Помоги проекту - поделись книгой:
– части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного законом.
Помимо этого, процесс развития рынка осложняется проблематичностью оценки земельных участков и несовершенством российского законодательства. При этом оформление прав собственности на землю требует большого количества времени и немалых материальных затрат.
Законодательная база разработана лишь для первой части ипотечной схемы – предоставления кредита под залог земельного участка. Вторая же часть, связанная с аккумулированием земли, превращением ее в ликвидные активы, привлечением средств, рефинансированием кредитных организаций и обращением ценных бумаг, не отрегулирована должным образом.
Однако земельная ипотека все же развивается. Подготовлена концепция развития земельно-ипотечного кредитования, на основе которой разрабатывается целевая программа. Согласно этой программе предусматриваются:
– формирование технологии долгосрочного кредитования сельских товаропроизводителей под залог земельных участков;
– выдача долгосрочных кредитов сроком до 15 лет, обеспеченных залогом земельных участков, на создание, реконструкцию и модернизацию материально-технической базы сельских хозяйств;
– привлечение коммерческих банков к участию в проекте на основе предлагаемой технологии рефинансирования их земельно-ипотечных активов;
– формирование рынка ипотечных ценных бумаг, обеспеченных земельными активами, что позволит привлекать ресурсы, необходимые для дальнейшего наращивания объемов кредитования посредством земельной ипотеки.
Для развития ипотеки под залог земельных участков создано агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), уже действующее и разрабатывающее стандарты по земельной ипотеке для физических и юридических лиц, а также для муниципалитетов.
Стандарты разрабатываются под руководством Министерства экономического развития и Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Российской Федерации. Создание стандартов земельной ипотеки дает возможность рассматривать землю как объект залога и привлекать под залог земли долгосрочный заемный капитал.
По мнению экспертов, кредитование под залог земельных участков по определенным правилам должно решить проблему с дефицитом земельных участков под жилищное строительство. Имеется в виду следующая схема кредитования. Заемщик (частное лицо, юридическое лицо или муниципалитет) получает кредит под залог земельного участка и на полученные кредитные средства начинает обустройство земли (подведение коммуникаций и коллекторов).
После этого земельный участок переоценивается, его стоимость с учетом произведенных усовершенствований возрастает, что дает заемщику возможность получить дополнительные средства для дальнейшего строительства. На полученный объект недвижимого имущества после введения его в эксплуатацию оформляется стандартная закладная, и агентство ее рефинансирует. Поскольку данная сделка является стандартной, она совершается сравнительно быстро.
Стандарты земельной ипотеки для физических лиц практически готовы, и очень скоро система начнет действовать. Что касается реализации программы для юридических лиц и муниципалитетов, она находится в стадии доработки.
Следует отметить, что банки с осторожностью подходят к существующей проблеме земельной ипотеки, в первую очередь, из-за несовершенства законодательства. Однако надежность кредитования под залог земельных участков привлекательна для банков. В отличие от других объектов недвижимого имущества земля со временем не изнашивается, и ее стоимость постоянно растет.
В настоящее время кредиты под залог земельных участков предоставляют только некоторые банки, а именно: Московский кредитный банк, Сбербанк, Городской ипотечный банк, Райффайзенбанк и банк «Зенит». Условия кредитования в этих банках практически одинаковы: 30 % стоимости участка нужно внести единовременно, а остальные 70 % можно выплачивать в течение 10–15 лет по ставкам 11–16 % годовых в долларах и 16–18 % годовых в рублях.
Разумеется, для реализации программы необходимо вносить поправки в законодательство. В случае развития земельной ипотеки местные власти получат доступ к банковским кредитам на развитие коммуникаций, а застройщики – участки с готовой инфраструктурой. Сейчас муниципалитет, осуществляя строительство на своей территории, не может получить кредит под залог участка, поскольку закон не допускает ипотеки земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВЫЕ НОРМЫ САДОВОДЧЕСКОГО ОБЪЕДИНЕНИЯ
По своему правовому положению объединения садоводов, огородников и дачников (товарищество, потребительский кооператив, партнерство) являются некоммерческими организациями.
Если цель коммерческой организации заключается в извлечении прибыли в результате своей предпринимательской деятельности и ее распределении между участниками организации, то целью некоммерческой организации, как правило, является решение социальных задач.
Если некоммерческая организация занимается предпринимательской деятельностью, прибыль от нее не распределяется между ее членами, а «служит достижению целей, ради которых она была создана» (пункт 3 статья 50 ГК РФ).
Федеральным законом от 12 января 1996 года № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» были определены правовое положение, порядок создания и деятельности данных организаций как юридических лиц, формирования и использования их имущества, нормы управления этими организациями, права и обязанности их членов, а также способы поддержки некоммерческих организаций органами государственной власти и местного самоуправления.
Некоммерческая организация должна иметь в собственности или оперативном управлении обособленное имущество, нести ответственность за него, имеет право осуществлять и приобретать имущественные и неимущественные права, может быть истцом и ответчиком в суде.
Некоммерческая организация считается созданной как юридическое лицо с момента ее государственной регистрации.
Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает норм, которые бы непосредственно определяли правовой статус некоммерческих садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан. Однако в соответствии с Федеральным законом «О некоммерческих организациях» является допустимым, что особенности правового регулирования могут определяться другими федеральными законами.
Таким образом, садоводам, огородникам и дачникам, объединенным в товарищества, потребительские кооперативы или партнерства, при осуществлении той или иной деятельности данной организации следует руководствоваться Федеральным законом от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих организациях граждан».
Основой данного закона послужила аналогия с нормами гражданского законодательства (статья 6 ГК РФ), регулирующими подобные отношения и не противоречащими их существу. Подобные схожие нормы приведены в статье 116 «Потребительский кооператив» и статье 291 «Товарищество собственников жилья» ГК РФ.
Согласно статье 1 и статье 4 Закона от 15 апреля 1998 года садоводческие (огороднические и дачные) некоммерческие объединения граждан учреждаются ими на добровольной основе для реализации своих прав на получение садовых, огородных и дачных земельных участков и их использования, а также в целях содействия членам объединения в ведении хозяйства на данных участках, в решении общих социально-экономических задач объединения.
В качестве организационной формы объединения садоводов (огородников и дачников) выступают товарищество, потребительский кооператив или партнерство. Все вышеуказанные формы объединений садоводов (огородников и дачников) являются некоммерческими организациями, однако каждая из них имеет свои особенности в организационной структуре, имущественной самостоятельности и ответственности, а также правах и обязанностях ее членов.
Данный вид объединения является наиболее распространенной формой ведения садоводческого, огороднического и дачного хозяйства. Имущество общего пользования, приобретенное или созданное товариществом такого типа за счет целевых взносов, является совместной собственностью его членов. Следует отметить, что имущество общего пользования, созданное или приобретенное за счет средств специального фонда, созданного по решению общего собрания членов товарищества, является собственностью такого товарищества как юридического лица.
Специальный фонд формируется посредством вступительных и членских взносов товарищества, доходов от его хозяйственной деятельности, а также средств, предоставляемых товариществу в качестве поддержки органами государственной власти, местного самоуправления и другими организациями.
Средства специального фонда используются на цели, оговоренные в уставе товарищества. Члены товарищества не отвечают по его обязательствам, и такое товарищество не отвечает по обязательствам своих членов.
Имущество общего пользования, являющееся собственностью кооператива как юридического лица, создается путем объединения паевых взносов членов кооператива. Последние обязаны ежегодно покрывать образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов, а также нести субсидиарную ответственность по обязательствам такого кооператива в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива.
В соответствии со статьей 116 ГК РФ члены потребительского кооператива обязаны покрыть эти убытки в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса. Если данные обязательства не будут выполнены в указанный срок, кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов.
Условие о размере дополнительных взносов о порядке распределения обязанностей по их внесению устанавливается уставом кооператива. В том случае, если не все члены данной организации внесут дополнительные взносы, остальные члены солидарно несут субсидиарную ответственность по ее обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива. Согласно статье 116 ГК РФ субсидиарная ответственность распространяется только на дополнительные взносы, которые должны уплачивать члены потребительского кооператива.
Доходы, получаемые потребительским кооперативом от предпринимательской деятельности, осуществляемой данным объединением в соответствии с Законом и уставом, распределяются между его членами (пункт 5, статья 116 ГК РФ). Следует учитывать, что данная норма закона находится в противоречии с пунктом 1 статьи 50 ГК РФ, в соответствии с которым некоммерческие организации не имеют основной целью получение прибыли и не распределяют полученную прибыль между участниками.
Кроме того, в Законе от 15 апреля 1998 года нет указания на возможность распределения прибыли между членами потребительского кооператива, полученной за счет его предпринимательской деятельности. В садоводческом (огородническом, дачном) кооперативе такая прибыль может быть направлена на создание и пополнение основных фондов кооператива, а также на социальные нужды и общие цели членов кооператива.
На потребительские кооперативы не распространяется действие Федерального закона «О некоммерческих организациях» (пункт 3 статья 1), поскольку деятельность названных организаций регулируется нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и другими законами и правовыми актами, в частности Законом от 15 апреля 1998 года.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона «О некоммерческих организациях» некоммерческое партнерство представляет собой основанную на членстве некоммерческую организацию, учрежденную гражданами для содействия ее членам в осуществлении деятельности, направленной на достижение социальных и других общественных благ для членов партнерства.
В таком партнерстве имущество общего пользования, приобретенное или созданное партнерством на взносы его членов, является собственностью садоводческого (огороднического, дачного) некоммерческого партнерства как юридического лица. Согласно пункту 4 статьи 4 Закона от 15 апреля 1998 года члены некоммерческого партнерства не отвечают по обязательствам и партнерство, в свою очередь, не отвечает по обязательствам своих членов.
Некоммерческое партнерство имеет право осуществлять предпринимательскую деятельность в соответствии с целями, для достижения которых оно было организовано. Полученная партнерством прибыль от хозяйственной деятельности не распределяется между его членами, а направляется на текущие нужды и создание имущественного фонда общего пользования.
В соответствии со статьей 26 Федерального закона «О некоммерческих организациях» источниками формирования имущества садоводческого (огороднического, дачного) некоммерческого партнерства являются:
– регулярные и единовременные поступления от его учредителей;
– добровольные имущественные взносы и пожертвования;
– доходы от реализации товаров, работ, услуг;
– доходы, получаемые от собственности партнерства;
– иные не запрещенные законом поступления.
Порядок регулярных поступлений от учредителей партнерства определяется учредительными документами данного объединения. В случае ликвидации садоводческого (огороднического, дачного) некоммерческого партнерства имущество, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, распределяется между учредителями партнерства в соответствии с их имущественным взносом.
Как только формальные ограничения по использованию земельных участков были сняты, стало популярным строительство трех– и четырехэтажных загородных домов. Вам, наверное, не раз приходилось встречать целые поселки, застроенные роскошными домами, стоящими почти впритык друг к другу. Многие граждане, желающие выстроить такой особняк, и не догадываются, что такое строительство связано с множеством юридических проблем. Наиболее распространенной сложностью является устранение нарушений права собственности, не связанных с лишением владения, иными словами, нарушений прав соседей.
Представьте себе, что владельцы стандартного участка в шесть соток строят высокий дом в три этажа. Разумеется, тень, которую будет отбрасывать такое строение, ляжет не только на участок владельцев, но и на соседние участки, что будет мешать выращивать овощи и ягоду. Кроме того, стена такого «замка» будет полностью перекрывать попадание прямых солнечных лучей в окна соседнего дома, что, скорее всего, не понравится соседям.
Уладить такие конфликты мирным путем удается крайне редко. Как правило, в таких случаях подаются жалобы в сельсовет, милицию и даже прокуратуру. Правда, все это редко дает положительный результат. Другое дело – подача в суд негаторного иска, влекущая за собой не только крупную денежную компенсацию, но и уменьшение этажности, а иногда и снос «мешающего» дома.
Поговорим подробнее о негаторном иске. Как известно, право собственности на недвижимость ограничивается интересами третьих лиц, не являющихся собственниками этой недвижимости. В ответ на заявление владельца особняка о том, что он имеет право делать на своей земле все, что хочет, и подается негаторный иск, защищающий интересы пострадавшего соседа.
В негаторный иск могут входить следующие пункты:
– требование финансовой компенсации потерь урожайности участка;
– требование по сносу верхних этажей, затемняющих окна соседа;
– требование по сносу всего здания, так как оно построено слишком близко к забору соседей, что является нарушением правил застройки.
Поэтому следует учитывать, что застройка любого земельного участка регулируется нормами, установленными государственными органами. Это ГОСТы, СНиПы и прочие нормативы. В настоящее время имеется множество актов, предусматривающих правила и ограничения застройки. Правда, большая их часть устарела и практически не подходит под сегодняшние стандарты, однако они не были отменены, а следовательно, являются действующими.
Санитарно-техническая служба не допускает полного затемнения окон соседнего здания свыше трех часов подряд в течение светового дня. Обратное является нарушением норм инсоляции. Помимо этого, является недопустимым располагать дом ближе 5 м от края участка. Исходя из того что стандартный участок в шесть соток представляет собой прямоугольник 20 на 30 м, получается, что строение должно быть расположено строго по центру участка.
Что касается хозяйственных построек на участке, высота которых не превышает 2,5 м, они могут располагаться на расстоянии 1 м от края участка. Если же постройки превышают указанную высоту, они должны быть отодвинуты от границы участка в соответствии с нормами. Постройки вплотную к границе участка запрещены, исключением являются случаи, когда есть письменное разрешение соседей. В таком разрешении должно быть подробно описано строение, на постройку которого согласны соседи.
Существует еще один нюанс, связанный со строительством на бывших садовых, дачных и других участках. Это разрешение на строительство. В 80-х годах XX века такое разрешение выдавалось на все товарищество (кооператив). В нем было указано, что разрешена постройка определенного количества домов в соответствии с количеством домов и пайщиков.
Максимальный размер домов был задан в инструкциях. Материал и планировка домов существенного значения не имели. Таким образом, старые дачные домики построены с разрешением и соответствуют стандартам.
Строительство больших загородных домов, начавшееся в 90-х годах XX века, не соответствовало старым нормам. Ведь большинство из них было построено по желанию владельцев, без архитектурных проектов, и строительство чаще всего осуществляли сами владельцы. В соответствии со статьей 222 ГК РФ все эти дома считаются самовольными постройками. Соответственно, к ним могут быть применены любые санкции, включая восстановление первоначального состояния и снос. Разумеется, это положение не применяется к домам, которые никому не мешают.
Если же возникает ситуация, при которой подается негаторный иск, здание, скорее всего, будет перепланировано или снесено. Согласно статье 3 ГК РФ негаторный иск рассматривается в суде по месту нахождения объекта недвижимого имущества, иными словами, в суде того района, где расположен данный земельный участок.
Рассматривая такое дело, судья в первую очередь потребует от застройщика разрешение на строительство дома, послужившего причиной недовольства истца. Если такого разрешения нет, так как дом относится к категории самовольных построек, решение суда будет вынесено в пользу соседа, чьи права ущемлены. Конечно, суд может не потребовать полного сноса дома, однако уменьшение этажности и выплата компенсации неизбежны. Кроме того, в таких случаях суд, как правило, налагает штраф за незаконное строительство и обязывает владельца дома в сжатые сроки провести согласование со всеми контролирующими службами, что стоит весьма недешево.
Если же застройщик предоставит все необходимые документы, подтверждающие, что строительство было осуществлено по всем правилам, вариант сноса исключается, а компенсация конфликтующему соседу будет выплачиваться в пределах доказанного. Как правило, ее размер определяется в зависимости от заявленного ущерба. Например, если человек, подавший иск, живет на маленькую пенсию и доход от урожая со своего участка, компенсация может оказаться внушительной.
Таким образом, чтобы не столкнуться с подобными проблемами, следует руководствоваться следующим:
– строительство должно быть оформлено в соответствии с требованиями закона;
– перед началом строительства будет нелишним согласовать проект будущего дома с соседями. Желательно сделать это в письменной форме, поскольку нынешние соседи могут продать свой участок другим людям;
– необходимо знать о своих правах и не допускать их ущемления.
CТРАХОВАНИЕ ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
В настоящее время в России страхование загородной недвижимости не пользуется популярностью. Наши соотечественники не стремятся брать пример с предусмотрительных европейцев, страхующих все имущество. Однако, вкладывая немалые средства в строительство загородного дома, владельцам следовало бы проявить должную осмотрительность.
Следует иметь в виду, что даже лучшая охрана не убережет загородный дом от попадания молнии, возгорания электропроводки и других неприятных случайностей. Разумеется, во многих случаях можно подать в суд на администрацию поселка и даже получить компенсацию, однако подобные разбирательства, как правило, длятся годами и не дают желаемых результатов.
Поэтому, чтобы не добавлять себе лишних проблем, предпочтительнее обратиться за помощью в страховую компанию. Конечно, страхование не исключает вероятности риска, однако оно обеспечивает должную финансовую защиту от его последствий. Иными словами, страхование осуществляется на случай события, которое может произойти, а может и не произойти.
Страхование объектов загородного недвижимого имущества имеет много общего с аналогичной процедурой в отношении городских квартир и домов, однако здесь есть свои тонкости.
В первую очередь, это разнообразие объектов загородной недвижимости и, соответственно, разница в их стоимости. В отличие от городских квартир, которые в большинстве случаев являются типовыми и не представляют особой сложности в плане оценки, загородные дома зачастую выполнены по индивидуальным проектам, что существенно усложняет процесс оценки.
Процедура оценки загородного дома – дорогостоящая операция. Кроме того, согласно закону земельный участок и здание, расположенное на нем, являются разными объектами недвижимости. Разумеется, они неразрывно связаны, однако свидетельства о регистрации собственности будут разными. Таким образом, если гражданин приобрел только строение на участке, он будет владеть этим строением, но без земельного участка, на котором оно расположено.
Нередки случаи, когда на одном земельном участке расположено несколько строений. Сама процедура оформления сделок в отношении загородных объектов недвижимости трудоемкая, что влечет за собой большое количество документации, связанной с нюансами законодательства.
В настоящее время законы, определяющие последовательность действий при таких сделках, сформулированы недостаточно четко. Даже процесс внесения земельных участков в кадастр различается не только в разных регионах страны, но и в разных районах Московской области.
Одним из немаловажных факторов, влияющих на процесс страхования загородной недвижимости, является целевое назначение участка. На земле, предназначенной для поселений, любое строительство считается законным. Совсем иначе обстоит дело с землями сельскохозяйственного назначения. В начале 90-х годов ХХ века под фермерские хозяйства государство выделяло наделы площадью до 20 га, удаленные от деревень. Они идеально подошли бы для строительства особняков, но это запрещено законом. Попытка построить дом на такой земле без предварительного изменения ее статуса приведет к вмешательству районной прокуратуры.
Таким образом, любую загородную недвижимость следует страховать как минимум от двух рисков:
– угрозы порчи и уничтожения имущества в результате воздействия внешних факторов (пожар, наводнение);
– угрозы утраты права собственности (титульное страхование).
Следует учитывать, что полис страхования права собственности обеспечивает финансовую гарантию возврата вложенных в недвижимость средств в пределах рыночной стоимости дома, если сделка будет признана недействительной. Помимо этого, полис страхования предусматривает юридическое сопровождение в случае, если кто-то станет оспаривать ваше право собственности на объект недвижимого имущества. Расходы на юридическое сопровождение страховая компания берет на себя.
Прежде чем заключать договор страхования, страховая организация производит оценку страхового риска. В понятие оценки страхового риска входит анализ соответствия документов законодательным нормам и условиям перехода права собственности.
Итак, объекты загородной недвижимости можно застраховать от следующих рисков:
– пожара;
– повреждения водой отопительной, водопроводной и канализационной систем;
– стихийных бедствий и их последствий (ураган, наводнение, просадка грунта, буря, град, ливень, взрыв);
– злоумышленных действий третьих лиц (кража, разбой, хулиганство).
В настоящее время наиболее актуальным из перечисленных рисков является риск «злоумышленные действия третьих лиц». В данном случае можно застраховать имущество полностью (несущие конструкции, отделку, имущество, находящееся в доме, и т. д.) или частично (только отделку, только имущество, находящееся в доме, и т. д.). Следует также учитывать, что страхователь имеет право выбора из предлагаемого перечня рисков, например застраховать имущество только от риска «пожар».
На страхование не принимаются следующие объекты загородной недвижимости:
– строения, физический износ которых составляет свыше 75 %;
– строения, расположенные в зоне, которой угрожают стихийные бедствия с момента объявления в установленном порядке о такой угрозе или составления соответствующими органами документа, подтверждающего факт угрозы;
– строения, находящиеся в аварийном состоянии и требующие капитального ремонта;
– строения, подлежащие изъятию, конфискации, реквизиции, аресту, уничтожению или повреждению по распоряжению военных или гражданских властей.
Некоторые страховые организации принимают на страхование и ветхое жилье, однако в этом случае тарифы страхования значительно выше обычных.
Максимальная вероятность возникновения страхового случая возникает тогда, когда в доме никто не живет, поэтому граждане, как правило, страхуют загородные дома на время своего отсутствия, на время постоянного проживания, на время аренды дома посторонними лицами.
В этом случае тарифы страхования могут различаться. Например, если владелец загородного дома не живет там постоянно или сдает дом в аренду, страховщики рассматривают данные обстоятельства как факторы, повышающие риск наступления страхового случая. Для таких клиентов предусмотрены повышенные страховые тарифы, поскольку в отсутствие собственника никто не следит за сохранностью имущества, состоянием конструкций и инженерных систем, не осуществляет текущего ремонта и т. д.
Организации, которые страхуют дома на стадии строительства, предлагают специальные условия страхования. Некоторые фирмы предлагают более высокие тарифы, чем на готовый дом, другие, наоборот, понижают тарифные ставки. Дело в том, что одни специалисты считают, что строящийся дом подвержен большему числу рисков и тариф нужно повышать, другие полагают, что готовый дом значительно дороже строящегося, поэтому тарифную ставку можно снизить.
Поделиться книгой: