Гид по финансовой грамотности

14) копия трудового контракта (при наличии);

15) при наличии дополнительных доходов от других организаций: трудовой контракт и справку с места дополнительной работы о всех произведенных выплатах за последний год;

16) документы, подтверждающие наличие в собственности квартиры (дома);

17) документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества (дача, автомобиль, земельные участки, яхта и т. д.);

18) документы, подтверждающие наличие счетов в банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и т. п.), с выписками за период шесть месяцев;

19) документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров акционеров);

20) в случае владения акциями (учредительство) в какой-либо коммерческой организации:

– копии учредительных документов (устав, договор, свидетельство);

– баланс предприятия за последний отчетный период;

21) копии кредитных договоров (договоров займа, с рассрочкой платежа) с выписками со ссудных счетов;

22) копии кредитных договоров с выписками со ссудных счетов и финансовых документов, подтверждающих факт исполнения обязательств.

От банка к банку список документов может меняться, но в общем он соответствует приведенному выше, также приводим примерный вид заявления на получение ипотечного кредита (табл. 7.3). В каждом банке присутствует своя форма указанного документа, данные которой незначительно меняются. Приведенный документ позволит будущему заемщику понять, какие сведения ему будет необходимо сообщить

банку при получении кредита. Ипотечный кредит – один из наиболее «документоемких» видов кредитов для физических лиц.

Таблица 7.3

Примерный вид заявления – анкеты клиента на получение ипотечного кредита

Заявление-анкета на жилищный ипотечный кредит

Просьба заполнять аккуратным, разборчивым почерком шариковой или чернильной ручкой. Все доходы (расходы) в рублях пересчитываются в доллары США по курсу ЦБ РФ на последний день расчетного месяца. Если Вам будет недостаточно места в отведенных графах, пользуйтесь листом дополнений.

(вписать недостающую информацию, отметить нужное )

2. СВЕДЕНИЯ О ЗАЕМЩИКЕ И СОЗАЕМЩИКЕ

3. ЕЖЕМЕСЯЧНЫЕ ДОХОДЫ ЗАЕМЩИКА И СОЗАЕМЩИКА И РАСХОДЫ ПО ПРИОБРЕТАЕМОМУ ЖИЛЬЮ

Укажите иные источники доходов, которые Вы предполагаете использовать для погашения кредита

4. СВЕДЕНИЯ ОБ ОБРАЗОВАНИИ И ЗАНЯТОСТИ ЗАЕМЩИКА И СОЗАЕМЩИКА

5. АКТИВЫ ЗАЕМЩИКА И СОЗАЕМЩИКА

6. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ЗАЕМЩИКА и СОЗАЕМЩИКА

7. ДРУГИЕ ТЕКУЩИЕ ЕЖЕМЕСЯЧНЫЕ РАСХОДЫ ЗАЕМЩИКА И СОЗАЕМЩИКА, НЕ СВЯЗАННЫЕ С ПРИОБРЕТАЕМОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

7.1. Расходы, относящиеся к обязательным ежемесячным платежам:

7.2. Другие ежемесячные расходы:

8. НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО В СОБСТВЕННОСТИ СОЗАЕМЩИКОВ

9. ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС

10. СВЕДЕНИЯ О ПРИОБРЕТАЕМОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

11. СВЕДЕНИЯ О ПРЕДСТОЯЩЕЙ СДЕЛКЕ

После рассмотрения заявки и документов банк проводит проверку платежеспособности и определения максимально возможного размера кредита. На данном этапе есть два основных подхода:

1) банк по результатам андеррайтинга рассчитывает предварительную сумму, после чего заемщик может приступить к подбору квартиры. Окончательная сумма кредита определяется после оценки квартиры. Даже если она устраивает банк, сумма кредита может снизиться, так как стоимость квартиры по результатам оценки может быть ниже цены покупки. Окончательное решение о выдаче и сумме кредита определяется на кредитном комитете банка после проведения всех оценок. Такой подход наименее рискованный для банка, но неудобен для клиента, так как в этом случае он, внеся залог за квартиру, до конца не уверен в том, что получит необходимую сумму. Например, по рассказам одного из заемщиков, после подбора квартиры и внесения залога за нее, кредитный комитет вынес решение о выдаче 90 тыс. дол., вместо рассчитанных ранее 100 тыс. дол. Заемщикам пришлось срочно найти недостающие 10 ООО, но далеко не все могут себе позволить быстро подыскать недостающую сумму. В противном случае сделка может сорваться, в результате чего залог скорее всего может быть потерян, а он составляет 1 500-3 000 дол. Согласитесь, потеря нескольких тысяч долларов чувствительна для любого клиента;

2) второй вариант предполагает решение кредитного комитета на первом этапе после рассмотрения заявки и дополнительных документов, до подбора квартиры клиентом. В этом случае кредитный комитет определяет максимальную сумму кредита, как наименьшее значение из рассчитанной платежеспособности и процентного соотношения к стоимости квартиры. Например, 50 тыс. дол. США, но не более 70 % от оценочной стоимости квартиры. В таком случае кредитный комитет сразу определяет для заемщика оценочную и страховую компании, которые должны обслуживать данную сделку. Задача кредитного подразделения – проконтролировать выполнение всех параметров этого решения при оформлении кредитной сделки. Это более клиентоориентированный подход, хотя, конечно, и более рискованный для банка. В этом случае подобранная клиентом квартира может быть не достаточно ликвидна для банка. Хотя, учитывая наличие значительного дисконта и оценку квартиры независимой оценочной компанией, риски банка скорее заключаются в потере времени на реализацию квартиры, чем в реальных рисках потери части выданного кредита.

Заключение договора и покупка квартиры. Наконец, квартира выбрана, и она полностью устраивает банк в качестве залога, наступает время оформления всех документов. Оценка квартиры уже проведена оценочной компанией, рекомендованной банком. Банк обязательно потребует застраховать некоторые риски:

– страхование жизни и потери трудоспособности заемщика и созаемщика;

– страхование квартиры и ущерба, который может быть причинен заложенной недвижимости;

– страхование риска потери права собственности на квартиру;

– страхование гражданской ответственности заемщика.

Полный список рисков, подлежащих страхованию, предоставляется каждым банком индивидуально, и, конечно, страховать все эти риски требуется в страховой компании, рекомендованной банком. Хотя в последнее время, благодаря работе государственных органов, «сговор» банков и страховщиков постепенно уходит в прошлое. В страховом договоре выгодоприобретателем выступает банк, так как он несет риски невозврата кредита в случае возникновения страхового случая.

Вместе с проведением страхования, банк готовит кредитный договор, на основании которого будет выдан ипотечный кредит. Выдача кредита чаще всего производится наличными, хотя есть варианты безналичного перечисления на счет застройщика или продавца. Полученные «кредитные» деньги вместе с накоплением заемщика передаются продавцу. В основном ипотечные сделки, особенно в Москве, производятся через банковские депозитарные ячейки. Вкратце сделка выглядит следующим образом: деньги за квартиру закладываются покупателем в ячейку и выдаются продавцу банком только после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, который продавец должен предъявить в банк для получения доступа к ячейки с деньгами. Договор купли-продажи квартиры, покупаемой с использованием ипотечного кредита, составляется в нотариально заверенной форме, причем нотариус тоже настоятельно рекомендуется банком. В этом договоре указывается, что квартира покупается частично за счет заемных средств, для того чтобы в документах на собственность квартиры фигурировало, что она находится в залоге у банка и заемщик не может ее продать без разрешения банка. После выплаты кредита с разрешения банка залог с квартиры снимается, и регистрационной палатой выдаются новые документы на собственность.

Это основные этапы проведения ипотечной сделки. Все достаточно просто. Однако дальнейшее развитие ипотека получит только при снижении процентных ставок, так как ставки – достаточно дорогое удовольствие, и к моменту выплаты кредита заемщик оплачивает почти двойную стоимость квартиры. Снижение ставок возможно только при удешевлении и удлинении привлеченных ресурсов или более действенной поддержки ипотеки государством. Важным фактором является и заинтересованность риелторов в развитии ипотеки, которые, как мы уже подчеркивали, пока не очень жалуют ипотеку. Изменение ситуации произойдет эволюционном путем, когда каждый второй клиент будет использовать ипотеку. В этом случае риелторам придется или учиться, или сменить профессию. Пока же не забудьте оговорить использование ипотечного кредита перед заключением договора с риелтором.

7.2.1.2. Автокредитование

Учитывая рост «автомобилизации» населения, этот вид кредитования пользуется заслуженной популярностью и, в отличие от рассмотренной выше ипотеки, развивается опережающими темпами без какой-либо поддержки со стороны государства. Обычно кредит на покупку автомобиля предоставляется на срок до пяти лет, получить его можно на покупку нового и подержанного автомобиля, причем подержанный автомобиль придется покупать в автосалоне. Для приобретения автомобиля у частного лица, оформить автокредит практически невозможно, придется получать кредит на неотложные нужды, который мы рассмотрим ниже. Связано это с тем, что банку трудно проконтролировать целевое использование кредита.

С развитием этого рынка различия между предложениями разных банков стираются и стандартная ставка первоначального взноса составляет 10–20 % от стоимости автомобиля. Кредиты на покупку автомобилей выдаются в долларах США, евро или в рублях, поэтому заемщику необходимо оценить, в какой валюте ему выгоднее получить кредит. Выгода заемщика зависит от прогнозов изменения курсов валют на предполагаемый период кредитования и, самое главное, от валюты получаемых заемщиком доходов. В противном случае получится, что, взяв кредит под неплохую ставку в евро, заемщик теряет ежемесячно большую сумму на конвертацию своей рублевой зарплаты при погашении кредита. Минимальная сумма кредита составляет, как правило, 2–3 тыс. дол. США или евро, или эквивалент в рублях, а максимальная – в среднем до 50 тыс. дол. (или эквивалент в рублях или евро).

В большинстве случаев получить кредит могут только клиенты, имеющие постоянный, документально подтвержденный доход. Подтверждать доход не обязательно справкой формы 2-НДФЛ, она может быть заменена справкой с места работы с указанием суммы получаемого дохода и заверена главным бухгалтером и руководителем предприятия. Такая справка не во всех банках является обязательной, но ее наличие повышает шансы на положительное рассмотрение заявки, позволит взять большую сумму и возможно скажется на снижении процентной ставки. Обязательным условием практически любого банка является наличие постоянной регистрации в регионе, на территории которого работает банк. Кроме предоставления указанной справки или формы 2-НДФЛ, для оформления кредита требуется заполнение заявления на кредит, копия паспорта и второго документа, удостоверяющего личность, чаще всего эту функцию выполняет водительское удостоверение. При его отсутствии иногда требуется справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. При кредитовании на большие суммы пакет документов может дополниться копией трудовой книжки, заверенной работодателем. Усредненно пакет документов, предоставляемых потенциальным заемщиком для получения автокредита, выглядит следующим образом:

1) заявление на получение кредита и анкета заемщика по форме банка;

2) копии всех страниц паспорта, включая незаполненные, заемщика и паспорта супруга (супруги) (если супруг (супруга) выступает в роли поручителя);

3) копия водительского удостоверения (при наличии);

4) копии заполненных страниц трудовой книжки, заверенные печатью организации-работодателя и подписью (с расшифровкой) уполномоченного лица, оформившего копию;

5) справка с места работы о размере дохода за последние шесть месяцев по форме 2-НДФЛ или в свободной форме. При предоставлении супругом (супругой) справки в свободной форме процентная ставка по кредиту будет аналогична ставке, устанавливаемой при подтверждении дохода справкой в свободной форме.

Индивидуальный предприниматель обычно предоставляет дополнительный пакет документов:

1) копии документов, подтверждающих ведение предпринимательской деятельности сроком не менее одного финансового года (свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе);

2) документы, подтверждающие сведения о доходе за период не меньше шести последних месяцев (копия декларации с отметкой налогового органа о получении и справка в свободной форме с данными по статьям доходов, расходов и чистой прибыли);

3) копии правоустанавливающих документов на недвижимость и дорогостоящее оборудование (желательно);

4) копии договоров с основными контрагентами (желательно);

5) копии договоров аренды на нежилые помещения (желательно).

Для небольших сумм, обычно 2—10 тыс. дол. США, действуют программы экспресс-кредитования, требующие минимального пакета документов, по которым решение принимается в режиме реального времени. Для предоставления экспресс-кредитов, обычно достаточно наличия паспорта и водительского удостоверения и заполнения анкеты – кредитной заявки по форме банка. Как видно, такой пакет документов значительно меньше, чем по «классическому» автокредитованию. Весь процесс выдачи экспресс-автокредита занимает от нескольких минут до часов, в течение которых клиент может выбрать автомобиль, оплатить его и застраховать, но, учитывая, повышенные риски экспресс-кредитования, ставки по нему выше, чем по обычному автокредиту. Экспресс-автокредит очень близок к «магазинным» кредитам, но только предметом покупки выступает автомобиль. Практически всегда, обязательным условием для всех видов автокредитования является полное страхование автомобиля (КАСКО), причем выбор страховой компании осуществляет банк, так как автомобиль становится предметом залога и банку необходимо просчитать лимиты риска на компанию, осуществляющую страхование. После решений ФАС России о недопустимости навязывания заемщику страховой компании, в текстах договоров появилась фраза о рекомендации банком выбора страховщика, но по сути ничего не изменилось и страховая компания может быть выбрана только из списка, предоставляемого банком. Обычно в договорах страхования банк указывается выгодоприобретателем, т. е. имеет все права на получение страхового возмещения. Условия страхового договора обычно могут предполагать два варианта страхового возмещения:

1) направление любой страховой выплаты на погашение кредита, а восстановление самого повреждения осуществляется за счет заемщика;

2) страховое возмещение направляется на ремонт автомобиля, в случае возможности восстановления автомобиля.

Второй вариант более интересен заемщику и банку, у заемщика сохраняется стимул на обслуживание кредита, так как приобретенным автомобилем можно продолжать пользоваться, а для банка восстанавливается стоимость предмета залога. При подписании страховых договоров, заемщику необходимо прояснить вопрос о выплате страхового возмещение в случае повреждения автомобиля до состояния, когда его невозможно восстановить, и краже автомобиля. Для заемщика необходимо, чтобы в договоре страхования было четко определено распределение страхового возмещение между банком и заемщиком в случае, если оно выплачивается страховщиком в денежной форме, превышающей сумму неоплаченной части кредита. Кредитная ставка, указанная в рекламе, далеко не всегда является окончательной расходной статьей заемщика. Кроме этого существует масса дополнительных комиссий, о которых банки информируют только в момент оформления. В качестве дополнительных комиссий могут включать комиссию за рассмотрение документов, плату за оформление кредита и ведение ссудного счета. При сложении всех этих комиссий эффективная ставка значительно превышает ставку, указанную в рекламных объявлениях, хотя теперь банки знакомят заемщика с эффективной ставкой, но часто только в момент выдачи кредита, когда первоначальный взнос и страховка оплачены. В этом случае редко кто соглашается расторгнуть сделку.

Одним из способов привлечения заемщиков считается совместное предложение банка и автосалона. В рамках таких предложений заемщики могут получить скидку на покупаемый автомобиль, более низкую процентную ставку. Некоторые западные автопроизводители (Ford, Audi) субсидирует низкую процентную ставку, резонно просчитав, что это дешевле предоставления разнообразных скидок и дополнительных бонусов (бесплатная резина или сигнализация). Однако, несмотря на привлекательность специальных программ, необходимо внимательно изучать порядок и условия предоставления автокредитов, так как выгодная программа может предполагать более высокие дополнительные комиссии и платежи, а также условия страхования.

7.2.1.3. Кредиты на другие цели

Кроме описанных выше кредитов на покупку недвижимости и средств транспорта, еще более распространенным видом целевого потребительского кредитования выступают кредиты на покупку товаров повседневного спроса (бытовая техника и электроника, мебель, окна и т. п.), а также на оказание разнообразных услуг (туризм, обучение, стоматология и т. п.). В настоящее время такие виды кредитов выдаются чаще всего на территории торгово-сервисных предприятий представителями банка, реже в самом банке на покупку конкретно оговоренных с банком товаров и оказание услуг. Автокредиты и ипотечные кредиты выделены в отдельные категории в связи с особыми условиями оформления кредитных отношений с банком и особых условий предоставления данных услуг. Целевые потребительские кредиты иногда предполагают наличие залога, сама покупка становится залогом по кредиту, хотя это скорее формальный залог, так как в отличие от ипотечного кредитования банк не может контролировать сохранность залога, а также предмет залога не страхуется. К тому же, существует потребительские кредиты на предоставленные услуги, которые по своей сути не предполагают наличия материального залога, например кредиты на обучение, лечение или туристическую поездку. Как мы уже отмечали, в этом виде кредитования, залог не выполняет обеспечительную функцию, а является формальным обеспечением и психологическим фактором воздействия на заемщика, его наличие или отсутствие не влияет сколько-нибудь существенно на условия и стоимость кредита.

До последнего времени россияне покупали в кредит все больше и больше, учитывая наличие практически в каждом крупном магазине представителей кредитных подразделений банков. Хотя с конца 2008 г. получить кредит стало сложнее, но все равно программы потребительского кредитования продолжают действовать в банках на более жестких условиях. Менталитет россиян в настоящее время еще не предполагает накоплений на будущее и люди живут «сегодняшним днем», расходуя средства на повседневные нужды. Учитывая, что многие покупки совершаются по сиюминутному желанию, которое не было бы удовлетворено в связи с отсутствием достаточных средств, кредитные предложения банка попадают на благодатную почву. Свою роль играет легкость получения кредита, так как пакет документов и время получения кредита сокращены до минимума. Выход банков из своих офисов в магазины стал одним из самых удачных ходов, впервые опробованных в России банком «Русский стандарт». Срок принятия решения и выдачи потребительского кредита в среднем составляет несколько минут, и для его получения достаточно иметь на руках паспорт и любой другой дополнительный документ, например, водительское удостоверение. Легкость получения приводит к значительным рискам банка, который вынужден увеличивать процентные ставки, покрывая высокой ставкой высокий размер невозвратов, но опыт уже показал, что заемщики готовы платить за удобство.

Высокие ставки банков не раз привлекали внимание контролирующих организаций, особенно, Федеральной антимонопольной службы (ФАС) и Роспотребнадзора, в которые постоянно поступают жалобы от заемщиков, не разобравшихся во всех особенностях кредитного договора во время его заключения, и узнавших реальную стоимость кредита только после начала его обслуживания. Декларативная кредитная ставка в большинстве случаев отличается от реальных затрат клиента, причем отличия бывают на десятки процентов в годовом исчислении или в несколько раз по сравнению с реальной ставкой. Происходит такое увеличение в основном за счет дополнительных комиссий, взимаемых за различные услуги, например ежемесячная комиссия за обслуживание ссудного счета, которая составляет от 0,8 до 2 % от суммы выданного кредита, причем комиссия рассчитывается с первоначальной самой высокой суммы и остается фиксированной вне зависимости от фактического размера задолженности. Кроме этого, могут взиматься значительные разовые комиссии, фиксированная сумма или процент от выдаваемого кредита: за открытие ссудного счета, комиссия за перечисление или пересчет наличных и т. п. Нетрудно посчитать, что покупка в 1000 дол. с ежемесячной комиссией в 2 % через год обойдется заемщику в 1240 дол. плюс проценты по кредиту. Таким образом, декларативная ставка в 20–30 % вырастает в эффективную ставку 40–50 % годовых. Для того, чтобы разобраться во всех условиях, необходимо внимательно читать все условия договора и тарифы, так как консультанты часто стараются не говорить обо всех комиссиях или отвечают так, чтобы не указывать всех расходов. Как поступать, чтобы знать реальную ставку? Просто попросите у кредитного менеджера предоставить вам расчет эффективной ставки, о чем мы писали в начале этой главы. Если все же заемщик выясняет все условия и начинает подбирать другой банк, то он может обнаружить, что ставки практически одинаковы, и для покупки приходится брать кредит на предложенных условиях. Нельзя не сказать, что приход на этот рынок иностранных банков приводит к более эффективному росту качества обслуживания клиентов и предоставления всей информации по кредитам.

Но попробуем разобраться в «жадности» банков, устанавливающих высокие ставки по кредитам. В современной российской действительности риски невозвратов по потребительским кредитам велики, поэтому в высокую эффективную ставку заложен и этот риск. Возраст рынка потребительских кредитов не дает достаточного количества информации для его полноценного анализа и точных просчетов рисков, также свою роль играет разобщенность банков в плане создания общих информационных баз со сведениями о проблемных заемщиках. Другими словами, отрицательную роль играет отсутствие в России длительных кредитных историй заемщиков. В этом направлении сделаны законодательные шаги, и кредитные бюро работают, только надо отдавать себе отчет в том, что эффективно они заработают через несколько лет, накопив достаточно информации. Проблемой кредитных бюро становится нежелание лидеров рынка потребительских кредитов участвовать в них на общих условиях, и их можно понять, если сравнить накопленную миллионную базу по заемщикам «Русского стандарта» и банка, только выходящего на этот рынок. На настоящий момент, банки, имеющие наибольшие базы кредитных историй, создали собственные кредитные бюро, тем самым сведя на нет основные функции и задачи бюро кредитных условий, отрезав себя от остального банковского сообщества и остальные банки от собственных баз.

На наш взгляд, через некоторое время, потребительские кредиты уступят свое место кредитным картам, которые предлагают более удобные механизм получения кредита и не являются привязанными к покупке именно в определенном магазине. Карты станут естественным продолжением кредитных отношений клиента и банка. Уже сейчас после погашения потребительского кредита и получения этим положительной кредитной истории многие банки присылают своим бывшим заемщиком карты с установленным кредитным лимитом. Банки хотят продолжать кредитные отношения с хорошо зарекомендовавшими себя клиентами, тем более что стоимость привлечения их незначительна по сравнению с привлечением новых клиентов и проверенная кредитная история значительно уменьшают риски банка, позволяя предложить более низкую ставку по карточному кредиту.

7.2.1.4. Кредиты на неотложные нужды

Кроме целевых кредитов заемщик может получить просто деньги, а не бытовую технику, машину или квартиру. Этот кредит называется «кредит на неотложные нужды» и имеет главное преимущество в том, что не привязан к предмету покупки, а заемщик может распоряжаться деньгами по своему усмотрению. Даже если в документах на получение кредита на неотложные нужды есть пункт «назначение кредита», проверять достоверность указанной в нем информации и целевое использование кредита банк не будет. Данный вид кредита позволяет приобретать товары, недоступные с помощью целевых потребительских кредитов. Условия получения таких ссуд более жесткие по сравнению с потребительскими кредитами: ставки чаще всего выше, объем выдаваемых средств ограничен доходом заемщика, требуется наличие поручителей, а при больших суммах – залог ликвидного имущества. Первым такие кредиты широко начал предоставлять Сбербанк, еще до возникновения бума потребительского кредитования. В настоящее время кредиты на неотложные нужды продолжают оставаться популярным продуктом и занимают существенную часть в кредитном портфеле этого банка. Стандартный пакет документов, запрашиваемый Сбербанком по кредиту на неотложные нужды, приведен ниже.

Стандартный пакет документов для получения кредита на неотложные нужды[19]

Для получения кредита заемщик предоставляет в банк: