Помоги проекту - поделись книгой:
Представляется, что имеющаяся коллизия между нормами может быть разрешена в соответствии со смыслом ст. 165 ГК РФ о последствиях несоблюдения требований законодателя о государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом.
Д.И. Мейер отмечал, что форма сделки с недвижимостью в виде участия общественной власти путем «укрепления прав» является обязательной, она придает сделке «больше твердости и дает более ручательства за ее соответственность законам, а потому права, вытекающие из сделки, получают более прочное бытие». [44]
Исходя из буквального толкования ст. 165 ГК РФ, требование о государственной регистрации сделки не относится к форме сделки. Этой позиции придерживаются О. Козырь [45] , Д. Закройщикова, [46]
Л. Андреева [47] , С. Савкин [48] , И. Матвеев [49] , хотя ГК РСФСР 1964 г. содержал требования о регистрации в статьях «Форма договора купли-продажи жилого дома» и «Форма договора дарения».
Под формой сделки наука гражданского права понимает способ фиксации волеизъявления участников сделки.
Например, как отмечает Б.Д. Завидов, «применительно к совершению сделок госрегистрация приобрела такое же самостоятельное значение, как и форма сделок». [50]
Таким образом, в дополнение к уже сделанным выводам, можно говорить о том, что акт государственной регистрации сделки представляет собой дополнительный юридически значимый элемент, относящийся к надлежащему соблюдению требований законодательства.
Итак, именно с момента государственной регистрации законодательство в большинстве случаев связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимое имущество, т. е. государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права на землю, жилище, здания и другую недвижимость, переходящие к лицам, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации (договора и (или) права). Только после регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью. Одновременно с возникновением права собственности на приобретателя переходит риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества.
§1.2. Публичная достоверность государственной регистрации
Вопрос о публичной достоверности реестра недвижимости непосредственно связан с проблемой защиты добросовестных приобретателей, точнее, с признанием их собственниками имущества, приобретенного у неуправомоченных отчуждателей. О том, какое огромное социальное значение приобрела в последнее время рассматриваемая проблема, свидетельствуют многочисленные публикации на эту тему в юридической литературе, а также тот факт, что вопрос о защите добросовестных приобретателей был поставлен перед Конституционным Судом РФ. Однако проблема до сих пор не решена на законодательном уровне.
По нашему мнению, добросовестных приобретателей нужно признавать собственниками имущества, приобретенного ими у неуправомоченных лиц. Этого требует динамичный имущественный оборот. Именно он заставил законодателей многих стран мира ограничить виндикацию в пользу добросовестных приобретателей и признать их собственниками спорного имущества. Ограничивать виндикацию в отношении добросовестного приобретателя и не признавать его собственником вряд ли разумно. Это ведет лишь к неопределенности положения реального обладателя права на вещь, оказавшуюся во владении добросовестного приобретателя.
Формальный собственник, хотя и может распоряжаться вещью юридически, фактически не в состоянии исполнять распорядительные сделки, не имея возможности на деле передавать другим лицам владение вещью. Добросовестный приобретатель фактически господствует над вещью, эксплуатирует ее в своих интересах, однако он испытывает затруднения при совершении актов распоряжения вещью, потому что формально он – не собственник.
Такое положение крайне неудобно для имущественного оборота, и вряд ли необходимо мириться с ним в ожидании того момента, когда добросовестный приобретатель станет собственником в силу приобретательной давности. Некоторые авторы придерживаются противоположной точки зрения. Однако уместно спросить, зачем ждать пять или пятнадцать лет, когда ясно, что имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя, а его воля стать собственником уже выражена в сделке, в силу которой он приобрел спорное имущество (этот вопрос останется в силе и в случае сокращения срока приобретательной давности для подобных случаев).
Нельзя сказать, что в данной сфере баланс интересов собственника и добросовестного приобретателя установлен. О каком балансе можно говорить, если собственник является таковым только формально, а добросовестный приобретатель, хотя и несобственник, через определенный срок неизбежно превратится в собственника? Рассчитывать на то, что добросовестный приобретатель добровольно возвратит владение имуществом, вряд ли стоит.
В статье 302 ГК РФ указывается, в каких случаях собственник не может виндицировать вещь у добросовестного приобретателя, но ничего не говорится о титуле, закрепляемом за добросовестным приобретателем. И это неудивительно, так как данная статья, как и глава 20 ГК РФ в целом, регулирует отношения по защите вещных прав. Здесь просто не могут содержаться нормы о титуле лица, в отношении которого собственник (или иной владелец) не в состоянии применить меры защиты (прежде всего виндикационное требование).
Для признания добросовестного приобретателя собственником имущества, приобретенного у неуправомоченного лица, необходимы особые правила, помещенные в ГК РФ. Причем они должны учитывать коренное различие в режиме оборота движимого и недвижимого имущества. В связи с этим набор фактов, которые образуют фактический состав добросовестного приобретения имущества, будет несколько отличаться в зависимости от того, о каком имуществе идет речь – движимом или недвижимом.
В первую очередь следует сказать о тех фактах, которые лежат в основе возникновения права собственности добросовестного приобретателя на любое имущество. Во-первых, имущество должно быть приобретено в силу сделки, а не по какому-либо иному правовому основанию. Единственным пороком этой сделки является то, что отчуждатель не имел права отчуждать вещь. Во-вторых, сделка по приобретению должна иметь возмездный характер. В-третьих, приобретатель должен быть добросовестным, т. е. не знать в момент совершения сделки о том, что его контрагент неуправомочен отчуждать имущество.
Остальные факты определяются в зависимости от вида имущества. Различие в фактическом составе приобретения движимого и недвижимого имущества существует лишь по той причине, что с недавних пор недвижимость в нашей стране стала наконец-то обращаться по записям.
Движимое имущество переходит от одного лица к другому посредством передачи владения. Несмотря на то, что наш закон не устанавливает презумпции права собственности владельца движимой вещи, как принято в некоторых иностранных законодательствах (см., например, §1006 Германского гражданского уложения), принадлежность движимой вещи и у нас распознается на практике по факту владения ею (это объективное положение вещей). Принадлежность недвижимой вещи определяется наличием соответствующей записи в реестре. Поэтому в первом случае приобретатель в отношениях с контрагентом-отчуждателем принимает во внимание прежде всего факт его владения вещью, а во втором – факт записи на имя последнего. Движимое имущество переходит в собственность, как правило, посредством передачи, а недвижимое – в результате записи в реестре, поэтому переход недвижимого имущества во владение приобретателя не имеет такого значения, как для движимого.
В связи с этим фактический состав добросовестного приобретения права собственности на движимую вещь должен включать в себя факт выбытия вещи из владения лица, управомоченного на владение, т. е. собственника или лица, которому она была передана собственником (но непременно по воле первого или последнего), и факт владения на стороне приобретателя. Этот последний факт является завершающим в формировании фактического состава приобретения движимой вещи в собственность. Его включение в фактический состав основано на том, что именно с передачей приобретателю владения вещью закон связывает возникновение права собственности у последнего в обычной ситуации (п. 1 ст. 223 ГК РФ).
Фактический состав добросовестного приобретения недвижимого имущества должен включать в себя запись в реестре, которая на момент совершения сделки указывала бы на то, что отчуждатель являлся собственником недвижимого имущества, и запись, произведенную в пользу нового собственника (добросовестного приобретателя). Здесь запись на имя приобретателя является фактом, который завершает формирование фактического состава приобретения недвижимости. Именно к моменту записи закон (п. 2 ст. 223 ГК РФ) приурочивает возникновение права собственности приобретателя недвижимого имущества.
Повторим, что в случае с недвижимостью переход владения ею к приобретателю не имеет никакого значения. Завершающим фактом данного состава является совершение записи приобретателем на свое имя в реестре. Поэтому, в частности, добросовестный приобретатель дома станет его собственником, только если совершит запись на свое имя (конечно, при наличии других фактов фактического состава приобретения недвижимости), а получил ли он ключи от дома или иным образом стал его владельцем – в данной ситуации неважно. В советское время (и позднее, до создания Единого государственного реестра прав на недвижимость), когда не было нормальной категории недвижимости, в указанном примере у добросовестного приобретателя нельзя было бы истребовать дом, только если отчуждатель успел передать приобретателю владение домом.
Как известно, ВАС РФ признал на примере недвижимости возможность добросовестного приобретения имущества в собственность, ссылаясь при этом на ст. 302 ГК РФ. Почему высшая судебная инстанция, признавая добросовестного приобретателя собственником, опиралась в своем мнении на ст. 302 ГК РФ? Полагаем, данный судебный орган сделал это по той же причине, по которой в советских и современных учебниках по гражданскому праву вопрос о возникновении права собственности на стороне добросовестного приобретателя поднимается именно в связи с виндикацией: в законе, начиная с Гражданского кодекса 1964 г., просто не было и нет другой статьи, на которую можно было бы опереться в отсутствие прямой нормы (напомним, что Гражданский кодекс 1922 г. содержал соответствующую норму).
Мы уже указывали на некорректность применения ст. 302 ГК РФ при решении вопроса о признании добросовестного приобретателя собственником. Но если ее использование в отношении движимого имущества еще допустимо (ведь другой подходящей статьи нет), то в случае с недвижимым имуществом – вряд ли. Статья 302 ГК РФ имеет в виду определенный порядок выбытия вещи из владения собственника или лица, которому имущество было передано собственником, а также учитывает, что к моменту предъявления виндикационного иска приобретатель уже стал владельцем вещи. Повторим, что для недвижимости важное значение имеют не эти факты, а факт записи на имя отчуждателя и совершение приобретателем записи на свое имя.
Кроме того, использование ст. 302 ГК РФ может создать мнение о том, что для возникновения права собственности необходим, помимо прочих условий, виндикационный процесс (отказ в иске), а это нельзя признать правильным. Судебное решение об отказе в виндикационном иске не является обязательным условием возникновения права собственности, хотя этим не исключается судебная проверка при предъявлении соответствующих требований (в том числе виндикационного) в случае необходимости (если есть возможность доказать отсутствие хотя бы одного факта из тех, что входят в фактический состав возникновения права собственности приобретателя).
Включение в фактический состав добросовестного приобретения права собственности решения суда по виндикационному иску послужит основой для злоупотреблений со стороны собственника, потерявшего владение вещью. Во многих случаях он может прекрасно знать о том, что приобретатель является добросовестным, и не подавать виндикационный иск, чтобы приобретатель не имел возможности посредством суда подтвердить факт добросовестного приобретения. Положение приобретателя в данной ситуации будет, мягко говоря, неопределенным. Следует отметить, что во многих случаях требование об обязательном наличии решения суда будет явно бессмысленным. Ведь если собственник прекрасно знает, что приобретатель является добросовестным, что иск его (собственника) будет отклонен и ему остается лишь требовать возмещения убытков от неуправомоченного отчуждателя, то зачем заставлять его идти в суд?
Признав на законодательном уровне возможность возникновения права собственности у добросовестного приобретателя, нельзя в отношении недвижимости не сделать второго шага, а именно нельзя не ввести в наше законодательство нормы о публичной достоверности реестра прав на недвижимое имущество. Нормы о публичной достоверности реестра и нормы о признании добросовестного приобретателя недвижимости собственником не могут существовать друг без друга по указанной ранее причине: приобретатель движимой вещи верит факту владения отчуждателя, а приобретатель недвижимости – факту записи на имя отчуждателя. Добросовестность в сфере недвижимости слагается из того, что приобретатель опирается на запись, которая говорит об управомоченности отчуждателя.
В некоторых случаях запись может не соответствовать действительности, так же как иногда владелец движимой вещи, выдающий себя за собственника, может таковым не являться. Но если все-таки согласиться с возможностью возникновения права собственности добросовестного приобретателя на недвижимое имущество, тогда надо признавать ее формальную силу: несоответствие записи действительности не опорочивает приобретения.
Принцип публичной достоверности позволяет участникам гражданского оборота полагаться на записи в реестре, считать, что они соответствуют действительности. Публичная достоверность не препятствует действительному обладателю оспаривать право, которое записано за мнимым его обладателем, однако это не допускается делать после того, как в пользу добросовестного приобретателя была совершена соответствующая запись, т. е. приобретатель не может быть лишен права собственности аннулированием записи на его имя (об исключениях из этого правила будет сказано далее).
Принцип публичной достоверности действует во множестве иностранных законодательств, где существует регистрация прав на недвижимость. Самым ярким примером является норма §892 ГГУ, которая гласит: «Содержание поземельной книги признается достоверным в отношении того, кто вследствие совершения сделки приобрел право на земельный участок или право, обременяющее указанное право…». Аналогичное положение содержится в ст. 2962 Гражданского кодекса Квебека: «Лицо, которое приобрело вещное право на недвижимое имущество, являющееся предметом регистрации, добросовестно полагаясь на регистрационные записи, сохраняет свое право, если оно было оглашено».
Учитывая, что в нашей стране высока степень криминализации, добросовестное приобретение права собственности на недвижимое имущество невозможно во всех без исключения случаях, когда приобретатель положился на запись в реестре. Право собственности добросовестного приобретателя должно подлежать оспариванию, если: во-первых, запись на имя отчуждателя была совершена вследствие подлога со стороны работников органа регистрации или третьих лиц; во-вторых, запись на имя отчуждателя была совершена вследствие насилия или угрозы в отношении работников органа по регистрации или действительного собственника.
Всякая система регистрации прав на недвижимое имущество, в какой бы стране она ни была создана, основана, как правило, на трех главнейших принципах: внесения, публичности и публичной достоверности.
В России в качестве общего правила введен
У нас действует также
Отсутствие в нашем законодательстве
Может возникнуть вопрос, не приведет ли введение публичной достоверности реестра к отходу от принципа, заложенного в ст. 302 ГК РФ, согласно которому собственнику не может быть отказано в виндикационном иске, если имущество выбыло из его владения (или из владения иного управомоченного лица) помимо его воли. Указанные исключения из общего правила о достоверности реестра сохранят данный принцип в неизменности. Следует учитывать специфику недвижимости: ее нельзя украсть или отобрать насильно. Даже если силой вселиться в квартиру и выдавать ее за свою, без соответствующей записи в реестре такое действие не даст желаемого юридического результата. Изменение правообладателя недвижимости помимо его воли может происходить только через запись. Запись вопреки воле правообладателя мыслима только в случаях подлога и насилия.
Критики идеи признания добросовестного приобретателя собственником указывают на ее несоответствие ст. 35 Конституции РФ, защищающей именно право собственности. Но никакого противоречия здесь нет. В данной статье действительно говорится о защите права собственности, однако дело гражданского законодательства указывать на то, кто, когда и при каких условиях становится собственником и получает защиту своего права собственности. Гражданский закон может установить, что при таких-то условиях одно лицо перестает быть собственником, а другое им становится. Если это не так, то можно признать неконституционной ту же ст. 302 ГК РФ, которая хотя и не лишает собственника его права собственности, но не дает ему по общему правилу защиты против добросовестного приобретателя.
Процедура проведения государственной регистрации установлена ст. 13 Закона о регистрации, которая называется «Порядок проведения государственной регистрации прав». Как уже отмечалось, согласно ст. 2 Закона вместо термина «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в тексте Закона допустимо упоминание термина «государственная регистрация прав», хотя по смыслу речь идет о регистрации не только прав, но и сделок.
В соответствии со ст. 13 Закона о регистрации процедура проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из пяти этапов:
1) прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и сделок, и отвечающих требованиям Закона о регистрации с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины, регистрация приема таких документов;
2) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
3) установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав и сделок;
4) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав и сделок;
5) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Во исполнение Закона о регистрации и Правил ведения реестра Министерство юстиции утвердило Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, направленные на оказание практической помощи регистрирующим органам в целях совершенствования ими практики проведения государственной регистрации. [51]
Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав и сделок. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия – наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в ЕГРП.
Прием документов. Согласно п. 1 ст. 16 Закона о регистрации, основанием для приема документов на государственную регистрацию является заявление правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
В случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.
Первоначальная редакция Закона о регистрации предусматривала, что в случае, если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявления о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки), а в случае, если права возникли на основании договоров (сделок), не требующих обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенных по желанию стороны, заявление о государственной регистрации права подает одна из сторон договора или сделки. Данные положения, предусматривающие возможность подачи заявления на государственную регистрацию только одной стороной сделки были исключены Федеральным законом от 9 июня 2003 г. № 69-ФЗ; кроме того, вместо «надлежащим образом оформленной доверенности» для представления документов на государственную регистрацию была введена нотариально удостоверенная доверенность. Данные меры были направлены на пресечение возможности злоупотребления недобросовестной стороной. С введением этих требований произошел значительный рост числа договоров, заключенных в простой письменной форме, поскольку для нотариально удостоверенных договоров заявление теперь необходимо подавать не одной из сторон, а всеми сторонами сделки.
Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате государственной пошлины. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, – нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа (п. 4 ст. 16 Закона о регистрации).
В данном случае остается неясным, необходима ли для представителя юридического лица нотариально удостоверенная доверенность. Поскольку п. 1 ст. 16 Закона о регистрации указывает на необходимость представления нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, возникает вопрос, относится ли правило, содержащееся в п. 4 ст. 16, к иным правилам.
С другой стороны, в соответствии с п. 4 ст. 16 для представителя физического лица обязательна нотариально удостоверенная доверенность, если иное не установлено федеральным законом. Возможно, законодатель в п. 1 и п. 4 ст. 16 имеет в виду случаи, когда может предоставляться не нотариально удостоверенная доверенность, а доверенность, приравненная федеральным законом к нотариально удостоверенной. В этом случае применительно к представителю юридического лица нотариально удостоверенная доверенность будет обязательна.
Или же, возможно, что фраза «если иное не установлено федеральным законом» в п. 1 ст. 16 относится вовсе не к доверенностям, а к исключениям из общего заявительного порядка государственной регистрации.
В связи с изложенным, законодателю следует внести ясность в данный вопрос.
Заявление о государственной регистрации сопровождается документами, которые можно разделить на три группы:
1) правоустанавливающие документы;
2) документы об уплате государственной пошлины;
3) документы, удостоверяющие личность ходатайствующего о регистрации.
Следует подробно остановиться на правоустанавливающих документах. Законодательство не содержит понятия «правоустанавливающий документ». Исходя из п. 1 ст. 17 Закона о регистрации, закрепляющего перечень оснований для государственной регистрации, которые должны быть подтверждены соответствующими документами, к правоустанавливающим документам относятся документы, свидетельствующие о наличии, возникновении, прекращении, переходе, ограничении (обременении) у лица права на объект недвижимости:
акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
свидетельства о праве на наследство;
вступившие в законную силу судебные акты;
акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Согласно вышеуказанной норме п. 1 ст. 17 Закона о регистрации, законодатель к правоустанавливающим документам относит и правоподтверждающие документы, свидетельствующие о наличии у лица права на объект недвижимости до государственной регистрации этого права.
Итак, закон не перечисляет конкретные документы, которые представляются на регистрацию, а ссылается лишь на основания регистрации (их перечень не является исчерпывающим), которые должны быть подтверждены соответствующими документами. Лишь сформировавшаяся практика регистрации позволяет судить о том, какие конкретно документы признаются правоустанавливающими, поэтому органы регистрации разрабатывают инструктивно-методическую базу для процедуры регистрации. Закон о регистрации не содержит конкретного перечня документов, что является вполне обоснованным, поскольку, во-первых, нормы о документах, устанавливающих и подтверждающих права на объекты недвижимости, содержатся в многочисленных нормативных актах, и не имеет смысла их дублировать в Законе о регистрации, во-вторых, если бы конкретный перечень документов и был бы закреплен в Законе о регистрации, он носил бы открытый характер ввиду невозможности предусмотреть все основания для регистрации.
Данное объяснение вполне применимо и к норме п. 1 ст. 25 Закона о регистрации, устанавливающей, что право на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, но не указывающей на конкретные документы. [52]
Например, к правоустанавливающим документам можно отнести: договор передачи и свидетельство о собственности на жилище, выдаваемое в первые годы массовой приватизации жилья; договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа; справка о полностью выплаченном пае в ЖСК.
Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, т. е. документы, подтверждающие факт существования и учета объекта недвижимости.
Общей целью правовой экспертизы документов, представляемых на регистрацию, является проверка их соответствия законодательству. В статье 18 Закона о регистрации законодатель оговорил, что документы, представляемые на регистрацию, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации. Согласно п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Таким образом, на регистрирующий орган возлагается, по сути, функция по контролю за законностью совершаемых сделок.
Законодатель прямо не оговаривает пределов осуществления этого контроля. Поэтому на практике могут возникнуть споры, связанные с установлением пределов оценки регистрирующими органами правомочности совершаемых сделок.
Анализ материалов судебной практики показывает, что этот вопрос решается судами отнюдь не в пользу органов государственной регистрации. Например, «незаконными признаны действия должностных лиц органов регистрации по проведению ревизии нотариально удостоверенных сделок с недвижимостью по вопросам соблюдения норм материального права при их удостоверении. При решении вопроса о пределах проверки органом регистрации законности нотариально удостоверенной сделки, иного нотариально оформленного документа, суды учли положения главы II Закона о регистрации, в соответствии с которыми к компетенции органов по государственной регистрации относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документы лица или органа власти. Так, Курганский областной суд в своем определении от 24 декабря 1998 г. указал, что правовая экспертиза и проверка законности нотариально удостоверенной сделки органом регистрации должна быть ограничена проверкой прав нотариуса, так как удостоверенная им сделка является действительной, пока компетентными органами не установлено иное. Действия же по изучению документов, на основании которых нотариус удостоверил сделку, является проверкой действий нотариуса, что к компетенции органов по регистрации прав не относится». [53]
Об установлении в законе пределов проведения правовой экспертизы косвенно свидетельствует п. 1 ст. 17 Закона о регистрации, который указывает на проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов.
Важной гарантией защиты правообладателей от возможных злоупотреблений со стороны регистрирующих органов является запрет на истребование дополнительных документов (за исключением указанных в п. 1 ст. 17 Закона о регистрации), если представленные документы отвечают требованиям ст. 18 Закона о регистрации и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (п. 2 ст. 17 Закона о регистрации). [54]
В соответствии с п. 38 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним рекомендуется при проверке юридической силы правоустанавливающих документов проверять:
соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, формы и содержания документа (п. 1 ст. 17, п. 1 ст. 18, п. 1 ст. 20 Закона о регистрации);
обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, а также соблюден ли порядок издания таких актов, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт (ст. 9, п. 1 ст. 17, п. 1 ст. 20);
наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица (ст. 9, п. 1 ст. 20), например продавца и его представителя (если сделка совершается представителем).
Представленные документы должны обязательно содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права, а также в установленных законодательством случаях быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (п. 1 ст. 18 Закона о регистрации). Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества – соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества (п. 4 ст. 18 Закона о регистрации).
Проверка подлинности представляемых на регистрацию документов является одним из способов проверки их законности и действительности. В соответствии с п. 2 ст. 18 Закона о регистрации тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц – без сокращения, с указанием их местонахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью. Согласно п. 3 этой же статьи не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.
В случае, если представленные документы имеют вышеуказанные недостатки, регистрирующий орган вправе отказать в государственной регистрации на основании п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, мотивируя отказ несоответствием документов, представленных на регистрацию, по форме и содержанию требованиям действующего законодательства.
Закон предусматривает перечень оснований, когда может быть приостановлена государственная регистрация прав и сделок (ст. 19 Закона о регистрации), либо в ней может быть отказано (ст. 20 Закона о регистрации). Установленный перечень носит исчерпывающий характер и не подлежит расширительному толкованию.
Для приостановления государственной регистрации законом установлены следующие основания:
1) согласно п. 1 ст. 19 Закона, регистрация приостанавливается регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав и сделок, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений (например, свидетельство о праве на наследство скреплено подписью нотариуса, но печать нотариуса отсутствует). Регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений и в день принятия решения о приостановлении регистрации в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении регистрации и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.
Срок приостановления в этом случае не может превышать один месяц. Если причины, которые препятствуют государственной регистрации прав, не будут устранены, регистратор обязан отказать заявителю в регистрации и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов;
2) в соответствии с п. 3 ст. 19 Закона государственная регистрация может быть приостановлена на основании заявления в письменной форме правообладателя, стороны (сторон) сделки или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления, но не более чем три месяца (например, правообладатель в заявлении указывает, что необходимый для регистрации документ, который не был представлен, в частности, нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки (ст. 35 Семейного кодекса РФ), он может предоставить только через два месяца, в связи с нахождением супруга в командировке).
Закон о регистрации не содержит перечня таких причин. Некоторые авторы высказывают мнения о том, что регистратор может принять решение о приостановлении только при наличии в заявлении уважительных причин, признанных исключительными. Ими проводится аналогия с нормами Гражданского процессуального кодекса и Арбитражного процессуального кодекса, и к таким причинам они относят: смерть гражданина, если спорное правоотношение допускает правопреемство; прекращение существования юридического лица либо его реорганизацию; утрату гражданином дееспособности; нахождение гражданина в длительной служебной командировке и др.
Поскольку ст. 19 Закона о регистрации не установлено, что причины должны быть уважительными, представляется, что произвольно очерченным кругом уважительных причин и из-за отсутствия четких критериев признания причин уважительными могут необоснованно нарушаться права граждан и юридических лиц. Поэтому решение законодателя о предоставлении правообладателю возможности самостоятельно определять причины (уважительные для него) для приостановления регистрации по его собственному письменному заявлению можно назвать обоснованным и справедливым.
Согласно абз. 2 п. 3 ст. 19 Закона о регистрации государственная регистрация прав может быть приостановлена регистратором на срок не более чем один месяц на основании заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации, регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации, сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов, и в день принятия решения о приостановлении регистрации в письменной форме уведомить стороны договора о приостановлении регистрации и об основаниях принятия такого решения;
3) в порядке, установленном законодательством, государственная регистрация может быть приостановлена на основании определения или решения суда. Приостановление государственной регистрации сопровождается внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав (п. 4 ст. 19 Закона о регистрации).
Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган по регистрации прав поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества, государственная регистрация приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством.
В этом случае регистратор обязан в срок не более чем пять рабочих дней со дня приостановления государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях приостановления государственной регистрации прав.
Таким образом, законодатель не только устанавливает различные основания для приостановления государственной регистрации, но и определяет, по чьей инициативе государственная регистрация может быть приостановлена.
В статье 21 Закона об ипотеке выделяются следующие основания для приостановления регистрации, при этом употребляется термин «отложение» государственной регистрации:
Поделиться книгой: