инвестиционной недвижимости.

Для признания объектов инвестиционной недвижимости не требует большого количества критериев, т. к. данный объект достаточно понятен для человека и может быть им легко идентифицирован, соответственно достаточно того, что объект соответствует определению инвестиционной недвижимости и выполняются два стандартных критерия признания: уверенность в получении экономических выгод от объекта и возможность его надежной стоимостной оценки.

Для учетного представления инвестиционной недвижимости в балансе наиболее адекватной величиной является справедливая стоимость объекта на отчетную дату. В этой оценке отражаются будущие выгоды, ожидаемые от объекта, т. е. именно та информация, которая позволит пользователю сделать прогноз в отношении будущих ожидаемых выгод (денежных потоков) от инвестиционной недвижимости. Гораздо в меньшей степени уместной является оценка по исторической стоимости, т. е. первоначальной с учетом амортизации и накопленных убытков от обесценения. Такая оценка допустима согласно правилам МСФО, но, на наш взгляд, противоречит экономической сущности инвестиционной недвижимости и задачам ее учетного представления. Следует отметить, что согласно МСФО 40 [44], в случае приобретения объекта инвестиционной недвижимости, его первоначальной оценкой является оценка по исторической стоимости, т. е. первоначальная оценка, аналогичная стоимостной величине, определяемой для основных средств. Полагаем, что такой порядок не соответствует экономической сущности инвестиционной недвижимости и интересам пользователей отчетности, в связи с чем, считаем целесообразным, уже при принятии к учету использовать для оценки справедливую стоимость.

Для отражения результатов по операциям с инвестиционной недвижимостью приоритетной является модель ее оценки по справедливой стоимости через прибыль/убыток. Модель определения результата по исторической стоимости не дает качественной информации для принятия решений пользователями, хотя такая модель разрешена МСФО, полагаем, что она вуалирует реальную картину результата деятельности предприятия, и не должна использоваться для инвестиционной недвижимости.

В отчете о движении денежных средств информация об операциях с инвестиционной недвижимостью отражается по разделу «Инвестиционная деятельность», что, по нашему мнению, позволяет верно представить характер денежных потоков от данных объектов.

Для раскрытия информации об инвестиционной недвижимости, полагаем необходимым расширить соответствующие правила, содержащиеся в МСФО 40, обязательные раскрытия должны позволить пользователю правильно оценить ситуацию с инвестиционной недвижимостью, для чего следует представить сведения, отражающие подробные характеристики инвестиционной недвижимости [44].

Переклассификация объектов недвижимости, на наш взгляд, должна строиться на следующем общем правиле: входящая оценка нового вида актива является последней оценкой старого вида актива, определенной на дату переклассификации.

Глава 2

Зарубежная практика учета инвестиционной собственности

2.1. Современные подходы к признанию и оценке инвестиционной собственности в различных учетных системах

Обобщением существующих в национальных системах правил учета и отчетности инвестиционной недвижимости является Международный стандарт финансовой отчетности «Инвестиционное имущество» (МСФО (IAS) 40).

До принятия МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество», бухгалтерский учет инвестиций в недвижимость регулировался национальными стандартами бухгалтерского учета. Хотя учет в каждой из юрисдикций отличается, применялась либо модель учета первоначальной стоимости недвижимости, либо модель переоценки. Если выбиралась модель переоценки, то переоцененной стоимостью обычно признавалась справедливая стоимость на дату переоценки, а изменения стоимости в результате переоценки, признавались в составе капитала. Модель учета инвестиционного имущества по справедливой стоимости с отражением ее изменений в составе прибыли (убытка) не применялась в мире до принятия МСФО 40 «Инвестиционное имущество».

Впервые в системе МСФО введен этот стандарт к обязательному применению при составлении годовой финансовой отчетности за периоды, начинающиеся 1 января 2001 года или после этой даты. Стандарт 2000 года заменил ранее действовавшие требования, которые были установлены в МСФО 25 «Учет инвестиций». В соответствии с МСФО 25 «Учет инвестиций», компании разрешалось выбирать метод учета инвестиций в недвижимость по остаточной стоимости согласно основному порядку учета, изложенному в МСФО 16 «Основные средства»; по переоцененной стоимости за вычетом амортизации согласно допустимому альтернативному порядку учета, изложенному в МСФО 16 «Основные средства»; по фактическим затратам на приобретение за вычетом величины обесценения согласно МСФО 25 «Учет инвестиций» или по переоцененной стоимости, согласно МСФО 25 «Учет инвестиций». Положения МСФО 25 «Учет инвестиций» потеряли свою силу при вступлении в действие первой версии (2000 года) стандарта по учету инвестиционной недвижимости. В настоящее время действует МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество» в редакции 2005 года с учетом внесения в него изменений последующими стандартами (например, МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости»).

В соответствии с МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество», – инвестиционной собственностью является:

• имущество, находящееся во владении организации и используемое для операционной аренды с целью получения арендных платежей или увеличения капитала; или для осуществления и того, и другого;

• строящаяся недвижимость, которая подготавливается для дальнейшего использования в качестве инвестиционной собственности в будущем.

В частности к инвестиционной собственности относятся:

• земли, предназначенные для долгосрочного увеличения капитала, а не для кратковременной продажи в процессе обычной бизнес деятельности;

• земли, находящиеся в настоящее время для неопределенного будущего использования. Если организация не определила, как она будет использовать землю: сдавать в аренду или использовать для перепродажи в ходе обычной деятельности, то в этом случае земля должна учитываться в качестве предназначенной для увеличения стоимости капитала;

• здания, принадлежащие организации (или находящиеся в ее владении по договору финансовой аренды) и переданные в аренду третьим лицам;

• пустующие здания, но ожидаемые для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды;

• строящееся имущество или находящееся в процессе реконструкции для будущего использования в качестве инвестиционной собственности.

Классификация инвестиционной недвижимости как компонента активов обусловливается переходом рисков и контроля за поступлением экономических выгод. Наличие права собственности, согласно ведущему принципу МСФО – приоритета содержания над формой, – не является обязательным условием для признания актива. Поэтому в качестве инвестиционной собственности отражаются также объекты, полученные на условиях финансовой или операционной аренды (при условии выполнения всех иных требований к признанию).

В соответствии с МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество», первоначальная оценка инвестиционного имущества должна производиться на основе фактических затрат, связанных с приобретением, строительством или сооружением. В первоначальную стоимость инвестиционной недвижимости включаются, прежде всего, цена сделки и транзакционные издержки (стоимость юридических, консультационных услуг, налоги на передачу собственности и т. п.). При этом предполагается, что цена сделки является наилучшим свидетельством справедливой стоимости при первоначальном признании, за исключением случаев, когда сделка:

• происходит между связанными сторонами;

• является вынужденной;

• не происходила на рынке с наиболее благоприятными условиями;

• единица учета, представленная ценой сделки, отличается от единицы учета для актива или обязательства, оцениваемого по справедливой стоимости (например, сделка включает транзакционные издержки).

Общехозяйственные расходы не включаются в фактическую стоимость объекта, если не доказано, что они непосредственно относятся к его приобретению и доведению до вышеопределенного состояния. Операционные убытки, возникающие до момента выхода инвестиционной недвижимости на предусмотренный бизнес-планом уровень сдачи помещений в аренду, компонентом первоначальной стоимости не признаются.

Порядок формирования себестоимости инвестиционной недвижимости, приобретенной с отсрочкой платежа на период, превышающий обычные условия коммерческого кредитования производится стандартным образом и определяется как эквивалент цены при условии немедленного платежа денежными средствами на дату признания (эквивалент определяется приведением номинальной суммы платежа к вышеуказанной дате). Разница между исходной и дисконтированной величинами признается расходами по процентам за отсрочку и включается в расходы периода в течение срока коммерческого кредита.

В случае, когда объект инвестиционной недвижимости приобретается в результате обмена (на немонетарный или монетарный актив или сочетание монетарного и немонетарного активов), его первоначальной оценкой будет справедливая стоимость, кроме случаев, когда мена лишена коммерческого содержания и справедливая стоимость ни полученного объекта, ни переданного актива не может быть достоверно определена. В таких ситуациях первоначальной оценкой будет величина балансовой стоимости передаваемого актива.

Здания, построенные предприятием, оцениваются по справедливой стоимости. При невозможности ее определения по сумме затрат на дату завершения строительства или реконструкции. В первоначальную стоимость включаются также затраты по займам в соответствии с МСФО (IAS) 23 «Затраты по займам». Сверхнормативные затраты ресурсов, возникшие при строительстве или реконструкции инвестиционной недвижимости, в первоначальную оценку не включаются.