Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие

В силу п. 6 ст. 9 Закона об ипотеке, если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

Соблюдение формы договора является одним из важнейших условий признания действительности любого договора. Пункт 2 ст. 334 ГК РФ установил приоритет норм Закона об ипотеке и закрепил общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ, которые применяются к ипотеке в случаях, когда Гражданским кодексом РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила.

Статья 131 ГК РФ вводит обязательную регистрацию для всех сделок с недвижимым имуществом. Это позволяет высказать предположение о том, что государственная регистрация может быть названа в качестве факультативного признака недвижимого имущества. [108]

Пункт 2 ст. 10 Закона об ипотеке гласит, что договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента государственной регистрации. Необходимость подобной регистрации диктуется специфическими чертами самой недвижимости – прочная связь с землей и их особая ценность [109] . Следует заметить, что до принятия Закона о регистрация сделок имела весьма ограниченное применение. Существовал порядок регистрации недвижимости в зависимости от вида имущества в различных государственных органах. Подобная практика нередко приводила к противоречивому нормотворчеству.

Теперь же п. 2 ст. 2 Закона о регистрации предусматривает регистрацию вещных прав на недвижимое имущество, сделок с ним и ограничения (обременения) прав на него в ЕГРП. А под государственной регистрацией законодатель закрепил «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество». Результатом такой регистрации является тот факт, что правообладатель не обязан доказывать свое право иными доказательствами, кроме самой регистрационной записи в реестре.

Несколько спорным является утверждение законодателя о том, что Закон о регистрации признал государственную регистрацию единственным доказательством существования зарегистрированного права, поскольку это положение противоречит ст. 12 ГК РФ, устанавливающей возможность судебного признания прав.

Порядок регистрации договора ипотеки регламентируют два закона: Закон об ипотеке и Закон о регистрации. В Законе об ипотеке законодатель закрепил гл. 4, регламентирующую основные положения государственной регистрации ипотеки. В Законе о регистрации особенностям регистрации ипотеки посвящена лишь ст. 29.

Нельзя согласиться с мнением некоторых юристов, что, несмотря на приоритет Закона об ипотеке как специального закона, в отношении порядка регистрации ипотеки необходимо применять правила, предусмотренные Законом о регистрации. По нашему мнению, нормы данных законов необходимо рассматривать только в совокупности.

На сегодняшний день нотариальное удостоверение договора об ипотеке не является обязательным условием по оформлению такого договора. Эти изменения произошли в связи с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 № 216-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон Российской Федерации “Об ипотеке (залоге недвижимости)”» [110] , который вступил в силу с 1 января 2005 г.

Однако, несмотря на недавние изменения в законодательстве, считаю необходимым раскрыть проблему нотариального удостоверения договора ипотеки, так как стороны договора могут предусмотреть в нем необходимость такого удостоверения. Согласно Основам законодательства о нотариате договор ипотеки может удостоверяться как в частных, так и в государственных нотариальных конторах (исключительно по местонахождению недвижимого имущества). К его оформлению применяются общие правила удостоверения сделок у нотариуса.

Для оформления ипотеки в нотариальную контору должны явиться два лица: лицо, которое передает имущество под залог (залогодатель), и лицо, которое принимает имущество (залогодержатель), со всеми необходимыми документами, с паспортами, удостоверяющими личность обеих сторон. Нотариус должен проверить эти документы и обязательно выяснить, способно ли лицо, совершающее сделку, понимать значение своих действий или руководить ими, не заблуждается ли оно в отношении сделки, нет ли обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения сторон или стечения тяжких обстоятельств. Кроме того, нотариус обязан разъяснить лицу, совершающему сделку, его права, обязанности, ответственность и, главное, последствия совершаемого нотариального действия, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована ему во вред. Это является одной из существенных гарантий охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

При удостоверении договора ипотеки нотариус обязан выяснить дееспособность физических лиц, заключающих этот договор.

Если имеются основания предполагать, что кто-либо из участников сделки вследствие душевной болезни или слабоумия не может понимать значения своих действий и руководить ими либо вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами ставит семью в тяжелое материальное положение, а сведений о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным не имеется, нотариус откладывает совершение сделки и выясняет, не выносилось ли судом решения о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным. При отсутствии такого решения нотариус сообщает о своем предположении одному из лиц или одной из организаций, указанных в п. 1 ст. 281 ГПК РФ, способных поставить перед судом вопрос о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным, а также просит сообщить ему о принятом решении. В зависимости от принятого этим лицом (организацией) решения нотариус либо совершает сделку, либо приостанавливает ее совершение до рассмотрения дела судом.

При удостоверении договора ипотеки, где одна из сторон – юридическое лицо, нотариус обязан проверить его правоспособность. Юридическое лицо действует на основании устава, учредительного договора и устава либо только учредительного договора. Нотариус требует предъявить указанные документы и проверяет, чтобы совершаемая сделка соответствовала целям деятельности, предусмотренным в учредительных документах юридического лица, и не выходила за пределы полномочий, предусмотренных данным уставом или положением. Если устав подлежит регистрации, нотариус при удостоверении договора ипотеки проверяет выполнение данного требования закона.

Дееспособность юридических лиц следует из их правоспособности и поэтому специально не проверяется. Но поскольку юридические лица вступают в сделки через свои органы, нотариус требует от руководителей юридических лиц выписки из протокола об их избрании, распределении обязанностей между ними. В других случаях руководители юридических лиц, совершающие сделки, представляют нотариусу документы, подтверждающие их должностное положение. Если от имени юридического лица действуют другие лица, например представители правлений, то проверяются их полномочия на совершение данной сделки по уставу. Если по нему таких полномочий представителем не предоставлено, то сделка будет считаться недействительной.

При удостоверении договора ипотеки, субъектами которого являются юридические лица, нужно также руководствоваться нормативными актами, регулирующими деятельность отдельных юридических лиц, так как в них указывается в отдельных случаях, к компетенции какого органа относится принятие решения о залоге имущества. На практике договор ипотеки юридического лица, заключенный на основании решения некомпетентного органа, должен быть признан недействительным.

По завершении проверки правосубъектности лиц, заключающих договор ипотеки, нотариус требует представления ими правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности на то или иное закладываемое имущество.

§2.2. Закладная как ценная бумага, удостоверяющая ипотеку

Кредитный договор между банком и заемщиком в целях последующего приобретения заемщиком на предоставленные средства необходимого жилого помещения, является одним из основополагающих в механизме правового регулирования отношений ипотечного жилищного кредитования. Он может быть охарактеризован как договор ипотечного жилищного кредитования, который в силу специфики предмета и содержания выступает самостоятельным подвидом кредитного договора, не предусмотренным в настоящее время действующим законодательством.

В настоящее время, после принятия Федерального закона от 24 декабря 2002 г. № 179-ФЗ, субъектами кредитования (заимствования) могут быть не только банки и кредитные организации, но и иные юридические лица, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Статья 15 ЖК РФ устанавливает, что жилые помещения являются объектами жилищных прав. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). В соответствии со ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Однако указанные нормы затрагивают исключительно вопросы целевого использования объектов, являющихся жилыми помещениями, но не ограничивают правоспособности юридических лиц в части обладания жилыми помещениями на праве собственности, в том числе с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования. В то же время практика реализации отношений ипотечного жилищного кредитования свидетельствует о том, что в настоящее время указанные отношения предполагают участие на стороне заемщика – физических лиц.

Основными принципами договора ипотечного жилищного кредитования, формирующими его существенные условия, являются платность, срочность, целевой характер, обеспеченность и возвратность.

Вопрос обеспечения исполнения обязательств заемщика тесно связан с правоотношениями оценки жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства. В соответствии со ст. 8 Федерального закона 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [111] проведение оценки является обязательным при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случае возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки. Согласно ст. 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должна быть указана, в том числе, оценка предмета ипотеки.

В то же время, обращаясь к Правилам кредитования физических лиц учреждениями Сбербанка России, утвержденным Правлением Сбербанка РФ 10 июля 1997 г. №229-р [112] , можно установить следующее. Согласно п. 1.8. Правил кредитования обязательным условием предоставления кредита является наличие обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств заемщиком. При этом закрепляется, что оценочная стоимость устанавливается на основании экспертного заключения специалиста банка по вопросам недвижимости или дочернего предприятия банка, имеющего лицензию на данный вид деятельности.

Ответственность заемщика, предусмотренная в кредитном договоре, может состоять в уплате пени или повышенных процентов в случае несвоевременного возврата кредита. Вторым основанием ответственности заемщика, реализация которого осуществляется посредством аналогичной формы в рамках кредитных правоотношений, является в соответствии со ст. 813 ГК РФ невыполнение заемщиком предусмотренных договором обязанностей по обеспечению возврата полученной суммы, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые кредитор не отвечает. В этом случае кредитор также вправе потребовать от заемщика досрочного возврата полученной суммы и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором.

Договор ипотечного жилищного кредитования может сопровождаться соглашением сторон об обеспечении его исполнения путем залога имущества заемщика или третьих лиц. Соответственно, если заемщик уклоняется от передачи по условиям договора заложенного имущества кредитору, то последний вправе потребовать досрочного возврата предоставленных средств.

Аналогичное правомочие возникает у кредитора в случае утраты обеспечения (в частности, гибели предмета залога, который в силу невозможности свободного перемещения без несоразмерного ущерба их назначению остается у заемщика), а также ухудшения его условий (например, резкого падения рыночных цен на предмет залога) по обстоятельствам, за возникновение которых кредитор не отвечает.

К имущественной ответственности за неисполнение своих обязанностей может быть привлечен и кредитор, в частности, за немотивированный отказ от предоставления кредита, предоставление его в меньшей сумме или с нарушением сроков. Заемщик вправе в соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ начислять на сумму долга проценты за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, а также требовать возмещения убытков в сумме, не покрытой процентами (п. 2 ст. 395 ГК).

Развитие ипотечного кредитования в современной России имеет небогатую историю. Несмотря на то, что кредитору в счет обеспечения обязательств перед ним по возврату кредита могло предоставляться обеспечение в виде залога недвижимого имущества, данный механизм не получил широкого распространения из-за сложности его применения. Кредитные организации, выдававшие кредиты под залог недвижимости, не могли бесконечно накапливать у себя такие кредиты, а уступать права по ним было практически некому.

Однако рынок недвижимости требовал развития новых механизмов и способов выдачи и рефинансирования таких кредитов. И такой механизм был найден – ипотека, с помощью которой многие развитые на сегодняшний день страны решили свои жилищные проблемы.

В России для решения проблемы обеспечения граждан жильем за счет собственных и привлеченных средств принимается Закон об ипотеке.

Однако просто принятие Закона об ипотеке не позволяло в полной мере решить проблемы оборотоспособности ипотечных кредитов. Поэтому Закон об ипотеке, помимо порядка и условий передачи недвижимости в ипотеку, ввел в гражданский оборот новую именную ценную бумагу – закладную, которая призвана была удостоверить право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предъявления других доказательств существования этих обязательств, и право залога на имущество, обремененное ипотекой (ст. 13 Закона об ипотеке).

В настоящем параграфе нет цели экскурса в историю и развитие полемики правильности и полноты принятого закона и введения института закладной. Цель настоящего параграфа – рассказать о сути закладной как ценной бумаги, ее структуре и оформлении, а также показать некоторые основные проблемы, которые возникают в практике применения закладной.

Практическое значение закладной состоит в том, что она позволяет упростить и ускорить оборот прав по обеспеченному ипотекой обязательству либо по договору об ипотеке, поскольку в отличие от уступки прав по обеспеченному ипотекой обязательству либо по договору об ипотеке, которая должна совершаться в той же форме, что основной договор, а сама передача прав подлежит государственной регистрации, передача прав по закладной производится путем совершения сделки в простой письменной форме, не требующей государственной регистрации смены залогодержателя.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, – также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Составленная закладная подписывается указанными лицами и вместе с договором об ипотеке либо иными документами, влекущими возникновение ипотеки в силу закона, сдается в орган государственной регистрации. После регистрации ипотеки орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, выдает закладную первоначальному залогодержателю. С момента выдачи закладной первоначальному залогодержателю данные лица становятся обязанными по закладной.

Закладная – это новое правовое явление для ипотечных правоотношений и для института обеспечения исполнения обязательств. В настоящее время существует незначительное количество нормативных правовых актов, регулирующих данное правовое явление.

Основные нормы, посвященные закладной, содержатся в гл. III Закона об ипотеке.

В соответствии со ст. 13 Закона об ипотеке закладная является именной ценной бумагой, воплощающей одномоментно и право требования по основному договору, и право требования по договору об ипотеке, что неразрывно связано. Иначе говоря, одна ценная бумага удостоверяет права ее законного владельца из двух различных договоров. Поэтому все уступки, связанные с этими договорами, полностью подчинены правилам закладной, что, во-первых, довольно логично и практически удобно. Согласно ГК РФ и Закону об ипотеке уступка залогодержателем своих прав по договору об ипотеке другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права по основному обязательству, обеспечиваемому ипотекой. Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству. Таким образом, законодатель, допуская несовпадение в одном лице должника и залогодателя, категорически отрицает возможность несовпадения кредитора и залогодержателя. Поэтому целесообразно, чтобы все права, возникшие у лица, выступающего в качестве кредитора и залогодержателя, удостоверялись одним документом – закладной. С передачей закладной производится одновременно передача прав залогодержателя и кредитора (ст. 13 Закона об ипотеке).

Во-вторых, если в случае залога движимых вещей правила об уступке прав по договору залога и по обеспечиваемому им основному договору едины, то ситуация с ипотекой намного сложнее, не только договор ипотеки должен пройти государственную регистрацию. Не только ипотека как вещное право должна быть зарегистрирована. Закон об ипотеке предусмотрел необходимость государственной регистрации, а также уступки прав по договору об ипотеке. Но если права из кредитного договора или иного обязательства, обеспеченного ипотекой, и договора об ипотеке удостоверены закладной, то процедура их перехода в нынешних условиях значительно упрощается. Ввиду того, что закладная – самостоятельный объект гражданского оборота, ее, не изменяя договора об ипотеке, можно заложить, продать, перезаложить при определенных условиях либо распорядиться иным образом. Закладная не требует нотариального удостоверения, правила об усложненном порядке уступки прав требования к ней неприменимы. И переход прав, закрепленных закладной, не связывается в Законе об ипотеке необходимостью нотариального удостоверения и государственной регистрации (перерегистрации) сделки с закладной. Сама закладная может оказаться предметом залога и других сделок, т. е. призвана быть оборотоспособной, свободно обращающейся в гражданском обороте. Цессия, т. е. уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которой удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной. Указанное правило означает, что если имеется договор об ипотеке, равнозначный обеспеченному ипотекой обязательству, и по нему права удостоверены закладной, то уступка прав по такому договору запрещена под угрозой ее ничтожности. Следовательно, уступить права по договору об ипотеке можно, но только в случае, когда по нему не имеется закладной.

В соответствии с п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено Законом об ипотеке.

Закладной в силу закона могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено Законом об ипотеке.

Таким образом, держатель закладной находится в более благоприятных условиях по сравнению с кредитором, исполнение обязательств перед которым не обеспечено должником. В результате условия получения кредита для должников, обязательства которых обеспечены ипотекой с выдачей закладной, более благоприятны, чем для заемщиков, права которых не обеспечены ипотекой. Необходимо отметить, что ипотека в основном обеспечивает исполнение именно кредитных обязательств.

18 ноября 2003 г. вступил в силу Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152 «Об ипотечных ценных бумагах» [113] . Однако в ст. 1 данного закона определено, что в сферу действия этого нормативного акта не входит такая ценная бумага, как закладная.

Закладной присвоен статус ценной бумаги, при этом она должна быть именной (п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке). Закладная, как и сам договор об ипотеке, призвана удовлетворять права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке.

Согласно ст. 13 Закона об ипотеке составление и выдача закладной не допускаются, если:

1) предметом ипотеки являются предприятие как имущественный комплекс либо его право аренды;

2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

Этот перечень является исчерпывающим и довольно ограниченным. Если же, несмотря на данный запрет, закладная будет составлена, то условия в договоре об ипотеке о выдаче закладной признаются недействительными, а орган государственной регистрации при обнаружении подобного факта не должен выдавать закладную первоначальному залогодержателю.

Большое значение при составлении закладной законодатель придал ее форме и формальным признакам. Предполагается, что такой шаг является оправданным. При активном развитии ипотечного кредитования и необходимости выполнения ориентиров обеспечения граждан жильем, заложенным в Национальном проекте «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», наличие на рынке разномастных закладных не будет способствовать реализации тех задач, которые закладывались при введении института закладной, а также при принятии закона об ипотечных ценных бумагах. Существующая практика оборота закладных, особенно их стандартизация (пример тому – типовая форма закладной как приложение к Стандартам процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных жилищных кредитов (займов), утвержденным созданным Правительством Российской Федерации ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» – (далее – АИЖК) показала не только эффективность применения таких закладных, но способствовала необходимости понимания принятия типовой формы закладной всеми участниками ипотечного рынка, в том числе общественными организациями – Ассоциацией российских банков, Ассоциацией региональных банков России, Ассоциациями участников ипотечного рынка и ипотечных компаний.

Согласно ст. 14 Закона об ипотеке данные и условия, вносимые в закладную, можно разделить на две части: обязательные, которые предусмотрены законом, и необязательные (дополнительные), которые включаются по соглашению между залогодержателем и залогодателем.

Обязательные данные и условия составляют перечень, который насчитывает 14 пунктов. Постараемся разобрать каждый из этих пунктов применительно к закону и практике его применения.

Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, должна содержать:

1) слово «закладная», включенное в название документа.

Данное требование особых сложностей на практике не вызывает. Каждый документ должен иметь свое наименование, в связи с чем введение в название документа слова «закладная» делает этот документ, с одной стороны, понятным для каждого кредитора и инвестора, а с другой, – заставляет по особому подойти к данному документу, содержание которого строго регламентировано законом;

2) имя залогодателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание местонахождения, если залогодатель – юридическое лицо.

Поскольку закладная является именной ценной бумагой, то представляется, что имя залогодателя должно включать в себя полностью фамилию, имя и отчество лица, выступающего залогодателем. Если залогодателем выступает юридическое лицо, то должно указываться его наименование и адрес местонахождения.

В качестве места регистрации указывается адрес постоянного или временного проживания, который отражается в паспорте гражданина либо в документе, выдаваемом органами внутренних дел.

В то же время указание перечисленных сведений не позволяет в полной мере индивидуализировать залогодателя, в связи с чем на практике могут возникнуть проблемы у кредитора, которому вначале придется доказать, что залогодатель, к которому предъявляется требование, является тем лицом, которое обозначено в закладной.

Понимая возникающие риски, АИЖК предложило расширить перечень сведений, которые вносятся в данный раздел. В частности, в форме закладной, которую АИЖК рефинансирует, указываются сведения о дате рождения залогодателя, включающей в себя число, месяц и год рождения, а также данные его паспорта или иного документа, удостоверяющего личность.

В тех случаях, когда одним из залогодателей выступает несовершеннолетний ребенок, необходимо указывать его полные данные так же как, для совершеннолетних граждан.

При заполнении сведений о документе, удостоверяющем личность залогодателя, необходимо иметь в виду, что документами, удостоверяющими личность гражданина, по законодательству Российской Федерации являются:

1. для граждан России:

паспорт гражданина Российской Федерации;

заграничный паспорт гражданина Российской Федерации;

дипломатический паспорт;

свидетельство о рождении – для лиц, не достигших 14-летнего возраста;

паспорт, удостоверяющий личность гражданина Российской Федерации за пределами Российской Федерации, – для лиц, постоянно проживающих за пределами Российской Федерации;

военный билет, временное удостоверение, выдаваемое взамен военного билета, или удостоверение личности (для лиц, которые проходят военную службу);

временное удостоверение личности гражданина Российской Федерации, выдаваемое на период оформления паспорта в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации;

документ, удостоверяющий личность гражданина Российской Федерации, по которому гражданин Российской Федерации осуществляет въезд в Российскую Федерацию в соответствии с федеральным законом, регулирующим порядок выезда из Российской Федерации и въезда в Российскую Федерацию (для лиц, постоянно проживающих за пределами территории Российской Федерации);

паспорт моряка (удостоверение личности моряка);

справка установленной формы, выдаваемая гражданам Российской Федерации, находящимся в местах содержания под стражей подозреваемых и обвиняемых, в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации;

2. для иностранных граждан:

документ, удостоверяющий право иностранного гражданина на постоянное проживание в Российской Федерации в соответствии с федеральным законом, регулирующим правовое положение иностранных граждан в Российской Федерации;

3. для лиц без гражданства в Российской Федерации:

документ, выданный иностранным государством и признаваемый в соответствии с международным договором Российской Федерации в качестве документа, удостоверяющего личность лица без гражданства;

разрешение на временное проживание;

удостоверение беженца;

вид на жительство;

свидетельство о предоставлении временного убежища;

иные документы, предусмотренные федеральным законом или признаваемые в соответствии с международным договором Российской Федерации в качестве документов, удостоверяющих личность лица без гражданства;

3) имя первоначального залогодержателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание местонахождения, если залогодержатель – юридическое лицо.

Указание дополнительных сведений в отношении первоначального залогодержателя так же необходимо, как и в отношении залогодателя.

При оформлении закладной в данном разделе рекомендуется для кредитных организаций указывать номер лицензии и дату ее выдачи, для остальных – сведения о государственной регистрации.

В этом случае, если кредит выдавался через филиал банка или иной организации, предоставившей заем, рекомендуется указывать наименование филиала и адрес его местонахождения. Подобные сведения позволят упростить систему учета закладных по местонахождению предмета залога и избавить владельца закладной от необходимости уточнять у головного офиса, в каком месте был выдан кредит (заем);

4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства.

Внесение сведений о названии кредитного договора или иного денежного обязательства, а также указание места его заключения, как правило, сложностей на практике не вызывает. При этом АИЖК рекомендует помимо названия договора указывать также его номер и дату заключения, что позволит не только идентифицировать договор, но и облегчит возможность его восстановления в случае утраты или порчи;

5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места регистрации должника либо его наименование и указание местонахождения, если должник – юридическое лицо.

Данные сведения по своему содержанию аналогичны сведениям, вносимым в отношении залогодателя.

При этом на практике неоднократно возникает вопрос о необходимости указания повторных сведений о должнике, если он совпадает в одном лице с залогодателем. Представляется, и АИЖК пошло по тому пути, что в случае совпадения в одном лице залогодателя и должника сведения о залогодателе и должнике должны указываться отдельно. Это вызвано тем, что при большом количестве оформления закладных в Росрегистрации и их последующего рефинансирования возникают определенные проблемы в проверке закладных на предмет соответствия законодательству и требованиям рефинансирующей организации. Разнообразие в оформлении разделов закладных не позволяет оперативно и качественно проводить проверку, что сказывается на эффективности работы организаций и обороте закладных. Возможно, что при внедрении электронной формы закладной, когда ее проверка будет осуществляться автоматически с применением компьютерной техники, необходимость в отдельном указании сведений о залогодателе и должнике при совпадении их в одном лице отпадет;

6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты.

Внесение указанных в настоящем подпункте сведений можно отнести к наиболее важным с точки зрения существования как самого обязательства, так и суммы той задолженности, которая числится за должником.

При указании суммы обязательства рекомендуется указывать сумму предоставленного кредита или иного обязательства не только в числовом выражении, но и прописью, что позволяет исключить возможность внесения «незаметных» исправлений в закладную. Вроде бы особых проблем при указании суммы обязательств возникать не должно. Однако на практике очень часто сумма обязательства, указанная цифрами, не совпадает с суммой, указанной прописью. Такое несоответствие является несомненной ошибкой, требующей устранения.

В случае, если закладная аннулировалась, в новой закладной рекомендуется дополнительно вводить графу «Остаток ссудной задолженности на момент составления настоящей закладной», в которой указывается остаток суммы займа (кредита) на дату составления новой закладной. При составлении первой закладной данная графа не указывается.

Указание размера процентов, которые прописываются в соответствии с договором, из которого возникло денежное обязательство, на практике проблем не вызывает. Возникают вопросы, как указывать и указывать ли вообще проценты в том случае, когда они меняются в процессе жизни денежного обязательства. Например, кредит был предоставлен на строительство жилого дома под ставку 15% годовых, а по окончании строительства и регистрации права собственности процентная ставка уменьшается до 11% годовых. АИЖК рекомендует в данном случае в обязательном порядке указывать не только первую и последующие процентные ставки, если их изменение определено кредитным договором, но и период, в течение которого действует каждая из процентных ставок. Это позволит автоматически осуществлять переход должника на новую процентную ставку без заключения каких-либо соглашений об изменении денежного обязательства. В противном случае необходимо будет не только вносить поправки в кредитный договор или иное денежное обязательство, но и закладную, что влечет за собой обращение в орган государственной регистрации для внесения изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРП;

7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям – сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга).

Указание срока уплаты суммы обязательства является существенным условием закладной, который позволяет каждому владельцу закладной, приобретающему по ней права, определить период времени, в течение которого владелец закладной будет получать от должника платежи по приобретенной закладной.

Не менее важным является указание сроков уплаты периодических платежей и размера каждого из них, если платежи в счет погашения долга осуществляются частями.

Присутствие в закладной указанных сведений позволяет не только любому владельцу закладной просчитать период и размер полученного дохода, но и любому инвестору, приобретающему ипотечные ценные бумаги, в ипотечном покрытии которых находятся закладные, понять потоки платежей и получаемую доходность.