Оформление сделок с недвижимостью

Вариант второй: расчет наличными с использованием сейфовой ячейки банка,

Вариант третий: расчет наличными без использования сейфовой ячейки.

Рассчитаться за квартиру можно двумя способами: наличным и безналичным. В нашей стране безналичный расчет при покупке квартиры применяется очень редко, за исключением ипотечных сделок. Суть такого расчета в том, что деньги со счета Покупателя переводятся на специальный аккредитивный счет, с которого зачисляются на счет Продавца только после государственной регистрации перехода права и предоставления в банк документа, подтверждающего такую регистрацию.

Но далеко не всегда Продавцы соглашаются на такой порядок расчетов.

Во-первых, Продавца может не устроить банк, который вы выберете, и в котором будут храниться деньги Продавца до окончания регистрации.

Во-вторых, в договоре купли-продажи нужно будет указать полную стоимость квартиры.

В-третьих, подписывая договор купли-продажи, Продавец захочет увидеть «реальные» деньги, которые можно подержать в руках.

В-четвертых, если Продавец согласился на безналичный расчет, выбирая банк, уточните, не придется ли Продавцу платить проценты при снятии денег со счета. В моей практике была такая неприятная ситуация. Исключение составляют ипотечные сделки. Получив на свой счет деньги по ипотечной сделке. Продавец всегда может снять их без потерь.

В большинстве сделок расчеты производятся наличными, при этом часто с использованием сейфовых ячеек.

Суть такого расчета состоит в том, что Продавец и Покупатель заключают договор аренды сейфовой ячейки, в котором указывается, что Покупатель вносит в сейфовую ячейку денежные средства в размере стоимости квартиры, а Продавец может изъять эту сумму только после проведения государственной регистрации перехода права от Продавца к Покупателю, предъявив документ, подтверждающий эту регистрацию.

Если вы выберете расчеты с использованием сейфовой ячейки, обратите внимание на следующее:

– на надежность банка и его опыт в операциях с использованием сейфовой ячейки; нужно выбирать банк, в котором эта процедура производилась не раз;

– каковы условия закладки денег в ячейку и на каких условиях они могут быть изъяты;

– какие предусмотрены действия, если регистрационная служба откажет в регистрации перехода права к Покупателю и сделка не состоится.

Безналичный расчет, а также расчет через сейфовую ячейку трудно применим, когда выстраивается «цепочка» из нескольких сделок. Да и в небольших городах расчеты через сейфовую ячейку не практикуются, за исключением ипотечных сделок. Чаще всего расчет за квартиру производится наличными в день сделки при подписании договора купли-продажи. При проведении такой сделки нужно быть максимально осторожным.

Во-первых, договоритесь с Продавцом произвести расчеты и подписать договор купли-продажи на территории банка, при этом наличные деньги можно даже не заказывать. Сотрудник банка делает отметку о том, что денежная сумма, в размере необходимом для расчета за квартиру, была снята со счета Покупателя, и одновременно оформляется зачисление денежной суммы на счет Продавца. И это не безналичный расчет. Покупатель снимает деньги со счета. Продавец вносит деньги на свой счет и может снять их в любой момент, не оплачивая процентов банку.

Во-вторых, попросите Продавца оформить доверенность на ваше имя или имя вашего доверенного лица на регистрацию перехода права. Эту доверенность Продавец должен передать вам при подписании договора купли-продажи. Это убережет вас от такой неприятной ситуации, когда Продавец, подписав договор купли-продажи и расписавшись в получении денег, не желает или не может приехать в регистрационную службу, чтобы подать заявление о регистрации перехода права собственности к Покупателю.

Как правило, чтобы попасть в регистрационную службу на прием к специалисту и подать документы на регистрацию нужно отстоять многочасовую очередь. А ваш продавец человек занятой или необязательный. Имея от него доверенность, вы можете сами подать документы на регистрацию.

Часто возникает вопрос, как технически произвести подписание договора купли-продажи. Продавец должен подписать договор до получения денег или после. Как сделать так, чтобы Продавец, получив деньги, не отказался от подписания договора. Продавец в свою очередь беспокоится о том, что поставив свою подпись на договоре, но не получив еще денег, он может быть обманут Покупателем.

Я рекомендую Продавцу и Покупателю подписать договор купли-продажи, и оставить его у Продавца. А в момент зачисления денег на счет Продавца, он передаст договор и все необходимые документы для регистрации права покупателю.

Покупаю квартиру. Продавец квартиры гражданин Швеции, который постоянно проживает в Швеции, ранее был гражданином России. Квартира перешла к нему по наследству от родителей. Существуют ли какие-либо особенности при расчетах с иностранными гражданами?

Только в безналичной форме и только в российских рублях.

В соответствии с Федеральным законом «О валютном регулировании и валютном контроле» от 10.12.2003 года № 173– ФЗ порядок расчетов при сделках с недвижимостью зависит от того, является ли гражданин резидентом РФ или не является таковым.

Расчеты при сделках с недвижимостью с участием нерезидентов РФ подпадают под контроль согласно закону «О валютном регулировании» и должны производиться только в безналичной форме.

В вашем случае, ваш продавец не является резидентом РФ, так как постоянно проживает за пределами РФ.

Вам и вашему продавцу необходимо обратиться в банк, имеющий лицензию на проведение банковских операций с денежными средствами в российской и иностранной валюте, открыть счета и произвести расчеты.

Согласно ст. 310 ГК РФ расчеты при сделках с недвижимостью могут производиться только в российских рублях.

Недвижимость для неграждан РФ

Я являюсь гражданином Украины. Работаю в России официально. Хочу приобрести комнату или флигель в Ростове. Могу ли я приобрести недвижимость, если я не гражданин и какие нужны документы для приобретения недвижимости?

Да, можете.

Каких либо запретов или ограничений для неграждан РФ при приобретении квартир на территории РФ не существует. Но негражданам при оформлении сделок с недвижимостью необходимо предоставлять дополнительные документы: это перевод паспорта на русский язык, удостоверенный нотариусом; документ, подтверждающий законность нахождения на территории РФ (виза, вид на жительство, разрешение на временное проживание в РФ, миграционная карта и др.).

Являюсь гражданином Белоруссии. Могу ли я приобрести квартиру в ипотеку на территории РФ.

Да. Можете.

Да, вы можете приобрести квартиру в ипотеку на территории РФ. Для неграждан РФ ограничений нет. Многие банки предоставляют ипотечные кредиты негражданам РФ. Но, чтобы получить ипотечный кредит, вы должны предоставить документы, подтверждающие вашу платежеспособность.

Являюсь гражданином Литвы. Планирую приобрести квартиру в Санкт-Петербурге. В случае, если в дальнейшем я буду продавать эту квартиру, обязан ли я буду платить какой-то дополнительный налог при продаже, в связи с тем, что являюсь гражданином другой страны?

Налог на доходы физических лиц при продаже недвижимого имущества.

Для налоговых резидентов РФ – 13 %.

Для лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ – 30 %.

Налог, который вам необходимо будет заплатить в связи с получением дохода от продажи квартиры, будет зависеть не от того, гражданином какой страны вы являетесь, а от того, будете ли вы иметь статус налогового резидента РФ на момент продажи имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 207 Налогового кодекса РФ налоговыми резидентами признаются лица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение следующих подряд месяцев (период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы РФ для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения и обучения.

Таким образом, если вы собираетесь просто приобрести квартиру на территории России, но жить будете на территории своей страны, то не будете являться налоговым резидентом РФ.

В том случае, если вы приобретаете квартиру на территории РФв связи с тем, что именно здесь вам предстоит заниматься трудовой деятельностью, и именно здесь, в РФ, вам предстоит жить, то вы приобретаете статус налогового резидента РФ, и налоги будете платить по тем же ставкам, по которым эти налоги платят граждане РФ, постоянно проживающие в РФ.

Какого-либо дополнительного налога для неграждан РФ при продаже недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, не существует. Также не существует дополнительного налога для граждан, не являющихся налоговыми резидентами РФ.

Один и тот же налог платят все группы граждан. Это налог на доходы физических лиц. А вот ставки этого налога для налоговых резидентов РФ и для лиц, не являющихся таковыми, разные.

Для налоговых резидентов РФ эта ставка составляет 13 % от полученного дохода при продаже.

Для лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ – эта ставка 30 %.

Гаражи

У меня есть гаражный бокс в гаражном кооперативе. Я вступил в гаражный кооператив пятнадцать лет назад, выплатил пай, да и сейчас исправно плачу все взносы и платежи, но свидетельства о государственной регистрации права на гараж у меня нет. Насколько необходимо получить мне свидетельство о регистрации права и какие документы для этого нужны?

Да. Необходимо зарегистрировать право собственности на гараж и получить свидетельство о государственной регистрации права.

Паспорт, Справка из гаражного кооператива о выплате пая, кадастровый паспорт на гараж, оплаченная квитанция (госпошлина 2 000 рублей).

Чтобы защитить свое имущество от сноса, чтобы иметь возможность продать, подарить, оставить в наследство свой гараж, нужно обязательно зарегистрировать свое право собственности на гараж в регистрирующем органе, в данный момент регистрацией прав на недвижимое имущество занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Ваш гараж находится в гаражном кооперативе, поэтому вам необходимо обратиться в отдел по регистрации прав на недвижимое имущество с паспортом и оплаченной квитанцией (госпошлина 2000 рублей), подать заявление о государственной регистрации права на гаражный бокс, приложив к нему:

– справку о полной выплате пая (выдается в гаражном кооперативе, подписывает председатель и бухгалтер гаражного кооператива);

– кадастровый паспорт на гараж.

Дополнительно к этим документам регистрационная служба может потребовать документы гаражного кооператива. Это может произойти в том случае, если до вас ни один из членов гаражного кооператива не обращался в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на свой гаражный бокс и в регистрационной службе нет документов гаражного кооператива.

Может быть запрошена часть документов, если регистрация права собственности на гаражные боксы в данном гаражном кооперативе проводилась, но после этого сменился председатель или бухгалтер.

Список документов гаражного кооператива, которые необходимо предоставить в регистрирующий орган:

– учредительные документы (устав) гаражного кооператива со всеми изменениями и дополнениями;

– свидетельство о внесении записи о гаражном кооперативе в единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ);

– свидетельство о государственной регистрации гаражного кооператива;

– свидетельство о постановке кооператива на налоговый учет;

– выписка из ЕГРЮЛ;

– документ, подтверждающий полномочия председателя кооператива (протокол об избрании (назначении) на должность председателя);

– список членов кооператива;

– постановление (распоряжение) органов местного самоуправления о разрешении ввода в эксплуатацию гаражного кооператива;

– документы, подтверждающие предоставление кооперативу земельного участка под строительство

Являюсь владельцем индивидуального гаража. Два года назад выкупил земельный участок, на котором находится гараж. Гараж капитальный. Но документов на него у меня нет. Как его приватизировать?

Зарегистрировать право собственности в упрощенном порядке по декларации.

В данном случае речь идет не о приватизации, а о регистрации права собственности в регистрационной службе.

Если индивидуальный гараж расположен на земельном участке, который уже находится в вашей собственности, оформить право собственности на гараж можно в упрощенном порядке.

Для этого необходимо предоставить в регистрационную службу следующие документы:

– правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен гараж;

– декларацию об объекте недвижимого имущества (бланк декларации Вы можете получить в регистрационной службе или скачать с сайта Росреестра);

– квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины за регистрацию права (350 рублей);

– заявление о государственной регистрации права (заполняется при подаче документов).

Срок регистрации – 10 дней

Покупаю гараж в гаражном кооперативе. Продавец предлагает переписать на мое имя членскую книжку. Могу ли я таким образом купить гараж?

Нет. Собственником гаража вы не станете.

Из вопроса ясно, что продавец гаражного бокса не зарегистрировал свое право собственности на гараж.

Получив членскую книжку взамен денег, вы не станете собственником гаража. Вы будете всего лишь членом гаражного кооператива. И даже если позже вы захотите зарегистрировать свое право собственности на гараж, у вас возникнут проблемы.

Продавцу необходимо сначала зарегистрировать свое право собственности на гараж в регистрационной службе, а потом уже оформить договор купли-продажи.

Являюсь членом гаражного кооператива. На свой гаражный бокс имею свидетельство о государственной регистрации права собственности. Хотел бы выкупить и землю под гаражом. В гаражном кооперативе более трехсот гаражей. Могу ли я оформить в собственность земельный участок под своим гаражом?

Вариант первый – нет, только все члены кооператива в общую долевую собственность.

Вариант второй – возможно при выделе земельного участка под гаражом из земельного участка под гаражным кооперативом.

Вариант третий – возможно, если земля в муниципальной собственности, и земельный участок под гаражным кооперативом не стоит на кадастровом учете.

Ваш гараж находится в едином комплексе с остальными гаражами. Земельный участок был сформирован как единое целое под строительство гаражного кооператива. Скорее всего земельный участок был предоставлен в бессрочное пользование.