Помоги проекту - поделись книгой:
В противном случае договор со страховой компанией недействителен.
• В договоре может быть указано, что страховщик вправе отказать в выплате при непрохождении техобслуживания в должные сроки.
• Не все стоянки имеют юридический статус охраняемой стоянки.
• В случае угона страховая компания вправе отодвинуть время выплаты на два месяца, организовав собственные поиски автомобиля.
• Страховщики ждут документы 15 рабочих дней. Справку из компетентных органов можно получать и дольше.
• Осуществление ремонтных работ в «своем» автосервисе. При этом качество работ в данном сервисе может быть далеко не лучшим.
• Оплата стоимости запчастей с учетом износа. Этот пункт может значительно удешевить для страховой компании ремонт вашего автомобиля.
• Фиксация стоимости нормочаса, то есть красить бампер могут хоть 2 недели, но заплатить придется лишь за половину нормочаса: именно столько по правилам отводится на покраску этой детали машины в договоре. При подорожании услуг клиенту придется оплачивать разницу из своего кармана.
• В пункте об оплате ремонта можно обнаружить сноску о том, что в него не включается стоимость запчастей либо ремонтных работ.
Неприятности с кредитным автомобилем
При страховании кредитного автомобиля выгодоприобретателем становится банк. Это означает, что, если наступит страховой случай – машину угонят либо вы попадете в аварию, после которой авто не будет подлежать восстановлению, – деньги от страховой компании получите не вы, а банк. За счет страховой выплаты он полностью погасит задолженность. Соответсебе банк из выплаченной страховки только остаток основного долга и проценты за время пользования ссудой; по сути схема аналогична досрочному погашению кредита. Если после погашения задолженности остаются денежные средства, их можно получить со своего счета в банке.
Продажа автомобиля
Прежде всего автомобиль надо правильно оценить. Помочь в этом могут, например, автостраховщики. У них есть подробные таблицы с расчетами, сколько новый автомобиль теряет в цене за каждый год своей жизни. Максимально машина дешевеет в первый год – на 15–20 %. Во второй и третий потери составляют по 10 %, а в четвертый и пятый – 5–7 %. Таким образом, при стоимости новой машины 10 тысяч долларов через год она стоит уже 8 тысяч, а через 5 лет – 5–6 тысяч. И это даже в том случае, если все это время машина простояла в гараже. Нужно быть готовым к тому, что покупатель для собственной оценки автомобиля тоже может привлечь эксперта. А от его внимания не ускользнет, если автомобиль перекрашивался или побывал в аварии. Кроме того, он оценит и реальный пробег: соответствует ли он показаниям спидометра (есть косвенные признаки, по которым специалисты могут определить реальный пробег с данными одометра).
Если у машины было больше двух хозяев, она может потерять в цене еще до 5 %. А вот если хозяйкой автомобиля была дама, это может как раз увеличить его стоимость: по статистике, женщины водят машину аккуратнее и бережнее относятся к салону.
Утилизация автомобиля
Прежде всего автомобиль следует снять с учета в отделении автоинспекции, чтобы впредь не платить транспортный налог, затем отвезти на свалку или специальный завод по переработке автомобилей. Там машину взвесят, оценят, пустят под пресс и выплатят за нее как за металлолом от 500 до 700 рублей. Однако нередко автовладельцы просто оставляют старые автомобили ржаветь на улицах или во дворах. Наиболее актуальна проблема автолома для крупных городов. Ежегодно только в Москве из эксплуатации выбывают около 100 тысяч автомобилей, но лишь четвертая часть из них идет на переработку. А через несколько лет число старых машин увеличится в несколько раз. Законодатели предлагают решить эту проблему, взяв за основу западный опыт: при покупке новой машины взимать пошлину за то, что когда-то машина будет утилизована.
Сегодня вторичная переработка одного автомобиля стоит от 6 до 10 тысяч рублей. Примерно такую сумму придется доплачивать за машину ее владельцу, если европейские правила будут применены в России.
Экостандарты
С 2008 года в России действует экологический стандарт Евро-3. Это значит, что ввезти в страну иномарку старше 1999 года будет невозможно. Именно тогда в Европе ввели этот экологический стандарт. Новый стандарт распространяется и на российские заводы. С 1 января 2008 года они также должны выпускать продукцию, сертифицированную по Евро-3. А изменения в производственном процессе ведут к дополнительным издержкам. Два завода уже объявили о росте цен на свои автомобили с начала года: АвтоВАЗ оценивает свои модели в среднем на 2 % дороже, а Ульяновский завод повышает стоимость относительно популярной модели Hunter на 5 тысяч рублей. Действовать Евро-3 в России будет всего два года. В 2010 году предусмотрен переход к Евро-4, который был принят в Евросоюзе в 2005 году. Это сулит нам не только еще одно сокращение старого импорта, но и грозит серьезными трудностями отечественному авто-прому. Нынешний экологический переход все же не требует капитальных изменений в конструкции наших автомашин и в принципе проходит безболезненно для крупных заводов. Но для Евро-4 нужны более серьезные доработки, вплоть до полной смены двигателя.
Прокат автомобиля
Сегодня практически во всех крупных городах России есть такая услуга – прокат автомобиля. Если ваш автомобиль сломался и стоит в автосервисе, можете обратиться в прокатную компанию. В столице взять автомобиль напрокат на майские праздники можно примерно за 3–6 тысяч рублей. Новый «Мерседес», конечно, за эти деньги не арендуешь, но вполне приличную иномарку эконом-класса, например «Хёндай Акцент», можно. В эту сумму входит все: сам прокат за трое суток плюс страховка на случай аварии или угона автомобиля.
Как правило, по условиям проката автомашина выдается с полным заправленным баком и так же должна возвращаться, но, если не хватает бензина, клиент, как правило, просто немного доплачивает. Кроме того, машина должна быть чистой; производится полный осмотр автомобиля, специально на бланках прокатных листов или договоров аренды фиксируются абсолютно все точечки, вмятинки с тем, чтобы потом клиент был спокоен, что с него лишнего никто не взыщет. И на это надо обратить особое внимание. Ведь перед тем как автомобиль дают в прокат, с клиента берут залог не меньше 10–15 тысяч рублей. Его размер зависит от класса автомобиля: чем он выше, тем больше залог. С клиента, который решил покататься на мерседесе, могут в залог взять и 50, и 70 тысяч рублей. Деньги полностью возвращаются только в том случае, если машину вернули вовремя, в нужное место и при этом после тщательной проверки не обнаружили никаких новых повреждений.
Во многих компаниях существует правило: клиент должен быть не моложе 21 года и со стажем вождения не меньше 12 месяцев. Адреса и телефоны проката нужно искать либо в прессе, либо в Интернете.
Глава 9. Недвижимость
Приватизация
Приватизировать или нет
Приватизировать жилье – это значит бесплатно получить его в собственность.
Если ваша квартира не приватизирована, значит, вы занимаете ее по договору социального найма с муниципалитетом. Не беда, что многие этого договора в глаза не видели, – он по умолчанию заключен со всеми, кто живет в муниципальных квартирах.
У жильцов муниципальных квартир есть определенные ограничения.
Первое. Они не могут продать квартиру, подарить или передать по наследству, а также сдавать ее в аренду.
Второе. В муниципальной квартире нельзя делать сложный ремонт или перепланировку: это собственность муниципалитета, и он в любой момент может потребовать вернуть ее в исходное состояние. Хотя косметический ремонт жильцы делать обязаны.
И третье. Если в квартире никто не прописан, для муниципалитета это означает, что она свободна и можно передать ее другим жильцам.
В то же время жители муниципальных квартир имеют определенные преимущества.
Первое. Они не обязаны за свой счет менять коммуникации, например, проводку, трубы или батареи отопления, – это забота собственника, то есть муниципалитета.
Второе – они не несут расходов на капитальный ремонт дома – за это тоже отвечает муниципалитет.
И третье. Им не надо платить налог на недвижимость.
Тем, кто решился приватизировать квартиру, следует знать, что у них, как у собственников жилья, возникают новые права и обязанности.
Права: приватизированную квартиру можно продать, подарить, завещать, сдать в аренду. Она может просто стоять пустой, и в ней не обязательно должны быть зарегистрированы жильцы.
Обязанности.
Первое. У владельца недвижимости возникает обязанность ежегодно платить налог. Квитанцию присылает налоговая инспекция. Пока сумма налога невелика, так как рассчитывается исходя из стоимости недвижимости по оценке Бюро технической инвентаризации (БТИ). Но со временем ситуация изменится: налог будет исчисляться уже с рыночной стоимости квартиры и для многих несомненно вырастет.
Второе. Ремонтировать, а также отвечать за порчу или утрату квартиры или имущества в ней вы будете сами. Поэтому от протечек, пожара и других неприятностей квартиру лучше застраховать.
Те, кто поторопился приватизировать жилье, но, посчитав все «за» и «против», решил, что сделал ошибку, могут дать обратный ход и снова отдать квартиру государству. Правда, надо иметь в виду, что если с момента приватизации изменился состав и количество собственников, государство откажется забрать квартиру себе.
Как обменять квартиру, занимаемую по социальному найму, не приватизируя ее
По Жилищному кодексу граждане имеют право обменять занимаемую ими муниципальную квартиру. Причем не только на такую же муниципальную, но и на приватизированную. В этом случае тот, кто занимал квартиру по договору социального найма, приобретет право собственности на новое жилье, а тот, кто переедет в его квартиру, этого права лишится. Мало того, снова бесплатно приватизировать жилье он уже не сможет.
При подготовке к обмену нужно обратить внимание, не наложены ли на квартиру какие-либо ограничения. Например, обмен невозможен, если дом признан аварийным и подлежащим сносу либо существует какой-то спор с нанимателем квартиры о расторжении с ним договора социального найма. Кстати, при обмене муниципальной квартиры обязательно согласие на это наймодателя, то есть муниципалитета, а также всех проживающих в этой квартире.
Самое сложное в таком обмене – найти вариант для переезда. Агентства недвижимости вопросами обмена практически не занимаются. Так что искать придется самим – давать объявления в газеты и просматривать опубликованные.
Если вариант найден, все просто. Достаточно подать в органы местного самоуправления документы – заявление, договор социального найма и справку об отсутствии задолженности по квартплате. Как только будет принято положительное решение, можно переезжать.
Обмен возможен не только между равнозначными по площади квартирами. Например, однокомнатную квартиру чисто теоретически можно поменять на трехкомнатную. При этом, если обе они муниципальные, за увеличение своей жилплощади не нужно ничего доплачивать. На практике, конечно, доплата возможна, но она не будет зафиксирована ни в одном документе.
Обмен возможен не только с участием муниципальных квартир. Приватизированную квартиру можно поменять на другую приватизированную. Преимущество сделки мены перед сделкой купли-продажи в том, что в этом случае у продавца не возникает выгоды – он не получает дохода от продажи квартиры. А значит, ему не надо платить налог на доходы.
Кроме того, в случае обмена приватизированных квартир Гражданский кодекс разрешает заключение договора мены неравноценными товарами. При этом возможна доплата за большее помещение. Например, договором мены может быть предусмотрен обмен пятикомнатной квартиры на две двухкомнатные либо трехкомнатную и автомобиль.
И еще. Договор мены подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Так что не будем забывать, что при оформлении договора взимаются государственная пошлина и плата за регистрацию.
Можно ли приватизировать комнату в общежитии
В Жилищном кодексе прямо сказано, что нельзя приватизировать комнату в общежитии, если она предоставлена на время учебы или работы. То есть студенты или временные работники стать собственниками не могут. А вот если общежитие раньше принадлежало какому-либо предприятию, а затем было передано местным органам власти, оно автоматически перешло в разряд обычных жилых домов. И в таком здании приватизировать жилье можно.
Чтобы приватизировать комнату, надо написать заявление в органы местного самоуправления и приложить к нему выписку от коменданта общежития о прописке. Местные власти это заявление рассмотрят и решат, есть ли основание для того, чтобы закрепить за человеком это жилье. Причины для отказа могут быть следующие: человек в общежитии живет, но не прописан или прописан, но не платит. Или же прописан и платит, но давно живет в другом месте.
Теоретически приватизировать можно не только комнату целиком, но и койко-место. В этом случае органы регистрации должны всем живущим в комнате выдать документы о долевой собственности. Но на практике осуществить это очень сложно. Даже если муниципалитет не будет возражать, разногласия возможны между самими жильцами. Да и доля каждого из них будет незначительной.
Получение или покупка жилья
Как молодой семье получить субсидию на покупку квартиры
Главные условия, которые должны соблюдаться: хотя бы один из супругов должен быть моложе 30 лет, они должны нуждаться в улучшении жилищных условий и при этом хорошо зарабатывать.
Узнать, попадаете ли вы в эту категорию, можно, только обратившись в органы местного самоуправления. Для этого нужно собрать документы, подтверждающие семейное и материальное положение и обеспеченность жильем. На их основании местные власти принимают решение включить или не включить семью в состав участников программы. Стоит подчеркнуть, что речь не идет о жилищной очереди – это именно список людей, соответствующих определенным условиям.
Итак, на что может рассчитывать семья, попавшая в этот список? Фактически ей предлагается купить квартиру с помощью ипотечного кредита. А государство обязуется помочь с оплатой первоначального взноса. Семьям без детей оно компенсирует 35 % стоимости квартиры, с одним ребенком – уже 40 %. Правда, конкретная сумма этой компенсации рассчитывается исходя из утвержденных государством расценок. А они иногда в несколько раз отличаются от рыночных цен на жилье в том или ином регионе.
Теперь мы можем посчитать размер субсидии и оценить, какую часть стоимости квартиры придется доплатить.
Если в семье рождается еще один ребенок, размер субсидии увеличится еще на 5 % от расчетной стоимости жилья.
Субсидия предоставляется в безналичной форме. Соответствующая сумма зачисляется на банковский счет владельца свидетельства, открытый в банке, отобранном для участия в программе.
Субсидию можно использовать на уплату первоначального взноса в счет оплаты приобретаемого жилья, при получении ипотечного кредита на покупку квартиры или строительство индивидуального дома.
Как оформить новостройку в собственность
От постройки жилья до оформления права собственности на нее может пройти довольно длительное время. В некоторых домах жильцы проживают буквально на птичьих правах по 3–5 лет, но право собственности на свои квартиры так и не могут зарегистрировать.
Дело в том, что оформить квартиру в собственность можно только в том доме, который полностью построен и принят госкомиссией. Однако даже если дом сдан, это еще не значит, что покупатель квартиры автоматически получит свидетельство о собственности на жилье. Кто должен заниматься регистрацией новостройки – застройщик или покупатель, должно быть указано в договоре.
Если по договору застройщик сам обязуется оформить все бумаги о собственности, он, как правило, берет за это дополнительную плату. Если же заниматься регистрацией прав на квартиру самостоятельно, можно серьезно сэкономить. Заплатить придется только за справку из БТИ и 500 рублей госпошлины.
Для оформления свидетельства о собственности нужно представить в отделение регистрационной службы договор с застройщиком и акт о госприемке дома. Если все документы в порядке, оформить такое свидетельство по закону обязаны в течение месяца.
Если же вы живете в квартире уже пару лет, а документов, подтверждающих, что эта квартира ваша, нет, это означает только одно: по бумагам на месте этого дома еще идет стройка. Госкомиссия дом не приняла. И ни распоряжаться такой квартирой, ни прописаться в ней нельзя.
Права и обязанности собственника жилья
Способы управления домами
Раньше мы не задумывались, кто управляет нашими многоэтажными домами. А при возникновении проблем звонили в ЖЭК или ДЭЗ (Дирекцию по эксплуатации зданий), причем качество работы этих специалистов давно стало предметом анекдотов.
Жилищный кодекс в корне изменил всю старую систему управления. Вместо старых и неэффективных ЖЭКов и ДЭЗов ответственными за состояние домов становятся сами жильцы. Им предлагается выбрать один из трех способов управления домом: нанять управляющую компанию, создать товарищество собственников жилья или управлять совместно, по каждому вопросу собираясь и принимая нужное решение.
Управляющая компания. До сих пор в большинстве домов функции управляющей компании выполняли государственные предприятия – ДЭЗы. Теперь жильцам предлагают сделать выбор между старыми ДЭЗами, которые, кстати, уже не государственные, а коммерческие организации, и другими управляющими компаниями. Найти информацию о них можно в органах местного самоуправления или в специально созданном Информационном центре реформы ЖКХ.
Прежде чем доверить свой дом незнакомой компании, нужно проверить ее в деле. Для этого следует не только ознакомиться со всеми лицензиями и сертификатами, но также съездить на объекты, которые она уже обслуживает, поинтересоваться мнением жильцов этих домов о качестве управления.
Окончательный выбор делает общее собрание собственников. Лишь в этом случае жильцы могут составить договор с управляющей компанией так, чтобы не ущемить своих интересов. В договоре указываются все обязанности управляющей компании, например: текущий ремонт подъезда – раз в год, уборка подъезда – три раза в неделю.
Важно помнить, что договор заключается с каждым собственником. Только в этом случае он вправе предъявлять компании претензии в случае невыполнения условий договора. Каждый год управляющая компания должна отчитываться перед собственниками жилья о том, какие работы она проводила и сколько денег на это потратила.
А вот расценки у частных компаний, скорее всего, будут выше, чем у старых ДЭЗов. Впрочем, и ДЭЗы стали коммерческими, поэтому и они, скорее всего, повысят цены. Тот, кто не сможет платить по новым тарифам, как и сегодня, сможет оформить субсидию.
Товарищество собственников жилья. Создать для управления домом товарищество собственников жилья под силу только наиболее активным и организованным жильцам. Ведь дело это непростое. Мало того что надо лично обойти все квартиры и вручить каждому письменное приглашение на общее собрание, но еще и уговорить прийти на это собрание как минимум половину собственников. Собрание должно принять решение о создании ТСЖ (юридического лица) и избрать из числа собственников председателя и правление.
Надо понимать, что расходы на содержание товарищества лягут на плечи жильцов. Поэтому создавать ТСЖ в небольшом доме невыгодно. В многоподъездном многоэтажном доме товарищество более эффективно: плата за управление с каждой квартиры будет меньше.
Правление ТСЖ от имени жильцов нанимает компанию, которая будет обслуживать дом, а в дальнейшем контролирует ее работу. По всем вопросам – не убирают в подъезде или не вовремя пришел сантехник – надо обращаться в правление, оно должно урегулировать ситуацию.
ТСЖ как юридическое лицо может и само зарабатывать деньги. Например, сдавать в аренду подвальное помещение. Полученные средства поступают на счет ТСЖ и используются в интересах всех жильцов.
Главный минус ТСЖ состоит в том, что расчет за коммунальные услуги идет со всего дома. И если кто-то из жильцов не платит, например, за воду, недостающую сумму просто спишут с общего счета ТСЖ.
Непосредственное управление собственниками своим домом. Непосредственное управление заключается в том, что каждый собственник квартиры напрямую заключает договор с поставщиками услуг по водо-, электро– и газоснабжению, отоплению, уборке дома и территории и другими. И каждый оплачивает коммунальные услуги сам и только за себя.
Правда, воплотить в жизнь такой способ управления не так-то просто. Сложно себе представить, что, например, Водоканал будет заключать отдельный договор с каждым из 1000 жителей одного дома. Поэтому такой способ управления приемлем только для коттеджных поселков и домов, где не больше 10 собственников.
Если собственников немного (например, в доме всего 5 квартир), им легче договориться друг с другом и выбрать уполномоченного, который будет собирать со всех соседей деньги, если в доме потребуется, например, заменить трубы.
Мало того, при таком способе управления функции сантехника, дворника, электрика и некоторых других специалистов могут выполнять и сами жильцы – конечно, не бесплатно. С ними каждый собственник должен будет заключать отдельный договор.
Плюс такого способа управления: собственникам не надо оплачивать управленческие услуги, а значит, их квартплата будет меньше. Минус: нужны активные жильцы, которые организуют, а главное, отстоят перед местными властями свое право на непосредственное управление домом.
Как призвать к ответственности председателя ТСЖ
Нередко случается так: жильцы на общем собрании избрали председателя ТСЖ, но спустя некоторое время обнаружили, что он нечист на руку. Отчаиваться не стоит. Жилищный кодекс дает жильцам возможность выяснить правду и призвать нечестного руководителя к ответу.
Для начала нужно инициировать общее собрание собственников. Сделать это может любой член ТСЖ, не обязательно представитель его руководства. На этом собрании избирают ревизионную комиссию – орган, который подчиняется не председателю ТСЖ, а всем собственникам жилья. Лучше всего привлечь к работе в ревизионной комиссии людей с финансовым образованием – бухгалтеров или экономистов. Они должны проверить финансовые документы ТСЖ.
Если проверка показывает, что есть нарушения, нужно переизбрать председателя и правление ТСЖ, а старых привлечь к ответственности. При этом если на правлении принято решение о переизбрании председателя ТСЖ, то это лицо теряет свой статус. Он лишается всех полномочий, а если будет удерживать какие-то документы, договоры или печать ТСЖ, это можно расценивать как злоупотребление служебным положением.
Лишить председателя полномочий можно еще одним способом – прекратить деятельность самого ТСЖ. Для этого из его состава должны выйти владельцы более половины жилой площади в доме. Сделать это несложно: достаточно просто написать заявление. Тогда старое ТСЖ автоматически прекратит свое существование, а значит, можно организовывать новое. Или вообще избрать другой способ управления домом, например, пригласить управляющую компанию.
Поделиться книгой: