Сдайте в аренду пустующее помещение. И прямо сейчас!

Сдайте в аренду пустующее помещение

И прямо сейчас!

Ирина Резцова

© Ирина Резцова, 2015

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero.ru

Сдать в аренду коммерческое помещение всегда труднее, чем сдавать квартиру.

Кроме того, нежилое помещение стоит всегда дороже среднестатистической квартиры такого же метража.

Собственник нежилого помещения – особый человек, потому что в его руках находится вечный актив, который в перспективе служит активом и для других людей. То есть при сдаче нежилого помещения нужно всегда помнить, что вы сдаете не помещение, а место, на котором будут зарабатывать арендаторы.

Офис, производство, склад – все это источники дохода для тех, кто соответствующие квадратные метры занимает. Поэтому владельцу помещения следует гордиться самим собой, так как он косвенно не только создает коммерческое дело (например, производство), но и способствует созданию рабочих мест, участвует в формировании рыночных отношений. Если бы не его конкретное замечательное помещение, вряд ли бы в магазинах появлялись товары, вряд ли бы люди могли бы воспользоваться услугами, которые предоставляют конкретные арендаторы конкретного арендодателя.

Так что, все юридические лица и индивидуальные предприниматели, и даже физические лица, которые платят налоги с прибыли, будут интересны нам с вами в качестве арендаторов на долгосрочную перспективу. Да, кстати, советую разместить объявление о сдаче в аренду помещения там, где сдают квартальные и ежегодные отчеты: в буклетах, проспектах, газетах, на рекламных щитах, на общественном транспорте и т. д.

Человек, который намерен снять помещение под офис, магазин или склад, как правило, приезжает на работу на своем автомобиле. Не на троллейбусе, в маршрутке, в автобусе, а на своем автомобиле.

Точно также следует полагать, что ваши арендаторы, как представители бизнеса, заинтересованы в серьезных клиентах, заказчиках или партнерах. А значит, эти партнеры и заказчики, тоже передвигаются на автомобиле.

Следовательно, вашему потенциальному арендатору нужна парковка.

Ваш арендатор – это человек бизнеса, а значит, ему нужна удобная парковка. Для него важно, если возле офиса будет место, а еще лучше – места, для сотрудников и партнеров, на которых можно без проблем припарковать свою машину.

Парковка может быть любой – наземной, подземной, муниципальной, частной, многоуровневой, закрытой, открытой, платной, бесплатной. Но наличие парковки обязательно.

Парковка ускоряет процесс сдачи в аренду любого помещения, в любом месте.

Когда многие владельцы помещений не прописывают должным образом в своем объявлении о сдаче помещения в аренду наличие и преимущества парковки, то они рискуют растянуть поиски арендатора на долгие месяцы. А ведь почти во всех случаях парковка прилегает к территории сдаваемого помещения. Даже если, вокруг территории растирается огромное поле, все равно можно написать пару слов о том, что для машины тоже найдется место.

Вместо этого, большинство объявлений буквально «пестрят» точными данными метража, наличием ремонта помещения, структурой помещения, стоимостью и многим другим. Все это, разумеется, важно. Но не менее важно уделить внимание описанию парковки.

Может быть, у вас круглосуточная парковка? Может быть, у вас бесплатная парковка? Может быть, у вас удобный выезд? Или на территории парковки располагается бесплатная автомойка? Наверное, ваша парковка вообще охраняется серьезными охранными структурами? Напишите об этом в своем объявлении.

Поэтому если вы хотите быстро сдать свое помещение, начинайте любое описание помещения с преимуществ парковки. Если вы показываете свое помещение потенциальным арендаторам, то сначала покажите им парковку, а потом уже непосредственно помещение.

Большинство из нас тратит свое время в офисе, на рабочем месте.

Кто только ни убеждался, что вся жизнь проходит на работе. С утра человек отправляется на работу, вечером – домой. Иногда встречается с друзьями. Однако работа все равно «забирает» у человека утро, день, вечер. То есть на дом, друзей и вообще на жизнь время находится по остаточному принципу.

Вместе с тем, есть обстоятельство, которое, точно так же, как и чашечка ароматного кофе, превращает пребывание в офисе в сплошное удовольствие. Люди бывают счастливы, когда работают рядом с теми людьми, с которыми дружат. Но еще более люди бывают счастливы, если у них появляется возможность приукрасить свое пребывание в скучном офисе чем-то внешне притягательным. На что можно отвлечься или что «заряжает» их на рабочие подвиги.

Находясь на своем рабочем месте в офисе, люди любят потрясающий вид из окна.

Можно сдать помещение в промзоне. Можно сдать помещение в обычном старом ветхом здании на пятнадцатом этаже. НО! У вас обязательно должен быть приличный вид из окна. Да, и, по возможности, помойте свои окна, чтобы потенциальному арендатору было приятно осматривать помещение.

Итак, вид из окна. Люди, которые постоянно задерживаются в офисе, выполняя рутинную работу, испытывая нервный стресс из-за отчетности, именно эти люди хотят отвлекаться от экранов своих компьютеров. Глядя в окно, им будет легче переносить рабочие будни.

Для того, чтобы потенциальный арендатор увидел ваше помещение и подсознательно понял, что это именно то, что он ищет, вам необходимо сделать несколько привлекательных фотографий вида из окна помещения.

Однако фотография фотографии рознь. Не стоит снимать помещение на телефон, как это делают многие другие арендодатели, так как эти фотографии не формируют те эмоции, на которые можно было бы рассчитывать. Если фотография непрофессиональная, ни о чем не говорящая, то она создает ощущение отчужденности и не задерживает внимание арендаторов.

Вам следует показать потрясающий вид из окна вашим потенциальным арендаторам. Но что делать, если вид из окна откровенно неважный? Окружающая действительность за окном настолько неприглядна и обычна, что и смотреть на нее незачем?

Например, на дворе весна, а листьев на деревьях еще нет, или на дворе поздняя осень, а листьев на деревьях уже нет. Каким бы ни был неприглядным вид из окна в дневное время – это не страшно.

Самый удачный и потрясающий вид из окна можно наблюдать в ночное время. Дело в том, что ночью, когда горят фонари, любой снимок великолепен. Даже близлежащий завод можно снять таким образом, что он будет символизировать крупный, развивающийся, промышленный город, который никогда не спит.

Поэтому старайтесь сделать фотографии своего вида из окна таким образом: ночь, фонари, где-то видна автомобильная дорога, могущественные здания, романтическое сияние неба. Если на вашей фотографии за счет освещения достигнуто эмоциональное настроение, значит, есть высокая вероятность, что ваше помещение захотят снять в аренду совсем скоро.

Если вы не умеете удачно снимать вид из окна, значит пригласите профессионального фотографа, который любезно согласится поснимать ваш вид из окна. Сегодня многие любители умеют профессионально снимать на фотоаппарат даже кузнечика на траве. Из таких любителей нередко вырастают профессиональные фотографы. Расценки у разных фотографов также разные. Поэтому найти профессионального фотографа за приемлемые деньги вполне можно.

Итак, обстоятельство, которое заставит любого арендатора влюбиться в ваше помещение – это вид из окна. Если вид днем достаточно хорош, значит, сделайте снимки днем. Если не очень хорош – значит, преимущественно ночью. А если ваше помещение позволяет – сделайте хорошие снимки и днем, и ночью. Профессиональный фотограф вам обязательно подскажет, как из абсолютно непривлекательного вида из окна сделать конфетку.

Чтобы сдать помещение, следует понимать, что люди ищут не квадратные метры, а место, пропитанное удачей.

Многие потенциальные арендаторы стараются снимать в аренду именно такое помещение, которое соответствовало бы их моральным принципам.

К примеру, сегодня модно говорить о фен-шуй. Куда ни зайдешь в офис, везде увидишь «денежное» дерево, колокольчики, красные нити. Да что там – сама мебель в офисе нередко располагается в соответствии с фен-шуй.

Существует немало примеров, когда загородные дома в Подмосковье продавались по 60 миллионов долларов только лишь потому, что они были построены по принципу фен-шуй.

Разумеется, коммерческие помещения, которые расположены в зданиях эпохи Сталина, Хрущева или Брежнева вряд ли проектировались с учетом восточного фен-шуй. Тогда даже не догадывались об этом, да и суеверия были не в моде. Тем не менее, фен-шуй может присутствовать в разных помещениях.

Потенциальные фен-шуисты любят, если помещение расположено вдоль автомобильной дороги, если в холле расположен фонтанчик, если само помещение чистое, светлое и просторное. Иными словами, вам стоит учесть фактор фен-шуй при сдаче помещения.

Если же совсем некогда думать о таких вещах или не хочется, то разместите в углу помещения «денежное» дерево и сфотографируйте его (а в объявлении напишите, что «денежное» дерево вы отдаете в подарок арендатору). Фен-шуисты, арендовав у вас помещение, дальше додумают за вас и благоустроят по своему вкусу. Да и вам самому будет хорошо, если «денежное» дерево будет свести в вашем помещении. Пусть оно приносит благополучие не только арендаторам, но и вам.

Помещение, которое приносит удачу, всегда будет легко сдаваться. Как этого достичь? Очень просто.

Легенда, история, слухи – вот, что сыграет на ваше благо. Вы можете упомянуть в своем объявлении о том, что в вашем помещении раньше был филиал банка или офис известной компании. Вы можете коротко написать, что ваше помещение раньше снимал предприниматель, который увеличил в два раза свои доходы и переехал в более просторное помещение, а вам оставил свой положительный отзыв или письмо с благодарностью.

Для убеждения хороши легенды. Например, придумайте легенду о том, что у вас уже снимали три организации, и каким-то непостижимым образом все они переезжали с офисом в Лондон или Париж. Может быть, когда-то на месте вашего здания был доходный или купеческий дом. То есть намекайте своим потенциальным арендаторам, что аура вашего помещения денежная, удачливая, благоприятная. Пусть потенциальные арендаторы узнают, что в вашем помещении происходило нечто хорошее.

Будет хорошо, если у вас будут какие-то доказательства удачливости этого места, например, старые фотографии купеческого дома или праздничные фотографии бывших арендаторов. Если таких доказательств нет, то просто расскажите увлекательную историю о том, сколько счастья приносит ваше помещение тем людям, кто в нем работает.

Первая проблема, с которой сталкивается начинающий бизнес – это отсутствие помещения.

Конечно, на рынке предложений много, но все они стоят больших денег, а их у начинающего бизнеса не так много. Те, кто переступил порог налоговой инспекции с готовыми учредительными документами, то есть вышел из здания на свежий воздух, обладают следующими источниками финансов: личными, кредитными, инвестиционными и никакими.

Не каждый начинающий бизнес достигает успеха, но и не каждый начинающий бизнес терпит поражение. А это значит, что с этим контингентом потенциальных арендаторов можно работать.

Чтобы более-менее освоиться в бизнесе, предпринимателю нужно три года, но чтобы получить первую прибыль – в большинстве случаев достаточно и трех месяцев.

Каким же начинающим предпринимателям можно спокойно сдавать помещения и при этом не прогадать?

Это сфера торговли, IT, недвижимости, инвестиции, HoReCa (гостиницы, рестораны, кафе), специализированных клиник, услуг (бухгалтерские, юридические, кредитование, грузоперевозки), а также нотариальные конторы и банки.

Перечисленные сферы бизнеса предполагают, что первые деньги ваши потенциальные арендаторы начнут получать уже с первых дней, а значит, они достаточно быстро будут «наращивать» капитал. Следовательно, к тому моменту, когда они смогут полноценно оплачивать аренду офиса, эти деньги будете уже получать вы. Разумеется, если вы реализуете следующую технологию.

Суть технологии заключается в том, чтобы предоставить своему арендатору трехмесячные каникулы по оплате за помещение. Допустим, арендная стоимость за ваше помещение составляет 20 тысяч рублей в месяц (не будем считать квадратные метры в год). Первые три месяца арендатор ничего не платит. Он развивается, «наращивает» капитал, как говорится, «становится на ноги». Спустя три месяца каникулы для него заканчиваются, и до конца года он вам платит не 20 тысяч рублей, а, к примеру, 23 тысячи рублей, постепенно компенсируя первые три месяца аренды у вас.

Если вдруг ему захочется переехать в другое место, то по договору он вам оплачивает три каникулярных месяца в полном объеме, плюс штраф.

Если он привел к вам в соседнюю комнату своего партнера в качестве арендатора, то по договору ваш первый арендатор после каникул оплачивает не 23 тысяч рублей в месяц, а 21 тысячу рублей. То есть первый арендатор получает «скидку» за то, что привел к вам другого арендатора, с которым вы заключаете отдельный договор на отдельных условиях.

Конечно, при наличии привлекательных «скидок» у арендаторов может возникнуть весьма наивное желание привести вам еще десяток своих партнеров, дабы освободиться от арендной платы вообще. Именно поэтому вы должны определиться с максимальным количеством партнеров, которых ваши арендаторы могут привести, чтобы получить свою «скидку». Это могут быть максимум два партнера или три, или вовсе один.

Размер «скидки», порядок арендной оплаты с учетом «скидки», а также количество привлекаемых новых арендаторов вашими существующим арендаторами, должны быть четко прописаны в договоре.

Однако первые три месяца каникул для вас не являются благотворительностью. Вы, таким образом, инвестируете не только в развитие арендаторов и свои будущие доходы, но вы также инвестируете это время в свой собственный PR.

Арендуя на каникулярной основе у вас помещение, начинающий бизнес обязуется во всех рекламных материалах упоминать вас. Например, размещать фотографии вашего здания, как ориентир, прописывать ваш адрес в рекламных объявлениях, проводить различные пресс-мероприятия, упоминать вас в своих интервью.

Чтобы было возможно приглашать журналистов в свое здание, подумайте о наличии специальной комнаты, которая могла бы выполнять роль пресс-центра. Для пресс-центра необходимы минимальный набор атрибутов из мебели: прямоугольный стол для спикеров, стулья для всех участников, ролл-ап с вашей эмблемой или декоративным изображением вашего здания или просто с названием вашего учреждения. Будет замечательно, если на столе для спикеров будут установлены недорогие микрофоны, а в углу комнаты будет стоять кулер для холодной и горячей воды, а также столик для чая, кофе, сахара, салфеток и разовой посуды.

Ваши арендаторы будут обязательно заинтересованы в том, чтобы публиковаться в СМИ.

Начальном этапе у них вряд ли будут средства на дорогостоящую аренду пресс-зала. Именно поэтому ваш пресс-центр станет для них привлекательной и своевременной «приманкой», чтобы снять у вас помещение и постоянно вас пиарить.

В каникулярное время пресс-центр пусть будет для арендаторов бесплатным, однако спустя три месяца стоимость аренды уже раскрученного пресс-центра будет составлять фиксированную сумму. И тогда вы сможете брать фактически двойную арендную плату: не только за офис, но и за возможность проводить пресс-конференции вашими арендаторами в пресс-центре.

Бывает так, что контингент бизнесменов в городе, районе или регионе не в состоянии снимать более-менее приличный офис, то есть ваш.

Или же все платежеспособные арендаторы давно снимают у других арендодателей. Что же делать? Занять помещение надо, но кем?

Если рядом нет тех организаций, которые могли бы снять ваше помещение, значит, их надо искать в другом месте. За пределами города, района или региона.

Для этого подумайте, кому ваше помещение могло быть полезно: банки, сети супермаркетов, сети парфюмных магазинов, сеть магазинов одежды, компании, которые заинтересованы в местном населении, коммерческие (негосударственные) вузы, сети медицинских клиник и так далее.

Иными словами, ваш потенциальный арендатор —это тот арендатор, который заинтересован в расширении своей филиальной сети.

Во-первых, у такого арендатора есть возможность платить вам арендную плату.

Во-вторых, его имя положительно скажется на вашей репутации, как арендодателя.

В-третьих, если филиал открывается для местных жителей, значит, ваше место будет набирать популярность, а, значит, у вас появится возможность продавать в многолюдном месте собственные рекламные места. Например, реклама на установленном рядом щите возле вашего помещения, реклама на больших экранах, на фасаде вашего здания, растяжках и других носителях. То есть основной, филиальный, арендатор для вас сформирует аудиторию для рекламы.

Как найти филиального арендатора?

В любом банке, вузе или сети магазинов есть менеджер, специализирующийся на аренде помещений. Если на сайте конкретной организации вы не находите его контактов, значит, вам подойдет контакт руководства, который указан на том же сайте. Как правило, серьезная организация не скрывает электронные ящики своих сотрудников, которые что-то ищут (клиентов, помещения, инвестиции, партнеров, заказчиков, подрядчиков).

Второй способ – это запросить базу готовых корпоративных контактов этих же организаций в специализированной организации, которая предоставляет эти адреса для рассылки за небольшую сумму.

Далее вы пишите письмо потенциальным арендаторам, в котором описываете преимущества вашего помещения (не забывая о парковке), прилагаете привлекательные фотографии и перечисляете, какие выгоды они получат от аренды вашего помещения. Может быть, рядом с вашим помещением расположен торговый центр или популярное в городе кафе, или автобусная остановка. При наличии таких очевидных выгод или потенциальных выгод, вашему филиальному арендатору достаточно будет повесить привлекательную вывеску, чтобы привлечь клиентов или посетителей к себе.

Особым плюсом в вашем письме будет, если вы напишите, что готовы предоставить все разрешительные документы на размещение рекламы у себя или посодействовать гарантийными письмами при участии арендатора в тендерах или иных конкурсах.

Не забудьте написать все возможные контакты в конце письма, по которым можно с вами связаться.

Это письмо вы рассылаете по сформированной самостоятельно или купленной базе потенциальных арендаторов и рассылаете им свое предложение.

Имейте в виду, что из 80% адресатов, которые получили ваше письмо, 20% – заинтересуются, а из 20% заинтересовавшихся в вашем предложении – 80% захотят с вами связаться. Из всех позвонивших вам адресатов – 20% реально заключат с вами договор об аренде помещения. Таким образом, чем больше вы разошлете свое письмо с предложением снять у вас в аренду помещение, тем выше вероятность того, что у вас снимут помещение большее количество арендаторов (к примеру, несколько отдельных офисов на одном этаже, либо все здание целиком).

Сдать целый этаж сложнее, чем сдать отдельные кабинеты разным организациям.

Однако многие организации стремятся снять в аренду одну просторную комнату, которую можно было бы разделить на несколько зон с помощью перегородок. Так, получается несколько маленьких офисов.

Перегородки бывают разными. Существуют переносные конструкции, которые визуально делят одну комнату на несколько автономных уголков. Ощущение автономности придают и стеклянные перегородки, а также большие комнатные цветы. То есть, если вы чувствуете, что компании стремятся снять за одну и ту же сумму помещение на весь свой коллектив, значит, таким компаниям можно предложить возможность установить переносные перегородки.

Иногда арендатору трудно спроецировать возможное обустройство одной большой комнаты, так как далеко не все люди в глубине души являются прирожденными дизайнерами. Именно поэтому арендатору проще снять уже готовый вариант – увиденное на картинке.

В таком случае вашему арендатору останется только въехать с коллективом и начать работать.

Переносные перегородки хороши еще и тогда, когда одно и то же помещение арендуют две организации. Из соображения экономии, разумеется. Хотя речь идет о субаренде, на которую пойдет не каждая организация, тем не менее, это отличный вариант для двух взаимозависимых организаций. Например, нотариальная контора и бюро переводов, парикмахерские услуги и магазин сумок, продуктовый магазин и ателье по пошиву одежды.

Где, в таком случае, искать много организаций, на подселение друг к другу? Руководители организаций, которые заинтересованы в помещении и будут рады полезному соседу, обычно сами посещают проверяющие организации для сдачи ежеквартальной отчетности. В территориальной налоговой инспекции, ФСС, Пенсионном фонде, территориальном управлении Росстата. Вам будет достаточно изготовить небольшие листовки и положить их на стол в общем зале этих организаций, который представители малого бизнеса обычно используют для проверки своих документов. Чаще всего потенциальные арендаторы сами предлагают своим партнерам совместно снимать одно помещение. В этом случае, вам искать соседей (других арендаторов на подселение) не придется.

Предложение «Сдается помещение по улице Московская, дом 81» всегда проигрывает предложению «Сдается помещение в Бизнес-центре «Москва Плаза».

У вашего здания должно быть имя. Если ваши помещения подходят для офисов, значит, в целом ваше здание представляет собой бизнес-центр. Так, назовите его красиво и предлагайте, в первую очередь, имя, а уже во вторую – дорогое помещение.

Территории бывших заводов и фабрик были переименованы. Таким образом, их нынешние собственники успешно справились со сдачей своих помещений (бывших цехов) в аренду. Сейчас квадратный метр на таком переименованном бывшем заводе стоит дорого, хотя структура помещений осталась заводской, а разноцветные стены напоминают недавнее прошлое промышленной зоны. По сравнению с бывшим заводом, условия вашего помещения, без сомнения, превосходят на несколько уровней. Чем ваше помещение не бизнес-центр?

Нейминг недвижимости дает массу преимуществ.

Во-первых, вас легче рекламировать вашим арендаторам.

Во-вторых, название всегда служит ориентиром в географическом плане.

В-третьих, стоимость вашей коммерческой недвижимости увеличивается в три-четыре раза, а, стало быть, и стоимость аренды со временем также будет существенно увеличиваться.

В-четвертых, у вас появятся дополнительные активы или источники доходов на один и тот же квадратный метр. Например, доходы от рекламы, доходы от подрядчиков, которые предоставляют дополнительные условия комфорта, доходы от платной парковки, доходы от установки банкоматов и кофемашин.

В-пятых, самое главное – ваше помещение станет престижным, что положительно повлияет на вашу репутацию и стоимость вашего квадратного метра.

Цена за квадратный метр меняется с учетом кризиса, сезона, специфики спроса и других немаловажных факторов.

Каждый арендатор ожидает, что внешняя экономическая ситуация не «ударит» по его карману. Прежде всего, от вас ждут, что вы пойдете навстречу, если вдруг обвалится рубль и платить за аренду помещения будет трудно.

Однако перед каждым кризисом всегда предшествует период роста или стабильности, а значит, этот курс доллара или евро, как для вас, так и для арендатора, был наиболее приемлем. Значит, вы можете пойти на хитрость и прописать в договоре следующее: «на весь период аренды помещения все расчеты фиксируются с учетом курса валют на день подписания договора, в том числе, в случае роста курса обозначенных в договоре валют».

Данная строка в договоре означает, что если доходы арендатора зависят от иностранных валют, то за увеличением расходов и уменьшением корпоративных доходов, он безболезненно продолжает платить вам столько, сколько платил всегда. А вы, в свою очередь, не потеряете в национальной валюте уровень своей прибыли. Растет ли стоимость доллара или обваливается ли рубль, все равно вы получаете ту сумму, о которой договорились в самом начале.

Для арендаторов эта ситуация станет наилучшей, так как они заранее знают ситуацию со своим офисом и могут ею управлять, вне зависимости от экономической ситуации. Другой плюс состоит в том, что арендатору, при оговоренной в начале арендной платы, нельзя будет сократить на расходах в отношении вас. Ситуация и так будет для него наилучшей, как при обвале рубля, так и при росте доллара, ведь арендная стоимость будет «заморожена».

Чтобы ваш собственный бизнес не зависел от внешних факторов настолько сильно, насколько это часто бывает с другими арендодателями, переходите на рублевый расчет. Скорее всего, у арендатора плюс-минус фиксированный доход, и если при курсе доллара вы окажетесь в выигрыше, а он – в проигрыше, то ему будет проще найти другое помещение. Рублевый расчет искореняет эту возможность и максимально сохраняет ставшие уже привычные партнерские взаимоотношения.