Помоги проекту - поделись книгой:
непредставление каких-либо документов, являющихся необходимыми для регистрации ипотеки в силу п. 2 и 3 ст. 20 Закона об ипотеке (такими документами являются: договор об ипотеке и его копия; документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений; документ об уплате государственной пошлины; иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; если права залогодержателя удостоверяются закладной, то представляются также закладная и ее копия; документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии);
несоответствие договора об ипотеке, закладной или приложенных к ним документов требованиям законодательства;
необходимость проверки подлинности представленных документов;
наличие судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания.
Общие положения Гражданского кодекса РФ, регулирующие государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, говорят о том, что основания отказа в регистрации устанавливаются Законом о регистрации (п. 6 ст. 131 ГК РФ).
В соответствии со ст. 20 Закона о регистрации в регистрации может быть отказано в случаях, если:
право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;
с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона о регистрации сделки с объектом недвижимого имущества;
не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав;
имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
Некоторые основания отказа в регистрации нуждаются в следующих изменениях. Как справедливо отмечает Н.В. Прокопьева, [55] в основании отказа, в котором говорится о не подлежащих регистрации правах на недвижимое имущество, не упоминается о не подлежащих регистрации сделках. Поэтому более правильной была бы следующая формулировка: «право или сделка, о государственной регистрации которых просит заявитель, не подлежат государственной регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном настоящим Федеральным законом».
В изменении нуждается и следующее основание отказа: «акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания». Во-первых, регистрирующий орган не вправе признавать такие акты недействительными. Во-вторых, не все акты, изданные с нарушением законодательства, признаются недействительными, и поэтому в качестве правоустанавливающего документа может быть представлен акт, изданный с нарушением норм законодательства, но не признанный недействительным. В этом случае наиболее приемлемой могла бы стать следующая формулировка основания для отказа: «акт о предоставлении прав на недвижимое имущество издан государственным органом власти или органом местного самоуправления с нарушением законодательства, действовавшего в месте издания этого акта на момент его издания». При этом можно ввести еще одно основание для отказа: «документы, представленные в качестве оснований для регистрации, признаны недействительными в установленном законом порядке».
Еще одно основание отказа, требующее корректировки, – это когда правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества. Правильнее было бы сформулировать такое основание следующим образом: «правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии права, заявленного к регистрации». [56]
И, наконец, основание отказа, когда лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества, следовало бы изложить так: «лицо, выдавшее правоустанавливающий документ на данный объект недвижимого имущества, не было уполномочено выдавать такой документ».
Вышеуказанные основания для отказа в государственной регистрации можно условно разделить на две группы: окончательные и устранимые. Устранимые обстоятельства позволяют после принятия решения об отказе в регистрации подать приведенные в соответствие с требованиями законодательства документы заново, и регистрация будет произведена.
При принятии решения об отказе в государственной регистрации заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа, и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Специальный срок установлен Законом об ипотеке: в соответствии с п. 5 ст. 21 отказ в регистрации должен быть направлен в течение общего срока регистрации, т. е., определен более короткий срок для уведомления.
Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (п. 5 ст. 2, п. 3 ст. 20 Закона о регистрации).
Согласно п. 4 ст. 20 Закона о регистрации до внесения в ЕГРП записи о сделке, о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации права рассмотрение заявления (заявлений) о государственной регистрации права и иных представленных на государственную регистрацию прав документов может быть прекращено на основании заявлений сторон договора. Регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия решения о прекращении государственной регистрации права. В данной норме законодатель не разграничил регистрацию сделки и регистрацию права, таким образом, так же как и при приостановлении регистрации, отказ в регистрации может быть осуществлен как регистрирующим органом, так и по инициативе сторон (прекращение государственной регистрации).
Высший Арбитражный Суд РФ в отношении отказов в государственной регистрации дал следующие разъяснения.
В пункте 4 Информационного письма от 16 февраля 2001 г. № 59 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [57] ВАС РФ пояснил, что регистрирующий орган правомерно отказал в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, так как ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры, заключенный тем же продавцом с другим покупателем. А в п. 5 этого же Информационного письма Высший Арбитражный Суд разъяснил, что орган, осуществляющий государственную регистрацию, правомерно отказал юридическому лицу в государственной регистрации договора купли-продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора.
В соответствии с п. 2 ст. 12 Закона о регистрации Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.
Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов.
Минюст России, реализуя свои полномочия в области государственной регистрации прав на недвижимость, взаимодействовал с иными федеральными органами исполнительной власти. Так, благодаря именно такому взаимодействию были, к примеру, впервые утверждены Минюстом России, Мингосимуществом России и Минземстроем России Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрированные Минюстом России 31 июля 1998 г. за № 1577 [58] , а впоследствии – новые Правила – Приказом Минюста от 24 декабря 2001 г. № 343. [59]
Совместное принятие Правил было обусловлено тем, что записи в ЕГРП об описании объектов недвижимости вносятся на основании данных, формируемых комитетами по земельным ресурсам и землеустройству, жилищными органами и органами технической инвентаризации, комитетами по управлению государственным и муниципальным имуществом. Книги учета документов и дела правоустанавливающих документов как неотъемлемая часть реестра хранятся вечно, а их уничтожение или изъятие из них каких-либо документов недопустимо.
Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект. Книги учета документов содержат данные о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; выданных свидетельствах о государственной регистрации прав; выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.
Пункт 7 ст. 12 Закона о регистрации устанавливает, что каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке идентифицируется номером регистрации, который возникает при приеме документов.
В соответствии с п. 7 ст. 16 Закона о регистрации сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия – наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в ЕГРП. А согласно п. 3 ст. 2 Закона о регистрации датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.
В связи с этим ВАС РФ разъяснил, что «арбитражный суд не вправе обязать учреждение юстиции осуществить государственную регистрацию с указанием иной даты регистрации, чем фактическая дата регистрации». [60]
Совершение специальных регистрационных надписей на правоустанавливающих документах и выдача свидетельств производится в соответствии с п. 3 ст. 131 ГК РФ по ходатайству правообладателей. Получение свидетельства является правом, а не обязанностью правообладателя, юридическое значение имеет внесение записей в ЕГРП.
Форма свидетельств и специальной надписи установлены Правилами ведения Единого государственного реестра прав, а также Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах [61] . Инструкция предлагает рекомендовать заявителям решать вопрос о представлении ходатайства о выдаче свидетельства на стадии подачи документов на государственную регистрацию прав. Такое ходатайство должно содержаться в заявлении о государственной регистрации прав.
Рассмотрев процедуру государственной регистрации по стадиям, можно отметить, что процедуры, предусмотренные в ст. 13 Закона о регистрации, т. е. сначала проведение правовой экспертизы документов и проверка законности сделок с недвижимостью, а затем установление отсутствия противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации, близки по смыслу и содержанию, и поэтому фактически представляют собой одну стадию. На практике они объединены как по времени, так и по порядку проведения. Таким образом, в ходе проведения правовой экспертизы документов и проверки законности сделки регистратор одновременно устанавливает наличие или отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, а значит – выявляет, имеются ли основания для государственной регистрации, отказа или приостановления государственной регистрации.
Таким образом, с установлением принципа публичной достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество) все гарантии государства, в конечном итоге, сводятся лишь к обещанию решать все возникающие споры (в том числе с участием самого государства) исключительно в судебном порядке.
2) Согласно ст. 2 Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Таким образом, зарегистрированные права на недвижимое имущество добросовестного приобретателя получают признание со стороны государства и могут быть оспорены лишь в суде.
3) Участники сделок с недвижимостью, как правило, не в состоянии проводить всеобъемлющую проверку чистоты прав на предмет сделки. В силу этого они подвергаются постоянному риску того, что будет обнаружено какое-то «не выявленное» право на интересующий их объект. При этом существует множество незарегистрированных прав, незарегистрированных ограничений прав, незарегистрированных правопритязаний, которые и без регистрации являются действительными, а также технических ошибок, негативно влияющих на права добросовестного приобретателя недвижимости.
Таким образом, в рамках существующей системы, права добросовестного приобретателя, который пользуется сведениями Росрегистрации, могут быть серьезно ущемлены ранее возникшими правами лиц, не зарегистрированными и практически не поддающимися выявлению в условиях действующего законодательства, а также ограничениями прав в использовании недвижимости, которые зафиксированы в других информационных ресурсах вне системы государственной регистрации, например, в связи с правами членов семьи нанимателя жилого помещения. Кроме того, в законодательстве не указываются признаки, позволяющие разграничивать ограничения (обременения), которые нужно регистрировать, и аналогичные «стеснения», регистрация которых не требуется.
4) В настоящее время существует неоправданный временной и юридический разрыв между волеизъявлением правообладателя (приемом заявления на регистрацию прав) и собственно регистрацией. Договор, который в соответствии с федеральным законом подлежит государственной регистрации, «считается заключенным с момента его регистрации». Закон о регистрации прав на недвижимость устанавливает, что датой государственной регистрации является день внесения регистратором записи в единый государственный реестр. Таким образом, каждая такая сделка вступит в силу только после внесения записи регистратором. Такая схема ущемляет права граждан и организаций: каждый гражданин, заключающий сделку с недвижимостью, попадает в зависимость от регистратора. Вступление в силу договора важно само по себе, а по закону регистрация может быть приостановлена.
§1.3. Соотношение государственной регистрации и нотариального удостоверения
Право собственности, обеспеченное механизмом реализации и защиты, имеет огромное значение для нормального функционирования гражданского оборота и развития экономической деятельности в правовом государстве. Институт нотариата имеет все возможности для эффективного обеспечения защиты прав участников гражданского оборота, не ограничивая их свободу [62] , с учетом принципов, действующих в сфере экономической деятельности и гражданского оборота. [63]
Немаловажно и то, что для полноценной реализации своих прав участники гражданского оборота, например собственники, должны быть осведомлены о предоставляемых им законом возможностях по использованию своих прав, об установленных пределах реализации этих прав и ограничениях. Современное же гражданское законодательство не просто объемно, но и весьма сложно для понимания гражданами, не имеющими специального образования. В силу этого весьма актуально оказание нотариусами квалифицированной юридической помощи [64] , разъяснение правовых механизмов достижения целей участников гражданского оборота в особо сложных с правовой точки зрения случаях. [65]
В соответствии с Основами законодательства Российской Федерации о нотариате за институтом нотариата признается защитная функция, что полностью соответствует его сущности как правового института, оказывающего квалифицированную юридическую помощь.
Эволюция института нотариата демонстрирует, что особенно велика роль нотариата в придании стабильности праву собственности, в частности, путем удостоверения сделок; сложно переоценить значение нотариальной деятельности в сфере иных аспектов гражданского оборота.
Можно выделить несколько целей нотариата в защите права собственности в сфере гражданского оборота. Прежде всего это защита права собственности, придание ему необходимой доказательственности и стабильности. На реализацию этой цели направлены нотариальные действия по удостоверению сделок, прав и фактов, обеспечению доказательств и пр.
Защита права собственности должна осуществляться нотариатом исходя из признания многообразия форм собственности, их юридического равенства и равной защиты, неприкосновенности собственности. Целью нотариальной деятельности по защите и обеспечению права собственности является также согласование частноправовых интересов субъектов гражданского оборота с публичноправовыми требованиями законодательства, обеспечение сочетания свободы договора с требованиями законности. Без этого становление законности в государстве было бы невозможно.
В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. В связи с этим правила в отношении нотариального оформления можно условно разделить на обязательные и добровольные.
Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты (ст. 584 ГК РФ), кроме того, предусматривается обязательное нотариальное удостоверение завещаний (в том числе при завещании недвижимости).
Добровольное нотариальное удостоверение сделок производится по соглашению сторон. Например, граждане договариваются для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу.
Гражданский кодекс РФ для большинства сделок с недвижимым имуществом не предусматривает обязательного нотариального удостоверения. Согласно ст. 7 Федерального закона от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» [66] до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных ст. 550, 560 и 574 ГК РФ, сохраняли силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК РФ.
В дореволюционной России сделки о переходе или ограничении права собственности на недвижимость, из опасения недействительности, «должны быть совершаемы сначала у нотариусов и затем обращаемы в крепостные через утверждение их старшим нотариусом». Вещные права на недвижимость не приобретались до утверждения сделки, за исключением наследования по закону или по завещанию. Перед утверждением старший нотариус обязан был удостовериться, что гражданские законы не воспрещают совершать и утверждать акт, что недвижимость действительно принадлежит лицу, ее отчуждающему или соглашающемуся на ограничение права собственности. Затем, взыскав следуемые пошлины, делал на выписи надпись об утверждении, вносил сделку в крепостную книгу и отмечал о том в реестре крепостных дел. О содержании внесенной сделки старший нотариус сообщал земской или городской управе по местонахождению недвижимости. На основании внесенной в крепостную книгу сделки старший нотариус выдавал сторонам «выпись», которая являлась удостоверением права частных лиц на недвижимость. [67]
В современной России законодатель предположил, что обеспечить необходимые гарантии права собственности на недвижимое имущество будет по силам институту государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поэтому п. 1 ст. 131 ГК РФ закрепил, что регистрации в ЕГРП подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Основой правового регулирования вопросов государственной регистрации является Закон о регистрации.
Сторонники ранее действующего законодательства об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью отмечают, что его отмена привела к серьезным изменениям в организации правовой помощи, которая гарантируется статьей 48 Конституции каждому гражданину России. В соответствии со ст. 16 Основ законодательства о нотариате нотариус обязан оказывать содействие в осуществлении прав и законных интересов всех обратившихся к нему лиц. Существенную защиту прав и законных интересов участников гражданского оборота нотариат осуществляет, прежде всего, в сфере обязательственных правоотношений, при заключении имущественных сделок, в том числе сделок с недвижимостью. Статья 53 Основ предусматривает нотариальное удостоверение сделок, для которых непосредственно законом установлена данная форма сделок.
Обязательное нотариальное удостоверение одних сделок с недвижимостью и отказ от нотариального удостоверения других сделок, по мнению противников отмены нотариального удостоверения, нарушает единство в регулировании соответствующих вопросов в российском законодательстве.
По их мнению, следствием этого могут явиться, в частности, такие негативные моменты, как лишение собственника своего имущества не по собственному волеизъявлению, появление возможности у недобросовестного продавца неоднократно распорядиться своей недвижимостью до регистрации первого договора об ее отчуждении, ограничение прав граждан и юридических лиц по получению правовой помощи при совершении сделок с недвижимостью, подписание договора об отчуждении имущества от имени собственника неуполномоченным лицом, поскольку Гражданский кодекс говорит о нотариальном удостоверении доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п. 2 ст. 185 ГК РФ), а, значит, в связи с отменой обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью доверенности, по которым предоставлены полномочия по распоряжению объектами недвижимости, могут заключаться в простой письменной форме. Предпочтительным для сторонников нотариального удостоверения сделок было бы закрепить обязательность нотариальной формы доверенности по распоряжению недвижимым имуществом на уровне ГК РФ.
По мнению С.Г. Самойлова [68] , А. Бегичева [69] , подобное нововведение, заключающееся в отмене обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, принижает роль нотариата в обеспечении прав и законных интересов граждан и юридических лиц при осуществлении ими гражданско-правовых действий. Они отмечают, что деятельность нотариуса не ограничивается удостоверением личности и проверкой дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, совершающих правовые действия, он также участвует в подготовительной стадии договора, разъясняя сторонам смысл и все возможные правовые последствия сделки. Кроме того, нотариус осуществляет контроль за недопущением заключения договора, противоречащего закону, а также предупреждает злоупотребления доверием сведущего лица по отношению к несведущему, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована во вред. Нотариус вместе с тем, в соответствии со ст. 17 Основ, несет полную имущественную ответственность за ущерб, причиненный незаконным удостоверением сделки, а в соответствии со ст. 202 Уголовного кодекса РФ – и уголовную ответственность.
Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, проводят правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверяют законность совершения сделки, т. е. не все вышеперечисленные функции нотариуса возлагаются на регистрирующие органы. Как отмечают С.Г. Самойлов и А. Бегичев [70] , правовая экспертиза органа регистрации ни в коей мере не может заменить нотариальное удостоверение договора, как особую правовую технологию. Кроме того, в отсутствии нотариуса все бремя ответственности за законность сделки возлагается на государство. Однако с государства гораздо труднее взыскать причиненный ущерб, нежели с частнопрактикующего нотариуса, чья деятельность застрахована в соответствии со ст. 18 Основ законодательства о нотариате и который действует от имени государства, но на свой страх и риск.
Согласимся с мнением, что отмена в конце 90-х гг. обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимым имуществом не создала действенного правового механизма, обеспечивающего неприкосновенность собственности от незаконных посягательств, причем основная причина этого заключается в том, что нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом и их государственная регистрация – это два разных по своей правовой сущности института. Регистрация призвана обеспечить публичность и достоверность информации о зарегистрированных правах и сделках, прежде всего для третьих лиц, и в этом смысле она позволяет защитить их права и интересы. При этом она не является формой сделки. Что касается нотариального удостоверения, то это – специальная форма, в которую облекается соглашение самих сторон сделки, что обеспечивает права и интересы именно этих лиц. [71]
Д. Закройщикова, нотариус Староминского района Краснодарского края, помимо необходимости сохранения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, высказывает мнение, что проведение правовой экспертизы не входит в компетенцию регистратора, а должно производиться экспертом; по результатам этой экспертизы регистратор примет решение о регистрации или о приостановлении регистрации либо отказе в регистрации [72] . Однако, Закон о регистрации не регламентирует создание специальной экспертной службы, порядок проведения экспертизы и форму экспертного заключения, а также нормы об ответственности эксперта за свои действия. Кроме того, подобное предложение по созданию экспертной службы не является безупречным, поскольку в полномочия эксперта, так же как и регистратора, входила бы работа только с документами, а не с участниками правовых отношений и не входила бы проверка дееспособности и правоспособности заявителей, выявление истинной воли сторон, так как данными полномочиями по проверке законодатель наделил только нотариуса.
Противники простой письменной формы предрекали серьезные проблемы в тот период времени, когда нотариальное удостоверение сделок было отменено, а органы, осуществляющие регистрацию, еще не были созданы: органы регистрации не в состоянии будут сразу приступить к качественной правовой экспертизе, так как не обладают необходимым числом соответствующих специалистов, фактически придется в новой структуре создавать аналог действующего нотариата, причем в виде государственной структуры.
В виде одного из вариантов решения данной проблемы сторонники нотариальной формы предлагали сохранить обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью на период становления государственных органов по регистрации сделок и прав, но этого не произошло.
Как отмечал С. Крылов, начальник методического отдела Федеральной нотариальной палаты, возложение функций юридического контроля на учреждения юстиции позволяет говорить о создании квазисудебного контроля за гражданско-правовыми отношениями и вызывает вопрос о квалификации специалистов учреждений юстиции, поскольку Закон о регистрации не содержит требований об их обязательном юридическом образовании. [73]
Таким образом, у противников отмены нотариального удостоверения напрашивался вопрос: как регистратор, не имеющий высшего юридического образования, пусть даже имеющий стаж работы, может провести правовую экспертизу документов? Кто будет этим заниматься? Значит, по их мнению, опять потребуются какие-то дополнительные затраты и определенные структуры, которые должны будут проводить правовую экспертизу документов, т. е. то, чем занимается нотариус.
В связи с этим противники простой письменной формы рисовали достаточно мрачные перспективы. Они отмечали, что в нашей стране немало людей с низкой правовой осведомленностью и поразительной доверчивостью. Устранение нотариуса от удостоверения сделок с недвижимостью приведет к увеличению и без того возросшего уровня преступности в данной сфере. От такого положения вещей пострадают прежде всего простые граждане, они будут вынуждены обращаться за защитой своих прав в суды, которые и так перегружены чрезмерно, и рано или поздно придется вернуться к обязательному нотариальному удостоверению. Тем более нельзя забывать, что грядет жилищно-коммунальная реформа, и люди будут вынуждены освобождаться от своих более просторных квартир и покупать квартиры меньшей площади, т. е. возрастет количество сделок с недвижимостью, и это будут недостаточно обеспеченные люди, которым нужна квалифицированная юридическая помощь. Сторонам придется составлять договор самостоятельно либо обращаться за помощью к посредникам на рынке юридических услуг. В этом же случае существует вероятность того, что договор будет составлен юридически неграмотно, а посредник будет отстаивать интересы лишь одной из сторон сделки.
Действующие правовые системы зарубежных стран выработали два основных пути обеспечения законности частных правоустанавливающих документов, а также документов, подлежащих государственной регистрации. Для стран, использующих систему континентального права, – это обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Для стран англосаксонской модели права – обязательное участие в процессе заключения соглашения страховой компании совместно с адвокатом или маклером.
Мировой опыт показал, что устранение нотариата от удостоверения сделок с недвижимостью приводит к увеличению нарушений прав граждан и юридических лиц, что, в свою очередь, оказывает влияние на количество судебных споров за счет дел изначально бесспорного характера. Так, в США из-за неразвитости системы нотариата затраты на содержание судов, по сравнению с Европой, превышают примерно в 2-6 раз, как отметил С.Г. Самойлов в своем докладе на Первой Всероссийской конференции профессиональных участников рынка недвижимости. [74]
Есть мнение, что совершение сделок с недвижимостью в простой письменной форме ограждает граждан от лишних расходов на нотариальное оформление сделок. Такой позиции придерживаются П.В. Крашенинников [75] , В.Н. Урсов [76] . Сторонники нотариального удостоверения сомневаются в правильности этого вывода и в качестве аргументов в свою пользу приводят следующие подсчеты. Да, сама регистрация стоить будет не так дорого, но на предварительной стадии заключения договора, дабы обезопасить себя от неприятных коллизий и нежелательных последствий, стороны вынуждены будут обратиться к услугам адвоката для составления юридически грамотного договора. Стоимость его услуг составляет до 5% суммы договора с каждой стороны. При этом адвокат не несет имущественной ответственности за невыполнение условий сделки, поэтому сторонам придется застраховать саму сделку и оплатить страховку, составляющую около 10% суммы договора. Таким образом, получается примерно 15% суммы сделки. Нотариус же за все берет 1,5% суммы сделки, т. е. в 10 раз меньше. Причем эта ставка, а также льготы при совершении нотариальных действий, устанавливаются государством. А утрата недвижимого имущества или денег в результате сделки, проведенной без участия нотариуса, оценивается намного дороже, чем уплата нотариусу 1,5%. [77]
Сторонники нотариального удостоверения отмечают, что в странах англосаксонского права широко используются для заключения сделок с недвижимостью электронные средства. К делу подключаются специалисты-компьютерщики, круг участников расширяется, и секретность сделок уже трудно соблюсти; не исключены вторжение в компьютерную информацию, подделки, незаконная передача прав собственности. Не за горами распространение заключения сделок через электронные средства и в России. Последствия этого для противников простой письменной формы в комментариях не нуждаются. А нотариус же в первую очередь работает на бумаге, только потом информация вводится в сеть.
Еще одним аргументом в пользу сохранения нотариального удостоверения сделок противники простой письменной формы называли принятие в 1995 г. России в Международный Союз Латинского Нотариата, что обусловливает обязательность нотариального оформления сделок с недвижимостью, а также включает Российскую Федерацию в единое правовое пространство континентально-европейской системы.
Президент Международного Союза Латинского Нотариата господин Уго Перес Монтеро, узнав об исключении нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, направил Президенту России открытое письмо, в котором выразил обеспокоенность данной проблемой и представил доклад «Нотариат и спор по вопросу недвижимости» [78] . Андреа Йемма, Президент Европейского института юридического и экономического сотрудничества, также посчитал сложившееся положение дел серьезным и заслуживающим принятия срочных мер. [79]
В марте 1996 года в Москве состоялся первый Конгресс нотариусов России. Подготовка и проведение Конгресса стало первым шагом работы нового состава Федеральной нотариальной палаты. Одним из мероприятий Конгресса явилось участие его членов в парламентских слушаниях о правовом обеспечении рынка недвижимости в Российской Федерации, проводившихся 12 марта 1996 года в Государственной Думе ФС РФ. С сообщением о проблемах, возникающих в связи с отсутствием в Гражданском кодексе требования об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью, выступил Президент Федеральной нотариальной палаты. Результатом слушаний явилось принятие подготовленных ФНП Рекомендаций, в которых отмечалось в качестве первоочередных мер необходимость подготовки предложений по внесению изменений и дополнений в ГК РФ. Проект Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс РФ» и Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» был передан в Комитет Государственной Думы по законодательству и судебно-правовой реформе.
Федеральной нотариальной палатой было подготовлено (1996 г.) заключение на Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которое легло в основу вето, наложенного на этот закон Советом Федерации. А в 1997 году уже были подготовлены изменения и дополнения к принятому Закону. Но, тем не менее, этот вопрос с места не сдвинулся. Кроме того, Федеральная нотариальная палата одновременно продолжала готовить изменения и дополнения к Основам законодательства о нотариате.
Данная проблема неоднократно обсуждалась на научно-практических конференциях и семинарах нотариусов. [80]
Нотариусам, всерьез обеспокоенным этими обстоятельствами, пришлось констатировать, что исключение нотариального удостоверения сделок с недвижимостью повлечет ликвидацию стабильного источника пополнения государственного бюджета за счет недополучения тарифа (государственной пошлины). Кроме того, многие частные нотариальные конторы не смогут себя финансово содержать.
Аргументация сторонников простой письменной формы договора о том, что граждане, согласно ГК, имеют факультативное право обратиться в нотариальную контору за удостоверением сделки, для которой не установлена обязательная нотариальная форма, не имеет под собой достаточно содержательной основы для противников отмены нотариального удостоверения. Сторонники ранее действовавшего законодательства заявляют, что можно будет только догадываться, какой процент сделок будет совершаться без квалифицированного правового обеспечения. Желание сэкономить будет определяющим в действиях сторон, но такой подход в конечном счете, обернется против самих участников сделки.
Однако, как констатировала М. Сазонова, Президент Санкт-Петербургской нотариальной палаты, подавляющее большинство договоров по распоряжению недвижимым имуществом, не требующих обязательного нотариального удостоверения, тем не менее проходило через нотариальное удостоверение. Государственным учреждением юстиции «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» и нотариатом при поддержке органов власти Санкт-Петербурга был сформирован единый подход к решению проблемы защиты прав участников оборота недвижимости. Распоряжением губернатора для нотариально удостоверенных сделок были установлены пониженный размер платы за государственную регистрацию и сокращенный срок ее осуществления [81] – регистрационным органам нет необходимости проводить такую масштабную проверку, как при регистрации сделки, совершенной в простой письменной форме, поскольку эту работу уже выполнил нотариус. И, как справедливо отмечает М. Сазонова, любые формы соперничества между нотариатом и органами регистрации недопустимы. [82]
Некоторые составители Гражданского кодекса РФ и ярые противники нотариального удостоверения сделок с недвижимостью колебались в своих позициях. В частности, заместитель председателя Высшего Арбитражного Суда В.В. Витрянский отметил, что в отношении граждан, особенно в тех случаях, когда речь идет о продаже жилья, нотариус, видимо, нужен [83] . Но в отношении юридических лиц – нет, так как многие юридические лица имеют свои юридические службы и у них есть средства, чтобы пригласить квалифицированного советника. Однако такая позиция небезупречна – закон не может подходить избирательно к тем или иным участникам сделки, равенство сторон не должно нарушаться.
Е.А. Дорожинская, отстаивая необходимость нотариального удостоверения сделок с недвижимостью в современных российских условиях, приходит к выводу, что нотариальное удостоверение сделок может быть полностью устранено только при более четкой проработке нормативного регулирования процедуры государственной регистрации. [84]
По мнению сторонников обязательного нотариального удостоверения, его возвращение должно предотвратить усиление криминализации в сфере обращения недвижимости, явиться действенной гарантией защиты прав и интересов граждан Российской Федерации и восстановить единство в законодательном регулировании названных вопросов.
Таким образом, в качестве основных аргументов сторонников нотариальной формы были названы: нарушение прав граждан, отсутствие ответственности регистрирующих органов и адвокатов, неудовлетворительное качество посреднических услуг, низкая квалификация регистраторов и высокие расценки на рынке юридических услуг по сравнению с нотариальными услугами. Но так ли это на самом деле, являются ли эти аргументы актуальными сегодня, поможет прояснить точка зрения противоположной стороны.
Сторонники простой письменной формы выдвигают в защиту своей позиции следующие доводы.
В частности, они отмечают отсутствие действенного контроля за деятельностью частнопрактикующих нотариусов. С декабря 1995 года в Государственной Думе находится отклоненный Президентом законопроект «О внесении изменений в Основы законодательства РФ о нотариате». Необходимо привести законодательство о нотариате в соответствие с Конституцией. Тем самым будут созданы предпосылки для доработки Гражданского кодекса. Хочется отметить, что все это – звенья одной цепи.
Подсчет затрат, которые сторонам придется понести при составлении сделки в простой письменной форме, вызывает сомнение.
На сегодняшний момент размеры государственной пошлины и нотариального тарифа, соответствующего размеру государственной пошлины за совершение нотариальных действий, для которых законодательством предусмотрена обязательная нотариальная форма, установлены ст. 333.24 части второй Налогового кодекса РФ. [85]
Размер вознаграждения адвоката определяется в соглашении об оказании юридической помощи. Адвокаты в соответствии с подп. 6 п. 1 ст. 7 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» [86] с 1 января 2007 г. обязаны осуществлять страхование риска своей профессиональной имущественной ответственности, а до этого – вправе осуществлять добровольное страхование. Кроме того, в Законе о регистрации усилена ответственность государства при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Нельзя не отметить, что законодатель предъявляет к кандидатам на должность государственного регистратора определенный ряд требований (ст. 15 Закона о регистрации), а посредники, оказывающие юридические услуги, за время развития российского рынка недвижимости приобрели высокую квалификацию.
Для подготовки квалифицированных кадров органов по государственной регистрации прав Министерством юстиции был учрежден Российский институт государственных регистраторов. [87]
Положения законодательства об отмене обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью послужили поводом для выдвижения предложений о разработке подзаконных актов на региональном уровне об установлении обязательного нотариального удостоверения. Реализация подобного рода предложений не соответствовала бы букве и смыслу закона, поскольку создание гражданско-правовых норм является прерогативой федеральных органов власти, и поэтому любые подобные действия местных властей были бы неконституционны [88] . Тем более, что отказ законодателя от нотариального удостоверения сделок с недвижимостью не носит абсолютного характера.
В пользу сторонников простой письменной формы говорит и то обстоятельство, что нотариальное удостоверение ипотеки было отменено Федеральным законом «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ (изменения в п. 2 ст. 339 ГК РФ) и Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ (изменения в ст. 10 Закона об ипотеке). А ведь договор об ипотеке обладает множеством нюансов, и, тем не менее, законодатель отказался от его нотариального удостоверения.
Это связано с тем, что предстоящая жилищная реформа, одной из основных задач которой станет формирование рынка доступного жилья, предполагает широкое использование ипотеки, с отменой нотариального удостоверения которой для субъектов снизятся затраты по сделке. Это еще раз доказывает, что по мере развития системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним требование об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью будет пересматриваться.
Не исключено, что со временем будет отменено и нотариальное удостоверение договора ренты. Близость российской системы к системе континентального права не является основанием для сохранения нотариальной формы сделок с недвижимостью.
Также следует отметить, что норма п. 2 ст. 165 ГК РФ позволяет признать действительной сделку при отсутствии ее обязательного нотариального удостоверения.
Некоторые авторы отстаивают компромиссные варианты. В.В. Ярков, анализируя роль нотариата в правовой системе России, предложил возродить такое правило, которое было предусмотрено в Положении о нотариальной части Российской империи, а также существует в ряде стран латинского нотариата. Оно заключается в совершении важнейших сделок, например, с недвижимостью, в присутствии двух свидетелей, которые бы свидетельствовали дополнительно истинность воли сторон и соблюдение нотариальной процедуры. Представляется, что в современных российских условиях данная процедура не сможет выполнить главную функцию – защитить участников сделки.
Н. Сучкова, советник Президента Федеральной нотариальной палаты по правовым вопросам, предлагает ввести обязательность нотариальной формы сделок с недвижимостью и предусмотреть новое нотариальное действие – передачу нотариусом нотариально удостоверенного договора для государственной регистрации [89] . Данная точка зрения представляет собой небесспорный, но, безусловно, интересный подход в решении ряда вопросов государственной регистрации прав сделок с недвижимостью и нотариального удостоверения сделок.
Поделиться книгой: