ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание

Руслан Назаров

ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание

Раздел 1. Общее имущество

Часть 1. Состав общего имущества

1. Домофоны — это общее имущество?

Да, это так. Такой вывод сделан, например, в Постановление ФАС Центрального округа от 12.04.2010 №А14—3620/2009/153/15. Аналогичный вывод сделан в Письме Минстроя РФ от 11.04.2016 № 10686-АТ/04.

Объясняется это тем, что домофон соответствует признакам общего имущества, указанным в ст. 36 ЖК: территориально принадлежит многоквартирному дому; функционально обслуживает два и более помещение в доме.

Важно учитывать, что трубка домофона, расположенная в квартире, к общему имуществу дома не относится, так как не выполняет второй признак: трубка обслуживает только конкретную квартиру.

Необходимо отметить, что в указанном Письме Министерство ошибочно полагает, что обслуживанием домофона может заниматься не только управляющая организация, но любая организация, с которой заключен договор по решению общего собрания. Эта позиция ошибочна по той причине, что в одном многоквартирном доме может быть только один способ управления. Если в доме выбрана управляющая организация, то обслуживать домофон может только эта организация.

2. Является ли подвал общим имуществом?

Это зависит от конкретных обстоятельств. Общим имуществом являются любые объекты, которые обслуживают более чем одну квартиру в доме. Поэтому когда подобные дела доходят до суда, суд решает — обслуживает ли объект более чем одну квартиру.

Вот пример. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 № 13391/09 сделаны следующие выводы по подвальному помещению:

«С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.91 № 1541—1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз — в момент приватизации первого помещения в доме.

Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.92 № 4218—1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.93 № 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

При этих условиях вывод суда первой инстанции об определении режима такого имущества на момент введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, равно как и выводы судов апелляционной и кассационной инстанций, установивших принадлежность спорных подвальных помещений к общему имуществу домовладельцев исходя из наличия в них инженерных коммуникаций, появившихся к тому же на момент рассмотрения спора в суде, являются неверными вследствие неправильного применения закона.

Для рассмотрения настоящего дела судам надлежало прежде всего выяснить, были ли спорные подвальные помещения предназначены для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме, и на основании установленных обстоятельств определить, относятся ли данные помещения к общему имуществу дома».

3. Входят ли радиаторы отопления, расположенные в квартире, в общее имущество всего дома?

Проблема не новая. Если радиаторы отопления — это общее имущество, то платить за их содержание должны все собственники всех квартир в доме. Представляете, радиатор стоит в одной квартире, а платить за него должны собственники всех остальных квартир в доме.

Если радиаторы не являются общим имуществом, то платить за них должен собственник той квартиры, в которой они установлены. Это кажется более справедливым. Но как решить эту проблемы по закону?

И в судебной практике, и в деятельности надзорных органов сложилось определенное мнение:

— радиаторы отопления являются общим имуществом, если отсутствуют отключающие устройства;

— если радиаторы отопления имеют отключающие устройства, то они не являются общим имуществом. Подтверждается это Письмом Минстроя РФ от 01.04.2016 № 9506-АЧ/04 и Письмом Минрегиона РФ от 04.09.2007 № 16273-СК/07.

Таким образом, возможны две ситуации:

1) у ваших радиаторов отопления нет отключающих устройств? Тогда платить за ремонт должны из «общего котла» дома, в который скидываются все собственники помещений в доме;

2) у ваших радиаторов отопления есть отключающие устройства? Тогда платить за ремонт должны вы.

4. Относятся ли запорно-регулировочные краны к общему имуществу?

От ответа на этот вопрос зависит, кто должен ремонтировать и менять запорно-регулировочные краны.

Если краны являются общедомовым имуществом, то содержать их обязана управляющая организация. Это следует из ст. 162 ЖК РФ. Дополнительно платить ни за ремонт, ни за замену крана собственник квартиры не должен.

Но если запорно-регулировочные краны не являются общедомовым имуществом, то содержать их обязаны собственники квартиры (ст. 210 ГК РФ).

Общедомовым имуществом являются элементы, которые обслуживают более одного помещения в доме (ст. 36 ЖК РФ). Краны являются необходимой конструктивной частью общедомовой инженерной системы. Поэтому краны обслуживают более одного помещения.

Из этого следует, что обслуживать краны на трубах водоснабжения и отопления обязана управляющая организация. Собственники не обязаны дополнительно платить за замену запорно-регулировочного крана.

К аналогичному выводу пришел Верховный Суд РФ в Определение от 14.02.2012 №КАС12—25.

5. Что такое придомовая территория?

Собственникам квартир в доме принадлежит и земельный участок, на котором располагается дом. Размеры земельного участка играют важную роль. От этого зависит, какие объекты должны содержать собственники (детские площадки, контейнерные площадки, инженерные сети и т. д.). Кроме того, от размеров земельного участка зависит в каком месте разместить стоянку для машин жильцов и где поставить шлагбаум, чтобы во двор не заезжали посторонние лица. Как же определяется размер земельного участка под домом?

Ответ на данный вопрос содержится в письмах Министерства экономического развития РФ от 29.12.2010 №Д23—5416, от 20.01.2010 №Д23—124. Вот основные указания Министерства.

Размер земельного участка определяется фактическим землепользованием, а также нормативами, которые действовали на момент строительства дома (ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса).

Определить размер участка можно по правоустанавливающим документам. Если таких документов нет, то надо руководствоваться документами, которые были составлены при образовании земельного участка.

Предположим, что ни правоустанавливающих документов, ни иных документов, в которых хоть как-то отражены границы участка, нет. Что делать?

В этом случае надо исходить из границ участка, которые существуют пятнадцать и более лет. Но такие границы должны быть отмечены либо природными, либо искусственными объектами, которые позволяют установить границу. Например, это могут быть столбы.

Что из этого следует? Закон не устанавливает конкретную площадь для всех домов. Площадь земельного участка определяется для каждого дома самостоятельно. При этом используются как сведения из имеющихся документов, так и учитываются фактические обстоятельства.

Обратите также внимание, что согласно Письму Роспотребнадзора от 07.12.2011 придомовые территории — это «территории, прилегающие к жилым зданиям и находящиеся в общем пользовании проживающих в нем лиц, ограниченные по периметру жилыми зданиями, строениями, сооружениями или ограждениями. На дворовой территории в интересах лиц, проживающих в жилом здании, к которому она прилегает, размещаются детские площадки, места для отдыха, сушки белья, парковки автомобилей, зеленые насаждения и иные объекты общественного пользования».

6. Кому принадлежат лифты в многоквартирном доме?

Такой вопрос часто возникает у собственников квартир на первых этажах многоквартирных домов.

По сути, собственники помещений на первом этаже не пользуются лифтом, как это делают, например, собственники квартир на вторых и выше этажах. Однако требование закона неумолимо: платить за лифт должны все. Но почему?

Лифт является общедомовым имуществом. Это следует из статьи 36 Жилищного кодекса РФ. Лифт обслуживает более одного помещения в доме. Неважно, каких помещений: на первом, втором или третьем этажах.

Содержать общее имущество — это обязанность собственников всех жилых и нежилых помещений в доме (ст. 39 ЖК РФ). Так как лифт является общедомовым имуществом, то и платить за содержание лифта должны все собственники. Подтверждением этому выступает Письмо Минрегиона РФ от 04.12.2013 № 22438—11/РД-ОГ.

Поэтому если у вас квартира на первом этаже и в доме есть лифт, то платить за него придется (см. также п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).

7. Какие нежилые помещения, находящиеся за пределами квартир, офисов, относятся к общему имуществу?

К общему имуществу относятся такие нежилые помещения, которые используются для обслуживания двух или более квартир в доме. При этом помещения не должны носить исключительно технический характер. Об этом сказано в Определении КС РФ от 19.05.2009 № 489-О-О.

Также суд отметил, что некоторые помещения, хоть и являются нежилыми, но к общему имуществу не относятся. То есть нельзя все нежилые помещения считать общим имуществом, необходимо определить используются ли эти помещения для обслуживания двух и более квартир в доме.

8. В чем состоит правовой смысл категории «общее имущество»?

Правовое значение общего имущества раскрыто в Постановлении Конституционного суда РФ от 28.05.2010 № 12-П. Суд указал, что законодатель при правовом регулировании общего имущества, действовал «исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями».

Аналогичный ответ на данный вопрос содержится в Обобщении судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 2013–2014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В документе сказано: «Признаком многоквартирного дома, отличающим его от индивидуального дома, предназначенного для проживания одной семьи, является то, что единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома состоит из отдельных частей — помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований. Другие части этого комплекса (общее имущество) находятся в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений.

Многоквартирный дом как комплексный объект состоит из: а) жилых помещений; б) нежилых помещений; в) помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений. Жилые и нежилые помещения могут находиться в индивидуальной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательное имущество — только в общей долевой собственности указанных субъектов».

Касаясь вопроса о признаках общего имущества суд отметил: «Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности».

Также суд отметил следующее: «Многоквартирный дом существует лишь как объект градостроительной деятельности и учета, не будучи при этом единым объектом прав. Самостоятельными объектами права собственности являются жилые и нежилые помещения в таком доме. Общее имущество многоквартирного дома, принадлежащее на праве собственности всем домовладельцам, оборотоспособности лишено и самостоятельным объектом прав не является… Правовая природа общего имущества многоквартирных домов определена как имущество, не имеющее самостоятельной потребительской ценности и предназначенное, в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями».

9. Какие особенности правового статуса есть у общего имущества?

Этот вопрос встает перед многими собственниками квартир. Важность вопроса в том, что за содержание общего имущества платить должны именно собственники квартир. Это весьма значительная сумма. Размер платы зависит в том числе от правильного определения общего имущества.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ общим является имущество, которое обслуживает более одного помещения в доме. Например, лестничная площадка является общим имуществом собственников квартир. Почему? Потому что лестничная площадка используется не конкретной квартирой, а несколькими квартирами в доме.

В Постановлении Конституционного суда РФ от 28.05.2010 № 12-П выделены два критерия общего имущества:

1) такое имущество не имеет самостоятельной потребительской стоимости;

2) предназначено для обслуживания жилых и нежилых помещений в доме.

Поэтому, чтобы определить относится ли конкретный элемент дома к общему имуществу, надо ответить на следующие вопросы:

1) обслуживает ли элемент дома две и более квартиры;

2) имеет ли элемент самостоятельную ценность или его ценность объясняется тем, что он позволяет использовать квартиры в доме?

Перечень элементов дома, которые являются общим имуществом, установлен в ст. 36 ЖК РФ и п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, если какого-то элемента в перечне нет, то надо воспользоваться указанными выше признаками.

10. Включается ли в площадь здания площадь балконов?

От ответа на этот вопрос зависит размер платы за ЖКУ, а также количество голосов собственника на общем собрании. Зачастую между управляющей организацией и собственником возникают споры о размере площади. Как избежать этих споров? Что на этот счет говорит закон?

Площадь квартиры определяется по ст. 15 ЖК РФ. Определяется площадь квартиры как сумма площадей всех помещений в квартире. Это касается как жилых комнат, так и вспомогательных помещений, таких как кухня или ванная комната. Не включается в площадь квартиры только площадь балкона, лоджии.

В площадь дома входят площади всех помещений общего пользования. При этом, как отмечено в Письме Минэкономразвития РФ от 30.12.2016 №ОГ-Д23—15301, площадь балконов входит в площадь дома. При определении площади дома надо учитывать данные технического паспорта многоквартирного дома (Письме Минрегиона РФ от 22.11.2012 № 29433-ВК/19).

После того как определены площади как квартиры, так и дома, то есть общего имущества, необходимо посчитать долю в праве собственности на общее имущество каждого собственника. Эта доля должна быть пропорциональна площади квартиры. Поэтому чем больше у Вас квартира, тем больше доля в праве и тем больше голосов на общем собрании.

Плата за содержание жилья, а также в некоторых случаях за коммунальные услуги, зависит от площади квартиры. Важно помнить, что площадь квартиры определяется выпиской из ЕГРП. Техпаспорт на дом может применяться только в случае, если сведений о квартире нет в ЕГРП. Это возможно, если право на квартиру возникло до 1996 года.

11. Является ли полотенцесушитель общим имуществом?

Многие собственники жилья уже давно осознали, что кроме имущества в квартире им принадлежит доля в общедомовом имуществе. Относится тот или иной элемент к общедомовому имуществу — одна из самых распространенных проблем в ЖКХ. Острота этой проблемы состоит в том, что если элемент является общедомовым имуществом, то платить за его содержание обязаны собственники всех квартир в доме. Один из ярких примеров этой проблемы — полотенцесушитель.

Полотенцесушители установлены в ванных комнатах. С первого взгляда кажется, что они обслуживают только конкретную квартиру, поэтому общедомовым имуществом не являются. Ведь к общедомовому относится только имущество, которое обслуживает больше одной квартиры в доме (ст. 36 ЖК РФ).

Однако в судебной практике получила распространение совсем другая позиция: полотенцесушитель — это общедомовое имущество, так как он является составной частью общедомовой системы отопления (см. например Решение Арбитражного Суда Новосибирской области от 20.04.2015 № А45—1845/2015).

Следовательно, платить за содержание полотенцесушителя в вашей квартире обязаны собственники всех квартир в доме. Обслуживание и замена полотенцесушителя — это обязанность управляющей организации, которая получает от собственников плату за содержание общедомового имущества.

Обратите внимание, что в некоторых случаях суды полагают, что полотенцесушители общим имуществом не являются. Данный вывод основывается на Определении ВС РФ от 22.09.2009 № ГКПИ09—725. Этот вывод правомерен в случае, если полотенцесушитель имеет отключающие устройства.

12. Относятся ли балконы к общему имуществу дома?

Кто должен ремонтировать балкон? Этот вопрос появляется у многих собственников. Как правило, балконы в старых домах очень сильно изношены. Кто должен их ремонтировать?

Элементы дома делятся на два типа: общее имущество и индивидуальное имущество собственников квартир. На первый взгляд балконы являются частью квартир, поэтому общим имуществом быть не могут. Ведь к общему имуществу дома относятся только элементы, которые обслуживают две и более квартиры (ст. 36 ЖК РФ).

Однако в судебной практике сделан вывод, что как балконные плиты, так и ограждающие конструкции балконов являются общедомовым имуществом (Решение Арбитражного суда от 05.12.2013 №А26—5118/2013, Решение Верховного Суда РФ от 09.11.2011 №ГКПИ11—1727, пример обратной ошибочной позиции см. Решение АС Новосибирской области от 02.12.2015 № А45—13270/2015). Позиция эта объясняется тем, что конструктивно балконные плиты и обеспечивают прочность перекрытий не только одной квартиры, но и других квартир в доме. В свою очередь ограждающие конструкции неразрывно связаны с балконными плитами.

Таким образом, балконы являются общедомововым имуществом и ремонтировать их должна управляющая организация. Однако есть у этой ситуации и обратная сторона.

Так как балконы — это общедомовое имущество, то порядок использования балконов может определять только общее собрание в доме (ст. 44 ЖК РФ). Другими словами, собственник квартиры не может самостоятельно и без решения общего собрания изменить конструкцию балкона, утеплить его, поменять фасад (Определение ВС РФ от 10.10.2017 № 18-КГ17—164).

13. Относятся ли оконные отливы к общему имуществу дома?

Оконные отливы часто приходят в негодность из-за плохих погодных условий. Может ли собственник квартиры потребовать ремонт от управляющей организации?

Ответ зависит от того относится ли оконный отлив к общедомовому имуществу. Управляющая организация обязана содержать и ремонтировать только общедомовое имущество. Все остальное имущество содержать должны собственники квартир сами.

К общему относят имущество, которое обслуживает более одного помещения в доме. К числу такого имущества относятся и конструктивные элементы дома, которые обеспечивают надежность и прочность здания. В судебной практике сделан вывод, что оконные отливы относятся к общедомовому имуществу (Постановление 13 ААС от 23.04.2015 №А56—67063/2014).

Поэтому собственники квартир могут требовать от управляющей организации ремонта оконных отливов. Если управляющая организация отказывается проводить ремонт, то необходимо обращаться в государственную жилищную инспекцию. По итогам проверки ГЖИ выдаст предписание управляющей организации, а если организация не выполнит предписание, то ее привлекут к административной ответственности.

14. В каком случае многоквартирный дом может быть признан жилым домом?

В некоторых случаях производится регистрация прекращения права собственности на квартиры в многоквартирном доме и одновременная регистрация права общей долевой собственности на здание. По мнению Минэкономразвития РФ это не является основанием изменения статуса многоквартирного дома на статус жилого дома (Письмо от 17.12.2012 № ОГ-Д23—6469).

15. Относятся ли дома блокированной застройки к многоквартирным домам?

От ответа на этот вопрос зависит, в какой части применяется жилищное законодательство к дому. Если дом блокированной застройки является многоквартирным, то в отношении такого дома надо выбрать способ управления, то есть будет применяться ст. 161 ЖК РФ. Если же дом не является многоквартирным, то выбирать способ управления не надо, что может значительно упростить собственникам жизнь.

Под многоквартирным понимается дом, в котором более одной квартиры. Важным признаком является возможность выхода из квартир либо на общий земельный участок, либо в места общего пользования. Эти признаки указаны в п. 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

В зависимости от конкретных обстоятельств судебная практика признает дома многоквартирными или нет, ориентируясь на наличие общедомового имущества (см. например Апелляционное определение Верховного Суда Республики Бурятия от 01.10.2012 по делу № 33—2818, определение Верховного Суда РФ от 19.05.2015 № 13-КГ15—2). Если общедомовое имущество есть, то дом с большой вероятностью будет признан многоквартирным.

Что делать, если у Вас квартира в многоквартирном доме? В этом случае необходимо, прежде всего, выбрать способ управления. Это может быть управляющая организация или ТСЖ. Кроме того, вы можете взять дом на непосредственное управление (ст. 164 ЖК РФ).

16. Относится ли фасад многоквартирного дома к общему имуществу?