Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

Обязательная часть определена нормативами, и без нее есть риск признания протокола недействительным. При любой форме проведения общих собраний обязательным элементами повестки вопросов должны быть:

— выбор председателя и секретаря общего собрания;

— выбор членов счетной комиссии общего собрания;

— определение места (адреса) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений (если ранее такое место не было определено).

Проведение общего собрания в виде очного голосования

При очном голосовании на общем собрании собственники принимают решения по всем вопросам путем одновременного голосования по заранее согласованной повестке.

Для проведения очного голосования выбирается место. Специальных требований к нему нет, обычно общие собрания проводятся около подъездов, на детской площадке или в иных пригодных для этого местах придомовой территории.

Место проведения собрания обязательно следует определять в сообщении, т. к. в дальнейшем эта информация будет отражена в протоколе как обязательный реквизит.

В качестве даты проведения собрания имеет смысл выбирать вечер воскресенья, чтобы обеспечить большую явку собственников на собрание.

В процессе собрания выбранный председатель разъясняет участникам цели и повестку дня собрания и ведет само собрание. Согласно установленному порядку участники общего собрания:

— знакомятся с регламентом проведения общего собрания;

— слушают докладчиков по вопросам повестки дня;

— обсуждают решение по каждому из вопросов;

— голосуют по предлагаемым вопросам, выбирая один из вариантов: «за», «против» или «воздержался».

Все приложения к протоколу общего собрания должны быть пронумерованы. Номер приложения, а также указание на то, что документ является приложением к протоколу общего собрания, указываются на первом листе документа. Приложения являются неотъемлемой частью протокола общего собрания. Страницы протокола общего собрания и каждого приложения к нему должны быть пронумерованы и сшиты секретарем общего собрания, последняя страница протокола должна быть подписана лицом, председательствующим на общем собрании.

Это определено в п. 21 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах от 28.01.2019 № 44 / пр.

Проведение общего собрания в виде заочного голосования

Заочное голосование предполагает, что собственники принимают решения по повестке вопросов без очного совместного присутствия. В этом случае собственники получают бюллетень с повесткой вопросов и передают их инициатору общего собрания для окончания даты приема бюллетеней.

Обратите внимание, что проведение общего собрания в форме заочного голосования опросным путем возможно только в случае если ранее по данной повестке вопросов проводилось очное общее собрание, которое не имело кворума. Это определено в п. 1 и 2 ст. 47 ЖК РФ.

В качестве места приема целесообразно установить офис, почтовый ящик управляющей организации или одного из собственников (например, если собственников несколько и они живут в разных подъездах, можно для удобства жителей установить сразу несколько мест приема бюллетеней).

Проведение общего собрания в виде очно-заочного голосования

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В этой ситуации целесообразно очно-заочное голосование провести в две стадии:

— очно обсудить вопросы повестки дня и принять решения по вопросам, поставленным на голосование;

— получить бланки решений по месту и сроку, которые указаны в сообщении о проведении собрания.

Обратите внимание, что ЖК РФ также не запрещает при очно-заочной форме собрания провести эти стадии голосования одновременно. В таком случае очное обсуждение вопросов и заочное голосование будут проводиться не поэтапно, а параллельно. Это определено в п. 3 ст. 47 ЖК РФ.

Относительно установления срока приема голосов по заочной части общего собрания отметим, что закон не ограничивает продолжительность общего собрания собственников помещений в доме в форме очно-заочного голосования. При этом продолжительность такого собрания

— зависит от количества собственников помещений в многоквартирном доме;

— должна обеспечить возможность передать оформленные решения по вопросам повестки дня всем собственникам, желающим принять участие.

Обычно для получения решений собственников в рамках очно-заочного голосования достаточно 10–15 дней. Иногда этот срок разумно растянуть на 2–3 месяца, если дом очень большой.

Проведение общего собрания с использованием сайта ГИС ЖКХ

Принятие решений об использовании сайта ГИС ЖКХ при проведении общего собрания в форме заочного голосования возможно при наличии соответствующего решения общего собрания, принятого не менее чем 50 % голосов от общего числа собственников. Это следует из пп. 3.2) п. 2 ст. 44 ЖК РФ.

Сайт ГИС ЖКХ в ЖК РФ называется системой.

Назначение ГИС ЖКХ при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме закреплено ч. 1 ст. 47.1 ЖК РФ, согласно которой ГИС ЖКХ используется:

— для размещения сообщений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, решений, принятых общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, итогов голосования;

— хранения протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений;

— размещения электронных образов решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование;

— осуществления голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

При проведении общего собрания в форме заочного голосования в сообщении о его проведении должны быть указаны:

— сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание;

— форма проведения собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

— повестка дня собрания;

— порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться;

— сведения об администраторе общего собрания, организационно-правовая форма, место нахождения, почтовый адрес, номер контактного телефона, официальный сайт в сети «Интернет» (для юридического лица), фамилия, имя, отчество, паспортные данные, место постоянного проживания, номер контактного телефона, адрес электронной почты (для физического лица);

— место и (или) фактический адрес администратора общего собрания;

— дата и время начала и окончания проведения голосования с использованием ГИС ЖКХ по вопросам, поставленным на голосование;

— порядок приема администратором общего собрания оформленных в письменной форме решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование.

Такие требования установлены п. 5 ст. 45, п. 4 ст. 47.1 ЖК РФ.

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с использованием системы проводится без перерыва с даты и времени его начала и до даты и времени его окончания. Продолжительность голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с использованием системы должна составлять не менее чем 3 дня и не более чем 5 дней с даты и времени начала проведения такого голосования.

Требования к оформлению решений собственников, протокола общего собрания, проведенного с использованием ГИС ЖКХ, те же, что и без его использования. Решения общего собрания, принятые по результатам голосования с использованием системы, автоматически формируются в форме протокола и размещаются в ГИС ЖКХ в течение 1 часа после окончания такого голосования.

Проведение общего собрания через ГИС ЖКХ является пока что не очень распространенной практикой. Причины этого связаны не только с проблемами сайта ГИС ЖКХ, но и с общим нежеланием собственников решать проблемы своего дома. По ходу собраний мы видим, как тяжело обеспечить кворум на традиционных очных формах собрания. В связи с этим использование сайта ГИС ЖКХ при проведении общих собраний видится как очень отдаленная перспектива.

Ошибки при проведении общего собрания

Общее собрание должно вестись по повестке вопросов, о которой все собственники должны быть уведомлены не позднее чем за 10 дней до даты общего собрания. Менять повестку во время общего собрания не допускается. Общее собрание созывают для решения конкретных вопросов. Необходимо заранее их продумать и включить в повестку дня.

Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня такого собрания, а также изменять ее. Это предусматривает п. 2 ст. 46 ЖК РФ. Если собственники примут решение по вопросу, который не был включен в повестку дня, то такое решение будет нелегитимно. Исключением признают случай, когда в собрании приняли участие все собственники помещений многоквартирного дома (п. 1 ст. 181.5 ГК РФ), однако такое бывает довольно редко.

ЖК РФ предусматривает ряд ситуаций, при которых для решения какого-либо вопроса собственники должны также определиться и по другим обязательным вопросам. Так бывает, например, в случае принятия решения о проведении капремонта (ч. 5, 5.1 ст. 189 ЖК РФ). Если в повестку дня не включить обязательные вопросы, то принятое решение невозможно будет реализовать.

Формулировки вопросов повестки дня общего собрания должны отражать суть обсуждаемых на общем собрании вопросов и исключать возможность их неоднозначного толкования. В случае если формулировка вопроса повестки дня общего собрания установлена в законе, в протоколе общего собрания указывается соответствующая формулировка. Не допускается включение в повестку дня общего собрания вопросов с формулировками «Разное», «Другие вопросы» или иными аналогичными по смысловому содержанию формулировками, а также объединение в одной формулировке разных по смысловому содержанию вопросов.

В случае если вопрос повестки дня общего собрания касается рассмотрения общим собранием какого-либо документа и принятия решения относительно него, формулировка такого вопроса должна содержать полное название и реквизиты данного документа.

Это определено в п. 17 Требований к оформлению протоколов общих собраний от 28.01.2019 № 44 / пр.

Кто должен оформлять протокол общего собрания и готовить сопутствующие документы

В случае проведения общего собрания, которое созывает инициативная группа собственников, все документы готовят члены этой группы.

В случае проведение общего собрания управляющей организацией (ТСН) все документы готовит управляющая организация.

В случае проведения общего собрания органом местного самоуправления все документы готовит орган местного самоуправления.

Общие принципы подсчета голосов на общем собрании

Жилищный кодекс исходит из того, что большая часть решений принимается большинством голосов от кворума — 50 + 1 %. То есть, фактическое решение может быть принято четвертью дома (на собрание пришло 50 + 1 % от общего числа собственников дома и из этих 50 + 1 % за решение проголосовало еще 50 + 1 %).

Отдельные решения принимаются большинством голосов (т. е. 50 + 1 %) от общего числа собственников (а не от пришедших на собрание), например в случае смены способа формирования фонда капитального ремонта.

Есть ряд решений, для принятия которых необходимо 2 / 3 голосов от общего числа собственников (т. е. 66,66 + 1 %):

— все вопросы, связанные с капитальным ремонтом, получением займа (кредита) на капитальный ремонт (кроме изменения способа формирования фонда капитального ремонта);

— принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (установление забора, шлагбаума, сервитута, публичного сервитута и пр.);

— принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

— принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, соглашений о сервитутах) на условиях, определенных решением общего собрания;

— принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

— принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома дополнительными полномочиями (помимо указанных в п. 5 ст. 161.1 ЖК РФ), за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания.

По всем остальным вопросам решения на общих собраниях принимаются простым большинством голосов от общего числа собственников (либо большинством от кворума).

Обратите внимание, что довольно часто встречается ситуация, при которой данные по площади в жилых помещениях в техническом паспорте многоквартирного дома и выписках из ЕГРН расходятся. Обычно погрешность бывает от 1 до 50 м2. В этом случае приоритет имеется у сведений, содержащихся в выписках из ЕГРН.

При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

В случае расхождения сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

Это определено в п. 3 и 4 Правил от 13.08.2006 № 491.

Участниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются именно собственники, т. е. юридические и (или) физические лица, которым на праве собственности принадлежат жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме.

Собственник помещений в многоквартирном доме не имеет права принимать участие в общем собрании только частью своих голосов — все голоса собственника обязательно учитываются при подведении итогов голосования. При этом собственник имеет право принять только одно решение («за», «против» или «воздержался») по каждому вопросу повестки дня. Количество голосов, отданных собственником за принятое им решение, равно общему количеству голосов, которыми обладает собственник. Такая позиция приведена в письме Минстроя России от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04.

Можно ли включать в повестку вопросов общего собрания вопросы, которые прямо не указаны в ст. 44 ЖК РФ? Логика тут проста: если всем домом проголосовать за отмену налогов для жителей данного дома, то налоги платить все равно придется. Но если вы принимаете те решения, которые относятся к практике управления домом, а необходимых вам формулировок нет в ст. 44 ЖК РФ, они могут быть в других нормативных актах. Либо такие формулировки могут быть предложены инициатором собрания, и закон это не запрещает (пп. 5 п. 2 ст. 44 ЖК РФ: «Другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме»).

Статус протокола как документа с решениями общего собрания

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными Минстроем России.

Требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах утверждены приказом Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр.

Решения общего собрания удостоверяют факты и влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Это определено в п. 1 и 5 ст. 46 ЖК РФ и п. 2 ст. 181.1 ГК РФ.

Подделка протоколов общих собраний

Помимо того что подделка протоколов общих собраний влечет за собой недействительность принятых решений, такие действия влекут за собой уголовную ответственность.

Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в ЖК РФ, благодаря которым протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме приобрел статус официального документа. Это определено в п. 1 ст. 46 ЖК РФ.

Подделка официального документа в целях его использования либо сбыт такого документа является уголовно наказуемым деянием. Это определено в п. 1 ст. 327 УК РФ. Такое деяние наказывается ограничением свободы на срок до 2 лет, либо принудительными работами на срок до 2 лет, либо арестом на срок до 6 месяцев, либо лишением свободы на срок до 2 лет.

Использование заведомо подложного документа наказывается штрафом в размере до 80 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 6 месяцев, либо обязательными работами на срок до 480 часов, либо исправительными работами на срок до 2 лет, либо арестом на срок до 6 месяцев. Это предусмотрено ч. 3 ст. 327 УК РФ.

Как оформить протокол общего собрания

Обязательные реквизиты протокола общего собрания:

1. Наименование документа.

2. Дата и номер протокола общего собрания.

3. Дата и место проведения общего собрания.

4. Заголовок к содержательной части протокола общего собрания.

5. Содержательная часть протокола общего собрания.

6. Информация о месте (адресе) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование.