Жилищное право. Шпаргалка

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами, установленными законом (от. 30 ЖК РФ).

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение или в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных жилищным и гражданским законодательством.

Собственник жилого помещения несет ответственность за содержание данного помещения, а если помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено законом или договором.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать дано помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Новеллой ЖК РФ является установление норм, регулирующих пользование жилыми помещениям предоставленными по завещательному отказу. В соответствии со от. 1137 ГК РФ завещательный отказ — это возложение завещателем на одного или нескольких наследников исполнения за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц, которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности. Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. Он вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением. По истечении срока пользования право пользования у гражданина прекращается.

Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную ответственность с собственником этого помещения по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением так же, как и гражданин по завещательному отказу, если иное не предусмотрено договором.

51. Право на завещание жилой площади

Завещанием признается распоряжение гражданина на случай смерти о своем имуществе, сделанное в установленной законодательством РФ форме. Правом на завещание обладает любой дееспособный гражданин нашей страны.

Распорядиться имуществом на случай смерти можно только путем совершения завещания.

Завещание может быть совершено гражданином, обладающим в момент его совершения дееспособностью в полном объеме.

Завещание должно быть совершено лично самим завещателем. Совершение завещания через представителя не допускается.

В завещании могут содержаться распоряжения только одного гражданина. Совершение завещания двумя или более гражданами не допускается.

Завещание является односторонней сделкой, которая создает права и обязанности только после открытия наследства.

Завещатель вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам, любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения, а также включить в завещание иные распоряжения, предусмотренные правилами ГК РФ о наследовании, отменить или изменить совершенное завещание.

Свобода завещания ограничивается правилами об обязательной доле в наследстве (ст. 1149 ГК РФ).

Завещатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение о любом имуществе, в том числе о том, которое он может приобрести в будущем. Завещатель вправе распорядиться всей жилой площадью, принадлежащей ему по своему усмотрению, даже завещать ее государству, органам местного самоуправления, любому знакомому лицу, родственникам. Право завещать имущество включено в содержание правоспособности граждан (ст. 18 ГК РФ). Отказ от установленных законом прав недопустим.

Завещатель может распорядиться своим имуществом или какой-либо его частью, составив одно или несколько завещаний. Возможно составление нескольких завещаний, в каждом из которых будет определена судьба конкретного имущества. Составление одного завещания представляется более предпочтительным.

Право завещать любое имущество распространяется на вещи, даже если они относятся к ограниченно оборотоспособным. Как указывалось, совершение завещания само по себе не изменяет существующих на момент завещательного акта правоотношений и правообладателей. Поэтому специальный режим тех или иных вещей не может быть основанием для ограничения права завещать имущество. Этот режим вещей не препятствует включению их в состав наследства и принятию наследства. Однако особенности наследования вещей, ограниченно оборотоспособных, включая завещательное их наследование, предусмотрены ст. 1180 ГК РФ.

52. Право общей собственности на недвижимое и иное имущество многоквартирного дома

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры и т. д.;

2) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;

3) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства данного дома, объекты, расположенные на указанном земельном участке (от. 36 ЖК РФ).

Границы и размер земельного участка,

на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие нового ЖК РФ. Новое обременение земельного участка устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Собственники помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

53. Понятие кондоминиума

Кондоминиум — это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание и иные объекты недвижимости. В этом комплексе отдельные части предназначены для жилых или иных целей, находятся в собственности граждан, юридических лиц (частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности), а остальные части находятся в общей долевой собственности.

Задача жилищной политики — способствовать росту доли жилищного фонда в частной собственности граждан или юридических лиц путем приватизации существующего государственного и муниципального жилищного фонда, а также развития частного коммерческого жилищного строительства. Намечена реализация мер по поддержке центральными и местными органами власти и управления граждан, приватизировавших квартиры (в частности, по образованию товариществ или кондоминиумов с правами участия в эксплуатации и развитии жилищного фонда, контроля затрат на содержание и ремонт жилья, выбора эксплуатирующих организаций).

Целесообразным является установление административных и судебных санкций по отношению к должностным лицам, препятствующим передаче гражданам в собственность занимаемого ими жилья государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе ведомственного.

В актах федерального уровня, касающихся приватизации жилья и создания кондоминиумов, должны содержаться положения, регламентирующие осуществление этих мероприятий, а также рекомендации местным органам государственной власти и управления устанавливать соответствующие правила, отвечающие специфике местных условий.

Развитие приватизации жилья привело к увеличению числа многоэтажных домов и групп домов (кондоминиумов), в которых ряд квартир или нежилых помещений находится в частной собственности граждан или юридических лиц, государственной или муниципальной собственности и предоставляется в пользование на условиях найма, аренды, а другие части недвижимости находятся в общей долевой собственности домовладельцев. Организация товариществ собственников жилья в таких домах (кондоминиумах) началась, но не получила достаточно широкого распространения в связи с отсутствием соответствующего закона, примерного устава и других правовых актов.

Должно быть активизировано образование кондоминиумов с созданием товариществ собственников жилья. В общую долевую собственность этих товариществ в таких домах и группах домов в дальнейшем будут передаваться места общего пользования (лестницы, лифты, коридоры, вестибюли, чердаки, подвалы, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного собственника, а также придомовые территории).

54. Товарищество

В соответствии со от. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения общим имуществом в таком доме. Товарищество собственников жилья обладает специальной правоспособностью с момента его государственной регистрации.

Товарищество создается без ограничения срока его деятельности. Однако ЖК РФ в диспозитивной норме допускает возможность создания такой некоммерческой организации также на определенный срок, установленный в ее уставе (например, для достижения конкретной хозяйственной цели, после чего товарищество подлежит прекращению).

Отношения, связанные с имущественной ответственностью товарищества собственников жилья, регламентированы в ч. 6 ст. 135 ЖК РФ и основываются на соответствующих положениях ГК РФ. Наличие самостоятельной имущественной ответственности — один из важнейших признаков юридического лица. Товарищество отвечает по обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.

Статья 136 ЖК РФ допускает создание товариществ собственников жилья не только водном многоквартирном доме, но также при объединении:

1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

2) расположенных близко зданий, строений или сооружений — жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Статьями 137 и 138 ЖК РФ предусмотрены основные права и обязанности товарищества собственников жилья.

Товарищество вправе:

1) заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества, договоры об оказании коммунальных услуг;

2) определять смету расходов и доходов на год, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд;

3) выполнять работы для собственников помещений и предоставлять им услуги и т. д. Товарищество обязано:

1) обеспечивать выполнение требований ЖК РФ, других федеральных законов и устава товарищества;

2) заключать договоры о содержании и ремонте имущества;

3) выполнять обязательства по договору;

4) обеспечивать надлежащее состояние имущества и т. д.

55. Обеспечение сохранности жилищного фонда, его содержание и ремонт

Жилищный фонд — это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ, независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома, квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Граждане должны участвовать в осуществлении мероприятий, направленных на улучшение использования и обеспечение сохранности жилищного фонда при проведении работ по благоустройству, озеленению и т. д.

Жилищно-эксплуатационные организации (а при их отсутствии — предприятия, учреждения, организации, осуществляющие эксплуатацию жилых домов) обеспечивают сохранность жилищного фонда и надлежащее его использование, высокий уровень обслуживания граждан, а также контролируют соблюдение гражданами правил пользования жилыми помещениями.

Наймодатель обязан в соответствии с правилами и нормами эксплуатации и ремонта жилищного фонда:

1) систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений, профилактическое обслуживание санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них;

2) своевременно производить капитальный и текущий ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них;

3) своевременно проводить подготовку жилых домов, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, к эксплуатации в зимних условиях.

За счет наймодателя выполняются все работы по текущему и капитальному ремонту жилого дома. Внутриквартирный текущий ремонт жилых помещений производится за счет наймодателя только в случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем, либо с производством капитального ремонта.

Повреждения жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, произошедшие по вине жильцов, исправляются нанимателем или наймодателем за счет нанимателя.

Если капитальный ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наниматель и члены его семьи обязаны переселиться на время проведения капитального ремонта в другое предоставляемое наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям, без расторжения договора найма на ремонтируемое жилое помещение.

Наниматель жилого помещения обязан производить за свой счет текущий ремонт занимаемых им жилых помещений и мест общего пользования в квартире.

С разрешения наймодателя наниматель может производить за свой счет замену санитарно-технического и иного оборудования повышенного качества.

При освобождении жилого помещения наниматель обязан сдать его наймодателю в надлежащем состоянии.

56. Защита жилищных прав граждан

ЖК РФ установлен механизм защиты жилищных прав. Часть 1 ст. 46 Конституции РФ гарантирует каждому судебную защиту его прав и свобод. Поэтому ЖК РФ закрепляет приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав по отношению к защите таких прав в административном порядке.

Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции или арбитражным судом. Суды рассматривают жилищные дела на основании заявлений либо жалоб заинтересованных лиц. Граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, являющиеся участниками жилищных отношений на территории РФ, в равной степени обладают правом на судебную защиту, если они полагают, что их жилищные права нарушены.

В соответствии с ч. 2 ст. 46 Конституции РФ решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд. Ни Конституция РФ, ни другие акты законодательства не содержат перечня таких решений и действий, которые можно обжаловать, поскольку исходят из допустимости обжалования во всех случаях. Если соответствующие решения и действия (или бездействие) нарушают жилищные права, то заинтересованное лицо может обратиться в суд или арбитражный суд, руководствуясь соответственно положениями гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ. В случае если заявитель считает, что жилищные права нарушены изданием незаконного нормативного правового акта, то при обращении в суд или арбитражный суд с заявлением о признании такого акта недействующим полностью или в части он должен учитывать положения гл. 24 ГПК РФ или гл. 23 АПК РФ.

Кроме того, по жалобам граждан на нарушение конституционных прав и по запросам судов Конституционный Суд РФ проверяет конституционность закона, примененного или подлежащего применению в конкретном деле.

Административный порядок защиты жилищных прав применяется, если он предусмотрен ЖК РФ или иным федеральным законом. Однако соблюдение административного порядка не лишает лицо права обратиться в суд.

Каждый вправе в соответствии с международными договорами РФ обращаться в межгосударственные органы по защите прав и свобод человека, если исчерпаны все имеющиеся внутригосударственные средства защиты. Это Европейский суд по правам человека. Он может принимать жалобы от любого физического лица, любой неправительственной организации или любой группы частных лиц. Жалоба направляется в Секретариат суда. В ней должно быть изложено существо спора, указаны инстанции, в которые обращался гражданин, какие нормы закона нарушены и т. д. Данный суд может принять дело только после истечения 6 месяцев с момента вынесения национальными органами окончательного решения.