Ипотека. Руководство к действию

Возможные риски ипотеки

ИПОТЕКА – это всерьез и надолго. Чтобы сделать ее безопасной, нужно знать определенные правила и правильно предусмотреть форс-мажор. При всех достоинствах ипотеки для заемщика существует риск потерять его в результате неприятных или драматичных жизненных коллизий.

Ипотечные заемщики в своей массе – оптимисты. Они уверены в своих силах, надеются на светлое будущее и планируют быстренько выплатить банку кредит за квартиру и зажить припеваючи. Пессимисты тревожатся о превратностях судьбы, которые могут помешать возвращать кредит: «А вдруг меня с работы выгонят? А если заболею тяжело или меня машиной собьет, грабители нападут? Стану инвалидом, не смогу погашать кредит, банк квартиру отнимет и на улицу выгонит – да мало ли что еще может приключиться!»

Отказываться от ипотеки из-за подобных страхов несерьезно. Серьезно – оформлять ипотеку так, чтобы именно в таких ситуациях защитить себя от всех рисков потери жилья по той или иной причине.

Ипотека без рисков

Что может случиться и как этого избежать

 РИАНОВОСТИ © 2012 WWW.RIA.RU

НАИБОЛЬШИЙ РИСК, сопутствующий ипотечному кредитованию заключается в том, что заложенная недвижимость будет сильно повреждена или полностью разрушена в результате пожара, потопа, взрыва. Тем самым она станет непригодной для проживания и потеряет свой смысл как залог по кредиту, поскольку не будет иметь ценности. Заемщик рискует остаться без жилья, но с огромным долгом перед банком. Чтобы таких ситуаций не возникало, российское законодательство требует при оформлении ипотечного кредита в обязательном порядке страховать заложенную недвижимость в пользу кредитора на сумму, равную сумме задолженности заемщика по кредиту. Если заложенное жилье не– обратимо пострадает, долг заемщика перед банком погасит страховая компания. Без предъявления такой страховки ни один банк просто не выдаст кредит.

Специалисты по ипотеке советуют не экономить и застраховать заложенную недвижимость на полную стоимость, а не только на ту часть, которая была оплачена за счет кредитных средств. Тогда при наступлении страхового случая вы сможете не только рассчитаться с банком за счет страхового возмещения, но и получите назад часть стоимости жилья, которую внесли из собственных средств в виде первоначального взноса.

ДРУГОЙ риск, представляющий угрозу для ипотечного заемщика – потеря трудоспособности. Тяжелая болезнь, несчастный случай – и вот человек на несколько месяцев прикован к больничной койке, доходы резко падают, расходы возрастают, потому как лечение стоит немалых денег. В результате платить по кредиту нечем.

Чтобы не оказаться в подобной ситуации, заемщик может застраховать свои жизнь и трудоспособность на сумму, равную задолженности по кредиту в пользу банка. В зависимости от того, насколько пострадало здоровье заемщика, страховая компания будет погашать кредит за него, пока он не выздоровеет, либо выплатит остаток долга полностью.

Эта же страховка незаменима и на случай такой трагедии, как смерть заемщика. Понятно, что заемщиком обычно становится наиболее высокооплачиваемый член семьи. Его наследники вместе с заложенным по кредиту жильем унаследуют и долг перед банком, но им может оказаться не по карману продолжать гасить кредит. Большое горе от потери близкого человека усугубят серьезные финансовые проблемы. Страховка же гарантирует полное погашение остатка долга по кредиту, если заемщик умрет.

ЕЩЕ один риск, сопутствующий приобретению жилья по ипотеке, состоит в том, что покупатель может стать жертвой мошенников и сделку купли-продажи могут признать недействительной. Тут вам поможет обезопасить себя страхование юридической чистоты сделки (страхование титула). Если вы потеряете право на жилье, вам хотя бы не придется возвращать банку кредит – это возьмет на себя страховая компания.

Как раз для снижения риска потери права собственности на заложенную недвижимость по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) ипотечную сделку можно заключить только с собственником жилья – продавцом не может быть лицо, действующее по доверенности от собственника.

САМЫЙ распространенный риск для ипотечного заемщика касается тех, кто берет кредит, чтобы оплатить право собственности на строящееся жилье, будь то квартира или дом. Затягивание сроков строительства вплоть до его полной остановки на неопределенный срок для российских застройщиков по-прежнему дело обычное. Но что бы не происходило на стройке, заемщик обязан ежемесячно платить по кредиту, даже если он уже потерял надежду справить новоселье. Чтобы снизить такой риск до минимума, новостройку в ипотеку нужно приобретать только в том случае, если договор долевого участия в строительстве заключается в соответствии с федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Этот закон регулирует права и обязанности сторон по договору долевого участия в строительстве, в том числе, гарантирует дольщику соблюдение сроков и качества выполняемых работ, зафиксированных в договоре, и выплату установленных законом штрафов и неустоек за нарушение условий договора. Конечно, даже это не дает вам полной гарантии, что со строительством не будет проблем. Но, по крайней мере, договор долевого участия, заключенный в соответствии с федеральным законом № 214-ФЗ, позволит вам взыскать с застройщика неустойку в случае затягивания сроков строительства и компенсировать себе хотя бы часть расходов на погашение кредита.

ОТДЕЛЬНЫЙ риск, типичный для ипотечного заемщика, связан с опасениями, что цены на недвижимость упадут настолько, что купленное в кредит жилье больше не может служить полноценным залогом по кредиту. Залог по определению служит гарантией погашения долга заемщика перед кредитором, если придется погашать этот долг за счет реализации заложенной недвижимости. Поэтому стоимость залога должна соответствовать задолженности по кредиту. Если же стоимость залога будет существенно меньше задолженности по кредиту, банк может потребовать либо дополнительного обеспечения по кредиту в виде поручительства или залога другого имущества.

Этому риску наиболее подвержены заемщики, у которых первоначальный взнос по ипотеке составляет менее 10 процентов от стоимости жилья. Особенно велик риск для тех, кто взял кредит с нулевым первоначальным взносом. Даже разница в 10 процентов между суммой кредита и стоимостью приобретаемой недвижимости в значительной мере снижает риск, связанный с колебанием цен на жилье.

РИСК оказаться неплатежеспособным актуален для каждого ипотечного заемщика. Об этом риске необходимо подумать заранее и четко уяснить свои права и обязанности по отношению к банку. Для этого нужно на самом старте, перед подписанием кредитного договора, тщательно изучить его условия и четко представлять себе, на что банк будет иметь право в случае какого-либо форс-мажора.

Причин, по которым снижается платежеспособность заемщика, великое множество. Среди них попадаются даже приятные. Скажем, в семье заемщика родилась двойня. Счастье? Безусловно. Но дети – удовольствие дорогое. Если в семье появился первый ребенок, молодые родители могут не рассчитать, как много денег будет уходить на него из семейного бюджета. К тому же, будущие мамы склонны переоценивать свои возможности относительно того, сколько им удастся зарабатывать с младенцем на руках. В результате семейный бюджет начнет трещать по всем швам.

Еще может заболеть кто-то из близких, вас могут обокрасть подчистую, или вы поломаете на работе дорогой прибор, а, может, во время корпоративной вечеринки совершенно случайно прожжете сигаретой соболиную шубу жены главного акционера. Наконец, самое банальное – вы потеряли работу и не смогли быстро найти адекватную замену. Или нашли, но ждете, когда для вас освободится хорошее место.

Как бы там ни было, результат один – вы временно попали в затруднительное финансовое положение. Соответственно, не можете какое-то время вносить платежи по ипотечному кредиту. Как быть в такой ситуации?

Надо заметить, что можно застраховаться даже и на такой случай. Страховка риска потери доходов уже перестала быть экзотикой – ее предлагают многие компании. К сожалению, застраховаться от любых неприятностей невозможно. Как минимум, потому что тогда придется работать исключительно на оплату страховок – на погашение кредита денег уже не останется.

Причиной неплатежеспособности может стать не-ожиданное увеличение ежемесячного платежа по кредиту. Это может произойти, если кредит взят в одной валюте, а доходы заемщик получает в другой валюте. Как все могли наблюдать в кризис, разница курсов может стать настолько большой, что размер ежемесячного платежа для заемщика станет тяжким бременем. Поэтому эксперты хором советуют не рисковать подобным образом, настаивая, что кредит надо брать в той валюте, в которой вы получаете основной доход, какими бы привлекательными не казались вам ставки по кредиту в другой валюте. Только тогда расходы по кредиту будут для вас понятными и предсказуемыми.

Другой причиной резкого повышения ежемесячного взноса может стать так называемая плавающая ставка. Ее величина может колебаться вверх-вниз в соответствии с экономической конъюнктурой. В кризисные периоды ставки идут вверх, и этот рост тоже может вылиться в увеличение расходов, непосильное для заемщика.

Можно полностью оградить себя от риска, связанного с плавающей ставкой, попросту не связываясь с подробными кредитными изысками. Берите кредит по фиксированной ставке и не тратьте свои нервы, переживая, а ну как у меня ставка по кредиту вырастет?

В то же время, плавающая ставка позволяет изрядно сэкономить на кредите, и тяга к выгоде может пересилить страх потерь. Тогда стоит поискать банк, в котором для плавающей ставки установлен предел роста, тогда, по крайней мере, вы сможете просчитать свой риск и подготовиться к возможному повышению платежей.

О ЗАТРУДНЕНИЯХ с погашением кредита в первую очередь надо рассказать в банке. Попытка сделать вид, что «вас тут нет», и кредита у вас никакого нет, будет иметь самые плохие последствия. Когда речь идет об ипотечном кредите, в банках отнюдь не склонны к снисходительности. Два-три месяца просрочки платежей – и заемщика, игнорирующего банковские призывы поговорить о его проблемах, заносят в «черный список». Три просрочки платежей в течение одного года, как правило, являются основанием для расторжения кредитного договора со всеми вытекающими неприятностями – требованием немедленно погасить долг по кредиту, обращением в суд с исками о принудительном взыскании долга и обращения взыскания на заложенную недвижимость. Дальше либо ее продадут с торгов, либо она перейдет в собственность банка.

Хорошо, если вам удастся представить веские доказательства того, что просрочка была допущена по причинам, от вас не зависящим, – скажем, вы пролежали три месяца с приступом желтой лихорадки в африканской саванне, куда отправились поохотиться на антилоп. Но, коли вы не сможете пообещать, что в ближайшее время погасите просрочку со всеми пенями и штрафами, банк не будет церемониться и потребует погасить кредит сей момент.

Напротив, к тем заемщикам, которые попали в трудную ситуацию, но не прячут голову в песок, кредитор относится лояльно. Если вы больше не можете гасить кредит – идите в банк и попытайтесь совместно решить проблему. Можно попросить об отсрочке или рассрочке платежей, провести реструктуризацию кредита, уменьшив размер ежемесячного платежа за счет растягивания срока погашения.

Допустим, вы не прятались, а честно пришли в банк и признались, что у вас возникли серьезные затруднения с погашением кредита. Конечно, это еще не гарантия того, что вам позволят отсрочить выплату кредита на желаемый вам срок. Во-первых, не все банки это практикуют, а во-вторых, в банке, оценив масштаб ваших затруднений, могут решить, что восстановление платежеспособности в сложившейся ситуации вызывает большие сомнения. И тогда все равно пойдет речь о реализации залога. Но даже в этом, наихудшем варианте развития событий, честный заемщик будет в более выигрышной ситуации. Вместо обращения в суд банк, скорее всего, предложит собственнику жилья продать его из-под залога. Для него это будет намного выгоднее, чем дожидаться, когда жилье продадут по решению суда.

Ипотека – не тот случай, чтобы играть в жмурки. И чтобы сделать ее максимально безопасной и комфортной, надо вступать в эту реку с открытыми глазами и четким пониманием всех возможных поворотов судьбы. Поэтому универсальный способ снизить большинство рисков, возникающих у заемщика, – это иметь финансовую «подушку», которой хватит на платежи по кредиту в течение полугода.

Мифы об ипотеке

КВАРТИРНЫЙ вопрос, как известно из откровений классика, – это как раз то, что изрядно портит характер россиян. Ипотека стала одним из доступных способов решения жилищной проблемы, но практика показала, что рассчитывать на ипотеку пока может примерно 20 % россиян. Кто-то в связи с этим начинает истово доказывать, что ипотека – это рабство на всю жизнь: «Я сам такой кредит не брал, но уверен, что это засада».

Сторонники ипотеки, в сущности, никакой позиции не отстаивают, а тихо – мирно берут себе кредиты и покупают жилье. Вряд ли все они живут припеваючи, однако люди своей цели добились: обзавелись собственным жильем и обрели уверенность в завтрашнем дне. Как бы ни росли дальше цены на жилье – они уже успели попасть в свой «последний вагон». Размер платежей по кредиту известен заранее, бюджет распланирован, дальше остается только ждать, как быстро инфляция превратит возврат долга по ипотеке из тяжкого бремени в мелкие расходы.

Кстати, среди ипотечных заемщиков нечасто встретишь активных пропагандистов жилищных кредитов. Вероятно, потому, что приняв решение, которое будет годами определять жизнь собственной семьи, человек понимает, что в таком серьезном деле каждый должен делать выбор самостоятельно.

Зато противники ипотеки навязывают свою точку зрения охотно и настойчиво. Их любимое занятие – считать деньги в чужих карманах: сколько человек переплатит за купленную в кредит квартиру, притом, что сами они покупать ничего не собираются. Неприятие института жилищных кредитов объясняется с претензией на классовую борьбу: нечего кормить банки и риэлторов, которые жиреют за счет глупых покупателей жилья. У людей нет столько денег, чтобы покупать жилье по нынешним ценам, еще немного, и продажи остановятся, тогда цены на жилье упадут.

Никто не спорит, что цены на жилье действительно несообразны с доходами основной массы населения. С одной стороны, это следствие высокого спроса при низком предложении. С другой стороны, непонятно, почему собственное жилье должно быть доступно всем слоям населения. Даже в странах с высоким уровнем жизни приобретение собственного жилья – это привилегия верхушки среднего класса. Да и той, что предпочитает жить оседло. Другой вопрос, что в России отсутствует система долгосрочной аренды жилья, удовлетворяющая нужды менее обеспеченных слоев населения. Нет у нас ни достаточного количества доходных домов, ни законодательства, которое защищало бы интересы арендаторов от произвола собственников.

Тем не менее, продажи квартир и домов, как в кредит, так и на собственные средства в России не останавливаются. Время от времени спрос падает, но практика последних лет говорит о том, что отложенный спрос провоцирует лишь новый, резкий скачок цен.

Несостоятельность аргумента о том, что цены на жилье превышают платежеспособный спрос, подтверждает статистика погашения ипотечных кредитов, которая сохраняется неизменной уже продолжительный срок: семь из десяти кредитов в России погашаются досрочно, за 6–7 лет. Несмотря на дороговизну жилья и большие проценты по ипотеке, люди, тем не менее, находят средства, чтобы расплатиться с банком раньше запланированного срока.

ЕЩЕ один расхожий довод противников ипотеки заключается в том, что рыночная стоимость квадратного метра типового жилья завышена в несколько раз, оно таких денег не стоит. Поэтому, если вы сейчас возьмете ипотеку, потом обкусаете себе локти, когда ваша квартира резко подешевеет.

Себестоимость типового жилья, безусловно, значительно ниже, чем за него просят продавцы. Особенно велико несоответствие между себестоимостью и рыночной ценой квадратного метра жилья в Москве, Петербурге и ряде крупных городов – Нижнем Новгороде, Самаре, Новосибирске, в которых разрыв между спросом и предложением особенно велик. Но для дефицитного рынка это нормальное явление. Вряд ли в эпоху «диско» покупатели фирменных американских джинсов согласились бы, что реальная стоимость хлопковых штанов эквивалентна месячной зарплате советского инженера. Однако покупали и не спорили, выбора-то не было.

И сейчас у покупателей жилья выбора нет. В наибольшей степени это относится к тем, кто приобретает квартиры эконом-класса – «хрущевки» и «панельки», потому что спрос на дешевое жилье выше, чем на дорогое. Например, двухкомнатная квартира будет расти в цене быстрее, чем трехкомнатная, потому что покупателей, которым по карману 50 квадратных метров жилплощади, значительно больше, чем тех, кто способен оплатить 70 квадратных метров. И пускай квадратный метр в трехкомнатной квартире дешевле, чем в двухкомнатной, или соотношение цена – качество в квартире бизнес-класса больше соответствует действительности, чем у панельного жилья: если у покупателя хватает денег только на самую дешевую «двушку», что ему до этого?

Чтобы квартиры эконом-класса резко упали в цене, должно произойти одно из двух: либо на рынке заметно увеличится количество жилья аналогичного качества, либо возрастут доходы населения. Предпосылок нет ни для того, ни для другого. Сегодня застройщики предпочитают возводить дорогое жилье бизнес-класса, либо пограничные с ним варианты эконом-класса. Иначе не окупить понесенных затрат. Дешевое жилье строят преимущественно в рамках государственных социальных программ, и в свободную продажу этих квартир поступает не так уж много.

Не исключено, что цены на типовые квартиры могут временно прекратить свой рост или даже слегка упасть, на 10–15 процентов, но для ипотечного заемщика это вряд ли будет иметь значение. Если ваша цель – приобрести жилье для собственного пользования, какая разница, упадет оно в цене на десяток – другой процентов или вырастет: вам же им не спекулировать. Сегодня она подешевела, через пару лет снова подорожает, ну и пусть ее.

СРЕДИ мифов про ипотеку особое место занимает мнение, что, покупая жилье в кредит, заемщик переплачивает за него в два-три раза из-за процентов. Мол, процентные ставки по ипотечным кредитам делают цену жилья незаслуженно высокой, потому что в нее закладываются аппетиты ростовщиков. А ростовщика совершенно не интересует, какую вещь вы покупаете: хорошую или плохую, ему важно как можно больше содрать за свою услугу.

Страх переплаты превращается в некий фетиш. При этом за скобками остается то, что в подавляющем большинстве случаев ипотечный заемщик больше выигрывает, чем проигрывает. В весьма конкретном финансовом отношении. По самой банальной причине: цены не стоят на месте. Особенно на недвижимость.

Обсуждать обоснованность процентных ставок по ипотеке занятие в высшей степени бессмысленное, поскольку на свободном рынке от подобных обсуждений все равно ничего не изменится. Ничего бесплатного в этом мире нет и за все нужно платить ту или иную цену. Каждый сам решает, какая цена для него будет приемлемой. Выдавая ипотечный кредит, банк берет плату за право пользоваться его деньгами, взамен клиент получает возможность удовлетворить свои нужды, не тратя годы на то, чтобы скопить нужную сумму.

Состояние российской экономики не дает возможность эффективно копить деньги для приобретения жилья. Вкладывать сбережения в рискованные инструменты – акции, паи фондов – чревато их потерей. А, будучи вложенными в банковские депозиты, сбережения в лучшем случае растут симметрично темпам инфляции. В то же время цены на недвижимость пусть разными темпами, но неуклонно поднимаются.

Жилье, купленное в кредит, в абсолютных цифрах, действительно, обойдется намного дороже приобретенного за единовременную плату. Однако такое сравнение некорректно сразу по нескольким причинам. С одной стороны, стоимость жилья к моменту погашения кредита, без сомнения, поднимется. Так что еще вопрос, что обойдется дороже – брать ипотеку или копить деньги. С другой стороны, купив жилье в кредит, вам больше не надо тратить средства на оплату какого-то другого жилья. При том, что арендная плата постоянно растет, величина взносов по ипотеке остается неизменной. А так как оплата ипотечной сделки по ипотеке растягивается на длительный срок, с течением времени их удельный вес в доходах заемщика становится все меньше и меньше. Причиной тому – все та же инфляция.

Миф о переплате при нынешней конъюнктуре рынка не выдерживает критики. При тех темпах роста цен на недвижимость, которые наблюдаются в России в последние годы, ипотечный заемщик остается в существенном плюсе. Если цены на недвижимость будут расти средними темпами (10–20 процентов в год), то затраты заемщика на уплату процентов по кредиту будет перекрыта выгодой от роста стоимости купленной квартиры. А при первоначальном взносе в 20–30 процентов от стоимости жилья ценам на рынке недвижимости достаточно расти на 3–5 процента в год, чтобы компенсировать потери на процентах по кредиту.

И, в любом случае, для того, кто берет кредит, чтобы купить себе жилье, практически не имеет значения, какая сумма «уйдет» сверху, главное значение имеет, сколько надо выплачивать каждый месяц за возможность жить в собственном доме и спокойно растить своих детей. Для одних людей ипотека – это мысли о скором новоселье, приятных заботах по обустройству дома. Для других представление о жизни в кредит связано исключительно со всевозможными страхами. В основе этих страхов, в сущности, лежит одна и та же мысль: если что-нибудь приключится, и гасить кредит окажется нечем, банк жилье отнимет и выставит меня на улицу. Вдруг меня уволят, а найти новую работу быстро не удастся? Не дай бог, инфаркт или инсульт, не из оплаты больничного же платить взносы в банк? Да мало ли что еще в жизни бывает…

На практике временные затруднения с погашением ипотечного кредита практически всегда можно решить, не рискуя потерять заложенное жилье. А на случай трагических событий у предусмотрительного заемщика работает страховка.

Вокруг ипотеки в России существуют и другие мифы, до странности живучие. Один их них состоит в том, что банк «в случае чего» может выбросить заемщика из ипотечной квартиры. На самом деле, покупая квартиру в кредит, вы имеете все права собственника на купленное жилье. Лишь некоторые из них могут быть ограничены законом или кредитным договором. Заложенное жилье могут изъять только в том случае, если заемщик будет признан несостоятельным должником в суде.

Еще один ипотечный миф про произвол монстра-кредитора: а вдруг банк поднимет процентную ставку по моему кредиту? Все сомневающиеся могут спать спокойно: российское законодательство запрещает кредитору менять величину процентной ставки в одностороннем порядке по своему желанию.

Весьма живуч миф о том, что в кризисной ситуации хапуги-банкиры так обдерут несчастного ипотечного заемщика, что он останется не только без жилья, которое пустят на продажу с торгов, но и еще останется должен банку. Эту проблему пытаются решить. Например, законодатели работают над законом, согласно которому в случае, если кредитор забрал у заемщика жилье которое служило залогом по кредиту, в счет погашения долга по ипотеке, он не может потребовать ничего более, и заемщик банку больше ничего не должен. Однако такая норма еще не принята.

БРАТЬ или ждать – вот главный вопрос, терзающий потенциальных ипотечных заемщиков.

По большому счету вопрос о том, сейчас или завтра брать ипотеку, сводится к уровню вашей выдержки и устойчивости нервной системы. Если же вам, подобно булгаковскому профессору Преображенскому, все же кажется, что обедать надо в столовой, спать – в спальне, а работать – в кабинете, то можно начинать сейчас. Тем более если жилье, в котором вы сейчас обитаете, не ваше, а съемное.

Приняв принципиальное решение о покупке жилья в кредит, начинаются размышления о том, как правильно выбрать удачный момент, чтобы не переплатить лишнего. При этом крайне вредно слушать самозваных экспертов, которые не устают внушать окружающим, что цены на жилье не будут расти вечно, они вот-вот обвалятся.

Большинство из тех, кто с пеной у рта доказывает, что ипотечные кредиты берут одни дураки, понимают, что им самим квартиру никогда не купить – ни на собственные средства, ни на заемные. Отсюда – вера в чудеса вроде «обвала цен на жилье».

Вечно рост цен на жилье, действительно, продолжаться не может. Однако в целом спрос в России слишком высок, чтобы всерьез рассчитывать на их падение или стагнацию. Эксперты полагают, что только за тридцать лет при благоприятном варианте развития событий дефицит жилья в России будет более или менее удовлетворен. Чтобы прийти к европейскому уровню обеспеченности населения (тридцать пять квадратных метров на человека), необходимо ежегодно сдавать в эксплуатацию 140 миллионов квадратных метров жилья в ближайшие десять лет. С 2007 года в России вводят в строй меньше 60 миллионов квадратных метров жилья. А пока на рынке существует дефицит, жилье будет стоить не столько, сколько за него готов дать покупатель, а столько, сколько потребует продавец.

И даже если в России начнется серьезный кризис, богатый опыт преодоления масштабных экономических проблем в нашей стране свидетельствует: в этот период поживиться чем-либо удается, в основном, профессиональным спекулянтам. Все остальные, как правило, заняты проблемой выживания, а не извлечения выгоды из сложившихся обстоятельств. К тому же, недвижимость во время экономического кризиса любой владелец будет придерживать до последнего, так что не стоит рассчитывать в общей суматохе приобрести квартиру или дом за бесценок.

Тот, кто не верит в дефицит жилья, может обратить внимание на другие аспекты. Цены на стройматериалы растут, зарплата строителей тоже растет, повышаются тарифы на электроэнергию, без которой дом не возведешь.

Таким образом, откладывать покупку квартиры в ипотеку по стратегическим соображениям – занятие рискованное: вместо ожидаемого падения цен куда больше шансов нарваться на очередной скачок стоимости жилья. Примеры тому известны. До конца 2007 года ипотека в России только дешевела и повышение ставок, а в сочетании с ростом цен на жилье, вызвало замешательство в среде потенциальных заемщиков. Ипотечный кредит – это очень крупная сумма, и каждый лишний процент означает повышение ежегодных выплат банку на значительную сумму. Поэтому многие решили отложить покупку нового дома до тех пор, пока что-нибудь не подешевеет: либо кредиты, либо квартиры. Им остается только посочувствовать: цены на жилье продолжали расти, а ставки по ипотеке ниже не стали.

Цены ценами, а жить хочется в своем жилье уже сегодня. Бессмысленно жить надеждами на завтрашний день, когда жить станет лучше, жить станет веселей, цены на жилье упадут, а ставки по ипотеке понизятся, считают сторонники ипотеки. Кто хочет что-либо сделать, тот ищет способы этого достичь, а кто не хочет – причины, почему он не может этого сделать.

Другой вопрос, что существуют некоторые тактические моменты, знание которых позволяет повысить свои шансы провести сделку с большей выгодой. Существуют сезонные спады и подъемы рынка вторичного жилья, когда цены, соответственно, растут или падают. На первичном рынке тоже можно просчитать момент, когда застройщики начинают массово предлагать скидки и льготы. Свои особенности в этом плане имеет рынок загородного жилья. Причем, в зависимости от того, собираетесь вы покупать квартиру «с нуля» или планируете альтернативную сделку – продать одно жилье и купить другое – эти факторы по-разному скажутся на результате.

АРЕНДА или кредит – выбор многих россиян. Купить жилье на собственные деньги по нынешним временам доступно лишь малой части россиян. Всем остальным, в процессе решения жилищного вопроса приходится выбирать: либо снимать квартиру, либо купить ее в кредит.

Споры между сторонниками аренды жилья и приверженцами покупки оного в кредит имеют в своей основе не столько логическую основу, сколько психологическую. Снимать жилье по большей части предпочитает легкая на подъем молодежь: либо не нашедшие своей «половинки» одиночки, либо пары, не планирующие заводить детей еще долгое время. Им «кабала» на большую часть сознательной жизни кажется чересчур высокой платой за душевный покой и бытовой комфорт, которые гарантирует только приобретение собственного жилья.

Конечно, главное из преимуществ ипотеки – не только свобода от поползновений хозяев арендованной квартиры установить в красном углу фамильный гардероб – «пущай тут постоит, а то мы новый гарнитур купили». Отдавая каждый месяц банку часть своих доходов в счет погашения ипотечного кредита, вы получаете взамен энное количество пусть сантиметров, но собственной жилплощади. Отдавая хозяину съемной квартиры ежемесячную плату, вы получаете право прожить на его территории еще тридцать дней. В итоге, к примеру, – через 7 лет, в среднем по статистике… ипотечный заемщик гасит кредит и становится полноправным владельцем жилья. Помимо решения своей основной задачи – «крыши над головой» – его квартира будет еще и служить активом на весьма приличную сумму, что бы там ни было с ценами на недвижимость. Арендатор же спустя двадцать пять лет остается «при своих»: необходимости отдавать весомую часть своих доходов на оплату жилья, неуверенности в завтрашнем дне и размышлениях о том, где он поселится, выйдя на пенсию.

Главный, и, пожалуй, единственный аргумент в пользу аренды – снимать жилье дешевле, чем покупать в кредит. Заемщик платит за жилье вдвое – втрое больше, чем арендатор, имея в своем распоряжении одинаковые по площади квартиры.

Предположим, человек арендовал жилье, но решился на ипотеку. Все накопления тут же уйдут на первоначальный взнос, расходы по оформлению кредита и ремонт. Ежемесячные платежи по кредиту превысят арендную плату в два с лишним раза, уровень благосостояния семьи снизится. При этом выкидывать на ветер в качестве процентов придется почти столько же, сколько уходило на аренду. Качество жизни при этом не улучшится, квартира останется такой же по площади и качеству, а десять-пятнадцать лет придется жить в долг. Примерно так рассуждают приверженцы аренды.

В первую очередь надо оговориться: любые размышления имеют смысл только в том случае, если доходы позволяют человеку выбирать: аренда или ипотека.

Сначала перечислим объективные отличия аренды жилья от приобретения в кредит. Арендатора могут выставить на улицу по истечении срока договора, который редко заключается больше, чем на год. За найм нового жилья придется платить риэлтору комиссию в размере месячной оплаты. Нередко владельцы хотят получить предоплату сразу за несколько месяцев. Арендатор не может свободно вести себя в квартире – делать ремонт, перепланировку, менять обстановку. У владельца квартиры, купленной в кредит, нет никаких ограничений по обустройству своего быта, разве что банк может заупрямиться и не разрешить делать перепланировку.

Количество наемных квартир увеличивается значительно медленнее, чем растет количество желающих арендовать жилье. Это сужает выбор и провоцирует повышение расценок. Ставки по аренде ежегодно (а то и чаще) растут, платежи по кредиту не меняются, либо уменьшаются, если используется дифференцированная схема погашения. Да, платежи по ипотечному кредиту – это дороже, чем плата за аренду. Но, если аренда – это просто оплата услуг, то платежи по кредиту, это надежное помещение капитала. Через определенный промежуток времени арендатор остается при своих, а заемщик имеет собственное жилье.

Разница в положении становится все острее, чем старше делается человек. Можно быть совершенно уверенным в том, что большинство противников ипотеки ратуют за аренду в надежде на то, что рано или поздно получат жилье в наследство. Если же дармовое жилье в перспективе не значится, стоит задуматься: на какие средства вы будете арендовать жилье, выйдя на пенсию? Это на Западе безбедную старость гарантируют пенсионные вклады и трастовые фонды. У нас пенсия не гарантирует даже возможности оплачивать коммунальные услуги.

Еще идеологи аренды очень любят муссировать тему личного дефолта, проще говоря, что будет, если заемщик по той или иной причине окажется не в состоянии дальше гасить ипотечный кредит. Стращают болезнями, потерей работы и т. п. При этом непонятно, откуда в таком случае возьмутся средства на аренду жилья? Если банк может пойти навстречу заемщику, предоставить отсрочку или рассрочку платежей на несколько месяцев, то владелец квартиры, которую вы арендуете, вряд ли окажется настолько добросердечным. В крайнем случае, купленную в кредит квартиру можно продать. Учитывая, что ее цена к этому времени, скорее всего, увеличится, а часть долга уже погашено, да еще был первоначальный взнос из собственных средств, можно быть уверенным, что после реализации залога заемщику останется довольно приличная сумма. Будет хотя бы, на что снимать жилье, пока дела не поправятся.

Однако не стоит превращать ипотеку в идею-фикс, если доход нестабилен, или его размер таков, что решение жилищного вопроса заставит отказаться от радостей жизни, без которых вы не мыслите свое существование. Готовых ответов на все случаи жизни не бывает. В каждом конкретном случае вопрос: «кредит или аренда?» решается в зависимости от того, что именно на данном этапе человеку представляется более важным.

Семейные пары со стажем, имеющие детей или планирующие прибавление семейства в ближайшее время, ценят стабильность. Они уже обзавелись большим количеством имущества, привязываются к определенному району садиками-школами-поликлиниками, спортивными секциями и кружками. Жить на арендованной площади становится тяжело, переезд означает сильнейший стресс. Надо найти жилье не только соответствующего метража, качества и стоимости, но и на строго определенной территории. Менять садик – школу каждые несколько лет – это быть врагом своему ребенку. Перевозить с квартиры на квартиру свое добро то еще развлечение, не говоря уже о том, что вещи при этом имеет обыкновение портиться и теряться.

Чем больше семья, тем просторнее требуется жилье, тем дороже будет арендная плата. Соответственно, разница между арендной платой и ежемесячными платежами по ипотечному кредиту сокращается. Зато благодаря ипотеке вы пять, семь, десять лет прожили в своей собственной квартире, пусть и заложенной в банк. Вы смогли ее обустроить по своему вкусу, чего не могут себе позволить в полной мере арендаторы жилья. У вас не болела голова о том, что будет, когда закончится очередной договор аренды – поднимет хозяин ставки или предупредит о выселении? А любую арендованную квартиру рано или поздно приходится освобождать, искать новое жилье, когда дети уже пошли в садик и в школу, а, значит, круг поисков сужается до одного района вместе с выбором подходящих вариантов.

И наоборот: если речь идет о молодых одиноких людях, не связанных серьезными обязательствами, бездетных парах, не уверенных в прочности своих отношений, которые не нуждаются в большой квартире, возможно, уместнее будет арендовать жилье.

ПРЕЖДЕ, чем брать ипотеку, надо понять, что она вам дает, на каких условиях будет для вас удобной и каковы перспективы на будущее.

Несколько лет назад одна моя коллега, давно перебравшаяся на жительство в Москву, решилась взять ипотечный кредит и приобрести квартиру. До этого примерно лет шесть Галина обитала в съемных квартирах, и сменила их за это время раза четыре. Наконец, ей надоело переезжать с места на место, и она оформила банковскую ссуду. Первый год Галина постоянно пребывала в глубокой задумчивости, а с лица ее не сходило озабоченное выражение: ее постоянно терзали сомнения в том, справится ли она с ежемесячными платежами. И вот совсем недавно состояние озабоченности уступило место куда более радостному состоянию. По офису Галина буквально летает, работа у нее спорится, она вновь почувствовала вкус жизни во всех ее проявлениях, начиная от пирожных в любимой кофейне и заканчивая полноценным отдыхом на морскому берегу ближайшим летом.

– Знаешь, сначала я боялась, что не осилю кредитные платежи, – призналась она. – Потом немного поднапряглась и каждый месяц стала вносить на счет суммы бо€льшие, чем надо по договору. И теперь, когда там на случай какого-нибудь форс-мажора, собрано денег на три платежа вперед, «напряг» исчез. Зато я сполна ощутила удовольствие собственного дома, в котором все как мне хочется – от обоев на кухне до цветов на подоконнике. Все-таки прав был классик: мы очень зависим от квартирного вопроса.

Часть 2 Ипотечная арифметика

Как выбирать ипотечный кредит

НА РЫНКЕ любой из нас, прежде чем купить что-нибудь, пройдется по рядам, присмотрится, попробует, сравнит цены. Собираясь взять ипотечный кредит, разумный человек поступит примерно так же: изучит, какие предложения делают банки, чем они отличаются. Но быстро поймет: разнообразием они не блещут. Немного отличаются ставки, да первоначальный взнос где-то побольше, где-то поменьше.

Как выбрать наиболее выгодный кредит?

Универсального ответа на этот вопрос не существует. По одной простой причине: все зависит от того, в чем для вас заключается выгода. Один хочет быстрее рассчитаться с банком, чтобы поменьше переплачивать на процентах и не жить в долг. Другой, наоборот, желает растянуть срок возврата ссуды на возможно больший срок, чтобы ежемесячные взносы по кредиту поменьше били по семейному бюджету. Третьему важно получить как можно большую сумму. В соответствии со своими потребностями и надо выбирать ту или иную ипотечную программу.

Многие считают, что ключевым вопросом при выборе ипотечной программы должна быть процентная ставка по кредиту: проще говоря, во сколько обойдется занять деньги у банка. Вот и выбирают банк, глядя, где процентные ставки будут пониже. Чем ниже, тем лучше – без сомнения, это логично. Но при поисках самого «доброго» банка следует иметь в виду: кредиты по низкой ставке выдают отнюдь не всем желающим, ее величина зависит от многих нюансов.

ПЕРВЫЙ из этих нюансов – валюта кредита. Имеется три основных варианта: рубли, доллары и евро. Кредиты в рублях обходятся заемщику дороже, чем в иностранной валюте. Проверенное временем правило гласит, что кредит надо брать в той валюте, в которой вы получаете основной доход, иначе расходы на конвертацию и колебания обменного курса не в вашу пользу могут свести на нет всю выгоду от низкой процентной ставки.

 РИАНОВОСТИ © 2012 WWW.RIA.RU

Затем следует определиться с первоначальным взносом. Немаловажно, сколько вы готовы заплатить из собственных средств за новое жилье – от этого зависят практически все остальные параметры кредита.

Определившись с первоначальным взносом, выясните, какова для вас максимальная величина ежемесячного платежа? От этого будет зависеть выбор схемы погашения кредита, и на какой срок вы можете взять кредит.

Принципиальное значение имеет вопрос: по какой схеме вы будете гасить свой кредит. В России практически повсеместно используется аннуитетная схема, когда заемщик ежемесячно платит одну и ту же сумму – с первого до последнего дня, на протяжении всего срока, на который взят кредит. Чтобы платежи весь срок погашения распределялись равными порциями, сумма основного долга уменьшается очень медленно: первые годы большую часть платежа составляют проценты по кредиту. И дело тут не в злонамеренности банка, по-другому рассчитать просто не получится. Существенный плюс этой системы – равномерность платежей, которые вы можете предусмотреть в своем семейном бюджете.

Но существует другая схема погашения кредита, дифференцированная. В этом случае ежемесячные платежи рассчитываются таким образом, что основной долг выплачивается равными частями. Остаток долга, таким образом, каждый месяц понемногу уменьшается, и одновременно уменьшается сумма, которую составляют проценты по кредиту. Плюс такого варианта – сумма платежа, пусть незначительно, но уменьшается ежемесячно.

В целом дифференцированная схема выгоднее, чем аннуитетная, поскольку заемщик выплачивает банку меньше денег в виде процентов. Из-за этого говорят, что аннуитетная схема погашения в первую очередь выгодна банку. Однако аннуитетная схема менее выгодна заемщику только с точки зрения абстрактной математики – на практике для большинства это единственно возможный способ погашения кредита.

Прослышав про дифференцированные платежи, некоторые гордо сообщают окружающим, что их «не разведут», они-то не намерены переплачивать на процентах и возьмут кредит по «правильной» схеме. Однако не каждый способен выполнить это намерение. Дело в том, что экономить на процентах по ипотеке могут позволить себе только состоятельные люди.

Дифференцированная схема погашения кредита на протяжении первых нескольких лет требует ежемесячно вносить значительно большие суммы, чем по аннуитетной схеме при прочих равных условиях. Но, как известно, чем больше будет сумма ежемесячного платежа, тем выше должен быть доход. Получается, что два человека с одинаковыми доходами, выбирая разные схемы погашения, получат кредиты разного размера.

Вот тут и кроется глобальное преимущество аннуитетной схемы: она позволяет получить большую сумму кредита. Условно говоря, нужен кредит на два миллиона рублей сроком на пятнадцать лет. По аннуитетной схеме придется ежемесячно платить по двадцать тысяч рублей, а по дифференцированной вначале платежи составят около тридцать пять тысяч рублей. Будем считать, что на погашение кредита нельзя пускать больше половины дохода заемщика. Если ваши доходы меньше семидесяти тысяч рублей в месяц, кредит с дифференцированной схемой погашения на требуемую сумму вам просто не дадут. Зато вариант с аннуитетом позволяет одолжить в банке два миллиона при ежемесячных доходах всего сорок тысяч рублей. Вот такая математика.

Стоит ли так уж сильно переживать заемщикам, вынужденным пользоваться аннуитетной схемой погашения кредита, из-за переплаты на процентах? Имея в союзниках инфляцию, лет через пять можно практически гарантированно рассчитывать, что кредитные платежи будут отнимать заметно меньшую часть доходов семьи. А через десять лет эти платежи вовсе должны превратиться в необременительные суммы.

Тем временем, возвращая кредит по дифференцированной схеме, значительную часть долга приходится возвращать в первые годы, когда воздействие инфляции не слишком ощутимо. Поэтому дифференцированная схема наиболее выгодна тому, кто берет кредит на относительно небольшой срок.

Сложно сказать, какая из двух схем больше способствует уменьшению долговой нагрузки на бюджет семьи. Если доходы позволяют выбирать схему погашения кредита, надо соотнести свои жизненные планы с особенностями каждой из них. Например, если в скором времени планируется рождение ребенка, которое потребует расходов, или вы планируете дорогостоящие покупки, крупные расходы на учебу или путешествия, вряд ли будет оправданным выбирать дифференцированную схему ради экономии на процентах в отдаленном будущем. В этом случае логичнее снизить размер ежемесячных платежей за счет аннуитета. Другое дело, если кредит берет холостой высокооплачиваемый специалист. Ему имеет смысл поторопиться с погашением долга, пока не настало время кормить семью.

СРОК кредита – следующий важный вопрос. Определяя, на какой срок взять кредит, необходимо трезво взвесить все «pro et contra». Чем дольше срок, тем ниже ежемесячные выплаты а, значит, проще для вашего бюджета. Это плюс. Но чем дольше продолжается возврат кредита, тем больше денег в конечном счете заемщик выплатит в виде процентов и тем дольше он будет ограничен в своих правах относительно купленной в кредит квартиры. Это минус.

Вы готовы «затянуть пояса» и гасить кредит на пределе возможностей, лишь бы скорее рассчитаться с банком и перестать работать на оплату процентов? Ипотечный калькулятор подскажет, на какой минимальный срок погашения кредита следует рассчитывать при ваших доходах. Хотите платить поменьше, чтобы не лишать себя привычных радостей жизни? Тогда надо растянуть погашение кредита на максимально возможный срок.

Но максимальный срок погашения кредита вообще и для вас лично может выражаться совершенно разными цифрами. Обычно банки обещают одолжить денег на покупку жилья на пятнадцать-тридцать лет, а кое-кто громко заявляет о том, что готов давать кредиты и на сорок, и на пятьдесят лет. Но абстрактное увеличение срока, который отводят на возврат ипотечного долга, не играет особой роли. Дело в том, что почти все банки рассчитывают предельно возможный для заемщика срок погашения кредита таким образом, чтобы он успел расплатиться с банком к моменту выхода на пенсию.

И ВОТ, наконец, выбрав валюту кредита, первоначальный взнос, схему погашения, наступает черед смотреть, под какую ставку вы можете получить кредит. Но придется учесть еще один фактор – уровень вашей платежеспособности и стабильность доходов. Институт кредитных историй, по которым оценивается благонадежность потенциального заемщика, в России пока не приобрел такого значения, как в цивилизованных странах, поэтому главную роль играет документ, подтверждающий, сколько вы зарабатывали в последние полгода – год.

Разумеется, в любимчиках у банков ходят обладатели на сто процентов официального «белого» дохода, подтвержденного специальной бумажкой из бухгалтерии, которая называется «справка по форме 2-НДФЛ». Совсем другой коленкор, если по ведомости вы получаете десять тысяч рублей, а остальную часть зарплаты – из рук шефа, в конверте, «черным налом». Вот и делят таких заемщиков на «белых» и «серых». «Серый» заемщик в качестве доказательства своего достатка может предъявить лишь справку от работодателя, что называется «в свободной форме». Тут уже другой уровень доверия к предоставленным сведениям и потому процентная ставка по кредиту будет несколько выше, чем для «белого» заемщика.

В некоторых случаях размер процентной ставки по ипотечному кредиту по желанию заемщика изменяется пропорционально размеру комиссии за выдачу кредита: чем больше комиссия – тем ниже ставка и наоборот. Насколько выгодна та или иная рокировка, будет зависеть от ваших планов материальных возможностей.

Существует распространенная банковская уловка: процентная ставка по кредиту устанавливается совсем низкая, но при этом в числе обязательных условий получения кредита будет ежемесячная комиссия за ведение судного счета или за обслуживание кредита. Совсем маленькая комиссия, какие-нибудь доли процента, ну просто ерунда. Однако за год эти ерундовые доли процента сложатся в несколько процентных пунктов, которые, по сути, будут скрытой составляющей процентной ставки. И что же получается? Берете вы кредит под 12 процентов годовых и радуетесь, как вам повезло. А сосчитав, сколько денег в потратили за год на оплату услуг банка – проценты плюс комиссия, выяснится, что ваша реальная стоимость кредита равна 16–17 процентов годовых. Помните: это незаконно и заемщик может опротестовать подобную переплату.

При сомнениях в качестве заемщика или повышенном риске по кредиту, банк может потребовать в качестве обеспечения помимо залога недвижимости оформить поручительство. Например, когда ипотечный кредит предполагается истратить на приобретение жилья на этапе строительства. Или когда исполнение заемщиком обязательств по кредиту находится в зависимости от третьих лиц – если заемщик работает у отца своей жены. В этом случае банк, возможно, попросит тестя выступить в качестве поручителя.

МОЖНО подать заявки на ипотечный кредит сразу в несколько банков и потом сравнить предложенные условия. Если вам подходят условия сразу в нескольких банках, и вы не знаете, на каком из них остановиться, выясните, чья репутация лучше. Ведь банк, который выдаст вам кредит, войдет в вашу жизнь на многие годы. Чтобы более отчетливо представлять, чего ждать от того или иного банка, воспользуйтесь специализированными банковскими сайтами. Все они содержат разделы, где посетители сайта делятся впечатлениями от работы банков.

Не поддается исчислению в материальном выражении, но играет большую роль такой фактор, как четкость информации от банка. С этой точки зрения оцените компетентность и доступность консультантов.

Стоит задуматься, если на сайте банка вы прочитали одно, по телефону вам рассказали совсем другое, а когда вы приходите в офис, вам из раза в раз говорят, что «нужный человек» вышел. Нетрудно понять, что здешняя команда не слишком дорожит расположением своих клиентов и не особенно серьезно относится к взятым на себя обязательствам. Можно с большой долей уверенности предположить, что процедуру оформления кредита могут сопровождать разного рода проволочки и неприятные сюрпризы. Например, неожиданное повышение процентной ставки по кредиту уже после одобрения вашей заявки, снижение обещанной суммы займа или отказ в выдаче кредита без объяснения причин уже в ходе его оформления.

Кредит оформляется на длительный срок, и плохое обслуживание может негативно сказаться не только при оформлении, но и при выплате кредита. Огромную роль играет количество отделений банка, удобство их расположения, график работы, качество и быстрота обслуживания, отсутствие очередей и т. д. У каждого заемщика существуют свои привычки – неплохо, если не придется им изменять. Кому-то нравится совершать платежи через Интернет – значит, хорошо бы найти банк, у которого отлажена такая система расчетов. Кому-то привычнее вносить платежи через кассу: поинтересуйтесь, есть ли отделения нужного вам банка рядом с вашими регулярными маршрутами, посмотрите, как сочетается их рабочий день с вашим, не толпятся ли там бесконечные очереди.

Если в будущем велика вероятность того, что вы будете погашать кредит досрочно, надо выяснить, на каких условиях банк позволяет это сделать. Некоторые кредиторы устанавливают очень жесткие ограничения, например, размер взноса в счет досрочного погашения кредита должен быть не менее пяти тысяч долларов.

...

Роли каждого участника в системе ипотечного кредитования

В ипотеке принимают участие не только заемщик и кредитор, но и другие заинтересованные лица.

...

РЕФИНАНСИРУЮЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ

ФУНКЦИИ

Рефинансирующая организация – это источник денег для банка, чтобы выдавать новые кредиты. Такие организации могут выкупать у банка закладные по кредитам и становиться выгодоприобретателями по этим займам (новыми получателями платежей по кредиту).

На российском рынке пока немного крупных рефинансирующих организаций. Этой деятельностью занимаются крупные банки (ВТБ, «Сбербанк») и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

В случае перепродажи кредита рефинансирующей организации для заемщика ничего принципиально не меняется: он продолжает вносить ежемесячные платежи на тех же условиях, что и раньше. Единственное, что может поменяться – реквизиты и адрес получателя. Но в большинстве случаев заемщик продолжает обслуживать кредит в прежнем банке, и перечисление платежей владельцу закладной относится к компетенции кредитора.

 РИАНОВОСТИ © 2012 WWW.RIA.RU

В течение срока погашения кредита может потребоваться вступить в более тесный контакт с банком, чтобы продать квартиру из-под залога, договориться об отсрочке выплат – да мало ли какие неожиданности могут произойти за десять-двадцать лет. И если в ходе консультаций вы увидите, что сотрудники банка воспринимают заемщика как бесправного просителя, не видят в клиенте партнера, с которым должно считаться, стоит задуматься, так ли уж велики остальные достоинства? И, наконец, через какое-то время вам может понадобиться рефинансировать ипотечный кредит.

Иногда заемщики, беря кредит, планируют в будущем сменить купленную квартиру на более дорогое жилье до окончания срока погашения кредита. В этом случае с разрешения банка квартира выводится из-под залога и продается, вырученные средства идут на погашение кредита, и заемщик берет в кредит большую сумму. Одни банки сравнительно легко соглашаются на этот шаг, но другие такие сделки не практикуют в принципе.

Ипотеку можно сравнить с браком по расчету. А если учесть, что срок ипотеки длиннее среднестатистического срока брака в России, то выбор тем паче становится максимально ответственным. Правильный или ошибочный выбор будет сказываться на вашей жизни многие годы.

Разновидности процентной ставки

ПРОЦЕНТНАЯ ставка по кредиту – это плата заемщика за предоставленные банком средства. Эта плата может начисляться по разным схемам. В зависимости от схемы ставка может быть фиксированной, плавающей или комбинированной.

По кредиту с фиксированной ставкой вы будете в течение всего срока погашения кредита отдавать банку один и тот же процент от суммы основного долга. Плавающая ставка отличается от привычной всем ставки фиксированной своим непостоянным характером, она будет опускаться или подниматься в зависимости от конъюнктуры финансового рынка. При благоприятной экономической ситуации плавающие ставки ниже фиксированных, за счет этой особенности вы получаете шанс уменьшить размер ежемесячных выплат.

В России для расчета плавающих ставок применяются несколько общепризнанных финансовых индикаторов, наиболее часто используются LIBOR и MosPrime, реже – ставка рефинансирования Центрального банка РФ и EURIBOR.

Аббревиатура LIBOR расшифровывается как London Interbank Offer Rate – лондонская межбанковская ставка предложения. Это усредненная процентная ставка, по которой банки занимают денежные средства друг у друга на лондонском межбанковском рынке. LIBOR используют для расчета ставки на кредиты в долларах США. MosPrime (Moscow Prime Offered Rate) это российский национальный индикатор стоимости финансовых ресурсов, соответственно, его применяют для расчета плавающей ставки по рублевым кредитам. Для того же используется и ставка рефинансирования ЦБ РФ. EURIBOR (European Interbank Offered Rate) представляет собой европейскую межбанковскую ставку предложения, она используется для расчета стоимости кредитов в евро.

 РИАНОВОСТИ © 2012 WWW.RIA.RU

Плавающие ставки складываются из фиксированной части и значения того или иного индекса, например, 6 процентов плюс LIBOR. Банк закрепляет размер плавающей части на срок от трех месяцев до одного года, а затем пересматривает в соответствии с актуальным значением выбранного индикатора. Если ситуация в экономике улучшилась – ставка снизится, а если ухудшилась – повысится.

ОЧЕВИДНЫЙ минус плавающих ставок состоит в том, что при ухудшении экономической ситуации в течение длительного срока ежемесячные платежи по кредиту будут расти из-за увеличения процентной ставки по кредиту. Это может сделать кредитное бремя неподъемным для заемщика, особенно, учитывая тот факт, что в кризисные периоды доходы имеют свойство падать.

Банк может позволить клиенту перейти на фиксированную ставку, если рыночные индексы пойдут вверх и ему станет затруднительно расплачиваться на существующих условиях. Но никаких правил на этот счет нет – каждый кредитор волен решать сам, пойти навстречу клиенту, или требовать выполнения взятых на себя обязательств. К тому же в кризис фиксированные ставки могут настолько подняться, что переходить на них может оказаться бессмысленным: сиюминутный выигрыш будет незначительным, а в будущем придется платить проценты по высокой фиксированной ставке, тогда как плавающая ставка пойдет вниз.

 РИАНОВОСТИ © 2012 WWW.RIA.RU

Идейный смысл плавающей ставки заключается в том, что она позволяет выдавать кредиты на таких же условиях, на каких занимает и сам банк. Банку стало дороже занимать средства для ведения своих дел – его клиентам придется больше платить за предоставленные кредиты.

В чистом виде плавающая ставка последнее время в России предлагается редко. Чаще используется комбинированная ставка – ее величина сначала фиксируется на определенный срок (год, два, три), а затем ставка становится плавающей.

Какая ставка по кредиту предпочтительнее, фиксированная или плавающая, способен определиться не каждый. Если у заемщика нет внутренней уверенности в том, что он в состоянии верно оценить возникающие риски, он вряд ли выберет такую непростую для понимания программу, как кредит с плавающей ставкой, даже если она на данный момент очень выгодна.

Знающие люди предупреждают, что кредиты с плавающими ставками имеет смысл брать не дольше, чем на несколько лет, потому что прогнозировать колебания рыночных индексов на длительный срок невозможно. В краткосрочной перспективе легче предугадать негативные тренды финансовых рынков, хотя риск потерь из-за роста рыночных индексов все равно остается.

Расходы заемщика при оформлении ипотеки

ВОКРУГ ипотеки в России до сих пор кипят страсти. Одни утверждают, что ипотечное кредитование – это магистральный путь решения жилищной проблемы для многих россиян. Другие напоминают об огромных переплатах, которые за десять-двадцать лет вынужден делать заемщик. «Квартира в кредит – это удобно», – утверждают одни. «Разорительно!» – кричат другие.

Истина, как всегда, находится посередине. Да, ипотека сегодня стала одним из наиболее эффективных способов улучшить свои жилищные условия. Но правда и то, что она требует значительных расходов. «Прежде чем спорить, надо считать», – заметил когда-то Вильгельм Лейбниц, и в случае с ипотекой это более чем актуально. Поэтому прежде чем решиться на «жизнь взаймы», вы должны четко представлять себе, из чего состоят потенциальные расходы на погашение и обслуживание ипотечного кредита.

Многие банки на своих сайтах указывают примерный перечень расходов, сопутствующих приобретению квартиры в кредит. Часть из них непосредственно с ипотекой не связана – это стандартные расходы для любых сделок с недвижимостью (не только в кредит, но и за наличные), но помнить о них надо. Иной раз ипотечные сделки срываются, потому что заемщику нечем оплатить комиссию.

Получая ипотечный кредит, будьте готовы, что с вас могут взять единовременные комиссии за рассмотрение заявки и за выдачу кредита. Если вы приобретаете жилье и будете рассчитываться за него наличными, скорее всего, придется заплатить комиссию за обналичивание кредитных средств.

НЕИСКУШЕННЫЕ заемщики часто не придают значения расходам на комиссии за ведение ссудного счета, или обслуживание кредита. На первый взгляд они так малы, что и думать о них не стоит – какие-то десятые доли процента. Не все понимают, что эта комиссия удерживается на протяжении всего срока возврата долга – ежемесячно или ежегодно, поэтому расходы на такую комиссию могут оказаться вполне ощутимыми. Как правило, такие комиссии используют, чтобы для вида снизить ставку по кредиту для пущей привлекательности в глазах потенциальных заемщиков. Например, процентная ставка по кредиту указана 13 процентов годовых. Но есть еще ежемесячная комиссия за обслуживание счета – 0,4 процента. Это означает дополнительные 4,8 процента в год, а значит, на самом деле стоимость кредита будет 17,8 процента годовых. А это, согласитесь, две большие разницы.

Несмотря на то, что Высший арбитражный суд России признал незаконным взимание комиссий за ведение ссудного счета или обслуживание кредита, поскольку они не являются отдельной услугой, многие банки продолжают их брать. Поскольку законодательный запрет отсутствует, а прецедентное право в России не действует, чтобы вернуть деньги, незаконно удержанные в виде комиссии за несуществующие услуги, приходится подавать в суд в каждом конкретном случае нарушения прав заемщика.

Конечно, размер комиссий, сопутствующих выдаче кредита, не может служить определяющим фактором при выборе ипотечной программы, но, при прочих равных условиях, разница в расходах с учетом этих дополнительных платежей может быть существенной. Например, разница в размере комиссии за выдачу кредита, может составить от нескольких тысяч рублей до нескольких тысяч долларов.

Ипотечному заемщику понадобятся деньги на оценку квартиры, которую вы предполагаете купить, так как сумма кредита зависит от стоимости залога. Оценить коттедж или иной загородный дом выйдет дороже, чем квартиру. Может получиться, что банк вашу квартиру забракует – тогда расходы на оценку придется списать в чистый убыток. И сколько квартир будет забраковано банком или страховой компанией, никто заранее знать не может.

ОТДЕЛЬНУЮ статью расходов составит оплата услуг нотариуса. Если вы состоите в браке, обязательно придется нотариально заверить согласие вашей законной «половины» на приобретение квартиры в кредит. Если заемщик не состоит в браке, этот факт тоже придется заверить нотариально. Кроме того, может понадобиться заверить копии каких-либо документов или сделать доверенности. Нотариальное удостоверение закладной и договора купли-продажи, в принципе, необязательно, но может оказаться непременным условием банка. Таким образом, несколько тысяч рублей понадобятся на нотариальные расходы.

Дополнительные расходы могут возникнуть в ходе расчета с продавцом жилья, например, вам потребуется оплатить аренду банковской ячейки. Покупатель жилья должен заплатить госпошлины за государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимости и права собственности.

Довольно дорого обходится ежегодная плата за обязательное страхование от утраты и повреждение залога. Обозначить какие-либо суммы сложно – они зависят не только от конкретных компаний, но и от размера кредита, состояния здоровья заемщика, а также от состояния объекта недвижимости, который он приобретает. Как и в случае с оценкой, страхование загородной недвижимости более накладно, чем квартиры в многоэтажке. В среднем, расходы на страховку составляют 0,4 %–2% от суммы кредита. Менее затратны расходы на личное страхование и страхование титула, если вы решите оплатить и такие страховки

Покупая жилье в кредит, можно воспользоваться услугами ипотечного брокера и риэлтора. Они стоят недешево, но здорово экономят ваше время и нервы.

Если брать кредит в иностранной валюте, а доходы получать в рублях, – придется ежемесячно тратиться на конвертацию.

Штрафные санкции за просрочку платежей по кредиту, разумеется, нельзя напрямую отнести к расходам по ипотечному кредиту. Но полезно внимательно прочитать в кредитном договоре во сколько вам, в случае чего, обойдутся ваша непунктуальность или неплатежеспособность. Во многих банках эти суммы могут быть весьма значительными.

ОСТАЕТСЯ упомянуть мобильный банкинг: выбрав для себя эту услугу, вы будете получать SMS-сообщения о поступлении внесенных вами платежей по кредиту или допущенной просрочке. Это удобно, но потребует дополнительных небольших расходов (в зависимости от тарифов банка).

В ходе погашения кредита у заемщика может возникнуть необходимость изменить условия договора. Например, вы захотите рефинансировать кредит под более низкий процент, или заменить одного созаемщика другим в связи с какими-то переменами в личной жизни. Или возникнет нужда реструктурировать график или размер платежей в связи с временной потерей доходов. Кредитные договоры многих банков в подобных случаях также предусматривают специальную комиссию за переоформление документации.

Так что имейте в виду: прежде чем получить ипотечный кредит, придется раскошелиться самому. А то массированная реклама любого рода кредитов так затуманила головы населению, что многим кажется, что банки раздают деньги всем подряд – лишь бы взяли.

Как можно сэкономить при оформлении ипотеки

ЖИТЬ в долг не слишком приятно. Но когда потребности растут быстрее возможностей, выбора не остается. Например, если вам не хватает собственных средств, чтобы купить квартиру, которую вы хотите. Во всем мире в таком случае принято обращаться в банк за ипотечным кредитом. Получаешь нужную сумму и покупаешь квартиру или дом, которые и будут служить залогом возврата кредита.

Разумеется, в этом случае ради комфорта бытового вам придется смириться с некоторым моральным дискомфортом – долг есть долг. И, как гласит известная поговорка, чужие деньги вы берете на время, а свои отдаете навсегда. Да еще с процентами. А так как ипотечный кредит – это всегда крупная сумма долга, то, вполне понятно, что в такой ситуации хочется использовать любую возможность сэкономить и взять ссуду на наиболее выгодных условиях.

Ипотечным банкам свойственно часто проводить рекламные акции, предоставлять разнообразные льготы и бонусы заемщикам. Это может быть снижение и отмена комиссий за выдачу кредита, уменьшение процентной ставки и т. п.

Многие банки предоставляют льготы и скидки при оформлении ипотеки своим «зарплатным клиентам», сотрудникам корпоративных клиентов. На понижение ставки могут рассчитывать вкладчики, клиенты с хорошей кредитной историей, заработанной в этом же банке.

ЕСЛИ вы берете ипотеку для приобретения жилья, покупать квартиру или дом выгоднее у партнера банка – строительной компании или риэлтора. Тут можно рассчитывать не только на снижение процентной ставки, но и на более низкую цену самой недвижимости.

Плавающие ставки обходятся дешевле, чем кредиты под фиксированный процент, а ставки по кредитам в валюте ниже, чем по кредитам в рублях, но такая экономия может обернуться неожиданными убытками.

В какой-то мере можно сэкономить за счет использования дифференцированной схемы погашения кредита: меньше денег уйдет на проценты.

Естественный вопрос: а какую экономию вам даст дотошное изучение различных ипотечных программ? Особенно на фоне общей, весьма круглой суммы кредита? Ответ довольно прост. Недавно с одним моим знакомым, довольно спешно купившим в ипотеку квартиру, мы, ради «спортивного интереса», посчитали, что было бы, если бы тот же кредит он взял в другом банке, который оформлял кредит медленнее, зато предлагал более выгодные условия.

Выяснилось, что ежегодная разница составляет 2300 долларов. То есть за пятнадцать лет (а именно на этот срок была взята ссуда) – 34 500 долларов. Цена новенькой Toyota Camry или Mazda 6. Приятель, который пока ездит на отечественной «десятке», изрядно задумался…

ИМУЩЕСТВЕННЫЙ налоговый вычет – самый эффективный способ компенсировать часть своих расходов, покупая жилье в ипотеку.

Не слишком вразумительное словосочетание «имущественный налоговый вычет» означает, что полученные законным путем доходы физических лиц не облагаются налогом, если они истрачены на приобретение жилья. Однако налог на доходы бухгалтерия вашего работодателя перечисляет в бюджет автоматически. Поэтому, чтобы воспользоваться льготой, надо заявить о своем праве – тогда из бюджета вам вернут сумму, равную уплаченному налогу.

Часто покупатели жилья не понимают сути льготы: государство возвращает лишь реально поступивший в бюджет налог, а не просто 13 процентов от стоимости приобретенного жилья. Поэтому, если у вас не было налогооблагаемых доходов в тот год, когда была совершена сделка по приобретению жилья, никаких денег от государства не получить. По существующим правилам налоги, которые вы платили до заключения сделки, не учитываются.

Еще один важный момент – имущественный налоговый вычет вы получаете лишь один раз в жизни. Когда именно это сделать, вы можете решать самостоятельно. Купив квартиру или дом, совсем необязательно сразу же предъявлять свое право на возврат налога. Если вы рассчитываете и дальше улучшать свои жилищные условия, то есть смысл подождать: чем больше денег потрачено на новый дом, тем больше денег вернет казна.

«А вдруг прогадаю? – спрашивают многие. – Понадеюсь потом оформить вычет с более крупной суммы, но планы по расширению жизненного пространства осуществить не удастся?» Не страшно. Напомнить государству о своих социально значимых расходах на жилье никогда не поздно – это можно сделать когда угодно, хоть через десять лет после покупки жилья. Другое дело, что надолго это дело затягивать не стоит – инфляция ежегодно будет обесценивать положенный вам налоговый вычет.

Если жилье приобретается в общую долевую либо в общую совместную собственность, совладельцы имеют право вернуть себе уплаченный налог пропорционально стоимости их доли. Кстати, долгое время родители, приобретающие жилье в общую долевую собственность со своими несовершеннолетними детьми, не могли вернуть себе налог, уплаченный с доходов, истраченных на доли детей. Мол, раз дети – собственники недвижимости, вот они пусть и получают налоговый вычет… когда подрастут и начнут платить налоги. Теперь за родителями признали право на получение имущественного налогового вычета в соответствии с фактически произведенными расходами.

Вычет вам могут вернуть в двух видах. Первый вариант – на ваш счет перечислят соответствующую сумму. Второй вариант – с вас в течение какого-то времени перестанут взимать налог на доходы физических лиц, до тех пор, пока не покроется сумма положенного вам налогового вычета. Первый вариант приятен тем, что вы сразу же получаете круглую сумму. Второй требует меньших хлопот.

Понятно, что щедрость государства небезгранична. Существует предел расходов на жилье, с которого можно осуществить налоговый вычет, – два миллиона рублей. Учитывая, что ставка налога на доходы равна 13 процентам, получается, что можно вернуть не больше 260 тысяч рублей. Но до 2008 года размер вычета был вдвое меньше – один миллион рублей, поэтому, если вы захотите получить вычет за жилье, приобретенное до 2008 года, для вас будет действовать именно эта планка.

Однако в случае с ипотекой вы сможете вернуть еще большую сумму: расходы на проценты по кредиту на приобретение жилья учитываются без ограничений. Это означает следующее. Например, вы взяли ипотечный кредит на сумму один миллион рублей и купили квартиру. Допустим, сумма уплаченных по кредиту процентов составила за срок вашего кредита еще 800 тыс. рублей. Значит, в виде налогового вычета вам возвращается:

1. 13 процентов от суммы в 2 миллиона рублей (стоимость жилья);

2. 13 процентов от суммы в 800 тысяч рублей (уплаченные проценты по кредиту).

Итого: 260 тысяч рублей + 104 тысячи рублей = 364 тысячи рублей.

Таким образом, налоговый вычет – это еще один плюс в пользу ипотеки. И его следует учитывать, рассчитывая свою ипотечную арифметику.

Небольшая оговорка: это правило действует только в отношении целевых кредитов на приобретение или строительство жилья, то есть ипотечных. Использовать проценты по потребительскому кредиту, пусть даже взятому на приобретение жилья, или по нецелевому ипотечному кредиту, как основание для возврата налога, вам не удастся.

ЧТО включается в налоговый вычет? Перечень расходов по приобретению жилья, на которые распространяется льгота, довольно широк. Если речь идет о доме, в него включаются:

– расходы на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме;

– расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;

– расходы на приобретение земельного участка, на котором расположен жилой дом;

– расходы на уплату процентов по целевому ипотечному кредиту;

– расходы на разработку проектно-сметной документации, на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников;

– затраты на приобретение строительных и отделочных материалов;

– расходы, связанные с работами или услугами по строительству, достройке и отделке дома или квартиры.

Но, чтобы учесть дополнительные расходы, нужно оформить документы в соответствии с требованиями налогового законодательства.

Во-первых, в договоре купли-продажи недвижимости обязательно должно быть указано, что приобретается незавершенный строительством жилой дом или право на квартиру без отделки.

Во-вторых, все понесенные расходы должны подтверждаться соответствующими документами. Это могут быть квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие аналогичные документы. А для оформления вычета на сумму, уплаченную в виде процентов по кредиту, необходимо ежегодно брать в банке соответствующую справку.

КАК оформить налоговый вычет? Поскольку, оформляя налоговый вычет, вы можете рассчитывать только на возврат реально уплаченного налога, эта льгота оформляется по итогам года. О своем праве на имущественный налоговый вычет вы можете заявить в налоговую инспекцию по месту вашей регистрации в любой момент, начиная с января следующего за отчетным года. То есть если вы хотите оформить вычет, например, за 2012 год, то можете подать заявление в любой день 2013 или любого следующего года.

Естественно, вас ожидают некоторые бюрократические процедуры. Заплатить налог на доходы физических лиц легче легкого – большинство из нас даже не замечает, как это происходит, поскольку обычно налог вычисляется и передается в казну вашим работодателем. А чтобы вернуть его, разумеется, придется предпринять следующие шаги.

1. Написать два заявления на имя начальника налоговой инспекции по месту вашей регистрации: первое – о предоставлении имущественного налогового вычета, второе – о возврате уплаченного налога на доходы физических лиц с указанием банка и номера вашего счета, на который будут перечислены деньги.

2. К заявлениям нужно приложить копии всех документов, свидетельствующих, что вы купили, построили или приобрели право на жилье. В числе этих документов: свидетельство о регистрации права собственности, договор купли-продажи или договор участия в долевом строительстве, а при необходимости, документы, подтверждающие ваши сопутствующие расходы. Причем, подавая заявление, нужно будет предъявить оригиналы всех документов: инспектор сверит с ними копии и заверит подлинность представленных вами сведений.

3. Обязательно понадобится справка от работодателя о полученных вами доходах и уплаченного с них налога на доходы физических лиц по форме 2-НДФЛ. Какая сумма будет в ней фигурировать, ту вам и вернут.

4. На основе собранных документов заполняется налоговая декларация о доходах физического лица. Бланки декларации бесплатно выдают в налоговой инспекции, но можно, не выходя из дома, скачать их на сайте Федеральной налоговой службы России www.nalog.ru или же любого из ее территориальных управлений. А еще вы можете заполнить декларацию в электронном виде, используя размещенную на тех же сайтах специальную компьютерную программу. Версии декларации обновляются каждый год. Заполненную форму обязательно надо распечатать, потому что достоверность представленных данных подтверждается вашей подписью на каждой странице декларации.

ТЕПЕРЬ – несколько советов.

Совет первый. Несмотря на то, что форма декларации по налогу на доходы физических лиц неоднократно совершенствовалась, она по-прежнему представляет собой ребус не для слабонервных. Как правило, заполнить декларацию без ошибок удается примерно с пятой попытки. Можно обратиться за консультацией в налоговую инспекцию – при известной доле везения, вас проконсультируют, а, может, и помогут заполнить.

Совет второй. Помните: если в ходе проверки декларации обнаружится, что претендент на вычет числится в должниках по любому виду налога, денег ему не видать, пока долг не будет погашен.

Совет третий. Никаких налоговых льгот не имеют индивидуальные предприниматели, перешедшие на систему единого налога на вмененный доход (ЕНВД). Дело в том, что «вмененщики» по определению не платят налога на доходы физических лиц, подлежащий возврату, так что возвращать им просто нечего и никакой альтернативы не предусмотрено. По той же причине не полагается налоговых льгот тем, кто приобретает жилье за счет работодателей, на средства материнского капитала, или других средств государственной социальной поддержки. В списке «лишенцев» и те, кто приобретает жилье у близких родственников или у супруга, которые по закону определяются как взаимозависимые лица – им налог не вернут в качестве меры предосторожности от возможного мошенничества: так можно долго доить бюджет, фиктивно продавая жилье друг другу.

Совет четвертый. Категорически не рекомендуется приходить со своей декларацией в марте-апреле. В это время в налоговую инспекцию потоком идут граждане, для которых подача декларации о доходах является обязательной. Можно простоять в очереди целый день, о консультациях же и мечтать не приходится.

Заявления и декларацию придется собственноручно или через доверенное лицо принести в налоговую инспекцию. Почта в этом деле не помощник – ведь вам нужно будет предъявлять оригиналы документов на приобретение и оформление в собственность своей недвижимости.

С момента представления декларации и до момента перечисления на счет добытых из бюджета денег официально должно пройти не больше четырех месяцев. Три месяца отводится налоговой инспекции на проверку представленных сведений, и еще месяц – на перечисление денег из казначейства.

Вполне вероятно, что сумма выплаченного за год налога окажется меньше, чем сумма положенного налогового вычета. В этом случае надо будет повторять процедуру подачи заявлений и декларации заново – до тех пор, пока государство с вами не рассчитается полностью. Необязательно делать это каждый год, можно подавать декларации с паузой и в год, и в несколько лет. Причем, если так получится, что за целый год не нашлось времени подать декларацию, уплаченный в этот период налог все равно можно вернуть – разрешается подавать декларацию сразу за три прошедших года.

Кредитный договор

«ИМЕЮ желание купить дом, но не имею возможности. Имею возможность купить козу, но не имею желания», – так образно описывал печальное несовпадение желаний и возможностей герой популярного советского фильма. Кредитный бум в России во многом разрешил эту проблему, существенно сузив зазор между желаниями и возможностями. Разумеется, за плату. Чтобы эта плата не превратилась в кабалу, в первую очередь, несем ответственность мы сами – те, кто подписывается в графе «заемщик». И, несмотря на самую срочную потребность в деньгах, очень важно тщательно прочитать кредитный договор с банком до того, как он будет подписан, чтобы избежать неприятных сюрпризов после. Потому что после того, как вы поставите свою подпись на документах, обратной дороги не будет. За нарушение условий кредитного договора банк вправе его расторгнуть и потребовать немедленного погашения остатка долга по кредиту.

Кредитный договор похож на брачный контракт, это основополагающий документ, регламентирующий взаимоотношения между заемщиком и кредитором на многие годы вперед. Поэтому предпочтительнее прочитать договор до поисков квартиры и каких-либо расходов по запланированной сделки. И если в нем вас что-то насторожит, лучше не пожалеть потраченного времени, отыграть назад и начать все сначала. Благо, выбор ипотечных предложений сегодня большой.

Читайте все, что написано самыми маленькими буквами, не устают призывать эксперты. Иначе привлекательные, на первый взгляд, условия ипотеки при ближайшем рассмотрении могут оказаться замаскированными поборами. И тогда заемщику останутся лишь сожаление и досада на свои лень и невнимательность.

Как показывает практика, большинство претензий и обид заемщиков по отношению к банкам-кредиторам связано с тем, что клиенты просто не прочитали или не обратили внимания на тот или иной пункт ипотечного договора. Все учатся на ошибках: только дураки – на своих, а умные – на чужих. Вам, соответственно, решать, какой вариант обучения выбрать для себя.

Если спросить специалиста, на что в первую очередь надо обращать внимание в ипотечном договоре, он ответит: «На все! У ипотеки мелочей не бывает». И все же имеет смысл подчеркнуть самые актуальные аспекты.

Важнейшие пункты ипотечного договора – сколько и за что вам предстоит платить, как и от чего вы будете застрахованы и что предусмотрено в случае какого-либо форс-мажора.

График ваших платежей должен быть оформлен в виде приложения к договору и заверен подписями и печатью. В практике автора этих строк был случай, когда он взял в одном из известных банков кредит без официального графика платежей. О сроках и суммах мне просто рассказал банковский клерк. Через пару месяцев выяснилось, что он что-то напутал. И оказалось, что я вносил в банк недостаточную сумму и не в установленные сроки. Пришлось уплатить штраф, благо, кредит был небольшой. В случае с ипотекой подобная оплошность может иметь куда более серьезные последствия.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию разработало специальное приложение к кредитным договорам, содержащую информацию о полной стоимости кредита (ПСК). В ней банк-кредитор должен указать значения всех расходов заемщика на протяжении срока жизни ипотечного кредита, включая всевозможные единовременные комиссии и другие расходы. Заполняя эту форму в нескольких банках, заемщик может выбрать наименее затратное ипотечное предложение и получить максимально полную информацию обо всех своих издержках по ипотеке.

Условия досрочного погашения – очень важный момент ипотечного договора, на который нужно обратить внимание.

Еще один момент, на который следует обратить внимание – страховка. Условия страхования должны быть четко прописаны в кредитном договоре: какие виды страхования являются обязательным условием получения кредита, с какой периодичностью надо предоставлять в банк документы, подтверждающие оплату страховки. Имейте в виду, что неустойка за ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств по страхованию, а также иных обязательств, предусмотренных пунктами кредитного договора, может обойтись вам в кругленькую сумму.

ТРЕБОВАНИЯ, которые банк предъявляет к заемщику и прописывает в договоре, носят не только финансовый характер. Не все знают, что обязанности заемщика перед банком после выдачи кредита не ограничиваются аккуратным погашением кредита. Ежегодно нужно предоставлять в банк документы, которые подтверждают размеры доходов заемщика – справку по форме 2-НДФЛ, копию трудовой книжки, заверенную работодателем.

Кредитный договор обычно предусматривает и другие санкции за нарушение каких-либо условий предоставления ссуды. Для многих банков это законный повод «поживиться» за счет заемщика. Поэтому следует обратить максимум внимания на детали – размер штрафов за просрочку платежей, пени на сумму просроченного долга, право банка устанавливать «повышенную процентную ставку за просроченную задолженность».

Традиционно штраф за каждый календарный день просрочки обычно составляет от 0,1 процента до 0,5 процента от суммы просроченного платежа. Если в предложенном вам договоре ипотеки указаны куда более значительные суммы – это опять же повод задуматься и задать вопрос представителям банка.

Еще более принципиально, при каких условиях банк оставляет за собой право расторгнуть кредитный договор, потребовать полного погашения кредита, а в случае неисполнения этого требования – отнять у заемщика предмет залога (то есть купленное в кредит жилье). Обычно в российских банках повторение просрочки более трех раз в год расценивается как неисполнение кредитного договора. Это тоже должно быть четко прописано в договоре, дабы однократная просрочка не могла стать для банка поводом для «репрессивных действий».

Права и обязанности заемщика по отношению к банку должны быть четко прописаны в кредитном договоре. Если же кредитный договор сформулирован расплывчато, оставляет простор для различных толкований, лучше поискать другой банк.

Вы готовы спускаться по незнакомой лестнице с завязанными глазами? Если нет, то внимательно изучайте предложенный вам ипотечный договор. Как гласит давняя латинская пословица: «Кто предупрежден, тот вооружен» – знание всех деталей поможет сделать вашу ипотеку безопасной и комфортной.

Страхование в ипотеке

По РОССИЙСКОМУ законодательству обязательным условием выдачи ипотечного кредита является страхование в пользу банка недвижимости, которая на этот кредит приобретается – от утраты и повреждения. Дом может сгореть, под окнами неожиданно обнаружится свалка радиоактивных отходов, квартира может стать непригодной для жизни: к примеру, из-за непродуманной «точечной застройки» фундамент «поплывет», и в стене квартиры появятся трещины.

Получается, что банк остается без залога, значит, очень велика вероятность, что он потеряет свои деньги, ведь заемщик в любой момент может отказаться выплачивать остаток долга. Какой смысл гасить кредит, если приобретенное за счет него жилье больше не существует или требует на свое восстановление огромных средств? В подобных ситуациях страхование недвижимости от утраты и повреждения в пользу банка гарантирует защиту его интересов: в случае чего ему будет выплачен остаток долга, если заемщик откажется выполнять свои обязательства.

На первый взгляд, страхование залога нужно банку, но, если взглянуть на эту коллизию с другой стороны, то заемщику страховка нужна не меньше. Если его жилье сильно пострадает, к примеру, от пожара, он встанет перед серьезной проблемой: потратиться на ремонт – значит пробить брешь в своем бюджете. Хватит ли средств на погашение кредита? Имея страховку можно не беспокоиться: за счет возмещения по ней можно будет оплатить расходы либо по кредиту, либо по ремонту, если банк даст свое согласие.

Кроме того, заемщик, чье жилье было уничтожено полностью по той или иной причине, конечно, может отказаться платить кредит, поскольку для него в этом не будет никакого смысла, но с юридической точки зрения этот печальный факт не снимает с него обязательств перед банком. Не будь страховки, рано или поздно долг все равно пришлось бы возвращать любым путем.

Если жилье повреждено частично, то размер страховой выплаты составит сумму, равную стоимости его восстановления, но, конечно, не больше страховой суммы. Банк, может получить выплату самостоятельно в счет частичного погашения кредита, либо предоставить эти средства заемщику для восстановления жилья. Если жилье разрушено и не подлежит восстановлению, то страховая выплата будет перечислена банку для полного погашения кредита.

ЧТОБЫ заключить договор страхования, надо заполнить анкету-заявление и представить документы, характеризующие приобретаемый объект недвижимости. Перечень документов об объекте недвижимости, который необходимо представить в страховую компанию, в большинстве случаев соответствует документам, которые потенциальный заемщик предоставляет банку. Поэтому логичным будет подготовить все документы сразу в двух экземплярах. Хотя страховая компания может запросить и какие-то дополнительные документы, поскольку она более тщательно изучает состояние объекта недвижимости: как-никак ей платить, случись что.

При заключении договора страхования заемщик получает график уплаты страховых взносов, в которой будет прописано, когда и какие суммы необходимо будет вносить, начиная с момента покупки квартиры и заканчивая последним годом кредитования. Как правило, взносы по страховке увеличиваются пропорционально размеру страховой суммы. А сумма страховки практически всегда привязана к остатку задолженности, поэтому, по мере уменьшения долга перед банком, ежегодные выплаты по страховке с каждым годом становятся все меньше. Стоимость страховки по объекту недвижимости и титулу собственности с каждым годом падает.

Чаще всего плата за страховку вносится ежегодно. Обычно взносы по ипотечному страхованию можно вносить в течение шестидесяти дней с момента наступления очередного взноса. Если по прошествии этого срока страховой компании взнос по страховке не был внесен, договор страхования будет расторгнут. Поэтому нельзя допускать возникновения задолженности перед страховой компанией, по закону подлости неприятность может произойти именно в тот момент, когда договор страхования прекратит свое действие.

Страховка покроет ущерб, причиненный объекту недвижимости, в случае его повреждения или уничтожения в результате пожара, взрыва бытового газа, стихийных бедствий, обнаружении конструктивных дефектов здания, аварии водопроводной, отопительной, канализационной систем, противоправных действий третьих лиц. Можно дополнительно застраховать недвижимость от риска разрушения в результате ошибок проектирования, монтажа и использования некачественных материалов. Было бы желание: можно застраховать хоть от падения летающей тарелки.

Часто ипотечные заемщики страхуют только конструктивные элементы квартир, чтобы меньше платить за страховку, а затем, в случае повреждения отделки жилых помещений, предъявляют необоснованные претензии о выплате страхового возмещения. Между тем, для ипотечных заемщиков обычно действуют льготные тарифы, поскольку страховая компания понимает, что этот клиент пришел надолго. Желающие могут по льготным тарифам застраховать от риска утраты или повреждения и отделку жилья, и свое имущество.

Прежде чем заключить договор страхования недвижимости от утраты и повреждения, сначала проверьте, удовлетворяет ли вас перечень рисков, от которых будет защищать страховка. Тут очень важны нюансы, желательно в этом момент иметь под рукой специалиста по страхованию, которому вы доверяете. Человеку, далекому от иезуитских уловок страховщиков, разглядеть подвох будет просто невозможно. Например, в числе рисков, которые включает ваша страховка, будет указан пожар. Но при этом страховым случаем не будет считаться пожар, если он был результатом поджога. Поджог может расцениваться как отдельный риск и от него надо страховаться отдельно. И таких тонкостей в страховании полным-полно.

Особенно внимательно прочитайте раздел договора, в котором перечисляется, какие действия владельца недвижимости будут поводом для отказа в выплате страховки. В частности, возмещение по страховке не выплатят, если выяснится, что вы сделали незаконную перепланировку жилья.

По условиям получения ипотечного кредита, недвижимость, приобретаемую на заемные средства, требуется застраховать на величину полученной ссуды. В свете актуальных требований банков, почти всегда это не полная стоимость жилья, так как определенную часть стоимости заемщик вносит в виде первоначального взноса. Если жилье по какой-нибудь причине пострадает, за счет страховки банку выплатят остаток долга заемщика, но и только, на восстановление средств уже не будет. Может оказаться, что жилье окажется полностью разрушенным. Тогда вложенные в него личные средства заемщика будут потеряны безвозвратно.

Оптимальным вариантом будет страхование имущества на его полную стоимость. В таком случае, случись что, страховка поможет не только выполнить свои обязательства перед банком, но и вернуть свои деньги, потраченные на первоначальный взнос. Отдельный договор заключать при этом не обязательно, достаточно разделения обязательств страховщика на двух выгодоприобретателей – в лице банка и заемщика.

ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ страхового возмещения надо соблюсти определенные правила. Если нарушить установленную процедуру, пострадавший может лишиться положенной компенсации или получить меньшую сумму, чем ожидалось. Что должен знать ипотечный заемщик, чтобы не «пролететь мимо кассы»? Чтобы страховая компания взяла на себя обязательства ипотечного заемщика по выплате долга перед банком, надо представить ей документы, которые подтверждают наступление страхового случая. Перечень всех необходимых документов указывается в договоре страхования и в правилах, которые передаются заемщику во время оформления страховки. Его надо хорошенько изучить, иначе можно попасть впросак из-за отсутствия какого-нибудь нужного документа и остаться без возмещения убытков.

...

Роли каждого участника в системе ипотечного кредитования

В ипотеке принимают участие не только заемщик и кредитор, но и другие заинтересованные лица.

...

СТРАХОВАЯ КОМПАНИЯ

Страховая компания страхует объект ипотеки от риска повреждения или утраты, т. к. этого требует законодательство. Как правило, у каждого банка есть перечень страховых компаний, с которыми он работает, и заемщик вправе выбрать любую из них. Страховку необходимо возобновлять каждый год до окончания срока кредитования. При наступлении страхового случая компания обязана выплатить кредитору страховую премию.

Перед заключением договора страхования компания проводит собственный андеррайтинг страхуемого жилья, и может отказаться от одобрения какого-либо объекта, если его состояние будет неудовлетворительным.

При оформлении личного страхования компания может потребовать пройти медосмотр.

ИНЫЕ УСЛУГИ

• Личное страхование заемщика (страхование жизни и трудоспособности).

• Титульное страхование (страхование от риска утраты права).

 РИАНОВОСТИ © 2012 WWW.RIA.RU