Дачно-садовый участок. Собственность, прописка и купля-продажа

— обо всех правообладателях объекта недвижимости за весь период, о котором имеются сведения в ЕГРП,

— обо всех зарегистрированных за это время правах,

— о дате каждой регистрации возникновения и прекращения права собственности.

Такая выписка из реестра выдается ограниченному кругу лиц:

— самому правообладателю (его представителю по доверенности),

— по запросу госорганов, органов местного самоуправления, судов, правоохранительных органов, судебных приставов-исполнителей и некоторым другим лицам, в пределах имеющихся у них полномочий.

3. Выписка о правах отдельного лица на имеющиеся (имевшиеся) у него объекты недвижимого имущества позволяет установить:

— какие именно объекты недвижимости принадлежат конкретному лицу,

— на каком праве (собственности или ином, например, пожизненного наследуемого владения земельным участком), когда тот или иное право было зарегистрировано,

— наличие обременений или ограничений прав на отдельный объект (ипотека, аренда и т. д.).

Информация, которая содержится в такой выписке относится к сведениям ограниченного доступа.

Выписка может быть предоставлена только правообладателям или их представителям, а также госорганам и прочим лицам, которые имеют право на получение информации из ЕГРП ограниченного доступа.

4. Выписка о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным. Если правообладатель признается судом недееспособным или ограниченно дееспособным, сведения об этом вносятся в ЕГРП на основании копии решения суда, которая направляется в регистрирующий орган.

В выписке указываются данные о правообладателе, которые содержатся в ЕГРП:

— вид ограничения (недееспособен или ограниченно дееспособен),

— наименование суда, принявшего решение,

— реквизиты судебного решения (дата, номер).

Выписка выдается только самому правообладателю, его представителю или лицу (представителю госоргана и т. д.), которое уполномочено законом на получение такой информации.

5. Справка о содержании правоустанавливающего документа. Справка содержит данные:

— о правообладателях, зарегистрированных правах на объект недвижимости,

— о том, какие документы были правоустанавливающими при регистрации права (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т. д.), включая наименование документа, его номер, дату выдачи, наименование выдавшего органа и т. д.

Если заявитель запрашивает информацию о конкретных положениях документа (например, о каком-либо разделе договора), в справке отображаются эти положения.

Справка относится к сведениям ограниченного доступа и предоставляется только правообладателям и иным лицам, которые наделены законом полномочиями получать такие сведения.

6. Справка о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества. Содержит данные обо всех лицах (физических, юридических, об органах власти и местного самоуправления), которые когда-либо получали сведения из ЕГРП об объекте недвижимости.

Предоставляется только правообладателю или его представителю как при их личном обращении в орган Росреестра, так и по запросу, направленному почтой или в виде электронного документа), Выдача иным лицам запрещена.

7. Уведомления об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений. Если в ЕГРП отсутствует запрашиваемая информация, регистрирующий орган направляет уведомление об этом заявителю не позднее сроков, предусмотренных для предоставления сведений.

Если были запрошены общедоступные сведения и у регистрирующего органа имеются данные о том, что в отношении объекта недвижимости на государственную регистрацию были предоставлены какие-либо документы, он указывает на это в уведомлении — «в отношении указанного объекта недвижимости представлены документы на государственную регистрацию договора купли-продажи» или «в отношении указанного объекта недвижимости представлены документы на государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права».

Необходимо учитывать, что ранее выданные документы (уже имеющихся на руках свидетельств о праве на недвижимость) сохраняют актуальность, но для сделок с недвижимостью в настоящее время требуется выписка из ЕГРН.

С 1 января 2018 г. должны быть зафиксированы точные границы участков, поскольку купить, продать, заложить или подарить землю без точного описания границ будет попросту невозможно. Эти требования внесены в Земельный кодекс РФ. Ревизия границ земельных участков проводится муниципалитетами с 1 июня 2015 года.

Уточнить статус своего земельного участка и его границы можно на публичной кадастровой карте. Для этого используются данные по кадастровому номеру или адресу участка (см. информацию о публичной кадастровой карте на стр. 42–44).

Кадастровая стоимость земельного участка

Какое значение имеет кадастровая стоимость земельного участка? Частым событием в жизни собственников и арендаторов земельных участков становится получение налоговых уведомлений с цифрами, «поражающими воображение». Обнаруживается, что налоги за земельные владения возросли в несколько раз, в сравнении с теми, что соответствуют данным, указанным в кадастровых паспортах, выясняется, что кадастровая стоимость земельного участка в несколько раз превышает реальную рыночную стоимость.

Произошло изменение цены земли, установленной государством. Увеличена государственная кадастровая стоимость земельных участков, повлекшее за собой рост ставок земельного налога и сокращение времени его уплаты. Установлен приоритет рыночной стоимости земельного участка над его кадастровой стоимостью.

Кадастровая стоимость — это установленная государством стоимость, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании.

Это публичный эквивалент его рыночной цены, на основании которой исчисляется земельный налог, арендная плата за пользование землей, выкупная стоимость участка и иные платежи, предусмотренные законодательством.

Всем земельным участкам при внесении данных о них в единый государственный кадастр недвижимости (ГКН) присваивается учетный номер и проводится кадастровая оценка.

Кадастровая стоимость земель является главным критерием, определяющим экономическую эффективность их использования, а также затраты на содержание и покупку участков.

Примечание. Кадастровая стоимость земельного участка — это расчетная величина, устанавливаемая по результатам государственной оценки земли с учетом ее местонахождения и классификации по целевому назначению.

В настоящее время кадастровая стоимость рассчитывается в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности (часть 1 статьи 24.15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ). При этом органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2 статьи 66 ЗК РФ).

Величина кадастровой стоимости земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

В реальной кадастровой стоимости заинтересованы все собственники, арендаторы и пользователи недвижимости, в том числе и земельных участков. От нее, как уже отмечено, зависит размер налога.

Кадастровая стоимость используется для целого ряда задач, когда требуется:

— установить меньший размер земельного налога;

— определить меньшую выкупную цену за земельный участок при приобретении в собственность;

— рассчитать меньшую арендную плату;

— сформировать меньший размер налога на имущество организаций;

— иные ситуации, например, когда собственник заинтересован в увеличении кадастровой стоимости объекта недвижимости (в основном, это связано с судебными спорами относительно прав на недвижимость).

Главное изменение заключается в переходе к исчислению налога на имущество не из инвентаризационной, а из кадастровой стоимости недвижимости.

Какими силами выполняется оценка кадастровой стоимости? Для проведения кадастровой оценки властями региона на конкурсной основе выбирается специализированная оценочная компания.

Нередко победителями таких конкурсов становятся те, что предлагают самую низкую стоимость своих услуг, что, по всей видимости, и сказалось на качестве выполненных ими работ и появлении множества ошибок.

Что представляет собой кадастровая выписка. Кадастровая выписка — это выписка из Государственного кадастра недвижимости (ГКН), она содержит запрашиваемые сведения об объекте недвижимости.

Кадастровая выписка о земельном участке включает в себя разделы КВ.1 — КВ.6.

1. Форма КВ.1

В ней содержится общая информация по земельному участку, а именно: кадастровый (или условный) номер, местоположение, категория земель, разрешенное использование, площадь, кадастровая стоимость, вид права, правообладатель, и другие сведения, например, если достаточных сведений об участке нет, то будет указано, что граница участка подлежит уточнению при межевании.

2. Форма КВ.2

Здесь отображается план (чертеж, схема) земельного участка.

3. Форма КВ.3

В ней указываются сведения о частях земельного участка и обременениях, а также сведения о правах.

4. Форма КВ.5

Она содержит описание местоположения границ земельного участка с указанием дирекционных углов и длин линий.

5. Форма КВ.6

Это описание поворотных точек границ земельного участка (указываются координаты этих точек в государственной системе).

При заказе кадастровой выписки (паспорта) на земельный участок, в случае отсутствия сведений на него, будет выдана только форма В.1. Следовательно, участок подлежит межеванию.

Разделы КВ.3 и КВ.4 оформляются только при наличии в ГКН соответствующих сведений.

Для предоставления сведений о кадастровой стоимости земельного участка в кадастровую выписку о земельном участке включается только раздел КВ.1.

Для предоставления сведений ГКН, необходимых для проведения кадастровых работ, в том числе сведений об адресах правообладателей смежных земельных участков, в кадастровую выписку о земельном участке включаются все разделы, предназначенные для отображения имеющихся в ГКН сведений о земельном участке.

Стоимость кадастровой выписки:

для физических лиц — 400 руб.,

для юридических лиц — 1200 руб.

Кадастровый план территории (КПТ) — это выписка из государственного кадастра недвижимости (ГКН).

Представляет собой тематический план кадастрового квартала или иной указанной в соответствующем запросе территории в пределах кадастрового квартала, который составлен на картографической основе и на котором в графической форме и текстовой форме воспроизведены запрашиваемые сведения.

В КПТ отражаются сведения об учтенных земельных участках, в том числе сведения государственного кадастра недвижимости о которых носят временный характер; сведения о прекративших существование земельных участках не отражаются.

Получить КПТ необходимо или в территориальном отделении Кадастровой палаты, или в многофункциональных центрах (МФЦ).

Стоимость КПТ:

для физических лиц — 800 руб.

для юридических лиц — 2400 руб.

Новый подход государства к использованию кадастровой стоимости для расчета налогов. Вся недвижимость в стране, будь то земельный участок или любое построенное на нем здание, облагается налогом, зависящим от стоимости самого объекта.

Налог начисляется на стоимость объекта, которую определяет государство, то есть на его кадастровую стоимость. Но существует и рыночная стоимость объекта, то есть та, по которой собственник хотел бы его продать, ориентируясь на сложившейся на рынке уровень цен. Она всегда была выше кадастровой.

Государство, стремясь получить как можно больше доходов от налогообложения, приняло решение о повышении кадастровой стоимости. Результат превзошел ожидания — кадастровая стоимость оказалась в ряде случаев даже выше рыночной, а налоги увеличились в 3–4 раза.

Выбранный путь, естественно, вызвал конфликт интересов государства и собственников недвижимости, которые предприняли активные действия по защите своих прав.

Была отработана специальная процедура — оспаривание кадастровой стоимости, позволившая собственникам вполне успешно решать проблемы уменьшения как кадастровой стоимости, так и налога на недвижимость.

Как и прежде, плата за пользование землей производится в 2-х основных формах:

1) земельный налог, если земельный участок находится в частной собственности;

2) арендная плата, если земельный участок является государственной или муниципальной собственностью и предоставлен в пользование на основании договора аренды.

По Налоговому кодексу РФ, кадастровая стоимость является налоговой базой для расчета земельного налога на каждое 1 января календарного года (это налоговый период).

Сумма налога рассчитывается как произведение кадастровой стоимости на налоговую ставку.

Кадастровая стоимость применяется и для определения размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Она определяется оценщиком по результатам исполнения государственного заказа. Заказчиком выступает исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления.

Изменения размера налога на имущество — самая серьезная причина рекомендуемой проверки ситуации с кадастровыми стоимостями объектов недвижимости, к которым, кроме земельных участков, относятся все объекты недвижимого имущества.

Решение задачи уменьшения кадастровой стоимости земельного участка обеспечит собственникам или арендаторам земли достижение существенной экономии на налоговых платежах — от десятков тысяч до миллионов рублей.

Частые случаи оспаривания кадастровой стоимости недвижимости касаются земельных участков, но заняться этой процедурой могут и арендаторы земли, собственники нежилых зданий, строений, сооружений, а также собственники квартир и арендаторы нежилых помещений.

Изменение кадастровой стоимости земельных участков, происходящее в течение налогового периода в результате перевода земель из одной категории в другую, изменения вида разрешенного использования земельного участка, изменение его площади, — тоже причина пристального внимания к устанавливаемой величине.

Основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость может быть оспорена в случае, если результаты ее определения затрагивают права и обязанности владельцев земельных участков.

Уточненная (оспоренная) кадастровая стоимость является основанием для уменьшения земельного налога и арендных платежей.

Если, к примеру, площадь земли или недвижимости неверно указана в ГКН, значит, и кадастровая будет определена неверно, а налог — завышен или занижен. Заподозрив несоответствие в платежках, чтобы избежать лишних налоговых выплат, собственник вправе внести уточнения в информацию о своих объектах в кадастр.

Кто устанавливает кадастровую стоимость? Кадастровую стоимость земельного участка устанавливает орган кадастрового учета — Федеральная кадастровая палата, подразделения который действуют в каждом муниципалитете.

Кадастровая палата выполняет эту работу самостоятельно, без уведомления правообладателей земельных участков, используя камеральный «метод массовой оценки».

Кадастровая стоимость определяется и периодически изменяется в каждом субъекте РФ один раз в 5 лет. Эта процедура называется кадастровой оценкой. Выполнение работ финансируется из региональных бюджетов.

Кадастровой оценке подлежит каждый объект недвижимости — земельный участок, здание, квартира, частный дом и т. д. Результаты кадастровой оценки утверждаются постановлением главы субъекта РФ.

В таком постановлении указываются: