Несправедливое преимущество. Сила финансового образования

Однако я все-таки решился написать эту книгу. Я хочу, чтобы вы поняли, каким образом мы приобрели свое финансовое образование, как мы этим образованием пользуемся и почему оно является несправедливым конкурентным преимуществом, особенно в условиях экономического спада. Я пишу об этом не для того, чтобы похвастаться, а для того, чтобы побудить людей повышать уровень своего образования, учиться, практиковаться и, по возможности, смотреть на мир под разными углами. Сейчас в мире полно денег. Триллионы долларов ищут пристанища, потому что правительства печатают триллионы бумажек, которые они называют деньгами. Правительства не хотят, чтобы мир погрузился в депрессию, поэтому печатают эти бумажки во все больших количествах. Вот почему стоимость золота и серебра неуклонно растет, а те, кто пытается копить деньги, оказываются в дураках.

Проблема в том, что эти контрафактные деньги находятся в руках небольшого числа людей. В результате богатые становятся еще богаче, а бедные и средний класс беднеют, экономическое положение продолжает ухудшаться и проблемы только усугубляются.

Согласно Бюро переписи населения США, число бедных в Америке к сентябрю 2010 года достигло 15 процентов. Это означает, что более 4 миллионов человек перешли из среднего класса в разряд бедноты, как и предсказывали мы с Дональдом Трампом. Это опасная, нездоровая тенденция.

Поэтому, рискуя прослыть хвастуном, я решил написать эту книгу об инвестировании. Ведь нехорошо что-то знать и не делиться этими знаниями с другими. Это то же самое, что быть жадным. Я пишу потому, что уверен: для того чтобы мировая экономика полностью восстановилась, необходимо настоящее финансовое просвещение. Короче говоря, я пишу потому, что верю: человека лучше научить ловить рыбу, чем кормить его рыбой.

Проклятая бедность

Мы с Ким не понаслышке знаем, каково это – бедствовать, существуя без денег и надежд на лучшее. Кто говорит, что деньги его не интересуют, тот просто идиот. Я могу утверждать по собственному опыту: быть бедным – плохо. В 1985 году мы с Ким ненадолго остались без жилья и нам приходилось ютиться в подвальных помещениях или пустующих комнатах у своих друзей, потому что все имеющиеся у нас средства мы пустили на построение бизнеса. Нам много раз приходилось переезжать с места на место. У Ким были все основания бросить меня, но она крепилась, твердо держась данного нами друг другу обещания общими усилиями построить лучшую жизнь. Я знаю, что она вышла за меня не из-за денег, поскольку денег у меня тогда не было. Но, как только мы добились первого успеха на пути, который наметил для нас мой богатый папа, нас уже ничто не могло остановить. Хотя начало было трудным, взлеты и падения процесса финансового образования радикально изменили нашу жизнь и сделали ее такой, какая она есть сейчас. Сегодня мы знаем: богатыми нас сделали не деньги, а знания. В этом состоит сила истинного финансового образования, и в этом заключается причина того, что знание является несправедливым преимуществом.

Что здесь несправедливого?

После биржевого краха 1987 года мировая экономика пережила два крупных цикла подъемов и спадов. Каждый подъем и каждый спад делали нас с Ким все более состоятельными. Экономическая обстановка 1990 года была похожа на обстановку 2010 года. Экономический кризис – самое подходящее время, чтобы богатеть. В 1990 году, в условиях глубокой экономической рецессии, мы с Ким начали свой путь от бедности к богатству.

С годами процесс этот не менялся. Менялось лишь количество нулей. Свою первую инвестиционную недвижимость Ким приобрела за 45 тысяч долларов в Портленде, штат Орегон. Еще раз напомню, что у нас в то время был нулевой кредит и большинство банков отказывали нам, поскольку мы не имели постоянной работы и числились работающими сами на себя. Ситуация усугублялась тем, что на мне висел почти миллион долларов долга. Процентные ставки для инвесторов находились в диапазоне от 9 до 14 процентов. Что касается наличных денег, то их у нас тоже не было, поскольку всю появлявшуюся наличность мы вкладывали в развитие нашей международной образовательной компании. Я научил Ким всему, что сам знал о творческом финансировании, и она почти магическим образом раздобыла 5 тысяч долларов на покупку дома (к тому же продавец помог нам получить ипотечный кредит). Купив этот дом, Ким сдала его в аренду и зарабатывала 25 долларов в месяц после вычета всех расходов, включая выплаты по ипотечному кредиту. Таким образом, в 1989 году она еще только ступила на путь, ведущий к богатству. Ким еще не была богатой, но ее финансовое образование уже началось. Это была уже не просто заумная теория. Это была реальная жизнь.

Двадцать лет спустя мы с ней купили отель с пятью полями для гольфа за 46 миллионов долларов, причем основную работу по этой сделке проделала опять же Ким. Процедура оставалась прежней. Денег у нее не было, но она умела их раздобыть. Единственное, что изменилось, – это количество нулей: 46 000 000 вместо 45 000. Оно возросло вместе с повышением ее финансового образования. Финансовое образование Ким, основанное на жизненных реалиях, представляло со

бой длинную цепочку курсов, семинаров, учебы, чтения, успехов, неудач, хороших дней, плохих дней, жуликов, лжецов, мошенников, наставников, хороших партнеров, плохих партнеров… По мере того как росли знания Ким, крепла ее уверенность в себе, росли масштабы инвестиций, а риск становился все меньше. Именно в финансовом образовании заключается ее сегодняшнее несправедливое преимущество, которое и дало ей моральное право написать книгу, получившую название «Богатая женщина», в которой она призывает других женщин повысить уровень финансового образования и взять контроль над своим материальным благополучием в собственные руки.

Почему мы не разорились?

ВОПРОС

Миллионы инвесторов потеряли все свое состояние. Как же вам удается богатеть и ничего не терять?

Краткий ответ

Финансовое образование наделило нас способностью не следовать традиционным финансовым рекомендациям.

ВОПРОС

Что же вы такое знаете, чего не знают другие? Почему вы оказываетесь в выигрыше даже тогда, когда вся экономика трещит по швам?

Очень краткий ответ

Мы продолжаем играть в «Монополию».

Пояснение

В «Монополии» скрываются три бесценных урока. Вот они:

1. Четыре зеленых домика превращаются в один красный отель

Урок заключается в следующем: «Начинай с малого, мечтай о большом». Мы оба активно повышали уровень своего образования, а по выходным проворачивали маленькие сделки. У нас было правило: прежде чем купить один дом, нужно пересмотреть сто. С каждой новой сделкой, особенно если она была неудачной, мы становились умнее. Как вы, наверное, знаете, большинство инвестиций являются неудачными, поэтому вы не должны жалеть времени, выискивая редкие возможности действительно хорошего вложения средств.

И это относится не только к инвестициям в недвижимость. То же самое можно сказать о покупке акций и инвестициях в бизнес. Урок состоит в том, что большинство людей, особенно мужчины, склонны прыгать в омут рынка с головой, поднимая много брызг и рассчитывая сразу же достичь оглушительного успеха. Однако в реальности, как правило, оглушительным оказывается их фиаско.

Дайте себе хотя бы лет десять, чтобы чему-то научиться на собственном опыте. Начинайте с того, что вам нравится: с недвижимости, акций или бизнеса. Имейте в виду, что вы непременно будете допускать ошибки, поэтому ошибайтесь в малом, учитесь и продолжайте мечтать о большом.

2. Один дом – 10 долларов, два дома – 20 долларов, три дома – 30 долларов

Урок здесь – денежный поток. Чем больше домов, тем больше денежный поток. Красный отель приносит наибольший денежный поток.

В мире денег и финансового образования денежный поток – самое важное понятие. Деньги всегда текут – туда или обратно, к вам или от вас. Большинство людей работают изо всех сил, а деньги текут от них. Истинное финансовое образование призвано помочь вам сделать так, чтобы деньги притекали, а не утекали.

Финансово образованные инвесторы должны понимать разницу между денежным потоком и приростом капитала.

Большинство необразованных инвесторов стремятся к приросту капитала. Вот почему от них часто можно услышать такие фразы:

● «Стоимость моего дома возросла».

● «Котировки моих акций возросли, и я их продал».

● «Стоит ли инвестировать в нарождающиеся рынки?»

● «Я инвестирую в золото, потому что его цена постоянно растет».

● «Вам нужно изменить баланс инвестиционного портфеля».

● «Мой чистый капитал вырос».

● «Я инвестирую в антикварные машины, потому что они постоянно растут в цене».

Попросту говоря, во время финансового кризиса больше всего пострадали те, кто инвестировал в прирост капитала. Они надеялись, что цена приобретаемых ими активов будет расти. Когда же рынок рухнул, эти люди лишились своего богатства, а чистая стоимость их активов стала отрицательной. Чтобы было проще разобраться в этих вопросах, рассмотрим приведенные ниже схемы, иллюстрирующие разницу между денежным потоком и приростом капитала.

Покупая недвижимость, мы с Ким инвестируем прежде всего в денежный поток. Нас всегда интересует финансовый отчет. Независимо от того, что мы покупаем – домик с двумя спальнями для сдачи внаем за 45 тысяч или отель на 400 номеров с пятью полями для гольфа за 46 миллионов, мы рассчитываем на приток денежных средств. Теперь нам принадлежит более 3 тысяч единиц жилой и коммерческой недвижимости и денежный поток от них не иссякает даже в условиях жесточайшего экономического кризиса.

Деньги продолжают течь к нам, поскольку прежде, чем что-либо покупать, мы стараемся убедиться в том, что рабочие места в этих краях, а значит, и квартиросъемщики, никуда не денутся.

Мы не вкладываем деньги в дорогое жилье для богачей. При помощи нашего партнера Кена Макэлроя мы инвестируем в жилье для простых людей в тех районах, где потребность в рабочей силе в обозримом будущем не исчезнет.

Вот почему мы предпочитаем покупать недвижимость в Техасе и Оклахоме – ведь для добычи нефти всегда требуются работники. Даже в условиях экономического кризиса мир продолжает потреблять нефть, а тем, кто ее добывает, нужна крыша над головой. Мы также покупаем недорогое жилье в университетских городах, потому что им массовая безработица не грозит.

Когда рынок недвижимости обрушивается, больше всего страдают так называемые флипперы, которые занимаются инвестициями ради прироста капитала. Они рассчитывают на то, что цены на недвижимость будут продолжать расти подобно мыльному пузырю.

Когда цена повышается, они перепродают недвижимость какому-нибудь бедолаге и зарабатывают на этом. Но если пузырь лопается раньше, бедолагами оказываются они сами.

Сейчас я собираюсь еще раз повторить этот урок, потому что он стоит того. Источником победы в «Монополии», как и в реальной жизни, является денежный поток, независимо от того, порождается он зелеными домиками или красными отелями.

К сожалению, из-за недостатка финансового образования 90 процентов инвесторов-любителей гонятся в своей инвестиционной деятельности именно за приростом капитала, рассчитывая на постоянное повышение цен на акции, недвижимость, золото и серебро. Это своего рода азартная игра, но именно так советуют поступать большинство финансовых экспертов. Вот почему финансовые советники не устают уговаривать своих клиентов: «Рынок акций растет в среднем на 8 про центов в год». И агенты по продаже недвижимости твердят: «Стоимость вашего дома обязательно возрастет». Их внимание сосредоточено на приросте капитала, а не на денежном потоке. Чтобы инвестировать в денежный поток, надо иметь мозги.

Финансовый совет

Финансовое образование требует понимания смысла терминов «денежный поток» и «прирост капитала».

В книге «Богатый папа, бедный папа» я много писал об активах и пассивах. Активы кладут деньги в ваш карман (обеспечивают приток денежных средств), а пассивы вынимают их из вашего кармана (происходит отток денежных средств). Даже если вам не приходится выплачивать кредит на дом, отток средств происходит за счет налогов на недвижимость, затрат на ремонт и страховку. То же самое относится к автомобилям и всему прочему, что вынимает деньги из вашего кармана.

Недвижимость же, которую приобретаем мы с Ким, приносит прибыль после вычета всех расходов и долгов. Понимание разницы между денежным потоком и приростом капитала наделяет нас несправедливым преимуществом. Причина, по которой мы пересматриваем сотню домов, прежде чем купить один, заключается как раз в том, что найти недвижимость, которая обеспечит устойчивый приток денежных средств, не так-то легко. Однако есть и хорошая новость: в наши дни сделать это стало легче, потому что цены на недвижимость стали ниже.

В результате финансового кризиса больше всего пострадали те, кто инвестировал в пассивы, надеясь на при рост капитала. А когда рынок рухнул, все деньги утекли.

Средние инвесторы вкладывают деньги в прирост капитала. Таких людей нельзя назвать инвесторами. Они скорее спекулянты, покупающие с намерением перепродать по более высокой цене. Настоящие инвесторы интересуются как приростом капитала, так и денежным по током. Они также стараются максимально использовать заемные средства и налоговые льготы. Уметь делать все это – настоящее несправедливое преимущество.

Приведенная ниже схема показывает разницу между активами и пассивами.

Денежный поток является целью не только инвестирования в недвижимость. Вложение денег в добычу нефти – это тоже инвестирование в денежный поток. Меня не волнует, вырастет цена нефти или снизится, лишь бы деньги продолжали течь ко мне в карман.

Многие люди покупают акции ради получения дивидендов, а это форма денежного потока. Те, кто покупает облигации или кладет деньги на сберегательный счет, делают это ради получения процентов, то есть ради денежного потока. За свои книги и изобретения я получаю роялти, а это тоже форма денежного потока. Слова разные: дивиденды, проценты, роялти, – но обозначают они одно и то же: денежный поток.

К сожалению, после последнего краха дивиденды и процентные платежи, поступающие от облигаций и сбережений, значительно сократились, тем самым причинив вред многим пенсионерам, рассчитывающим на эти формы денежного потока.

Этот бесценный урок денежного потока я выучил еще в детстве, играя в «Монополию».

Давайте еще раз внимательно рассмотрим предыдущую схему. Каждый зеленый дом должен обеспечивать доход, то есть класть деньги в мой карман. Этот урок я не забываю никогда. Ведь именно благодаря ему мы с Ким ничего не потеряли во время финансовых кризисов 1987 и 2007 годов.

Еще раз: причина, по которой миллионы людей лишились триллионов долларов, заключается в том, что они инвестировали в прирост капитала, а не в денежный поток. Те, кто инвестирует в прирост капитала, суть азартные игроки, судьба которых зависит от колебаний рынка. Вот почему многие инвесторы убеждены в том, что инвестирование – дело очень рискованное. Рискованно все то, над чем у вас нет власти.

В воскресной школе меня учили: «Истреблен будет народ Мой за недостаток ведения».

Сегодня миллионы людей истреблены в финансовом смысле за недостаток финансового ведения. Миллионы могли бы избежать этого, если бы только понимали разницу между денежным потоком и приростом капитала, если бы усвоили этот бесценный урок из «Монополии».

3. Отдайте мне свои деньги

«Монополия» научила меня тому, как заставить другого человека отдать мне свои деньги. Если вам принадлежит клетка с одним зеленым домом, арендная плата за который составляет 10 дол ларов, то игрок, попадающий на эту клетку, вынужден заплатить вам 10 долларов. Научиться делать так, чтобы люди отдавали вам свои деньги, – как бы грубо это ни звучало, – важный элемент истинного финансового образования.

Финансовый совет

Финансовое образование, получаемое в традиционных учебных заведениях, учит людей отдавать свои деньги правительству и банкам. Истинное же финансовое образование учит нас пользоваться заемными средствами, деньгами других людей.

Люди, не имеющие финансового образования, бездумно отдают свои деньги правительству в виде налогов, банкам в виде выплат по кредитам, полученным на дом, машину, кредитные карточки и учебу, а также нефтяным, энергетическим компаниям и производителям продуктов питания в форме инфляции. А еще те, кто имеет пенсионные счета, производят пенсионные отчисления в банки. Вот почему богатые становятся богаче, бедные остаются бедными, а среднему классу приходится трудиться еще больше.

Финансовый совет

У медали две стороны. Благодаря игре «Монополия» я научился быть стороной получающей, тогда как большинство людей, лишенных финансового образования, находятся на стороне отдающей. Они каждый месяц переводят часть своих денег тем, кто гораздо более образован в финансовом плане. Если вы тоже хотите перейти на сторону получающих, то без финансового образования вам не обойтись.

В девять лет я понял важность одного зеленого домика, обеспечивающего положительный денежный поток в размере 10 долларов. Я понял, что богатые богатеют за счет денег, получаемых от других, и захотел повысить уровень своего финансового образования. «Монополия» научила меня быть одним из тех, кто получает деньги, а не из тех, кто отдает. Это и есть истинное финансовое образование, и в этом заключается причина того, что мы с Ким не пострадали во время финансового кризиса. Мы делаем такие инвестиции, которые обеспечивают нам устойчивый приток денег от других людей, какова бы ни была экономическая ситуация.

После крушения рынка и падения цен на недвижимость отель с полями для гольфа мы купили за счет средств пенсионных фондов. Банки не боялись ссужать нам миллионы долларов на покупку многоквартирных домов, поскольку понимали: мы сумеем погасить долг за счет квартиросъемщиков. И спрос на нефть сохраняется независимо от того, сколько она сто ит. А когда усилится инфляция и цены пойдут вверх, мы будем зарабатывать еще больше – как заработали на драгоценных металлах, которые продолжали неуклонно расти в цене по мере того, как правительства печатали триллионы долларов ничем не обеспеченных денег.

Я знаю, что большинство людей – особенно социалисты – могут счесть меня грубым, жадным и вульгарным, но факт остается фактом: я всю жизнь стараюсь повышать свое финансовое образование потому, что хочу научиться богатеть за счет денег, получаемых от других людей. Это гораздо более умный подход, чем, подобно собаке Павлова, отдавать свои кровно заработанные деньги богачам и правительству.

Какой бы вульгарной ни казалась идея обогащения за счет чужих денег, истина заключается в том, что так устроен мир: деньги должны переходить из рук в руки. Работники получают деньги от нанимателей, а бедняки и пенсионеры получают от государства пособия и пенсии. Это и есть денежные потоки. Более существенный вопрос заключается в том, как сделать, чтобы больше денег текло к вам и меньше от вас. Добиться этого помогает настоящее финансовое образование.

Нет лучшего знатока денежных потоков, чем Ким. Она постоянно ставит перед собой все более трудные цели и задачи и при этом обладает достаточной дисциплинированностью, чтобы достигать каждой цели, которые стоят перед ней – и перед нами как супругами.

Комментарий Ким

Когда я поняла, что всю жизнь была приучена и запрограммирована думать совсем не о том, о чем нужно, когда речь шла о деньгах, это открытие меня как громом поразило.

Вероятно, как и многим из вас, мне всегда твердили, что нужно получить хорошую работу, делать карьеру и попутно добиваться повышения зарплаты. Когда я получала почасовую оплату, мне говорили, чтобы я работала больше часов или старалась повысить почасовую ставку, чтобы зарабатывать больше денег. Такое стремление к постоянному повышению зарплаты или дохода было привито мне с тех пор, как только я начала работать по найму.

Но мое мировоззрение резко изменилось, когда я поняла, что для того, чтобы стать финансово независимой и свободной, я должна сосредоточиться не на самих доходах, а на активах, приносящих положительный денежный поток. Почему? Да потому, что, когда думаешь о доходе, это побуждает тебя работать все больше и больше, чтобы больше зарабатывать – и тогда, быть может, у тебя однажды станет столько денег, что сможешь больше не работать. Перенеся же внимание на активы, я стала думать не о том, как бы мне зарабатывать больше денег своим все более интенсивным трудом, а о том, как сделать так, чтобы больше работали мои уже заработанные деньги и приносили еще больше денег. В результате моя жизнь переменилась.

Каждый год мы с Робертом садимся и ставим перед собой цели на очередной год. Какие-то из них связаны с бизнесом, какие-то – с фитнесом, какие-то – с развлечениями, а какие-то – с приобретением новых активов. Мы стараемся, чтобы наши активы росли из года в год. В роли активов могут выступать коммерческие предприятия, недвижимость, ценные бумаги или сырьевые товары.

Впервые я занялась инвестированием в 1989 году. Мне было страшно, и я толком не знала, что мне делать. Я рыскала по окрестностям и наконец наткнулась на домик с 2 спальнями и 1 ванной комнатой, который, как мне показалось, имел хорошие перспективы с точки зрения сдачи внаем. Я сделала предложение и, после небольшого торга, оно было принято. После этого страх только усилился. Теперь я была больше сосредоточена на том, что могла потерять, чем на том, что могла приобрести. Я искала и находила всевозможные причины, чтобы отказаться от покупки. Каким-то образом мне удалось преодолеть свой страх, и сделка все-таки состоялась.

Когда все было сказано и сделано, я сдала дом внаем, и после вычета всех расходов и выплат по ипотеке аренда обеспечила мощный денежный поток в размере 25 долларов в месяц!

В 1989 году, после приобретения маленького, но очаровательного домика, предназначенного для сдачи внаем, колонка активов в моем балансе стала выглядеть так:

В том же году мы впервые поставили перед собой цель относительно приобретения активов. Нашей целью было купить 20 единиц недвижимости для сдачи внаем за ближайшие 10 лет, то есть два объекта в год. Это была наша первая промежуточная цель на пути к главной цели – достижению финансовой свободы. Сила постановки целей состоит в том, что мы четко, конкретно разбираемся в том, чего хотим. Постановка целей приводит нас в движение. Реалии жизни таковы, что, как только мы начали движение к этой цели, мои знания, касающиеся инвестиций в недвижимость, резко возросли, потому что мне это занятие очень понравилось, оно меня воодушевляло и бодрило. А еще больше меня воодушевляли денежные потоки, хлынувшие к нам благодаря этой недвижимости. Более того, достижение поставленной цели заняло у нас вовсе не 10 лет, а всего 18 месяцев – именно за такой срок мы приобрели 20, а точнее 21 объект недвижимости!

После этого наша колонка активов выглядела так: