Доступное жилье: люди и национальный проект

Переход на стопроцентную оплату услуг ЖКХ

Мы отмечали, что жильцы российских домов платят не за фактически потребленные ресурсы, а некий тариф, который формируется исходя из затрат, потерь, неэффективности предприятий-поставщиков, включая изношенные сети, хищения, убытки и прочие расходы. Эти предприятия являются государственными (или муниципальными), и вместо того, чтобы сокращать эти издержки и убытки, правительство ничтоже сумняшеся предлагает гражданам оплатить их на 100% из своего кармана. Что такое 100%, на самом деле не знает никто – это цифра, которую нам нарисуют чиновники, а запросы у них не маленькие. В эти 100% можно включить: повышение окладов чиновникам от ЖКХ, зарубежные командировки, коллективный отдых на курортах, замену служебных авто на иномарки, содержание футбольной команды, строительство и обустройство офисов и т. д. Список можно продолжать. Кроме того, предприятия-поставщики являются монополистами, поэтому справедливой, т. е. рыночной, цены на их продукцию не существует.

Очевидно, что эта мера не приведет к повышению качества ЖКХ-услуг, скорее наоборот: зачем снижать расходы и потери, если они полностью оплачиваются. Кроме того, вряд ли эти 100% удастся собрать с населения: чем выше тариф, тем больше неплатежи, а эффективных способов борьбы с ними нет. Таким образом, для реформирования ЖКХ переход на стопроцентную оплату – мера бесполезная и даже вредная.

Привлечение малого и среднего бизнеса в ЖКХ, создание конкурентной среды

Идея, безусловно, правильная, но пока в ЖКХ не созданы субъекты рынка, она осуществляется чиновниками, которые не заинтересованы в конечном результате. Конкурсы по отбору фирм для работы в ЖКХ проводятся формально, а зачастую пристрастно, в пользу тех или иных влиятельных лиц или за взятки, эффективный контроль за деятельностью этих фирм отсутствует. Эти попытки внедрения рыночных отношений в госсекторе напоминают реформы горбачевского периода – бригадный подряд, внутрицеховой хозрасчет, госприемка и т. д. Это псевдорынок, суррогат, который может принести лишь кратковременный и незначительный эффект. В настоящее время привлечение малого и среднего бизнеса в ЖКХ не привело к сколько-нибудь заметным результатам, зато повысился уровень коррупции.

Привлечение крупного бизнеса

Не так давно кампания по привлечению крупного бизнеса на правах концессии в коммунальную инфраструктуру широко рекламировалась и освещалась. Были созданы несколько крупных компаний (РКС – «Российские коммунальные системы» и др.), которые вроде бы начали работу. Реальных результатов пока не видно, заодно и шумиха в прессе поутихла. Мы оставим эту проблему за рамками анализа, т. к. наша основная тема – жилищный комплекс.

Дотирование через «социальные счета»

Семья имеет право на дотацию услуг ЖКХ, если их доля превышает 22% семейного бюджета, независимо от того, собственники это, социальные или коммерческие наниматели. Очевидно, что к реформированию ЖКХ, в смысле повышения его эффективности, эта мера никакого отношения не имеет. Кроме того, она нелогична и даже абсурдна и с социальной, и с экономической точек зрения. Семья может жить в собственной квартире стоимостью $300 тыс. и получать при этом дотацию, может нанять квартиру в супердорогом элитном доме и тоже получать дотацию из бюджета и т. д.

В зарубежных странах с правильно устроенным и работающим ЖКХ, как отмечалось ранее, дотируются только малоимущие в социальном жилье, остальные при снижении доходов или возрастании квартплаты (если им не по силам ее платить) продают свои квартиры (или расторгают договор аренды в доходном доме) и переселяются в более дешевое жилье. Такая ротация жильцов крайне необходима жилому дому, она позволяет поддерживать социальный состав (локальный социум) на постоянном уровне. Без ротации дом «засоряется» малоимущими и маргиналами, что негативно сказывается на качестве проживания и управления домом. В зарубежных странах многоквартирный дом коллективной формы собственности (кондоминиум) при «маргинализации», как правило, деградирует до трущоб.

Российская система дотирования всех, с одной стороны, способствует усилению социального иждивенчества, малоимущим быть «выгодно», но главное – можно жить в хорошем, дорогом доме и получать крупную дотацию. Кроме того, вызывает сильное сомнение возможность точного определения дохода семьи, что увеличивает риск мошенничества в этой области. Этот пункт реформы следует признать ошибочным, это шаг в неправильном направлении.

Управление многоквартирным домом

Самым тяжелым пороком, ахиллесовой пятой наших домов-конгломератов является отсутствие эффективного собственника и как следствие – низкоэффективное управление домом. Разношерстный контингент конгломерата не способен объединиться для совместного владения и управления. Провал кампании по созданию ТСЖ – лучшее тому доказательство. Для преодоления этой ситуации предлагается, чтобы жильцы дома на общем собрании выбирали способ управления домом: самостоятельно (создав ТСЖ или непосредственно) или с помощью управляющей компании (УК). Фактически реформа предполагает, что конгломератом управляет общее собрание, как Вече новгородское (ст. 44 нового ЖК). Очевидно, что 90% наших многоквартирных домов не смогут даже собрать собрание, не говоря уже о большем, смогут это сделать 10% – те дома, в которых создан механизм коллективного самоуправления, т. е. ТСЖ и ЖСК.

Парадокс в том, что им-то собирать собрание и не нужно, у них есть и юридическое лицо, и правление, полномочия которого уже подтверждены общим собранием. Они могут (и многие это уже сделали) самостоятельно выбрать УК, заключить с ней договор и расторгнуть его в случае неудовлетворительной работы УК или самостоятельно управлять домом. Остальные 90% домов, а это все конгломераты, поступят в управление некой УК, назначенной местной властью (по условному, как правило, конкурсу). Если это будет муниципальная УК (ДЕЗ, РЭУ), то для жильцов этого дома ровным счетом ничего не изменится.

Изменится ли что-нибудь к лучшему, если дому будет назначена частная УК? Вряд ли. Как отмечалось, управление своей собственностью осуществляет всегда собственник, владелец – либо самостоятельно, либо с помощью управляющего (или УК). Если собственник следит за их работой, то они управляют собственностью в интересах владельца, в противном случае они начинают управлять ею в своих интересах. Примеры такого управления в нашей истории известны из произведений русских писателей, когда барин живет в городе, а его имением управляет управляющий. Лишенный хозяйского надзора, он управляет по принципу: половину хозяину, половину – в свой карман. Нетрудно догадаться, как и в чьих интересах будет «рулить» многоквартирным домом частная фирма, лишенная хозяйского присмотра.

Существующий на сегодняшний лень опыт управления конгломератом частной УК можно оценить как негативный. Как известно, целью деятельности любой коммерческой фирмы является получение максимальной прибыли. УК считает платежи жильцов своей доходной статьей, а затраты на содержание дома – расходной. Для увеличения прибыли надо увеличивать первое и соответственно сокращать второе. Поэтому квартплата необоснованно растет, а обслуживание дома ухудшается, фирма экономит на расходах. Причем это происходит даже в домах с состоятельными жильцами (удивительно, но и многие элитные дома у нас – это тоже конгломераты без юридического лица, расслоение и маргинализация среди собственников происходит достаточно быстро при отсутствии ротации), что же тогда говорить про обычные дома с бюджетниками и пенсионерами. А неплательщиков фирма может и выселить. Имеются случаи, когда УК собирала деньги за несколько месяцев, а потом исчезала, растворяясь в пространстве.

Мы считаем, что управление конгломератом частной УК приведет к следующим последствиям:

• качество управления многоквартирным домом не улучшится, а возможно, даже ухудшится;

• возможно появление тяжелых социальных конфликтов;

• возникновение нового массового вида преступлений – мошенничество УК.

Наконец, предлагается еще один способ управления – непосредственное управление собственниками. Допускаем, что это возможно в доме с 5-10 квартирами. Для многоквартирного дома со 100-200 и более квартир это вещь совершенно фантастическая. Как, например, заключить договор с уборщицей или слесарем, как обговорить условия их работы, зарплату и т. д. и уволить их в случае неудовлетворительной работы – все это возможно только в воображении стратегов реформы.

Единственный реальный способ управления многоквартирным домом коллективной формы собственности – создать механизм самоуправления в виде юридического лица, т. е. ТСЖ, как это происходит в зарубежных странах. Но в наших конгломератах сделать это чрезвычайно трудно, часто невозможно.

Создание ТСЖ

ТСЖ в многоквартирном доме коллективной формы собственности необходимо как орган, выражающий волю и защищающий интересы совладельцев, а также как организационная и юридическая структура для коллективного управления. Изначально идеологами реформы предполагалось, что в каждом многоквартирном доме будет создано ТСЖ и все проблемы будут решены. Но жизнь распорядилась по-своему. Несмотря на огромные усилия властей, на практике создание ТСЖ идет очень плохо, количество зарегистрированных ТСЖ исчисляется долями процента, а число реально (и эффективно) действующих на порядок меньше. Это свидетельствует о провале кампании по массовому созданию ТСЖ. Причина этого – слишком пестрый и разношерстный состав жильцов в конгломерате. Люди, разные по социальному, культурному уровню, по финансовой обеспеченности и т. д., не в состоянии объединиться для совместного владения и управления, это уже проверено и доказано. Играет роль и наличие в конгломерате различных форм собственности (собственники квартир, коммерческие и социальные наниматели, собственники нежилых помещений и т. д.). Однородный состав совладельцев – необходимое, но не достаточное условие создания ТСЖ, так как сказывается отсутствие навыков ответственного собственника. К тому же не всякое созданное ТСЖ способно эффективно функционировать: увы, такова специфика коллективной формы собственности – ее невысокая эффективность.

Причину этого объясняет один из постулатов теории систем, входящей в состав теории управления: чем из более разнородных элементов состоит система, тем она менее управляема, менее устойчива и эффективна и в конечном итоге менее жизнеспособна.

Новый Жилищный кодекс

Жилищный кодекс (ЖК) – основной документ, регулирующий состав, структуру жилищного комплекса и отношения его субъектов. Задача ЖК – регулировать функционирование уже сложившегося жилого фонда и задавать направление его дальнейшего развития. Поскольку современный российский жилфонд, сформированный в результате бесплатной приватизации квартир в государственных домах, имеет несистемный, противоречивый, нелогичный характер, то таким же получился и новый ЖК. Принятие ЖК сопровождалось серьезной критикой и огромным числом поправок, что свидетельствует о его противоречивости и недоработанности.

Во многих даже очень важных статьях ЖК не имеет прямого действия, он содержит отсылки на постановления правительства РФ, решения субъектов Федерации и иные подзаконные акты, многие из которых еще не разработаны и не приняты. Вызывает удивление неопределенный императив многих статей, например, орган местного самоуправления может предоставлять УК, ТСЖ бюджетные средства на капремонт (ст. 165). А значит, может и не предоставлять, причем второй вариант наиболее вероятен.

В целом новый ЖК – шаг вперед по сравнению с советским ЖК, в нем впервые появились такие термины, как «собственник», «договор», «управляющая компания» и т. д. В то же время он явно несет отпечаток советского периода в истории ЖКХ, отпечаток нерыночности, командно-административного подхода, доминирования государства в жилищной сфере. Имеются и принципиальные ошибки, и просто несуразности. Например, нет определения, что такое «многоквартирный дом», под жилым домом понимается только частный односемейный (ст. 16, п. 2), а ведь многоквартирный дом – основной объект, которому посвящен весь ЖК. Фактически он регулирует то, чего нет.

В то же время весь новый ЖК проникнут идеей кондоминиума (точнее, конгломерата) как основы всей жилищной системы России. За бортом ЖК остаются частный доходный дом, наиболее эффективный рыночный вид жилья, и муниципальный арендный дом, на долю которых в развитых странах приходится до 50% и более всего городского жилья, а в крупных городах – до 70% (Нью-Йорк) и даже 82% (Вена). Причина этого в том, что в ЖК единицей жилья и объектом регулирования является жилое помещение (квартира или односемейный дом), а не дом в целом. Многоквартирный дом рассматривается лишь как механическая сумма отдельных квартир, что является тяжелой принципиальной ошибкой. А частный доходный и муниципальный арендный дома не имеют выделенных в отдельные субъекты права квартир.

Смешение форм собственности в многоквартирном доме, т. е. принцип конгломерата, закреплен в новом ЖК, и в нем нет ни одного намека, что от такого вида жилья надо избавляться. В соответствии с ЖК наш жилой фонд – это сплошь конгломераты с редким вкраплением ТСЖ и ЖСК. Огромный раздел (раздел VII) посвящен подробному описанию прав и обязанностей жильцов по оплате услуг ЖКХ, что явно свидетельствует о его нерыночности. Рыночные отношения же (на основе договора) вполне регулируются Гражданским кодексом. Если бы российское ЖКХ перешло на рыночные отношения (на основе договора и принципа «поставка против платежа»), ЖК можно было бы сократить в 2-3 раза.

Некоторые положения ЖК вызывают недоумение, например, право социального нанимателя вселять в квартиру временных и иных жильцов, в том числе за плату (ст. 67). Это противоречит всякой логике: социальное жилье предоставляется малоимущему, а не всяким «иным» лицам, и для его проживания, а не для зарабатывания денег. О том, что органом управления многоквартирным домом становится общее собрание (ст. 44), и вообще об управлении домом (раздел VIII) и о принципиально ошибочном субсидировании расходов по оплате услуг ЖКХ (ст. 159, 160) мы уже упоминали.

Нелогичным и противоречивым в новом ЖК является регулирование прав собственности на многоквартирный дом и придомовой участок. С одной стороны, ясно указано, что дом и придомовой участок являются собственностью совладельцев (ст. 36). С другой стороны, участок может быть изъят (а дом снесен) для «государственных и муниципальных нужд» (ст. 32), причем не определено, что же под этим понимается. На практике изъятый участок используется для коммерческой застройки (торговые предприятия, бизнес-центры, коммерческое жилье, казино и т. д.), что никак не может быть отнесено к категории «государственных и муниципальных нужд». Участок может быть изъят, а дом снесен также в случае признания его ветхим и аварийным, что противоречит ст. 36 – дело совладельцев, жить в аварийном доме или снести его. Местная власть должна иметь право лишь предложить снос и переселение, а дело совладельцев – принять эти условия или отказаться. Эти положения ЖК на практике приводят к произволу местных властей в сговоре со строительными фирмами, к коррупции и криминалу в сфере строительства. Очевидно, они были пролоббированы строительной олигархией и связанным с ней коррумпированным чиновничеством.

Ошибочным представляется отнесение порядка признания граждан малоимущими к компетенции местной власти (ст. 49). Местная власть получает возможность занижать планку, что приведет формально к уменьшению числа малоимущих и уменьшению обязательств по отношению к ним. Необходим федеральный стандарт. Во многих странах (например, в США) семья признается малоимущей, если годовой доход на одного члена семьи меньше половины такового в среднем по данному округу (муниципальному образованию). Таким образом произвол местных властей исключается.

В целом о новом ЖК можно сказать, что он носит ярко выраженный временный, переходный характер, содержит ряд тяжелых принципиальных ошибок, способных на многие десятилетия закрыть путь к реформированию ЖКХ и созданию правильной структуры жилищного комплекса. Это свидетельствует о низком уровне научной обоснованности столь важного для страны закона.

Национальный проект «Доступное жилье»

Жилищный вопрос в России до сих пор стоит достаточно остро: почти 2/3 россиян не удовлетворены жилищными условиями, 25% семей проживают в плохом и очень плохом жилье, среднее время ожидания в очереди на получение жилья составляет 15-20 лет. Для продвижения в этой области правительством разработан ряд мероприятий, объединенных в Национальный проект (НП) «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Основные мероприятия проекта:

• обеспечение жильем молодых семей и молодых специалистов на селе;

• выполнение гособязательств по жилью для отдельных категорий (уволенных с военной службы, ликвидаторов аварии на ЧАЭС, ветеранов и инвалидов и т. д.);

• увеличение объемов жилищного строительства и модернизация коммунальной инфраструктуры;

• увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования.

Цель НП – увеличить возможности приобретения жилья россиянами, для этого предполагается выделить порядка 1 трлн. руб. (30 млрд. долл.) из бюджетов разных уровней на субсидии и дотации. Решение жилищного вопроса в НП (и вообще в России) понимается исключительно как приобретение квартиры в собственность.

Между тем решить жилищный вопрос можно и по-другому, а именно, предоставив семье жилье в аренду. Сотни миллионов семей во всем мире живут в арендованных квартирах, в настоящее время в мире примерно 50% жилья находится в собственности жильцов, а 50% – это аренда. Мы уже отмечали, что собственным жильем владеют только люди состоятельные, которые могут его содержать, управлять им, защищать от преступных посягательств. Люди с достатком ниже среднего живут, как правило, в арендном жилье. Жилье, за которое надо выплачивать 20-30 лет, причем общая сумма по ипотеке с учетом процентов составляет для наших граждан астрономическую величину, – такое жилье доступным быть никак не может.

Доступное жилье на самом деле – это жилье арендное, которое можно получить в течение нескольких дней, имея небольшую сумму. Арендное жилье бывает двух видов: частный доходный дом и муниципальный арендный дом. Выше неоднократно отмечалось, что доходный дом, т. е. коммерческая аренда, – это очень эффективный рыночный вид жилья и очень перспективный для России, где из-за низких доходов приобрести собственное жилье, даже по ипотеке, могут немногие. Доходные дома бурно строились и развивались в России во второй половине XIX века именно по этой причине, практически все многоквартирные дома были частными, доходными. Особенность данного вида жилья – широкий спектр предложения: от дорогого элитного жилья в центре до простого и дешевого на окраинах, что позволит быстро решить жилищные проблемы массовым категориям граждан (военные, учителя, врачи и др. работники бюджетной сферы, молодые семьи и т. д.), это воистину доступное жилье. Наличие достаточно большого сектора арендного жилья позволит снизить спрос и соответственно цены на жилье в собственность.

Кроме того, частный доходный дом имеет наивысшую эффективность по управлению, приносит доход в бюджет (вместо расходов), обеспечивает человеку мобильность. Список достоинств можно продолжать. Люди малообеспеченные вполне могут решить свои жилищные проблемы в частном доходном доме, тогда как для малоимущих необходимо строить муниципальные арендные дома. Дотирование малообеспеченных из бюджета для приобретения жилья в собственность – глубоко ошибочная и порочная практика, об этом мы неоднократно упоминали. Наконец, в рамках НП по ипотеке строятся опять все те же конгломераты, т. е. наименее эффективное жилье, и продолжается всеобщая коллективизация (кондоминиумизация) жилищного комплекса.

С учетом вышесказанного проводимая в настоящее время в России жилищная политика (в том числе и по Национальному проекту «Доступное жилье»), направленная на массовое приобретение жилья в собственность с помощью дотаций из бюджета и строительство конгломератов, является ошибочной. Национальную программу правильно следует сформулировать в следующем виде:

1) развитие малого и среднего бизнеса в жилищной сфере (частный доходный дом);

2) строительство муниципальных арендных домов для малоимущих;

3) людям, обладающим определенной финансовой самостоятельностью, надо предоставлять льготный кредит (но не дотацию) для строительства жилья.

Только в этом случае мы начнем двигаться к нормальной и эффективной структуре жилого фонда. НП в его нынешнем виде выгоден в первую очередь строительной олигархии, поскольку все выделенные деньги в конце концов осядут в ее кармане.

Есть ли свет в конце туннеля?

Некоторые итоги

В настоящее время в России жилой фонд состоит на 70% (в Москве на 90%) из низкоэффективных кондоминиумов (конгломератов), функционирование ЖКХ характеризуется низкой эффективностью, носит явно выраженный нерыночный и командно-административный характер, унаследованный от советской эпохи. Сущность нынешнего кризиса в ЖКХ – это кризис государственного сектора, предел эффективности которого уже достигнут и за границы которого мы никак не можем выйти. Проводимая ныне реформа ЖКХ не способна изменить ситуацию к лучшему.

Главный путь успешного реформирования ЖКХ – переход на рыночные отношения на основе частной собственности, договорных отношений, принципа «поставка против платежа» и конкуренции, и основная причина неудачи реформы в том, что рыночные механизмы в отрасли запустить не удалось. Для перехода к рыночным отношениям необходимо создать в сфере ЖКХ субъекты рынка – эффективных собственников и организовать конкурентную среду. Среди всех объектов ЖКХ только жилые дома могут стать такими субъектами, а конкурентной средой – предоставление жилищных и коммунальных услуг. Попытка создания частных собственников в ЖКХ путем приватизации квартир в муниципальных домах была неудачной. Собственники квартир не стали (и не могли стать) субъектами рынка, независимыми игроками, субъектом рынка может быть только весь жилой дом в целом. Именно такая модель ЖКХ существует в современных развитых странах.

Сможет ли наш конгломерат стать субъектом рынка? Однозначно нет! Конгломерат и рыночные отношения несовместимы. Мы уже отмечали, что низкоэффективные кондоминиумы в рыночной среде не выживают, они погибают, превращаясь в трущобы. Показательным в этом отношении является пример Восточной Германии, где в ЖКХ произошли радикальные рыночные перемены. Многоквартирные дома, построенные и заселенные во времена социализма (немецкие конгломераты), даже в престижных районах, вполне добротные и комфортабельные, стали терять состоятельных жильцов: кто покупал частный односемейный дом, кто переселялся в более качественное жилье в пригороде или в западных землях. Их место стали заполнять низкооплачиваемые подсобные рабочие, иммигранты, престижность этих домов неуклонно снижалась, снижалось и качество обслуживания. Возрастали криминогенность и долги за коммунальные услуги.

Некогда престижные дома и целые кварталы стали превращаться в гетто. В то же время много квартир пустовало, приличные люди не хотели селиться в таких домах, а заселять их и дальше маргиналами было бессмысленно. Несколько попыток реконструкции многоэтажных панельных домов было предпринято (в частности, в Дрездене), однако эта практика оказалась чрезмерно дорогой и сложной. И тогда власти приняли решение о сносе этих домов и строительстве на их месте нового, уже «рыночного» жилья. На снос бывшего «социалистического» жилья (конгломератов) в Восточной Германии федеральное правительство выделяет по 300 млн. марок ежегодно, остальное добавляют местные бюджеты.

Пример Германии ясно показывает, что происходит с конгломератом при переходе к рынку. Таким образом, вопрос стоит так: либо конгломераты, либо рыночные отношения и реформа ЖКХ. Очевидно, мы выбрали первое: что строит Москва день и ночь, без праздников и выходных – конгломераты, что строится по ипотеке и по Национальному проекту «Доступное жилье» – те же конгломераты! В свете немецких событий проект «Доступное жилье» следовало бы переименовать в проект «Будущие трущобы».

Конгломерат – это удавка на шее российского ЖКХ, жить в нем тяжело и дискомфортно, он не способен эффективно функционировать, его невозможно реформировать, он блокирует реформу ЖКХ, это институциональная ловушка, в которую мы попали. Чем больше в стране конгломератов, тем меньше шансов на реформирование ЖКХ. Курс на «конгломератизацию» всей страны – тяжелая принципиальная ошибка властей, строительство конгломератов выгодно только строительной олигархии и связанным с ней коррумпированным чиновникам (такое впечатление, что новый Жилищный кодекс и НП «Доступное жилье» написаны под их диктовку). Россияне и в целом государство и общество оказались в глубоком проигрыше.

Что делать?

Для выправления ситуации в ЖКХ и создания предпосылок для ее реформы, на наш взгляд, необходимы следующие меры.

Борьба с конгломератами и создание эффективной структуры городского жилья

Необходимо как можно скорее остановить воспроизводство конгломератов и перейти к строительству системного жилья. С уже построенными конгломератами сделать, к сожалению, ничего нельзя, надо не допускать строительства новых. Для этого необходимо принять ряд законов, исключающих возможность смешивания различных форм собственности в одном многоквартирном доме. Начать, на наш взгляд, следует с Закона «О муниципальном жилье в РФ», согласно которому единственным видом муниципального жилья будет квартира в муниципальном арендном доме, таким образом из кондоминиума будут исключены социальные квартиры. Основные положения концепции этого закона приведены в приложении.

Второй необходимый закон – закон «О жилищном строительстве в РФ», который должен содержать четкую процедуру строительства и ввода в эксплуатацию каждого вида многоквартирного дома – частного доходного дома, кондоминиума и муниципального арендного. Строительство других видов многоквартирных домов должно быть исключено.

В частности, дом, предназначенный для коллективного владения и управления (кондоминиум), должен строиться на средства инвестора (долевое строительство надо запретить) с обязательными входными счетчиками ресурсов (холодная, горячая вода, тепло, электроэнергия). После сдачи дома госкомиссии начинается продажа квартир, нежилые помещения не продаются, они находятся в обшей долевой собственности и не могут быть отчуждены. Застройщик формирует и регистрирует ТСЖ на основе типового пакета документов, после заселения 50% квартир он собирает общее собрание и на нем избирается правление из жильцов дома. Все кондоминиумы должны иметь в обязательном порядке ТСЖ. Также застройщик обязан вместе с ТСЖ передать совладельцам надлежащим образом оформленный придомовой земельный участок.

Дом, предназначенный для коммерческой аренды (частный доходный дом), строится на средства инвестора также с обязательными входными счетчиками. Все 100% квартир и все нежилые помещения поступают в распоряжение домовладельца и не могут быть отчужденны (проданы) никакими сторонними физическими или юридическими лицами. Застройщик обязан передать надлежащим образом оформленный придомовой земельный участок домовладельцу.

Муниципальный арендный дом строится исключительно на бюджетные деньги, все 100% квартир и все нежилые помещения поступают в распоряжение органа местного самоуправления и также не могут быть отчуждены (проданы или приватизированы) сторонними физическими или юридическими лицами. Таким образом исключается возможность смешения различных форм собственности в одном многоквартирном доме. Необходимо отменить безвозвратные субсидии и дотации, а также плату за землю, «долю города» и прочие поборы с застройщиков. Запретить на бюджетные деньги приобретать в собственность города квартиры в кондоминиуме и строить «муниципальные доходные дома» (как это делают в Москве). Власть не должна заниматься бизнесом.

В целях борьбы с уплотнительной застройкой и создания нормальных условий для жизни жильцов необходимо предусмотреть нормативы размера придомового участка, например, не менее 80 м2 территории на одну квартиру в доме. Этот принцип должен применяться ко всем многоквартирным домам независимо от формы собственности.

Для поддержания социальной однородности жильцов в многоквартирном доме (локальный социум) и предотвращения маргинализации необходимо:

• отменить дотации на оплату услуг ЖКХ (дотировать только малоимущих в муниципальном арендном доме);

• запретить бюджетные дотации и субсидии на покупку или строительство жилья («социальная ипотека»), заменив их льготным кредитом в размере примерно 30% стоимости квартиры;

• вменить в обязанность управляющим компаниям (УК) в кондоминиумах обращать взыскание за неплатежи на имущество (вплоть до продажи квартиры и выселения) неплательщиков.

Переход на рыночные отношения в ЖКХ

Новое системное «рыночное» жилье – частный доходный дом и кондоминиум (с ТСЖ), построенные по новым правилам, – уже может (и должно) стать субъектом рынка и перейти полностью на самоуправление и бездотационное функционирование. Все бюджетные дотации переходят исключительно в сектор муниципального жилья (муниципальный арендный дом). ТСЖ в лице правления (самостоятельно или через УК) и домовладелец (частный доходный дом) заключают договор непосредственно с предприятиями – поставщиками коммунальных услуг, качество и объем услуг определяются по входным общедомовым счетчикам, оплата идет на расчетный счет предприятия. Эти отношения полностью регулируются Гражданским кодексом, в случае неоплаты (например, более 3 месяцев) поставщик имеет право прекратить поставку ресурсов, т. е. отключить весь дом целиком. А в случае некачественных поставок (например, снижения температуры воды) применяются санкции уже к поставщику в виде снижения оплаты. Таким образом реализуются рыночные принципы – отношения на основе договора и принцип «поставка против платежа».

Борьба с неплательщиками – одна из главных задач ТСЖ, УК и домовладельца, для УК это один из критериев качества ее работы. ТСЖ и владелец доходного дома могут заплатить поставщикам, привлекая коммерческий кредит, на погашение неплатежей из бюджета должен быть наложен запрет. Тариф на коммунальные услуги муниципальных предприятий должен быть одинаковым для всех многоквартирных домов, независимо от формы собственности, он может дотироваться из бюджета только для муниципального арендного дома. Тарифы должны устанавливаться при максимальной прозрачности и контроле со стороны общественных организаций (депутатов, потребительских обществ, СМИ и т. д.), тарифы – один из показателей эффективности работы местной власти, если они слишком высокие, значит, местная власть работает плохо и пора ее менять.

Тарифы на коммунальные услуги частных предприятий устанавливаются на основе спроса и предложения под контролем антимонопольного комитета. ТСЖ и владелец доходного дома должны иметь право отказаться от услуг муниципальных поставщиков и перейти на альтернативу (например, во многих странах получило распространение строительство локальных котельных на газе, что позволяет существенно экономить на оплате тепла и горячей воды).

Повышение эффективности управления многоквартирным домом

Для повышения эффективности работы ТСЖ необходимо внести изменения в законодательство о ТСЖ:

• ТСЖ не должно быть добровольной общественной организацией;

• обязательность создания ТСЖ и членства в нем;

• запрет на выход из ТСЖ и ликвидацию ТСЖ;

• членами ТСЖ могут быть только собственники квартир в данном доме;

• правление выбирается только из членов ТСЖ.

Необходимо также законодательно регламентировать деятельность УК:

• обязательное лицензирование;

• статус некоммерческой организации, минимальный уставной капитал, к примеру, 5 млн. руб.;

• вознаграждение – 10% от суммы всех платежей;

• специальный накопительный счет для платежей жильцов.

ТСЖ в лице правления и владелец доходного дома могут управлять домом самостоятельно или заключив договор с УК. В случае неудовлетворительной работы УК договор с ней может быть расторгнут.

Возрождение частных доходных домов

Как уже неоднократно отмечалось, частный доходный дом – наиболее эффективный рыночный вид жилья, особенно перспективный и необходимый для России, поэтому следует принять все меры для возрождения этого сектора городского жилья. Кроме того, это специфический вид малого и среднего бизнеса. Для этого необходимо:

• принять законы, составляющие правовую основу функционирования доходного дома;

• государственная поддержка (льготные кредиты);

• льготы по налогам (например, на 5 лет);

• облегчить процедуру оформления участков городской земли в собственность;

• разработать национальную программу поддержки этого вида бизнеса.

Расширение сектора частных односемейных домов

Частный односемейный дом – достаточно эффективный вид городского жилья, широко распространенный в современных развитых странах, кроме того, отвечающий национальному менталитету россиян. Во многих странах (например, США, Канада и др.) этот вид жилья является доминирующим в средних и малых городах, и под ипотекой там понимают строительство именно частных односемейных домов. Увеличение этого сектора позволит улучшить структуру городского жилья. Для этого необходимо:

• предусматривать в градостроительных планах крупные зоны для индивидуального строительства;

• выделение льготных кредитов;