Как освободиться от долгов

В настоящее время большинство людей, оказавшихся неплатежеспособными, проходят через процедуру, предусмотренную главой 7 Кодекса о банкротстве. Эту процедуру часто называют «прямым банкротством». По этой процедуре часть долгов или все долги списываются. За это у должника конфискуют имущество, кроме той собственности, которая не подлежит конфискации.

Процесс обычно занимает 2–3 месяца, и после его завершения человек может начать заново выстраивать свою финансовую жизнь. Хотя бывшим банкротам приходится платить за кредиты по более высоким ставкам и труднее восстановить кредитоспособность, начать все сначала все-таки может каждый.

Меньшая часть банкротов отдают предпочтение главе 13 Кодекса о банкротстве. Согласно процедуре, предусмотренной этой главой, должник соглашается погасить часть своих долгов в соответствии с назначенным судом планом под присмотром арбитражного управляющего. Главу 13 выбирают в тех случаях, когда должник искренне хочет приложить все усилия для погашения долгов, когда глава 7 для него закрыта или когда у должника есть имущество, которое он хотел бы сохранить, но по процедуре главы 7 непременно потеряет.

Как правило, должник не имеет возможности получать новые кредиты до тех пор, пока процедура банкротства не завершена, но есть и светлая сторона: у дел о банкротстве существует срок давности. Упоминание о банкротстве по статье 13 удаляется из вашего кредитного досье через 7 лет после подачи заявки на банкротство, а если банкротство было по статье 7, то это происходит через 10 лет.

Также необходимо знать о банкротстве следующее.

1. Когда начата процедура банкротства, инкассирующие агентства (занимающиеся взысканием долгов) приостанавливают свою деятельность и дают вам время разобраться со своими делами и долгами. Однако даже банкротство по главе 7 Кодекса о банкротстве не аннулирует все долги. Например, вы должны продолжать погашать студенческий заем, большинство задолженностей по налогам, а также по алиментам. Хотя процедура конфискации жилья за неплатежи может быть приостановлена, вам все равно придется возместить все просроченные платежи и продолжать платить по закладной, если вы хотите сохранить свой дом. Более подробные детали вам сообщит ваш адвокат.

2. Процедура банкротства стоит денег, и услуги адвоката, а также покрытие судебных издержек обойдутся вам в несколько тысяч долларов. Хотя некоторые компании берутся помочь вам советами, чтобы вы могли все сделать самостоятельно, все-таки своими силами одолеть этот очень сложный процесс будет весьма затруднительно.

3. Если за ваш долг кто-то поручился и вы подаете заявку на банкротство, а ваш поручитель нет, ему придется отвечать за весь долг.

Если вы полагаете, что банкротство неизбежно, то следует встретиться со своим адвокатом и обсудить все детали. Многие люди совершают дорогостоящие ошибки, которых можно было бы избежать, понимая суть дела. Один такой пример мы уже приводили: разбазарить на оплату текущих счетов средства пенсионного счета, а потом все равно обанкротиться. Если бы процедура банкротства была начата раньше, пенсионные накопления можно было бы уберечь от кредиторов.

Стресс и долги

Как свидетельствуют данные одного исследования, состояние почти половины людей, испытывающих проблемы с долгами, можно классифицировать как депрессивное. У 40 % симптомы депрессии достаточно серьезные. Для сравнения: в целом среди населения симптомы клинической депрессии наблюдаются у 9,5 %.

Это означает, что, если вы боретесь с долгами, вам, возможно, следует обратиться к психотерапевту, чтобы он помог справиться с депрессией, если таковая возникнет. Трудно решать сложные финансовые проблемы, когда и без них тошно, когда сама жизнь не в радость. Кроме того, как отмечалось в первой главе, существуют лекарства, помогающие подавлять непреодолимые позывы тратить деньги.

Дорогостоящая ошибка

Самую большую ошибку погрязшие в долгах люди совершают тогда, когда начинают тянуть время, откладывая важные решения на потом. Это синдром ослепленного фарами оленя, и кредитные консультанты и адвокаты, занимающиеся делами о банкротстве, наблюдают такое изо дня в день. Всем окружающим совершенно очевидно, что необходимо принять трудное решение, потому что других вариантов попросту не осталось, но сам должник этого в упор не видит и видеть не хочет.

Еще одна распространенная реакция – это то, что финансовый эксперт Стив Род называет магическим мышлением. Американцы в общем и целом – оптимистичный народ. Они покупают лотерейные билеты и тратят сегодня завтрашний доход. Но, когда речь идет об избавлении от долгов, излишний оптимизм может дорого обойтись.

В своей очень интересной книге «Ловушка двух доходов» («The Two Income Trap») Элизабет Уоррен пишет: «Самая большая опасность для семьи, переживающей финансовый кризис, – вовсе не сборщики долгов (хотя они способны истрепать много нервов). Самая большая опасность кроется в ложном оптимизме. Опрашивая людей, мы слышали снова и снова: “Мы думали, Марк вот-вот найдет работу… Мы не думали, что дедушка проявит такое упрямство”». Эти семьи знали, что дела у них очень плохи, но не реагировали с должной расторопностью, потому что надеялись, что кризис быстро минует».

Не позвольте долгам ввести вас в ступор. Вы знаете, какие варианты у вас есть. Безотлагательно принимайтесь за дело, старайтесь получить всю помощь, какую только возможно, чтобы потом тратить время и энергию исключительно на построение счастливого финансового будущего.

Часть II. Экстренные меры в кризисных ситуациях

Глава седьмая

Проблемы с кредитом на покупку машины

Автомобили стоят дорого, стоимость нового запросто может превысить 30 тысяч долларов, а есть машины и намного дороже. Поэтому кредиты на покупку автомобиля в наши дни рассчитаны на достаточно длительный срок погашения – более 5 лет.

Что это означает для вас? Поскольку ваш автомобиль, будучи уже не новым, быстро теряет в стоимости, легко может получиться так, что невыплаченная часть долга окажется больше стоимости автомобиля. Значит, если вы захотите поменять эту машину на новую, вам придется брать более дорогостоящий кредит, покрывающий как стоимость нового автомобиля, так и остаток задолженности по старому.

Это может также означать, что платежи, которые были вам вполне по карману, когда вы только брали кредит, по истечении нескольких лет стали даваться с гораздо большим трудом, особенно если снизились ваши доходы или вам пришлось делать дорогостоящий ремонт. А еще не забывайте о непрерывно растущих ценах на бензин.

Если у вас возникли проблемы с платежами по дорогостоящему кредиту на машину, есть несколько сценариев дальнейших действий.

Рефинансировать кредит. Многие не понимают, что кредит на автомобиль можно точно так же рефинансировать, как и другие типы кредитов. Лучшее время для рефинансирования – это когда у вас еще нет просроченных платежей. Даже если у вас не самая лучшая кредитная история, вы наверняка найдете кредитора, который согласится рефинансировать вас.

Продать машину. Если непогашенный остаток кредита не превышает текущую стоимость вашего автомобиля, вы можете свою машину продать, а себе подобрать что-нибудь подешевле. В любом случае это лучше, чем если ваш автомобиль конфискуют за неплатежи и продадут с аукциона за гроши. Может быть и так, что вам удастся уговорить кредитора позволить вашему кредитоспособному покупателю взять на себя погашение кредита, но это требует проведения отдельных переговоров. Если вы арендуете свой автомобиль и хотите избавиться от договора аренды, поищите информацию в интернете.

Договориться с кредитором. Если вы исправно платили по кредиту не менее шести первых месяцев, ваш кредитор может пойти на уступки и согласиться изменить график погашения. Есть разные варианты: вам может быть позволено пропустить один платеж или два и компенсировать их в конце срока или уменьшить величину ежемесячных платежей на некоторое время, пока вы не решите свои финансовые проблемы. В некоторых случаях возможна полная реструктуризация долга. Все зависит от ситуации и политики кредитора. Но вы не узнаете, что можно сделать, пока не спросите.

Важно, чтобы любые договоренности с кредитором фиксировались на бумаге. И ничего не принимайте за само собой разумеющееся. Например, ваше предположение о том, что, соглашаясь снизить платежи, кредитор не сообщит о вас как о недостаточно надежном заемщике в бюро кредитной информации, вполне может оказаться ошибочным. Поэтому будьте бдительны, ничего не пускайте на самотек и обо всем договаривайтесь.

Вернуть автомобиль. Добровольно передавая автомобиль кредитору, вы избавляете его от расходов, связанных с конфискацией автомобиля. Возможно, кредитор все равно сообщит о вас в кредитное бюро (и это станет очень жирным пятном на вашей кредитной репутации), но это тоже может быть предметом торга. Попробуйте договориться с кредитором, если вам ничего другого не остается. Если сумеете объяснить, в какую сложную ситуацию вы попали, может быть, он пойдет на сотрудничество с вами.

Обратиться за помощью. Что, если вы не можете ни о чем договориться с кредитором? Что, если он не идет ни на какие уступки, а доходы у вас очень низкие или нерегулярные, так что надежд на улучшение ситуации в обозримом будущем никаких? Если без автомобиля вам никак не обойтись (надо ездить на работу, отвозить детей в школу или в садик), то вы можете сосредоточить все свои финансы на погашении в первую очередь именно автомобильного кредита, а остальные счета (в том числе платежи по кредитным картам) оплачивать по мере возможности. Или можете воспользоваться советом, приведенным в предыдущей главе, и обратиться за помощью в надежное консультационное агентство или в фирму, занимающиеся урегулированием долгов. Они помогут вам сократить все второстепенные расходы, чтобы самые важные для вас платежи вы не пропускали.

Банкротство – это тоже вариант. Подав заявку на банкротство, вы можете сохранить за собой автомобиль, и от вас не потребуется возмещение тех платежей, которые уже просрочены. А в некоторых случаях вы сможете просто выкупить машину по ее остаточной стоимости (если она меньше суммы долга) или получить отсрочку по платежам. Дополнительные подробности вам сообщит адвокат.

Конфискация автомобиля

Если вы не платите по кредиту, кредитор получает право конфисковать ваш автомобиль. В каждом штате свои законы на этот счет, но в большинстве штатов процедура конфискации протекает очень быстро, для этого во многих случаях не нужна судебная санкция, даже заранее предупреждать вас не нужно. Кроме того, кредитор имеет право продать кредитный договор с вами третьей стороне, которая также может конфисковать ваш автомобиль в случае неплатежей или иных нарушений условий контракта с вашей стороны.

Невыполнение обязательств

Многие люди ошибочно полагают, что, если они опаздывают с платежами, пропускают платежи, их автомобиль не конфискуют, пока они продолжают платить хоть как-нибудь. Существует также мнение, что автомобиль могут конфисковать лишь в том случае, если просрочка платежей превысит 90 дней. Это не так.

В кредитном договоре, который вы подписали, есть четкое определение понятия «невыполнение обязательств» («дефолт»). Даже однократная просрочка платежа – это уже невыполнение обязательств. Просроченная страховка – это то же самое. Кроме того, невыполнение обязательств с вашей стороны может дать кредитору право потребовать от вас ускоренного или даже немедленного погашения кредита. В некоторых штатах кредитор должен уведомить вас, что вы находитесь в состоянии дефолта, и дать вам шанс исправить положение, прежде чем отнимать у вас автомобиль.

Кредитор вправе конфисковать ваш автомобиль, однако не имеет права совершать нарушения общественного порядка. Среди прочего такими нарушениями могут считаться:

– изъятие автомобиля из запертого гаража;

– применение в процессе конфискации автомобиля физической силы или угроз.

Однако вторжение на принадлежащую вам территорию с целью конфискации автомобиля в большинстве случаев признается законным; чтобы завести конфискуемое транспортное средство, не запрещается использовать отмычки, дубликаты ключей, а также замыкать накоротко провода зажигания, как это порой делают угонщики.

Если в конфискованном автомобиле остались ваши личные вещи, как правило, вы можете их забрать. Но востребовать их нужно быстро (обычно в течение 24 часов), поэтому, если там что-то ценное для вас, не теряйте времени.

Более подробную информацию в отношении законов, касающихся конфискации автомобиля за неплатежи, можно получить в юридическом департаменте соответствующего штата. От кредиторов, допустивших нарушение общественного порядка при конфискации автомобиля, можно потребовать материальной компенсации, если они причинили ущерб вам или вашей собственности.

Продажа конфискованного автомобиля

Конфискованный автомобиль обычно подлежит продаже. Как правило, его реализуют на публичном аукционе, но в некоторых штатах разрешена и приватная продажа. Пока продажа не состоялась, вы имеете возможность вернуть себе автомобиль, выплатив всю задолженность плюс сопутствующие расходы и штрафы.

В некоторых штатах законы в большей мере стоят на страже интересов потребителей. Там вы можете восстановить себя в правах добросовестного заемщика и вернуть додефолтную ситуацию, если заплатите все недоимки, штрафы, расходы кредитора, связанные с конфискацией вашего автомобиля, и сопутствующие расходы (включая возможные судебные издержки и оплату услуг адвокатов). Это тоже может оказаться весьма затруднительным для вас, если вы даже с текущими платежами не справлялись, но, возможно, вам удастся взять денег взаем у кого-то из родных или друзей. Разумеется, вы и дальше должны продолжать исправно платить по кредиту, иначе рискуете снова потерять свой автомобиль.

Если машина продана, то вырученная сумма (какова бы она ни была) за вычетом расходов, связанных с конфискацией и продажей, вычитается из суммы вашей задолженности. Как правило, получить хорошую цену на публичных аукционах не удается, поэтому вам, скорее всего, еще придется покрывать недостачу. Предположим, что ваш долг по кредиту составляет 15 тысяч долларов. Если автомобиль продадут с молотка за 10 тысяч долларов, а расходы на конфискацию и продажу составят 1500 долларов, то вам еще придется возмещать недостающие 6500 долларов.

Если вы не в состоянии покрыть недостачу, велика вероятность того, что кредитор обратится в агентство по взысканию долгов или подаст на вас в суд. Это означает, что с продажей автомобиля ваши головные боли не закончатся. У вас уже нет машины, подмочена кредитная репутация, а платить все равно надо.

Кроме того, если вы не можете покрыть недостачу, а кредитору не удается взыскать ее с вас, он может выслать вам (и в налоговую службу) налоговую форму 1099-С, сообщающую о непогашенном балансе. Налоговая служба рассматривает этот прощенный долг как доход и потребует заплатить с него налог, если только вы не сумеете доказать свою неплатежеспособность. Тему прощения долгов мы обсудим подробнее несколько ниже.

А сейчас вернемся к вопросу конфискации автомобиля за неплатежи. Если машина выставляется на торги, продажа должна быть коммерчески разумной. Это не означает завышения продажной цены до максимально возможной, но и слишком дешево продавать нельзя, чтобы у продавца не возникло соблазна вступить с покупателем в сговор и прикарманить разницу между объявленной ценой и реальной ценой продажи. Многие конфискованные автомобили продаются на аукционах, организуемых для автодилеров, а дилеры много не дадут, ведь им нужно еще потом перепродать машину с прибылью.

Если вы считаете, что конфискованный у вас автомобиль был продан неоправданно, имеет смысл обратиться с жалобой в прокуратуру, а также к адвокату, занимающемуся защитой прав потребителей.

Поручители, берегитесь! Если тот, за кого вы поручились, не платит, вас ждут такие же проблемы, как если бы не платили вы сами. В большинстве случаев кредитор даже не обязан уведомлять вас о недобросовестности вашего партнера.

Приведем пример. Джон выступил поручителем, когда тестю нужна была машина, чтобы ездить на работу. Тесть заболел и перестал платить, и его автомобиль был конфискован. Джону тесть ничего об этом не сообщил и вскоре умер.

Три года спустя Джону начали звонить из агентства по взысканию долгов, требуя восполнить недостачу в размере 20 тысяч долларов, образовавшуюся после продажи машины с молотка. Он не мог позволить себе заплатить такую сумму, но пару лет ему удавалось отбиваться от сборщиков. Наконец, когда инкассирующие агенты сдались, он получил извещение, что сведения о непогашенном балансе поданы в налоговую службу как доход от списания задолженности. Запомните: когда ваш долг списывается (прекращаются всякие попытки взыскать его с вас), вы как будто «заработали» сумму, которую вам простили. В результате Джон был вынужден заплатить налоги, как если бы он заработал 20 тысяч долларов.

Если вы попадете в подобную ситуацию в качестве поручителя, постарайтесь прийти к разумному соглашению с кредитором и обязательно посоветуйтесь с консультантом по налоговым вопросам.

Теперь перейдем к одному из самых больших долгов, с какими вам когда-либо приходилось иметь дело.

Глава восьмая

Проблемы с ипотекой

В первое десятилетие XXI века недвижимость для американцев была чем-то вроде станка для печатания денег, инвестицией, в которой нельзя проиграть. Во втором десятилетии те же самые дома превратились в финансовые силки для своих владельцев. Что, если на вас висит ипотечный кредит и вам не хватает средств, чтобы платить по нему? Это нельзя назвать чем-то необычным, по некоторым оценкам, конфискация недвижимости грозит двум миллионам домовладельцев, при этом каждый четвертый домовладелец имеет отрицательную величину жилищного капитала, то есть остаток по ипотечному кредиту превышает стоимость самого дома. Возможно, потребуются десятилетия, чтобы разобраться со всеми уже начатыми и еще ожидаемыми делами неплатежеспособных домовладельцев, потерявших свою недвижимость. Разумеется, все это будет сдерживать рост цен на недвижимость в ближайшие годы. Зная это, следует реалистично оценивать сложившуюся ситуацию.

Если вы не в состоянии вовремя платить по закладной, важно поскорее составить план действий и начать что-то предпринимать. Вы должны поставить перед собой две цели.

1. Принять взвешенное решение о том, что вам делать со своим домом. Это может быть труднее, чем вы думаете, потому что кредиторы все силы приложат к тому, чтобы это выглядело как моральное, а не просто как деловое решение. Чтобы принять правильное решение, вам нужно собрать все факты и выслушать здравые советы.

2. Минимизировать негативные финансовые последствия любого варианта, который вы выберете. Ваша цель – принять не только наилучшее решение из всех возможных, но и последствия этого решения как должное, а затем продолжать двигаться вперед согласно планам обогащения, когда уже никакие финансовые преграды не стоят на вашем пути. Это и есть подход истинного кредитного победителя.

Многие честные и трудолюбивые люди теряют свои дома, и одна из главных причин этого – их неспособность вовремя признать бедственность своего положения. Они продолжают ждать и надеяться на какое-то чудо, а чудес не бывает. Их можно понять: они ошеломлены, парализованы страхом. Но пассивно ждать, когда решение придет само, – это очень дорогостоящий путь, да и число вариантов резко сокращается. Если у вас возникли проблемы, начинайте искать решение уже сейчас.

Правила конфискации недвижимости за долги в каждом штате свои, и процедура может происходить очень быстро или же растягиваться на длительный срок – до полутора лет и даже больше.

Если ваш дом конфискован и кредитор выручил от его продажи меньше, чем вы ему должны (плюс затраты), возникает недостача. Например, если ваш долг по закладной составлял 100 тысяч долларов и кредитор потратил на процедуры конфискации и продажи вашей недвижимости 7 тысяч долларов, а дом был продан с молотка за 90 тысяч долларов, недостача составит 17 тысяч долларов (100 000 + 7000 – 90 000). Если возникает недостача, вас могут ожидать неприятные сюрпризы.

1. Кредитор может сообщить об этой «прощенной» сумме в налоговую службу (форма 1099-С), и вы должны заплатить с нее налог как с дохода. Если это относится к вам, посоветуйтесь с консультантом по налогам, может быть, он поможет вам избежать уплаты этого налога. Мы еще вернемся к данному вопросу.

2. Кредитор может взыскать с вас недостачу, то есть разницу между вашей задолженностью и той суммой, что была выручена от продажи недвижимости, через суд. Это означает, что кредитор не оставит попыток взыскать с вас остатки долга, даже лишив вас крыши над головой. В настоящее время такие иски достаточно редки, но в будущем ситуация может измениться, когда кредитные компании начнут продавать невозвращенные долги инкассирующим фирмам, специализирующимся на взыскании долгов. Если у вас есть второй кредит или другие обязательства, связанные с вашей недвижимостью, а по первому кредиту принято решение о конфискации, другие кредиторы тоже могут подать на вас в суд.

3. Все обязательства по налогам должны быть выполнены, прежде чем недвижимость может быть снова продана.

Бывают ситуации, когда согласиться на конфискацию недвижимости и продажу ее с молотка – наименьшее из зол. Но во многих случаях все-таки имеет смысл проявлять инициативу и активно искать альтернативные решения. Ниже приведены некоторые возможные стратегии.

Возместить пропущенные платежи. В некоторых штатах существует возможность остановить процедуру конфискации недвижимости, выплатив просроченную задолженность, пеню и другие сопутствующие сборы. В других штатах это не обязывает кредитора останавливать процесс. Но, конечно, если бы вы могли расплатиться, то и проблема бы не возникла.

Продать дом. Если рынок недвижимости на подъеме и вы владеете достаточной долей своей недвижимости (жилищным капиталом), чтобы покрыть все расходы, связанные с продажей, это может быть наилучшим выходом из положения. Кредитор может даже согласиться повременить с конфискацией, чтобы позволить вам сделать это. Обязательно заручитесь письменным согласием кредитора на этот счет.

Если у вас имеются просроченные платежи, подумайте дважды, прежде чем пытаться продавать свой дом своими силами или с помощью агента-консультанта, чтобы сэкономить на комиссионных. Если вам не хватает времени, лучше всего полностью поручить это дело агенту по работе с недвижимостью с превосходным послужным списком, который знает, сколько надо просить за дом и как его рекламировать, чтобы обеспечить быструю продажу. При этом остерегайтесь агентов, которые завышают запрашиваемую цену только для того, чтобы подольше подержать вас в своем списке клиентов. Вы должны быть реалистичны в своих ожиданиях, и вам надо успеть продать дом до того, как его у вас отнимут.

Сделать так, чтобы кто-то другой заплатил за вас. Если платежи по закладной у вас в пределах разумного, но продать дом подчистую вы не можете, так как не имеете достаточного жилищного капитала, то можете попробовать продать его покупателю при условии, что он примет на себя ваши обязательства по закладной. Иными словами, он возместит за вас все просроченные платежи, а затем рефинансирует ипотеку, чтобы окончательно рассчитаться с вами. Возможно, вы даже выручите на этой сделке немного наличных, которые позволят вам найти другое жилье.

Это убережет вас от конфискации недвижимости и ухудшения кредитного рейтинга.

Правда, здесь есть две проблемы. Во-первых, большинство займов в наши дни невозможно переписать на другое лицо. Это означает, что другой человек попросту не может принять на себя вашу закладную. В ипотечном контракте обычно содержится оговорка, позволяющая кредиторам потребовать ускоренного погашения задолженности, если они узнают о такой продаже с условием. В большинстве случаев кредиторы на это машут рукой, лишь бы платежи не прекращались, но вы должны знать, что риск существует. Второй риск куда более серьезный. Есть люди, охотящиеся на домовладельцев, которым грозит конфискация недвижимости. Применяемая ими тактика может быть разной, но цель одна: заполучить ваш дом по дешевке. Одна из схем такова: «покупатель» предлагает позаботиться о ваших финансовых трудностях, если вы передадите ему право распоряжаться вашим домом на правах аренды. Он обещает за это заплатить за вас все недоимки по закладной. Но в итоге получается так, что такие жулики пускают жильцов, берут с них арендную плату, а по закладной не платят, так что в конце концов дело доходит до конфискации. Другой вид мошенничества – это когда якобы инвестор соглашается купить ваш дом, а затем сдать его вам же в аренду. Вам обещают, что в том же или в следующем году ваша кредитоспособность будет восстановлена и вы сможете выкупить дом обратно. Но условия сделки обычно оказываются настолько обременительны, что вы так и остаетесь без дома, отдав его жуликам зачастую до смешного дешево.

Это не значит, конечно, что от инвесторов надо бежать как от огня. В некоторых случаях сотрудничество с инвестором – лучший из возможных вариантов, оберегающий вас от конфискации. Но будьте очень осторожны и внимательны. Тщательно выбирайте инвестора для сотрудничества.

Сдать дом в аренду. Если ежемесячные платежи по закладной не слишком велики, возможно, найдется арендатор, который согласится платить за вас, пока вы переживаете финансовые затруднения. Разумеется, риск есть, поскольку, если арендатор не сможет – или не захочет – платить, ко всем вашим бедам и проблемам добавится еще одна, касающаяся выселения этого недобросовестного жильца. Если вы рассматриваете такой вариант, обязательно делайте это через надежное агентство, чтобы они проверили всю подноготную арендатора, и обязательно возьмите солидный залог плюс плату за первый и последний месяцы аренды. Стоит также подумать об использовании услуг управляющей компании, которая будет заниматься всеми вопросами аренды и содержания вашего дома за ежемесячную плату.

Отдать дом кредиторам. Добровольная передача вместо конфискации позволит сэкономить время и деньги кредитной компании. По существу, вы дарите дом кредитору. Хотя кредитор имеет право отразить это в вашем кредитном досье (а это серьезное пятно на вашей кредитной репутации), попробуйте уговорить его не делать этого. Имейте в виду, что, если у вас есть вторая закладная или кредитная линия под залог недвижимости, дарение дома первому кредитору не освобождает вас от долговых обязательств перед остальными кредиторами. То, что у вас больше нет недвижимости, не остановит попытки оставшихся с носом кредиторов взыскать с вас хоть что-нибудь. Примечание. Когда вы в следующий раз захотите взять ипотечный кредит, вас спросят, не было ли случаев передачи права собственности на недвижимость кредиторам во избежание конфискации, так что, если даже этот факт не прописан в вашем кредитном досье, он все равно может всплыть.

Также имейте в виду, что вы не можете просто отдать ключи от дома кредитору. Во многих случаях на балансе у кредиторов таких домов и без того выше крыши, так что может оказаться, что ваш дом им совсем не нужен. Если вы захотите пойти таким путем, обязательно посоветуйтесь с опытным адвокатом. Он поможет вам правильно оформить эту добровольную передачу, чтобы дом официально числился на балансе банка.

Рефинансировать кредит. Если у вас имеется достаточный жилищный капитал, можете попытаться рефинансировать его, когда дело еще не дошло до лишения вас права выкупа закладной (конфискации). Однако это может быть очень сложным делом, а впустую тратить время на бесплодные переговоры с потенциальными кредиторами или посредниками, много обещающими, но мало выполняющими, не стоит. Кроме того, остерегайтесь очень высоких процентных ставок или штрафов за досрочное погашение, поскольку это сильно затруднит вам дело, если вы потом захотите продать дом. Когда вы в отчаянии хватаетесь за любую возможность спасти свою недвижимость, то способны пойти на многие жертвы, но хищнические займы могут лишь усугубить вашу ситуацию. Постарайтесь иметь дело с кредиторами или брокерами, которые реально помогли нуждающимся домовладельцам в их беде, и не позволяйте им затягивать это дело. Устроить «короткую продажу». Если ваш долг примерно равен стоимости недвижимости или превышает ее, можете попытаться уговорить кредитора согласиться на «короткую продажу». Вам потребуется покупатель (кстати, им не может быть ваш родственник), и лучше всего эту операцию провернуть с помощью профессионального риэлтора, имеющего опыт таких продаж, или инвестора с таким же опытом (просто потому, что они знают, как договариваться с банком). Пример. Предположим, ваш дом стоит 80 тысяч долларов, а долг банку составляет 75 тысяч долларов. Даже если вам удастся продать дом за полную цену, сопутствующие расходы уведут вас в минус, а вы не можете себе этого позволить, поскольку и так в глубоком минусе. Кроме того, если у вас просрочены платежи по закладной, вам наверняка было не до ремонта, а значит, ваш дом находится не в самом лучшем состоянии.

Умудренный опытом риэлтор может договориться с банком, чтобы выкупить дом за 65 тысяч долларов и подкинуть немного денег вам, чтобы вы могли найти себе временное пристанище. Банк в этом случае наверняка получает больше, чем получил бы, конфисковав и продав ваш дом, а вам это позволяет избежать конфискации (и возможного судебного взыскания недостачи) и найти себе другое жилье.

Прежде чем идти на такие сделки, обязательно посоветуйтесь с адвокатом, специализирующимся на недвижимости. Вы должны быть уверены, что впоследствии кредитор не попытается взыскать с вас недостачу.

Договориться с кредиторами. Кредитор может согласиться реструктурировать вашу задолженность, чтобы вы могли нагнать упущенное. Кредитор может пойти на некоторые уступки:

– перенести пропущенные платежи на конец срока;

– позволить вам возместить пропущенные платежи, в течение нескольких месяцев добавляя их к текущим платежам;

– позволить вам в течение нескольких месяцев платить только проценты плюс налоги и страховка;

– уменьшить процентную ставку и пеню.

Имейте в виду, что кредитор захочет познакомиться с вашей финансовой ситуацией, чтобы убедиться в том, что вы действительно переживаете серьезные проблемы, а также в том, что эти проблемы разрешимы и что в обозримом будущем ваше положение нормализуется. К примеру, в том случае, если вам ощутимо урезали зарплату, а надежного источника дополнительных доходов, которые позволят вам платить по счетам, у вас нет, пытаться договариваться о чем-либо совершенно бесполезно.

Ипотека для военнослужащих

Если вы служите в вооруженных силах, у вас есть некоторые дополнительные права (равно как и обязанности). Закон о социальной защите военнослужащих 2003 года (которым изменены и дополнены положения Закона о социальной защите солдат и моряков 1940 года) помогает временно защитить военнослужащих и членов их семей от конфискации жилья кредиторами, а также некоторых других мер, предпринимаемых кредиторами для взыскания долгов, хотя и не освобождает при этом от платежей по кредиту.

Закон о социальной защите военнослужащих защитит вас, если:

1) вы состоите на действительной службе в вооруженных силах или являетесь членом семьи либо поручителем военнослужащего, находящегося на действительной службе;

2) вы и члены вашей семьи остаетесь владельцами недвижимости;

3) кредит был взят до призвания вас на действительную службу и обеспечен недвижимым имуществом;

4) кредитор начал подготовку к конфискации и ввиду вашей военной службы у вас недостаточно средств, для того чтобы погасить задолженность.

Если вы отвечаете этим требованиям, можете добиваться снижения процентной ставки, а значит, платежей.

Если вы призваны на действительную службу и в результате этого стали меньше зарабатывать, сразу требуйте снижения процентной ставки. Не ждите, когда проблемы вызреют. Отправьте в банк заказное письмо с просьбой снизить вам процентную ставку.