Как правильно оформить договор купли-продажи

Гараж является «редким» и «дефицитным» товаром, в особенности в самых крупных мегаполисах России. В чем заключается самая роковая ошибка автовладельцев, которые мечтают обзавестись вожделенной квартирой для своей любой машины по небольшой цене? Долго думать над ответом на этот вопрос не приходится: они готовы закрыть глаза на полное или частичное отсутствие правоустанавливающих документов на «домик» для автомобиля.

Но является ли такой риск оправданным? Далее мы рассмотрим различные аргументы, которыми следует (и не следует!) руководствоваться потенциальному покупателю.

Главные аргументы, защищающие в глазах автовладельца нелегальную покупку недвижимости — быстрота сделки и ее дешевизна. Продавец получает свои деньги, а покупатель — ключи от заветного гаража. Процесс не нуждается в беготне и сборе различных «бумажек», посещениях «дружелюбных» чиновников и выбивании из них необходимых справок.

Еще одним плюсом является то, что таким способом можно приобрести ту недвижимость, которую законным путем получить попросту невозможно. Это касается «дворовых» гаражей, расположенных в спальных районах города, на которые имеют право только инвалиды опорно-двигательного аппарата. Такая несправедливость исправляется «в темную», так как официально продать или купить такой «домик» для автомобиля может только человек, который имеет аналогичные проблемы со здоровьем.

Этими факторами мелкие плюсы такой сомнительной сделки заканчиваются. Самое время перейти к ее крупным минусам. Чем может грозить неправильно оформленная покупка гаража?

Самым главным и решающим аргументом «против» неправильного оформления сделки купли-продажи гаража является то, что оно напрямую ведет к потере собственных денег, притом, очень немалых. Если у продавца нет возможности предоставить все требующиеся документы, то осторожного покупателя это должно насторожить.

Все остальные негативные нюансы такой сделки дадут о себе знать уже во время эксплуатации недвижимости, которая была получена неправомерно.

Прежде всего, Вы сможете лишь пользоваться гаражом, но распоряжаться им у Вас прав не будет. То есть Вы не сможете официально продать его, сдать в аренду или завещать своим родственникам. Несмотря на то, что эта вещь принадлежит Вам, в глазах государства ее хозяином является совершенно другой человек.

Кроме того, если Вы купили гараж, который является самовольной постройкой, то потерять его Вы можете в любой момент. Рано или поздно Вы получите распоряжение о сносе самостроя. Ожидать этого момента можно несколько дней, месяцев или лет, но готовы ли Вы сидеть на такой вот «пороховой бочке»? Затраченные Вами средства могут не оправдать Ваши ожидания.

Далее — Вы рискуете столкнуться с непредвиденными обстоятельствами. Практика свидетельствует о немалом количестве случаев, когда о факте «упрощенной» покупки все быстро забывают после смерти ее свидетелей. Нет продавца или покупателя — значит, и сделки тоже нет. В судебном порядке доказать правду будет невозможно, так как государство всегда будет отстаивать интересы законного владельца недвижимости. А наследники уж постараются собрать все необходимые документы для того, чтобы получить дефицитную постройку в свое владение.

Есть еще один момент — а как Вы сможете узнать, что человек, который продает Вам гараж, действительно является его хозяином? Вовсе не исключена вероятность того, что по прошествии какого-то времени к Вам наведается законный владелец гаража и отберет у Вас приобретенную Вами неизвестно у кого недвижимость.

Вполне очевидно, что список факторов «против» является очень даже внушительным, что должно навсегда отбить у владельца машины желание пойти на покупку «домика» для машины «черным» путем. Чтобы оформить сделку купли-продажи гаража, Вам потребуется собрать немалый пакет документов, но когда Вы его соберете и перерегистрируете свою недвижимость, Вы станете полностью защищенным от всех вышеперечисленных неприятностей в будущем полноправным владельцем «квартиры» для своей машины.

Чтобы заключенная Вами сделка была успешной, не забывайте о простой истине: единственным документом, который подтверждает обретенные Вами права на объект недвижимости и позволяет Вам им распоряжаться, является государственный сертификат собственности, оформленный на Ваше имя.

Процедура регистрации всех объектов недвижимости была введена в 1998 году для того, чтобы навести порядок на этом рынке, который богат «махинациями». Известно о немалом количестве нашумевших случаев, связанных с потерей имущества в связи с квартирными аферами. Мошенники пользовались юридической безграмотностью населения и успешно проворачивали свои грязные делишки, а «дырявое» законодательство только помогало им достигать задуманного.

В соответствии с новым положением, государство должно проверить правоустанавливающие документы на гараж, и, в том случае, если они полностью соответствуют установленным нормам, оно может внести объект недвижимости в Единый Государственный реестр. Владелец получает сертификат собственности, подтверждающий его права и разрешающий ему официально распоряжаться приобретенной постройкой.

Относительно вопроса о защите покупателя, то с этой целью предусмотрены открытые составленные списки. Человек, который намеревается приобрести недвижимость, может обратиться с запросом в Регистрационную Палату. Это позволит ему, предварительно оплатив услугу стоимостью около ста пятидесяти рублей, проверить, кто в действительности является хозяином того объекта, в котором он непосредственно заинтересован.

Очень часто сделка до конца не доводится. Ее фигуранты считают достаточным просто подписать договор купли-продажи. Автовладельцы расслабляются благодаря тому факту, что гараж оформляется по упрощенной схеме и для этого не требуется собирать столь обширную документацию, как при покупке более крупного объекта недвижимости. Договор купли-продажи гаража не подлежит обязательному заверению у нотариуса. Это делается специально для того, чтобы снять с владельцев маленьких хозяйственных объектов «денежную» нагрузку.

Но не стоит путаться в последовательности оформления купли-продажи гаража. Договор является всего лишь одним из его обязательных этапов, но далеко не завершающим. Он нужен для того, чтобы можно было переоформить сертификат собственности на имя покупателя.

Сегодня официально зарегистрированными являются чуть более семидесяти процентов всех гаражей. Остальные же владельцы либо не хотят утруждать себя заботами, связанными с подачей в Регистрационную Палату необходимых документов, либо не хотят ввязываться в судебные разбирательства для того, чтобы подтвердить свои права.

Таким образом, благодаря государственной регистрации отсеивается проблемная недвижимость, четко указывая на ее недостатки, которые препятствуют ее правильному оформлению.

Представьте себе, что Вы положили глаз на незарегистрированный «домик» для автомобиля. Как Вы сможете оформить продажу гаража, если сертификат собственности у его хозяина отсутствует?

В этом случае существует только один единственный выход: Вы должны самостоятельно справиться с хлопотами по сбору необходимых документов и заставить собственника зарегистрировать его. После этого сделку можно спокойно оформить и приобрести гараж абсолютно законно.

Оптимальным вариантом является покупка гаража и земли одновременно. Но такой вариант — редкая удача. В основном участок является муниципальной собственностью, которая сдается владельцу в аренду. Продолжительность аренды зависит от того, насколько лояльны местные власти. Чаще всего такая аренда является краткосрочной — от одного до трех лет.

Выгодная сделка — это приобретение гаража, у которого участок выделен в вечное пользование. В этом случае в соответствии с законом о дачной амнистии (от тридцатого октября 2001 года) Вы сможете бесплатно приватизировать такую землю.

Гаражные кооперативы, которые имеют долгосрочную аренду земли, тоже могут выкупить свой пай, но для того, чтобы это было возможно, каждый владелец гаража должен пройти процедуру государственной регистрации права собственности.

Покупая гараж, обязательно внимательно ознакомьтесь с договором аренды земли и поинтересуйтесь у местного органа управления о его будущих планах относительно этого участка.

Существует некоторый алгоритм правильной продажи и покупки гаража. Рассмотрим его основные этапы для обоих участников сделки.

Продавец должен:

1) Предоставить покупателю полный пакет документации для продажи гаража. Все документы должны быть оригиналами.

2) Если гараж является общим имуществом супругов — предъявить разрешение от другой стороны.

3) Получить справку из БТИ об инвентаризационной стоимости гаража.

4) Заключить договор купли-продажи гаража.

5) Получить оплаты и выдать расписку.

6) По желанию получить акт о передаче гаража новому владельцу.

Покупатель должен:

1) Подать запрос в Регистрационную Палату, чтобы удостовериться в том, что он имеет дело с истинным владельцем гаража.

2) Получить весь перечень правоустанавливающих документов на гараж.

3) Заключить договор купли-продажи гаража.

4) Заплатить назначенную продавцом стоимость и получить соответствующую расписку.

5) Подать документы для перерегистрации права собственности.

В данном случае более уязвимым является покупатель, поскольку он отдает свои деньги, но не имеет сертификат собственности на свое имя на руках. Как вариант, сделку можно обезопасить следующим образом: прописать в договоре поэтапную оплату — половину суммы сразу, а вторую половину уже после того, как будет завершена перерегистрация гаража.

Статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что имущество подразделяется на движимое и недвижимое. Она конкретно определяет, какое имущество следует относить к движимому, а какое — к недвижимому. Главный критерий, по которому определяется вид имущества, состоит в неразрывной связи с землей, а также в невозможности перемещения без нанесения несоразмерного ущерба. Однако, существует в гражданском обороте и такое имущество, которое можно отнести как к движимому, так и к недвижимому. Этим имуществом является гараж. Он может быть с фундаментом, кирпичной кладкой и так далее, то есть капитального строительства. Такой гараж будет считаться недвижимым имуществом в силу своей неразрывной связи с землей, на которой он построен, и переместить его, не нанеся ему несоразмерный ущерб, не представляется возможным. Однако так называемая «ракушка» также может считаться гаражом. Этот гараж можно просто установить на землю в любом удобном месте. Фундамент для его установки не требуется, и перемещать его можно, не нанося ему несоразмерный ущерб. Исходя из этого, в первом случае мы имеем дело с недвижимым имуществом. Во втором же случае — с движимым. Эти различия на первый взгляд могут показаться несущественными для владельца и пользователя гаража, однако они становятся весьма немаловажными в случае осуществления сделок по отчуждению этого имущества.

Далее Вы сможете подробно изучить особенности заключения договора купли-продажи гаража с учетом описанной выше двойственности, а также некоторые «подводные камни», на которые следует обратить свое внимание, заключая такой договор.

Начнем с договора купли-продажи гаража как движимого имущества.

В соответствии с общей статьей 454 ГК РФ, для заключения договора купли-продажи гаража как движимого имущества требуются собственник гаража (продавец), покупатель гаража и сам гараж как предмет договора. Права продавца на это имущество будут подтверждаться лишь его собственными словами, а также тем фактом, что он этим гаражом пользуется. Договор должен быть заключен в письменной форме, поскольку стоимость гаража, скорее всего, превысит сумму размером в одну тысячу рублей согласно статье 161 ГК РФ. Заключить договор проще всего, составив один документ, который должны подписать продавец и покупатель. К договору нужно приложить передаточный акт, согласно которому продавец передает имущество, а покупатель принимает его. Также нелишним будет приложить к договору расписку о том, что продавец получил от покупателя денежные средства за проданный им гараж. Если Вы сможете оформить всю документацию правильно в соответствии с приведенными выше пожеланиями, то Вы станете законным владельцем гаража, являющимся движимым имуществом. Право собственности на имущество такого рода государственной регистрации не подлежит, поэтому Вы можете смело распоряжаться им и владеть.

Вы можете также оформить договор купли-продажи гаража как движимого имущества в форме составленной расписки, однако такая форма не сможет полноценно защитить Вас от возможных притязаний на Ваше имущество со стороны посторонних лиц. Но если никакого другого варианта, кроме как составить расписку, Вам не предложено, обязательно проследите за тем, чтобы в ней были указаны полные фамилии, имена и отчества покупателя и продавца, а также отмечено, за что конкретно передается денежная сумма и в каком размере. Лучше также пригласить свидетеля, который подтвердит своей подписью факт того, что расписка была составлена в его присутствии. В том же случае, если Вы приобрели гараж и расплатились с продавцом на основе устной сделки, то если впоследствии между Вами возникнет спор, права сослаться на свидетельские показания, доказывающие заключенный между вами с продавцом договор купли-продажи, у Вас не будет. Сам договор будет являться действительным. Кроме того, помните о том, что в процессе владения и пользования своим имуществом, Вами не должны быть нарушены законные интересы и права других лиц. А нарушить такие законные интересы и права других лиц Вы можете очень легко и просто, благодаря пользованию своим гаражом как движимым имуществом. К примеру, выбором места для установки своего гаража. Если Вы собираетесь установить свой гараж на земле, принадлежащей Вам по праву собственности (к примеру, на придомовом или приусадебном участке), то Вы являетесь образцовым владельцем гаража. Но если же Вы собираетесь установить гараж на земле, которая не является Вашей собственностью (к примеру, во дворе дома или возле гаража соседа, на свободном месте), то, вероятнее всего, Вы намереваетесь нарушить законные интересы и права собственника земельного участка, а именно — органа местного самоуправления либо муниципального образования, а возможно и Российской Федерации. Если Вы столкнулись с подобной ситуацией, не забывайте о том, что Вам может быть предъявлен иск в судебном порядке об освобождении занятого Вами самовольно земельного участка. Также Вы должны будете в обязательном порядке привести его в прежнее состояние за свой счет и демонтировать установленный Вами на нем гараж. В сложившейся ситуации заявить о своем праве собственности на землю, которая находится под Вашим гаражом, Вы не сможете, так как Ваш гараж объектом капитального строительства не является. Единственное, что Вы можете сделать в этом случае — это перенести свой гараж в другое место, также не нарушая при этом законных интересов и прав посторонних лиц.

Теперь перейдем к договору купли-продажи гаража как недвижимого имущества.

Здесь все обстоит гораздо сложнее. Прежде всего, оформление договора купли-продажи гаража как недвижимого имущества регулируется нормами статьи 549 ГК РФ, в которой говорится уже о недвижимом имуществе. Статья 550 ГК РФ прямо указывает на то, что договор купли-продажи недвижимости необходимо заключать в письменной форме, составив один документ, который должны подписать обе стороны. Если этого не сделать, договор будет признан недействительным. В таком договоре нужно указать продавца, покупателя, предмет договора — гараж, цену, а также другие возможные условия, которые стороны могут пожелать изложить в договоре. После того, как договор и передаточный акт будут подписаны, согласно статьям 219 и 551 ГК РФ необходимо произвести государственную регистрацию перехода права собственности на гараж. Помните, что право собственности на приобретенное Вами недвижимое имущество Вы обретете только после осуществления государственной регистрации, вне какой-либо зависимости от того, будет подписан договор или нет, будут переданы денежные средства или нет, вступили ли Вы фактически в права владения, распоряжения и пользования недвижимым имуществом или не вступили.

Перед тем, как заключить договор купли-про да жи гаража как недвижимого имущества, Вы должны удостовериться в полномочиях продавца на его продажу. В том случае, если продавец — надлежащий собственник гаража как недвижимого имущество, он без затруднений предоставит Вам свидетельство о государственной регистрации права справку органа технической инвентаризации, оформленную надлежащим образом (в том случае, если гараж был оформлен им в собственность до 2001 года).

Не забывайте о том, что если Вы хотите купить гараж в гаражно-строительном кооперативе, то Вам будет недостаточно одной справки от кооператива, которая подтверждает, что продавец выплатил свой паевой взнос полностью. Объясняется это тем, что, согласно вышеуказанным статьям ГК РФ это не вызывает после себя автоматического возникновения права собственности. Да, согласно статье 218 ГК РФ, лица, которые являются членами гаражно-строительных кооперативов, полностью выплатившими свой паевой взнос, обретают право собственности на имущество. Но в том случае, если полученное право собственности ими не было зарегистрировано надлежащим образом, Ваша сделка окажется под угрозой срыва.

Также продавец может выступать от имени собственника гаража как недвижимого имущества по доверенности. В таком случае лучше всего убедиться в том, что собственник не является лицом преклонного возраста, поскольку в этом случае Вы рискуете столкнуться с обратившимися в суд наследниками такого собственника, требующими признать Вашу сделку недействительной, исходя из различных оснований. Чтобы убедиться в этом, Вам будет достаточно изучить нотариально удостоверенную доверенность, в которой будет указана дата рождения собственника гаража как недвижимого имущества.

Кроме того, перед тем, как заключить договор, продавец обязан будет предоставить Вам технический паспорт на гараж как недвижимое имущество, который был выдан органами технической инвентаризации. Такой технический паспорт на недвижимое имущество действителен на протяжении пяти лет. Он содержит различные характеристики гаража, такие как: ширина, длина, высота, инвентаризационная стоимость, дата постройки и так далее.

Также обязательно поинтересуйтесь у продавца гаража землей, на которой он был возведен как недвижимое имущество. Идеальный вариант — земельный участок под гаражом находится в собственности у продавца. Тогда, согласно статье 552 ГК РФ, вместе с переходом права собственности на гараж к Вам перейдет и право собственности на землю. В том же случае, если земельный участок под гаражом находится в собственности другого лица, однако был предназначен специально для возведения на нем гаража, Вы приобретете право пользования тем земельным участком, на котором возведен гараж. Собственность на земельный участок также должна быть подтверждена такими документами, как свидетельство о государственной регистрации права, свидетельство о праве собственности на землю или государственный акт о праве собственности на землю, пожизненно наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей (исходя из даты, когда земельный участок был приобретен продавцом). Также земельный участок необходимо поставить на государственный кадастровый учет и присвоить ему кадастровый номер. Собственник гаража как недвижимого имущества должен получить кадастровый паспорт земельного участка либо кадастровую выписку о земельном участке. В том случае, если гараж возвели на земельном участке, который изначально не был для этого предназначен, приобретение такого гаража как недвижимого имущества грозит Вам встречей с трудностями. Прежде всего, Ваш гараж будет считаться самовольной постройкой. При сложившихся определенным образом обстоятельствах Вас могут вынудить снести приобретенный гараж за собственный счет. Более того, Вам будет очень затруднительно признать право собственности на такой гараж как на самовольную постройку, ведь расположен он на земельном участке, который Вам не принадлежит и не предназначен для возведения на нем гаража. В том случае, если Вы купите у продавца гараж как недвижимое имущество, на который им не было зарегистрировано право собственности в установленном законном порядке, Вы будете вынуждены оформить всю необходимую документацию и зарегистрировать уже свое право собственности в судебном порядке. При этом не забудьте учесть все вышеизложенное касательно самовольной постройки на земельном участке, который не был предназначен для использования таким образом. Кроме того, если Вы не проверите полномочия продавца на продажу гаража как недвижимого имущества, впоследствии Вы рискуете столкнуться с реальным собственником гаража, который обратится в суд с требованиями вернуть ему его законное владение, которое находится у Вас в незаконном пользовании. В этом случае потребовать у него назад свои деньги Вы не сможете, поскольку он не получал их от Вас.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод относительно того, что заключить договор купли-продажи гаража как движимого имущества гораздо проще, чем заключить договор купли-продажи гаража как недвижимого имущества. В случае с движимым имуществом, Вы можете заключить с продавцом письменный договор, можете обойтись составленной в письменной форме распиской, а можете и вовсе ограничиться устной договоренностью. Переход права собственности не нужно регистрировать в установленном государством порядке. Количество документов, которые необходимы для того, чтобы заключить сделку купли-продажи, сводится к минимуму. Главное условие — не нарушать законные интересы и права третьих лиц. Случай же с недвижимым имуществом требует от Вас скрупулезной проверки всей документации на гараж, свидетельства о регистрации права собственности продавца, землеустроительной и технической документации, а также регистрации Вашего права собственности на приобретенный гараж в обязательном порядке. Цена на гараж как недвижимое имущество гораздо внушительнее цены на гараж как движимое имущество. Но достоинства пользования и владения гаражом как недвижимым имуществом очевидны: Вы являетесь владельцем гаража и земельного участка, который находится под ним (или же пользователем этого земельного участка на законных основаниях), недвижимое имущество является более долговечным и более износоустойчивым, Ваше право на недвижимое имущество подтверждают официальные документы.

Глава 4

Оформление договора купли-продажи земельного участка

В последнее время все большую и большую популярность обретает приобретение различных садовых, земельных и дачных участков. Люди, постоянно работающие в мегаполисах, днями и ночами мечтают о том, чтобы иметь возможность отдохнуть на природе хотя бы один единственный денечек. Кто-то предпочитает строить уютные домики, чтобы иметь возможность отдыхать в них на выходных вместе со своими родными. А кто-то идет дальше и отстраивает целые коттеджи, чтобы за городом можно было жить постоянно. Кто-то же всего лишь хочет видеть на своем столе чистые и натуральные продукты, для чего и занимается огородничеством.

Спрос всегда порождал предложение и продолжает это делать. Загляните в любую газету, и Вы увидите множество объявлений о продаже дачных или садовых участков. Это, конечно же, очень хорошо, однако при оформлении купли-продажи подобного участка земли имеют место много различных нюансов. Эти мелочи могут отнять у Вас немало времени и нервных сил. Поэтому прежде, чем в это дело ввязываться, хорошенько ознакомьтесь со всеми его особенностями.

Не забывайте о главном — каждый отдельный случай оформления требует индивидуальный пакет документов. Во избежание сложностей лучше всего проконсультироваться у юриста.

Прежде всего, начните со знакомства с человеком, у которого Вы собираетесь купить участок или которому хотите его продать. В наше время очень много аферистов, практически каждый будет хотеть обмануть Вас и заработать на этом деньги.

В регистрационную комиссию, специально занимающуюся оформлением купли-продажи, необходимо предоставить документы, которые подтверждают Ваше право собственности на конкретный садовый участок. Это могут быть такие документы как договор купли-продажи участка, договор дарения участка, документ о наследовании участка и другие подобные бумаги, которые были зарегистрированы государственно в качестве основного документа, который подтверждает Ваше право собственности на этот садовый участок.

Вам необходимо будет составить письменный акт о купле-продаже участка, который должны будете подписать Вы и покупатель, и потрудитесь заверить его у нотариуса. Этот акт должен иметь три экземпляра, по одному на каждого из всех вас. В соответствии со статьей 34 Федерального закона о садоводческих и дачных некоммерческих собраниях граждан, Вы должны будете предоставить специальную справку правления садоводческого комитета. Затем Вам нужно будет получить выписку из кадастрового учета недвижимости об оценке Вашего садового участка. Также в обязательном порядке посетите налоговую. Там Вам нужно будет взять выписку о том, что Вы не имеете налоговых задолженностей. Вам понадобятся две ксерокопии паспорта, как продавца, так и покупателя, которые официально заверены у нотариуса. Все документы, предъявляемые Вами для государственной регистрации, должны быть официально заверенными оригиналами. Каждый документ Вы должны иметь как минимум в двух экземплярах.

Финальная часть договора купли-продажи дачного участка, который подписан обеими сторонами, должна четко описывать все части имущества (движимого и недвижимого), переходящего согласно этому договору в собственность покупателя. Также она должна четко фиксировать место, в котором находится недвижимая собственность на продаваемом участке. Кроме того, четко пропишите стоимость, как самой недвижимости, так и участка, на которой она находится. Это понадобится для возможности осуществить полную финансовую проверку госадминистрацией.

С основным правилами, которые нужно знать при продаже или покупке садового участка, Вы ознакомились. Однако не забудьте обратиться за квалифицированной консультацией к специалисту, поскольку каждому случаю присущи его индивидуальные особенности.

Кто же является собственником при оформлении договора купли-продажи дачного участка? Современному дачному рынку недвижимости характерна одна отличительная особенность — сомнительное правовое положение. В советское время садоводческие товарищества выделяли гражданам дачные участки в соответствии с актами, которые были изданы органами местного самоуправления. Ситуация парадоксальна тем, что сегодня эти акты документами не являются и право собственности на землю они не подтверждают. Поэтому все оформленные подобным образом в то время документы и сделки по купле-продаже дачных участков полноценными сейчас не считаются, а иногда даже и законными. Ведь зачастую дачный участок продавали следующим образом. Продавец наведывался к председателю дачного товарищества, ставил ему на стол бутылку коньяка и изъявлял свое намерение продать принадлежащий ему дачный участок. Затем новоиспеченный владелец без каких-либо проблем и затруднений вносился в списки членов кооператива, что свидетельствовало об успешном завершении сделки. Закон, который был принят в 2006 году, в народе прозвали «дачной амнистией». Он внес в установленный порядок оформления купли-продажи садовых участков серьезные поправки. В частности, теперь все хозяева дачных участков были обязаны оформить в собственность свою дачную недвижимость по-новому. Это положение Закона имеет распространение на дома, а также другие капитальные объекты (к примеру, гаражи), которые были построены на выделенном для индивидуального жилищного строительства участке. Согласно подсчетам столичных риэлтеров, воспользовались «дачной амнистией» только тридцать процентов хозяев дачных участков. Преимущественно эта цифра состоит из владельцев наиболее дорогих дач, расположенных в ближнем Подмосковье, а также из тех, кто поспешил узаконить площадь своего надела, которую он ранее увеличил путем самозахвата. Также дачные участки оформляются в собственность с целью их последующего дарения, продажи и передачи по наследству. За остальными владельцами спешки с оформлением пока замечено не было. Несмотря на то, что эта процедура была несколько упрощена, она все равно осталась достаточно сложной и дорогой. Не все готовы пожертвовать своим драгоценным временем для того, чтобы высидеть все необходимые очереди и заплатить немалые денежные суммы за межевание участка. А старым людям вообще неизвестно, как к этому всему можно подступиться. Поэтому те, кто желает приобрести дачный участок в свое владение, чаще всего сталкиваются именно с хозяевами неузаконенных земельных наделов. На руках у них будет разве что свидетельство, которое выдал местный административный орган. Но хозяин вполне может не располагать даже им, а только садовой книжкой с печатью садового кооператива. Это свидетельствует о том, что любая сделка с таким «жиденьким» набором документов грозит Вам как покупателю неоправданными рисками. Конечно, Вы можете переоформить приобретенный Вами дачный участок в соответствии с правилами, предусмотренными садовым товариществом. Но такая купля-продажа тоже может вызвать разнообразные негативные для Вас последствия, в особенности, если произойдет смена председателя товарищества или в списки садоводов будут внесены изменения. Оформлением купли-продажи дачного участка может быть предусмотрена выдача продавцом генеральной доверенности, дающей покупателю право возможность самостоятельно переоформить право собственности на садовый участок. Однако даже если у покупателя недвижимости будет на руках такая бумага, ее владельцем он все равно являться не будет. Для этого ему нужно будет оформить сделку купли-продажи или дарения от имени бывшего хозяина. Причем продать этот участок сам себе он не сможет.

Единственное, что он в этой ситуации может сделать — это «продать» его своей жене, ребенку или какому-либо другому родственнику. Если это сделано не будет, то официальным собственником участка так и останется продавец. Оформлять куплю-продажу дачного участка будет рискованно даже в том случае, если он был выделен по постановлению местной поселковой администрации. Рискованно это в связи с тем, что в советское время не все сельские округа обладали полномочиями на выделение земли, и многие их постановления такого рода являются нелегитимными. Поэтому если в Вашей жизни все-таки случилось так, что Вы стали хозяином неоформленного дачного участка, то для того, чтобы стать его законным владельцем, Вам нужно будет обратиться в суд. Подайте иск на признание права на приватизацию дачного участка или на установление права владения им. Когда Вы будете иметь на руках решение суда, Вы сможете смело обратиться в муниципальный орган, занимающийся оформлением земельных участков. Наиболее правильной защитой от возможных рисков и юридических сложностей при приобретении дачного участка является изначальное оформлением продавцом права собственности на недвижимость, которую он потом будет выставлять на продажу.

В соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, к числу сделок, которые влекут за собой смену собственника земельного участка, относятся сделки купли-продажи земельных участков и земельных долей, обмена земельного участка и земельных долей, дарения земельного участка (статьи 572–582 ГК РФ). Также к ним относятся договора купли продажи земельной недвижимости, заключенные гражданами, их объединениями или собственниками приватизированных предприятий с целью осуществления предпринимательской деятельности, так как они всегда приводят к смене собственников земли на другое имущество (статьи 554–557 ГК РФ).

К сделкам подобного рода также относится и наследование земельных долей и земельных участков. В случае если наступает смерть гражданина, право собственности на земельную долю или земельный участок, который ему принадлежит, переходит к третьим лицам исходя из положений его завещания или по закону. Собственник земельной доли или земельного участка имеет право передать его гражданину или юридическому лицу, а также государству в соответствии с договором дарения, в качестве вклада. Являющиеся собственниками земельных долей и земельных участков граждане или юридические лица имеют право вносить (передавать) земельные доли или земельные участки в качестве вклада в складочный (уставный) капитал хозяйственных товариществ и обществ в качестве пая в потребительские и производственные кооперативы, утрачивая при этом свои права собственности на эти земельные доли или земельные участки.

Сделки, осуществляемые с землей, регулируют нормы ЗК, ГК РФ федеральных законов, учитывая особенности, которые установлены законодательствам об охране окружающей среды, о недрах, лесным, водным и другим специальным законодательством.

Совершая сделки с землей, не допускается самовольно изменять целевое назначение земельных участков. Делать это можно только в том порядке, который установлен законодательством. Совершить сделку с земельным участком можно только в том случае, если отсутствует земельный спор относительно принадлежности данного земельного участка.

Не допустимо заключать сделки с земельным участком, если такие сделки могут вызвать различные нарушения градостроительных, санитарных, агротехнических, экологических, противопожарных и других специальных требований (правил, норм и нормативов) или же невозможность соблюдения условий разрешенного пользования земельным участком и его целевого назначения.

ЗК закрепляет не только общие правила продажи земельных долей и земельных участков, но также и особенности продажи земельных участков, имеющих сельскохозяйственное и несельскохозяйственное целевое назначение, которые находятся в муниципальной и государственной собственности, а также земельных участков при приватизации муниципальных и государственных предприятий.

Земельные участки, которые были переданы гражданам в собственность с целью ведения животноводства, садоводства, индивидуального дачного, жилищного или гаражного строительства, а также приусадебные земельные участки подлежат продаже и приобретению без изменения их целевого назначения с созданной на них совместно другой недвижимостью.

Если приусадебный, садовый или дачный земельный участок продается, за его собственником не может остаться сверхнормативная неприватизированная часть земельного участка. В таком случае она переходит на том же праве покупателю. Покупатель имеет право приватизировать ее согласно установленному порядку.

В случае, если продаются незастроенные и неосвоенные земельные участки, которые находятся в собственности не более пяти лет, доходы от их продажи подлежат прогрессивному налогообложению согласно федеральным законам и законам субъектов РФ. Другие правила относительно купли-продажи земельных участков регулирует гражданское законодательство.

Согласно с договором купли-продажи земельного участка, его продавец в обязательном порядке должен передать в собственность покупателю продаваемый им земельный участок. Покупатель же в соответствии с этим договором в обязательном порядке должен принять в собственность земельный участок от продавца, уплатив ему при этом денежную сумму, которая была определена сторонами в договоре. Притом расходы, которые возникнут при оформлении земельно-правовой сделки кули-продажи, распределяются между сторонами по их взаимной договоренности.

Земельно-правовые сделки, связанные с куплей-продажей земельных участков, могут осуществляться двумя основными методами: методом свободной продажи и методом продажи земельного участка через аукционные или конкурсные торги. Применение второго метода купли-продажи земельных участков допускается только в том случае, если в действующем законодательстве содержится прямое указание на данный метод осуществления сделки.

Сделки, связанные с приобретением земельных участков вследствие купли-продажи, наследования, мены и так далее, должны осуществляться в соответствии с особой процедурой, предполагающей их регистрацию в местной администрации.

Форма, в которой заключаются сделки по приобретению земельных участков — квалификацированная письменная. Это означает, что сделки должны быть заверены нотариально и осуществляться в соответствии с типовой формой.

Список документов, которые необходимы для сопровождения сделок купли-продажи земельных участков:

1. Свидетельство о собственности на земельный участок;

2. Договор купли-продажи, по которому собственник приобрел права на объект недвижимости;

3. Кадастровый паспорт земельного участка или выписка из кадастрового паспорта земельного участка;

4. Копии Уставных документов юридического лица — собственника объекта недвижимости (полный пакет);

5. Ксерокопия паспорта физического лица — собственника объекта недвижимости.

Глава 5

Оформление договора купли-продажи породистой собаки

Сегодня действительно можно обзавестись щенком, так сказать, пет-класса (просто домашним любимцем), потенциальной шоузвездой или собакой интересных кровей, имеющей задатки племенного класса.

В зависимости от назначения приобретения животного будет меняться и цена на него, а также и Ваши надежды на ваше общее с собакой совместное будущее. Заводчик, в свою очередь, вложил в Вашего будущего питомца очень немало своих сил и средств. У него тоже будут свои требования к будущему владельцу результата его упорного труда.

Итак, мы имеем две заинтересованные стороны, каждая из которых имеет свои требования и пожелания. Иными словами, имеет место сделка. Сделка является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей. В данном случае сделка носит двусторонний характер. Двусторонняя сделка представляет собой договор. Договор же — это универсальное средство, которое устанавливает, изменяет либо прекращает гражданские правоотношения.

Сегодня вопрос о необходимости заключения договора купли-продажи щенка в «собачьем» мире вызывает очень много споров. Есть ли необходимость в такой защите интересов обеих сторон? Некоторые заводчики предпочитают отказываться от заключения договора, аргументируя это своей сложившейся за годы племенной работы репутацией, а также своим честным словом. Для покупателя же вообще «бумажки» не имеют никакого смысла, в особенности, если они покупают щенка для себя и не собираются в дальнейшем вязать его и выставлять. Зачем ему это может быть нужно? Ведь теоретически никаких претензий возникнуть не должно, если от собаки он ожидает в будущем только приятное общение и ничего больше. Но будущему владельцу собаки еще неизвестно о том, что собака может иметь некоторые наследственные заболевания, ответственность за которые лежит на заводчике.

В таком случае договор необходим для того, чтобы урегулировать возникшую ситуацию. Юристы настоятельно рекомендуют обязательно заключать договор купли-продажи, приобретая щенка.

Для того чтобы составить договор купли-продажи щенка правильно, прежде всего, нужно определиться с тем, чем является щенок в сфере гражданских правоотношений. В соответствии со статьей 137 ГК РФ, к животным полагается применять те же общие правила, что и к имуществу. Таким образом, все нормы закона, которые действуют на имущество, будут действовать и на щенка. В этом вопросе имеет место лишь одно ограничение: осуществляя права, нельзя допускать жестокого обращения с животным, которое противоречит принципам гуманности. Исходя из этого, в дальнейшем мы будем рассматривать в данном контексте щенка, как имущество.

Куплю-продажу регулируют положения первого параграфа Главы 30 ГК РФ. Рассмотрим содержание и форму договора купли-продажи щенка. Форма договора купли-продажи щенка может быть различной в зависимости от суммы сделки. По закону требуется заключение простой письменной формы сделки в том случае, если сумма сделки больше десяти минимальных размеров оплаты труда. Если этого не сделать, то законодательством будет запрещено сторонам при возникновении споров о подтверждении сделки ссылаться на показания свидетелей, хотя они не будут лишены права привести письменные или какие-либо другие доказательства.

Содержание договора купли-продажи подразумевает совокупность прав и обязанностей обязательственного правоотношения, возникающего на основании этого договора. Иными словами, содержание договора купли-продажи щенка подразумевает совокупность всех существенных условий, без которых не может быть заключен договор купли-продажи. Действующее гражданское законодательство относит к существенным условиям договора купли-продажи условия, которые касаются количества и наименования товара. Двух вышеназванных условий достаточно для того, чтобы заключить договор. Поэтому для того, чтобы договор можно было считать заключенным, достаточно указать в нем клеймо и породу щенка. Но для того, чтобы защитить интересы обеих сторон, составляется более подробный договор купли-продажи щенка. Это помогает избежать возникновения недоразумений в будущем. Но в то же время договор купли-продажи щенка не должен быть перегружен излишними условиями, по сути, являющимися перепечаткой закона. Эти условия будут действовать вне какой-либо зависимости от того, указали Вы их в договоре или нет. Очень важно, чтобы договором были оговорены те условия, которые из действующего законодательства не следуют и являются при продаже щенка специфичными.

Помните о том, что кроме составления договора купли-продажи щенка, Вам нужно подписать еще и Акт приема-передачи товара. Этим документом будет подтверждаться факт передачи щенка, и описываться состояние, в котором щенка передавали. Акт приема-передачи должен подписаться в двух экземплярах (для каждой из сторон по одному) после того, как будет произведена оплата стоимости щенка и в тот момент, когда он будет передаваться его новому владельцу.

Также будет нелишним получить расписку, подтверждающую получение продавцом денежных средств от покупателя по договору купли-продажи щенка.

Оформив все эти документы, Вы станете счастливым обладателем щенка. И самое главное, что в случае наличия у Вас вышеперечисленного пакета документов Вы будете являться законным владельцем щенка. С этого момента все права на него будут принадлежать Вам. Вы сможете владеть, распоряжаться и пользоваться своим имуществом.

Содержание договора купли-продажи щенка и акта приема передачи товара, естественно, может дополняться и изменяться Вами или продавцом в зависимости от Ваших или его требований. Но не забывайте о том, что ни один пункт договора не должен противоречить законодательству Российской Федерации. Иначе этот пункт не только будет недействительным, но и может повлечь за собой недействительность сделки в целом. К примеру, практике известны множественные случаи того, как заводчик (продавец) при помощи договора пытался обязать нового владельца щенка (покупателя) стерилизовать собаку в будущем, чтобы избежать племенного использования собаки, не соответствующего стандарту. Или, например, продавец при помощи договора закреплял за собой право забрать себе уже взрослую собаку бесплатно в том случае, если ему станет известно о факте жестокого обращения с данным животным. Однако оба эти условия являются недействительными, поскольку как щенок, так и в будущем взрослая собака, будет являться законной собственностью владельца, которая абсолютно свободна от прав третьих лиц.

Только владелец вправе решать, хочет он стерилизовать свою собаку или нет. Принудить его сделать это не имеет права никто.

Второй же случай, к сожалению, можно в какой-то степени осуществить только при помощи статьи 241 ГК РФ, в соответствии с которой животное можно изъять путем выкупа (цена в данном случае устанавливается соглашением обеих сторон или же в случае возникновения спора — судом) лицу, которое предъявит в суд соответствующее требование. Но чтобы можно было обратиться в суд с таким требованием, жестокое обращение собственника с животным необходимо доказать.

Если договор отсутствует в принципе, или же им не предусмотрены пункты, касающиеся ответственности продавца за проявившиеся у собаки наследственные болезни или проявившийся у нее недостаток или дисквалифицирующий порок, это никоим образом не окажет ни малейшего влияния на право покупателя предъявить продавцу требования относительно возмещения стоимости собаки, а в некоторых случаях и относительно возмещения расходов, к примеру, на лечение собаки.