Жилищное право: конспект лекций

Неотчуждаемость права на жилище нашла свое конкретное выражение в ч. 4 ст. 3 ЖК, согласно которому никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК, другими федеральными законами.

Жилищные права граждан охраняются законом. Запрещаются действия, препятствующие осуществлению права на жилище.

Конституционному праву гражданина России на жилище соответствует обязанность государства по обеспечению реализации данного права, которая конкретизируется в ряде более узких по своему содержанию обязанностей. К последним, в частности, относятся обязанности государства, муниципальных органов, связанные с предоставлением малообеспеченным и другим указанным в законе категориям граждан жилых помещений и пользованием ими этими помещениями; с расширением государственного и муниципального жилищных фондов, содействием развитию частного жилищного фонда и других форм обеспечения граждан жилищем; с обеспечением правильного распределения общественных жилищных фондов; гарантированием устойчивого, стабильного осуществления права пользования жилищем.

Конкретные положения, относящиеся к реализации права на жилище, содержатся в нормах ЖК, в частности, определяющих интересы граждан, подлежащие учету при предоставлении жилых помещений по договору социального найма (ст. 58), и требования, предъявляемые к предоставляемому по такому договору жилому помещению (ст. 62).

Большое значение имеет выделение в составе жилищного фонда специального «жилищного фонда социального использования» – совокупности предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК, ч. 1 ст. 672 ГК). Кроме того, если первоначально не было установлено, кому предоставляются жилые помещения из данного жилищного фонда, то Конституцией были внесены изменения в порядок и условия обеспечения граждан жильем за счет государственного, муниципального и других жилищных фондов, в соответствии с которыми жилье из этих фондов предоставляется бесплатно или за доступную плату лишь малоимущим и иным указанным в законе гражданам.

Согласно ч. 1 ст. 27 Конституции каждый, кто законно находится на территории РФ, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. При толковании данной конституционной нормы следует иметь в виду, что под местом жительства в законе понимается как место, где гражданин проживает постоянно, так и место, где гражданин проживает преимущественно, т. е. больше, чем в других местах (ч. 1 ст. 20 ГК), следовательно, эта норма распространяется на обе формы жительства.

Длительное время в нашей стране существовал институт прописки, который ограничивал свободу выбора гражданами места жительства, поскольку проживание в жилом помещении допускалось лишь при наличии прописки, а получение последней требовало соблюдения ряда условий, нередко превращавшихся в непреодолимое препятствие для лиц, желающих проживать в данном жилом помещении. К таким препятствиям относилась, например, необходимость соблюдения установленной нормы жилой площади на одного человека, нарушение которой рассматривалось как искусственное создание нуждаемости граждан в улучшении жилищных условий.

Законом РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» вместо прописки введен регистрационный учет граждан России. В соответствии с данным Законом были приняты Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713). При этом первоначально была предпринята попытка ввести ограничения для постановки на регистрационный учет, аналогичные ограничениям, ранее установленным для прописки, однако Постановлением Конституционного Суда РФ от 02.02.1998 № 4-П п. 10, 12 и 21 указанных Правил были признаны не соответствующими Конституции и утратили силу. В данном Постановлении Конституционный Суд РФ указал, что Законом РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» Правительство РФ уполномочено разработать только порядок регистрации и снятия граждан с регистрационного учета, но ему не предоставлено право на установление оснований отказа в регистрации.

Однако в последнее время участились случаи постановки на регистрационный учет в жилых домах, принадлежащих гражданам на праве собственности, посторонних для этих граждан лиц, в связи с чем вновь ставится вопрос о необходимости введения ограничений постановки на регистрационный учет в зависимости от размера жилой площади. Но решением этой проблемы может быть только федеральный закон, допускающий в соответствии с нормой Конституции в определенных случаях ограничение прав и свобод граждан России (ч. 3 ст. 1 ЖК). Конкретным же способом ее разрешения могло бы быть внесение соответствующего дополнения в Закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации». В то же время необходима большая осторожность при введении подобных ограничений в постановке на регистрационный учет, чтобы ими не были чрезмерно ущемлены интересы граждан.

1.3. Жилищные права и обязанности граждан

Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Они свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Осуществление гражданами своих жилищных прав и исполнение ими своих обязанностей, вытекающих из жилищных отношений, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

Граждане, законно находящиеся на территории РФ, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

Ограничение права граждан на свободу выбора жилого помещения для проживания допускается только на основании ЖК, другого федерального закона (ч. 2—5 ст. 1 ЖК).

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных ЖК, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

3) из судебного решения, установившего жилищные права и обязанности;

4) в результате приобретения жилого помещения по основаниям, допускаемым федеральным законом;

5) в результате членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Основным жилищным правом граждан является право пользования жилым помещением в качестве собственника, нанимателя (поднанимателя), членов их семьи, временного жильца. При этом законом устанавливается право определенных категорий лиц предоставлять жилое помещение в пользование другим гражданам.

Согласно ст. 11 ЖК защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется лишь в случаях, предусмотренных ЖК, другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть оспорено в суде.

Защита жилищных прав осуществляется путем:

– признания жилищного права;

– восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;

– признания судом недействующим полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо органа местного самоуправления, нарушающего жилищные права и противоречащего ЖК или принятым в соответствии с ЖК федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанный нормативный правовой акт государственного органа либо органа местного самоуправления, юридическую силу;

– неприменения судом такого нормативного правового акта;

– прекращения или изменения жилищного правоотношения;

– иными способами, предусмотренными ЖК, другим федеральным законом.

Одной из основных жилищных обязанностей граждан является использование жилых помещений по назначению. Как указывается в ст. 17 ЖК, жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Согласно жилищному законодательству (ч. 3 ст. 17ЖК) не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Гражданским же законодательством (п. 3 ст. 288 ГК) запрещается размещать промышленные производства в жилых домах, из чего следует, что недопустимым является предоставление для нужд промышленного характера и нежилых помещений, находящихся в жилых домах.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ.

К обязанностям лиц, пользующихся жилыми помещениями, относится также обеспечение сохранности жилого помещения и поддержание его в надлежащем состоянии (ч. 4 ст. 30, п. 2-3 ч. 3 ст. 67 ЖК, ч. 1 ст. 678 ГК).

Статья 20 ЖК предусматривает государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям. Этот контроль осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами РФ.

В отличие от ранее действовавшего законодательства, ГК предусмотрел ответственность собственников за использование жилого помещения не по назначению либо с нарушением прав и свобод соседей. Согласно ст. 293 ГК, если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения. В тех случаях, когда, несмотря на предупреждение, собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Закон предусмотрел также в качестве крайней меры и возможность аналогичного прекращения права собственника на жилое помещение в случаях бесхозяйственного обращения с жильем, влекущим его разрушение. Данная мера может быть применена в судебном порядке после назначения собственнику соразмерного срока для ремонта помещения.

К числу обязанностей собственников жилых помещений может относиться их страхование. Такое страхование может осуществляться в целях гарантирования возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений, в соответствии с законодательством (ст. 21 ЖК РФ).

1.4. Содействие государства и органов местного самоуправления гражданам в осуществлении права на жилище

В настоящее время меры, направленные на решение жилищной проблемы в нашей стране, осуществляются в рамках федеральной целевой программы «Жилище» на 2002—2010 годы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 17.09.2001 № 675.

В качестве основной цели программы определено комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающее доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем.

Основными задачами на современном этапе являются:

– создание условий для развития жилищного и жилищно-коммунального секторов экономики и повышения уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов рынка жилья;

– создание условий для приведения жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания;

– обеспечение доступности жилья и коммунальных услуг в соответствии с платежеспособным спросом граждан и стандартами обеспечения жилыми помещениями.

Как указывается в данной программе, новые правовые условия создают основу для реализации на практике поставленных целей и требуют широкомасштабных скоординированных действий на всех уровнях государственной власти и местного самоуправления и осуществления мер нормативно-правового, административно-организационного и бюджетно-финансового характера.

Острота проблем в жилищной сфере и важность их решения для социально-экономического развития Российской Федерации требуют реализации комплекса мер в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

Включение задачи формирования рынка доступного жилья и обеспечения комфортных условий проживания в число приоритетных национальных проектов наряду с развитием образования и здравоохранения определяет социальную направленность нового этапа экономических преобразований в стране. Реальная возможность заработать на достойное жилье для значительных групп населения будет способствовать активизации их экономической деятельности, а четкое определение групп, перед которыми общество несет обязательства по удовлетворению их жилищных потребностей, – преодолению иждивенческих настроений у значительной части населения страны.

В результате реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» должна быть сформирована модель обеспечения жильем основных групп населения, достигнуты существенные результаты по улучшению жилищных условий граждан Российской Федерации.

Второй этап реализации программы (2006—2010 гг.) предусматривает продолжение преобразований в жилищной сфере, а также реализацию комплекса мер в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

Граждане при строительстве или покупке жилья вправе получить в установленном порядке компенсации (субсидии), льготные кредиты, ссуды. Указом Президента РФ от 24.12.1993 № 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы», в частности, предусматриваются меры по организации ипотечной и иной системы кредитования населения при строительстве, реконструкции и приобретении жилья на федеральном, региональном и местном уровнях, в том числе образование региональных и местных фондов развития жилищного строительства для использования средств этих фондов на строительство жилья социального использования, выплату компенсаций (субсидий) малоимущим и иным группам населения для оплаты строительства, приобретения и содержания жилья. Данным Указом было поручено Правительству РФ совместно с Центральным банком РФ утвердить Положение о жилищных кредитах, а также предусмотрено создание специального государственного органа – Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию (в настоящее время действует ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и созданы аналогичные ОАО в субъектах РФ).

Для реализации намеченных мер Президентом РФ в июне 1994 г. одновременно были изданы три указа, целью которых стало оказание помощи гражданам в строительстве (реконструкции) и приобретении жилья, расширение средств населения и иных внебюджетных источников финансирования в жилищной сфере и защиты их от инфляции, а также создание условий для обеспечения граждан Российской Федерации жильем.

Указом Президента РФ от 10.06.1994№ 1180 «О жилищных кредитах» определен общий порядок оказания кредитно-финансовой поддержки населению в решении жилищной проблемы при использовании гражданами собственных средств. Утвержденное данным Указом Положение о жилищных кредитах устанавливает порядок предоставления банками на территории РФ юридическим и физическим лицам кредитов на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества (ипотека).

В соответствии с данным Положением при кредитовании строительства (реконструкции) или приобретении жилья банком могут предоставляться три вида жилищного кредита:

1) краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый юридическим и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);

2) краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый юридическим и физическим лицам для финансирования строительных работ (строительный кредит);

3) долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и юридическим лицам для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).

В Положении определены основные принципы, которые необходимо соблюдать, осуществляя жилищное кредитование: целевое использование, обеспеченность, срочность, платность, возвратность выданного кредита.

Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке).

Постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, в соответствии с которой формирование системы ипотечного жилищного кредитования признано одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Концепция включает подробное описание формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также организационно-экономический механизм привлечения кредитных ресурсов в эту сферу. В частности, ею предусмотрено, что:

долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок три года и более (оптимально на данном этапе 10—15 лет);

сумма кредита составляет не более 60—70% рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога;

заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату жилья, как правило, в сумме 30—40% его стоимости за счет собственных средств;

кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей;

величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30—35% совокупного дохода заемщика за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика;

заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Указом Президента РФ от 10.06.1994 № 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» установлено, что юридические лица, имеющие права заказчика при проведении строительства жилых домов, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилищное строительство, имеют право привлекать финансовые средства граждан Российской Федерации с использованием жилищных сертификатов.

Согласно Положению о выпуске и обращении жилищных сертификатов, утвержденному данным Указом, жилищные сертификаты – особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющий право их собственника на приобретение квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов, а также на получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.

Жилищные сертификаты выпускаются и обращаются в соответствии с установленными законодательством РФ правилами выпуска и обращения ценных бумаг с учетом требований, предусмотренных названным выше Положением.

Важная особенность жилищных сертификатов состоит в том, что к выпуску и обращению на территории РФ допускаются только такие жилищные сертификаты, проспект которых прошел государственную регистрацию в Минфине России или его органах на местах и выпуски получили в установленном порядке государственный регистрационный номер. В случае нарушения данного требования выпуск жилищных сертификатов является незаконным и недействительным.

Положение определяет порядок регистрации проспекта эмиссии жилищных сертификатов, основания отказа в ней, а также порядок совершения сделок с жилищными сертификатами.

Эмитент жилищных сертификатов несет от своего имени обязательства по ним перед собственниками жилищных сертификатов.

Кроме того, в настоящее время выпуск жилищных сертификатов осуществляется в соответствии с подпрограммой «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002—2010 годы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 31.12.2005 № 865. Ее целью является обеспечение жильем признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий (жилых помещениях) военнослужащих, сотрудников органов внутренних дел, подлежащих увольнению с военной службы (службы), и приравненных к ним лиц, а также других категорий граждан, определенных данной подпрограммой. С этой целью подпрограммой предусматривается использование средств федерального бюджета для предоставления гражданам предусмотренных в ней категорий субсидии на приобретение жилья. Участие в данной подпрограмме является добровольным. Действие указанной подпрограммы распространяется на военнослужащих, сотрудников органов внутренних дел и другие установленные в ней категории лиц, проходящих службу в соответствующих государственных органах и учреждениях, общая продолжительность службы которых в календарном исчислении составляет 10 лет и более (за некоторыми исключениями). Для реализации своего права на получение субсидии названные выше лица, а также другие категории граждан, указанные в подпрограмме, получают государственные жилищные сертификаты, выпуск и реализация которых в настоящее время осуществляются в соответствии с Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21.03.2006 № 153. Полученный сертификат сдается его владельцем в банк для заключения договора банковского счета и открытия банковского счета, предназначенного для зачисления субсидии. На этот счет могут быть зачислены также личные или заемные (кредитные) средства гражданина – участника подпрограммы. Отбор банков, участвующих в реализации подпрограммы, осуществляется на конкурсной основе. Условия конкурса определяются государственным заказчиком подпрограммы по согласованию с Минфином России. Граждане – участники подпрограммы могут приобретать на рынке жилья у физических и (или) юридических лиц (одного или нескольких) жилое помещение (жилые помещения), в том числе индивидуальный жилой дом (часть дома), отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям, благоустроенное применительно к условиям населенного пункта, выбранного для постоянного проживания, в том числе в сельской местности (с учетом надворных построек), как за счет субсидии, так и с дополнительным привлечением собственных или заемных (кредитных) средств. Владелец сертификата после заключения договора банковского счета в течение срока его действия, определяемого в зависимости от срока действия сертификата, представляет для оплаты приобретаемого жилья в банк по месту приобретения жилья договор банковского счета, договор на жилое помещение и свидетельство (свидетельства) о государственной регистрации права собственности на жилое помещение (жилые помещения). Банк осуществляет проверку представленных документов и при соблюдении установленных условий принимает договор на жилое помещение для оплаты.

Помимо названной выше подпрограммы, действует Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», в соответствии с которым офицеры, заключившие первый контракт о прохождении военной службы после 1 января 2005 г., прапорщики и мичманы, общая продолжительность военной службы которых по контракту составит три года начиная с 1 января 2005 г., а также сержанты и старшины, солдаты и матросы, заключившие второй контракт о прохождении военной службы не ранее 1 января 2005 г. и изъявившие на то желание, являются участниками накопительно-ипотечной системы, в соответствии с которой на каждого военнослужащего открывается именной накопительный счет. Накопления для жилищного обеспечения, учитываемые на данном счете, формируются за счет следующих источников: 1) накопительные взносы за счет средств федерального бюджета; 2) доходы от инвестирования накоплений для жилищного обеспечения; 3) иные не запрещенные законодательством РФ поступления. Право на использование накоплений, учтенных на именном накопительном счете, возникает при наличии обстоятельств, предусмотренных в ст. 10 данного Федерального закона (общая продолжительность военной службы 20лет и более; увольнение военнослужащего, общая продолжительность службы которого составляет десять лет и более по основаниям, указанным в названном выше Федеральном законе, и др.). Кроме того, каждый участник накопительно-ипотечной системы не менее чем через три года после его включения в накопительно-ипотечную систему имеет право на заключение с уполномоченным федеральным органом договора целевого жилищного займа в целях: 1) приобретения жилого помещения под залог приобретаемого жилого помещения;

2) погашения первоначального взноса при получении ипотечного кредита (займа) и (или) погашения обязательств по такому кредиту (займу). Целевой жилищный заем предоставляется на период прохождения участником накопительно-ипотечной системы военной службы и является беспроцентным на этот период. Однако размер целевого жилищного займа не может превышать фактический объем средств, накопленных к моменту его предоставления на именном накопительном счете военнослужащего.

Указ Президента РФ от 10.06.1994 № 1181 «О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством жилых домов» направлен на сокращение объемов расходов по поддержанию не завершенных строительством жилых домов и обеспечению их достройки и ввода в эксплуатацию. Этим Указом утверждено Положение о порядке передачи для завершения строительства и продажи не завершенных строительством жилых домов, в соответствии с которым осуществляются организация и проведение инвестиционных или коммерческих конкурсов по передаче для завершения строительства и продаже не завершенных строительством в связи с отсутствием финансирования жилых домов, состоящих в федеральной собственности, в том числе находящихся в ведении предприятий и оперативном управлении учреждений, финансируемых из федерального бюджета, за исключением объектов молодежных жилых комплексов.

В связи с ухудшающейся демографической ситуацией в стране в последнее время значительное внимание уделяется обеспечению повышения рождаемости, что требует, в частности, создания нормальных жилищных условий для молодых семей. Соответствующие мероприятия продолжают осуществляться в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002—2010 годы, второй этап реализации которой (2006—2010 гг.) начался с 1 января 2006 г. В соответствии с данной подпрограммой молодым семьям, признанным нуждающимися в жилых помещениях, за счет бюджетных средств предоставляются субсидии на приобретение жилья, в том числе на погашение первоначального взноса при получении ипотечного кредита или займа для приобретения жилья или строительства индивидуального жилого дома. Участником подпрограммы может быть молодая семья, возраст супругов в которой не превышает 30лет, либо неполная семья, состоящая из одного молодого родителя, возраст которого не превышает 30 лет, и одного и более детей и нуждающаяся в улучшении жилищных условий. Размер субсидии составляет не менее 35% средней стоимости жилья, определяемой в соответствии с требованиями подпрограммы (в том числе 10% – за счет средств федерального бюджета и не менее 25% – за счет средств бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов), – для молодых семей, не имеющих детей, а также не менее 40% средней стоимости жилья, определяемой в соответствии с требованиями подпрограммы (в том числе 10% – за счет средств федерального бюджета и не менее 30% – за счет средств бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов), – для молодых семей, имеющих одного и более ребенка. Кроме того, субъекты РФ, участвующие в реализации подпрограммы, дополнительно предоставляют молодой семье – участнику подпрограммы субсидию в размере не менее 5% средней стоимости жилья при рождении (усыновлении) одного ребенка на цели погашения части ипотечного жилищного кредита или займа либо компенсации затраченных молодой семьей собственных средств на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья. Условием получения субсидии является наличие у молодой семьи дополнительных средств – собственных средств или средств ипотечного жилищного кредита или займа, необходимых для оплаты приобретаемого жилого помещения. По мере развития системы страхования ипотечных жилищных кредитов дополнительно будет рассмотрена возможность оказания поддержки молодым семьям за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов в уплате страховых взносов по этому виду добровольного страхования, что позволит снизить размер первоначального взноса при получении молодыми семьями ипотечных кредитов до 5—10% стоимости жилья. Порядок предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья, в том числе уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа, устанавливается Правительством РФ.

Важным шагом в направлении решения жилищной проблемы послужило принятие законодательного пакета, состоящего из 26 федеральных законов, регулирующих жилищные и связанные с ними отношения, которые были подписаны Президентом РФ в августе и декабре 2004 г. В состав данных законов входятЖК, Градостроительный кодекс, Федеральный закон «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», Закон о кредитных историях, Закон об участии в долевом строительстве, Закон о кооперативах, Федеральный закон от 30.12.2004 № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» и ряд других федеральных законов. Ими регулируется весьма широкий круг вопросов, относящихся к проблеме обеспечения граждан жильем; при этом учитываются те изменения, которые произошли в социально-экономической сфере жизни нашей страны за последние годы.

Субъектами РФ принимаются также свои законы и иные нормативные правовые акты, предусматривающие выплату компенсаций (субсидий) гражданам на строительство и приобретение жилья и другие виды государственной помощи и содействия им в жилищной сфере. Органы государственной власти и органы местного самоуправления оказывают гражданам помощь и поддержку как в прямой, так и в косвенной формах.

Прямая бюджетная поддержка граждан и юридических лиц (жилищных, жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, иных объединений собственников) осуществляется органами государственной власти с целью улучшения жилищных условий граждан путем:

1) адресной помощи гражданам при приобретении и строительстве жилья;

2) финансирования строительства государственного и муниципального жилья, предоставляемого нуждающимся в жилых помещениях;

3) выделения дотаций на обслуживание, содержание, ремонт, эксплуатацию жилищного фонда, а также предоставление коммунальных услуг.

Косвенные формы государственного стимулирования способствуют созданию экономических условий, определяющих эффективное развитие жилищного рынка, в рамках которого поощряются инвестиции денежных средств граждан и юридических лиц в жилищную сферу.

К мерам, направленным на увеличение данных инвестиций, относятся предоставление льгот для коммерческих банков, выдающих долгосрочные ипотечные кредиты гражданам на покупку жилья, выпуск муниципальных жилищных займов и другие формы стимулирования.

Оказывая содействие гражданам в решении жилищной проблемы, государство и органы местного самоуправления создают необходимые условия для осуществления жилищного строительства. Большое значение при этом имеет регулирование порядка предоставления земельных участков под такое строительство. Как предусмотрено ч. 1 ст. 35 Градостроительного кодекса, в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые зоны, в состав которых могут включаться зоны застройки жилыми домами: 1) индивидуальными; 2) малоэтажными; 3) среднеэтажными; 4) многоэтажными; 5) иных видов. Жилые дома могут также включаться в перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах (ч. 2 и 6 ст. 35).

Действующее земельное законодательство содержит нормы, обеспечивающие предоставление земельных участков для жилищного строительства. В частности, п. 4 ст. 28 ЗК предусматривает недопустимость отказа в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев:

изъятия земельных участков из оборота;

установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;

резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

В соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» ЗК дополнен ст. 30.1, согласно которой отдельные участки для осуществления жилищного строительства предоставляются в двух формах: в собственность или в аренду. При этом предоставление земельных участков для данной цели упрощено, поскольку не требуется предварительного согласования места размещения объекта.

При предоставлении земельного участка для осуществления на нем жилищного строительства в обязательном порядке проводится аукцион по продаже земельного участка или по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Порядок проведения такого аукциона определяется ст. 38.1, включенной в ЗК тем же Федеральным законом. Непосредственно договор купли-продажи или аренды земельного участка с лицом, подавшим заявление о его предоставлении, заключается лишь в том случае, если аукцион признан несостоявшимся на том основании, что в нем участвовали менее двух участников. Проведение указанных аукционов в большей мере обеспечит надлежащее использование земельных участков, предоставляемых под жилищное строительство.

Стимулирующее воздействие на предоставление земельных участков под жилищное строительство призвана оказать новая норма, включенная в БК Федеральным законом от 20.08.2004 № 111-ФЗ «О внесении изменения в статью 60 Бюджетного кодекса Российской Федерации», согласно которой до разграничения государственной собственности на землю в местный бюджет в полном объеме поступают доходы от продажи и передачи в аренду находящихся в государственной собственности земельных участков, расположенных в границах муниципальных образований и предназначенных для целей жилищного строительства (п. 4 указанной статьи).

По общему правилу, для осуществления строительства необходима подготовка проектной документации. Однако в соответствии с ч. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса осуществление подготовки такой документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства. Строительство, реконструкция объектов жилищного строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство (ч. 2 ст. 51).

Для выдачи разрешения на строительство необходимо представление градостроительного плана земельного участка. Необходимо отметить, что в случае, если физическое или юридическое лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче ему градостроительного плана земельного участка, не требуется проведение процедур, предусмотренных ч. 1—16 ст. 46 Градостроительного кодекса. Орган местного самоуправления в таких случаях предоставляет заявителю градостроительный план земельного участка без взимания платы (ч. 17 ст. 46).

К заявлению на выдачу разрешения на строительство в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства прилагается ограниченный круг документов. Такими документами являются:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства (ч. 9 ст. 51).