Помоги проекту - поделись книгой:
3. Обязательства сторон;
4. Сроки исполнения обязательств;
5. Стоимость услуг и порядок расчетов;
6. Порядок расторжения договора;
7. Ответственность сторон.
Рассмотрим подробнее содержание перечисленных разделов.
Содержание договора с риэлторской фирмой
В преамбуле любого договора указывается, между кем он заключается. Стороны договора, или его участники, – это первое, на что нужно обратить внимание. Получатель риэлторских услуг, обычно называемый в текстах договоров «Заказчик», – это вы. Вторая сторона, которая будет оказывать эти услуги, – агентство недвижимости, как правило, называемое «Исполнитель».
Поскольку агентство является юридическим лицом, то в соответствии с законодательством заключать договоры и принимать обязательства от имени данной фирмы может только его исполнительный орган, который указан в уставе. Это может быть генеральный директор, директор, президент или другой представитель руководства. Любое иное лицо, в том числе и заместитель руководителя, вправе заключать договоры только на основании доверенности. В этом случае клиенту следует иметь у себя копию такой доверенности.
Если будет признано, что договор заключен неуполномоченным лицом, это значительно затруднит предъявление требований об исполнении такого договора.
Имейте в виду, что информация, содержащаяся в уставе или доверенности, согласно действующему законодательству не может быть отнесена к коммерческой тайне фирмы. Поэтому ссылки на эти обстоятельства, чем иногда грешат агентства, безосновательны.
Предмет договора – это те отношения между сторонами, ради которых заключается данный договор, взаимные обязательства по совершению определенных действий.
Агентство обязуется оказать какую-либо риэлторскую услугу, найти покупателя на имеющееся жилье или подобрать квартиру для ее приобретения, найти вариант обмена и т. д. Клиент обязуется уплатить за данную услугу определенную денежную сумму.
Более подробно содержание принимаемых каждой стороной обязательств обычно помещается в специальном разделе договора, который так и называется – «Обязательства сторон».
Для того чтобы исполнить предмет договора, каждой стороне необходимо совершить определенные действия. В договоре эти действия должны быть сформулированы в виде обязательств. Важно помнить, что каждая сторона вправе требовать исполнения только тех обязательств, которые зафиксированы в тексте договора. Устные обещания в расчет не принимаются. Посему к этому разделу договора необходимо подойти с особой тщательностью, причем обратить внимание на обязательства не только агентства, но и клиента.
Обязательства агентства зависят от предмета договора. Так, например, если риэлтору поручен поиск квартиры для ее приобретения, в договоре прежде всего необходимо подробно отразить требования к данному объекту недвижимости. Договор должен включать не только технические характеристики самой квартиры (количество комнат, площадь, этаж, тип дома, но и другие важные для вас параметры: район, удаленность от метро, состояние квартиры, наличие телефона. Ведь от подробности описания будут зависеть юридические последствия вашего отказа от найденного агентством и предложенного вам варианта. Если квартира формально соответствует содержащимся в договоре требованиям, то обязательства агентства считаются выполненными, и вы обязаны оплатить не только услуги риэлторов, но и, возможно, штрафные санкции за отказ. Если же квартира не соответствует указанным в договоре требованиям, то агентство будет обязано продолжить поиск без дополнительной оплаты.
Также в договоре должны содержаться обязательства агентства по проверке так называемой «юридической чистоты» данной квартиры. Это обеспечит отсутствие в будущем предъявления каких-либо требований от ее бывших собственников или жильцов. Следует отметить, что указанные обязательства далеко не всегда включаются в условия предлагаемого клиенту договора.
В обязательства агентства должны включаться и услуги по сбору всех документов, необходимых для совершения сделки.
Обязательства клиента, как правило, сводятся к следующему:
– уплата определенной денежной суммы за оказанные агентством услуги. Величина этой суммы или способ ее определения, а также порядок расчетов (на каком этапе сколько денег необходимо заплатить) должны быть изложены в договоре, быть понятными клиенту и устраивать его;
– предоставление документов на квартиру или их копий, а также иных документов, необходимых для совершения сделки: справок БТИ, выписок из лицевого счета и т. д. Условие о предоставлении подлинников документов на квартиру часто является камнем преткновения при заключении риэлторского договора. Этот шаг необходимо тщательно обдумать. С одной стороны, агентству проще работать с оригиналами, чем с копиями. Но, с другой стороны, оставлять подлинники таких важных документов, не зная, что на самом деле с ними будет происходить, – весьма рискованно. Тем более что, на словах заверяя клиентов в полной сохранности документов, агентства включают в договор пункты о достаточно условной ответственности за их утрату либо не включают такие пункты вовсе. Если вы все же приняли решение передать риэлторам документы, то необходимо потребовать расписку в их приеме;
– отказ от совершения определенных действий: самостоятельного поиска вариантов, обращения за оказанием аналогичных услуг в другие агентства и т. д. Иногда агентства включают в договор обязательства клиента, которые вообще-то являются предметом регулирования другого договора – между продавцом и покупателем квартиры. Это могут быть пункты о порядке проведения расчетов за квартиру (определенными частями, через банковскую ячейку и т. п.) либо о снятии с учета по старому месту жительства и регистрации по новому. Несмотря на то, что включение таких условий не носит обязательного характера, это стоит сделать для соблюдения интересов продавца и покупателя.
Для потребителей риэлторских услуг важно, чтобы поиск нужных вариантов, подготовка и оформление сделки не были затянуты во времени, поэтому при заключении договора следует указать сроки исполнения договорных обязательств. При этом необходимо обратить внимание, чтобы в договоре устанавливались именно сроки исполнения обязательств, а не сроки действия договора, как это иногда практикуется агентствами. Более того, в договоре целесообразно указать время исполнения каждого отдельного обязательства: сроки поиска покупателя на квартиру, оформления необходимых документов и проведения государственной регистрации права собственности и т. д. Это даст возможность при необходимости констатировать факт нарушения договора агентством.
Стоимость оказываемых агентством услуг и порядок проведения расчетов часто оформляются в виде приложения к договору. Обычно величина вознаграждения определяется в процентном отношении к стоимости продаваемой (покупаемой) квартиры, но в некоторых случаях указывается и фиксированная цена риэлторских услуг.
Первым делом необходимо разобраться, какие именно услуги агентство обязано оказать за это вознаграждение, а какие работы будут выполняться за дополнительную плату. Только после этого можно понять, устраивает ли вас прописанная в договоре цена. Нередко на клиента перекладывают расходы на рекламные услуги, нотариальное удостоверение договора, его государственную регистрацию, получение справок и т. д.
Порядок расчетов с агентством, как правило, предусматривает предварительную уплату некоторых сумм. Эти деньги могут являться либо авансом, либо задатком. На этот момент следует обратить особое внимание, поскольку последствия внесения аванса и задатка будут разными.
Сумма, внесенная в качестве задатка, является одновременно и средством платежа, и средством обеспечения выполнения каждой из сторон своих обязательств. Если договор остался неисполненным по вашей вине, и на каком-либо этапе исполнения договора вы отказались от дальнейшего сотрудничества, то эта сумма полностью остается у агентства. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток (риэлтор), то она обязана уплатить вам двойную сумму задатка.
Если в договоре указано, что деньги уплачиваются в качестве аванса, то при расторжении договора независимо от того, по чьей инициативе происходит расторжение, эта сумма должна быть возвращена.
Иногда расчеты за исполнение риэлторских услуг увязываются с расчетами за приобретаемую или продаваемую квартиру. В этих случаях следует обратить внимание и отразить в договоре информацию о том, в обеспечение каких именно обязательств уплачивается задаток: связанных с исполнением риэлторского договора или основного договора – купли-продажи квартиры.
И, наконец, последнее, важное замечание. Отдавая любые денежные средства, не забудьте взять расписку об их получении с указанием договорного обязательства (пункта договора), во исполнение которого осуществляется платеж.
Этот раздел обязательно должен присутствовать в договоре. Действительно, бывают случаи, когда у клиента изменились обстоятельства, и он вынужден отказаться от совершения сделки. С другой стороны, риэлторская фирма от этого страдать не должна, ведь до момента расторжения она уже провела определенную работу и затратила средства, которые необходимо компенсировать. Поэтому для того, чтобы исключить возможные споры между агентством и клиентом, в договоре следует предусмотреть не только основания для расторжения договора, но и ответственность сторон за это.
При формулировании условий этого раздела все агентства, как правило, стремятся ущемить интересы клиентов. Обычно за нарушение ими обязательств договор предусматривает штрафные санкции, в то время как агентству за нарушения ничто не грозит.
Безусловно, такая позиция неприемлема для клиента. В данном случае можно порекомендовать проявить большую настойчивость при переговорах с риэлторами и добиться включения в этот раздел условий о равной ответственности сторон.
Теперь непосредственно о самой ответственности.
При нарушении договора пострадавшая сторона вправе требовать от нарушителя:
– возмещения убытков;
– уплаты неустойки.
Убытки подлежат возмещению в любом случае, независимо от того, предусматривалось это договором или нет. Однако сначала необходимо доказать, что они возникли именно из-за нарушения договора, а не по другим причинам, и документально обосновать их размер. Как правило, убытки агентств недвижимости связаны с затратами по поиску покупателей или продавцов квартир, организацией и проведением рекламной кампании, получением каких-либо справок и т. д.
Неустойка (штраф, пеня) может быть взыскана с нарушителя только если это прямо предусмотрено условиями договора. При этом доказывать придется только факт их нарушения. Размер неустойки должен быть предметом обсуждения между сторонами, прежде чем попасть в договор.
Штрафные санкции могут быть предусмотрены:
– за несвоевременное исполнение агентством своих обязательств;
– за потерю переданных документов;
– за неполноту и недостоверность собранных для заключения сделки документов и т. п.
Например, в договоре об оказании риэлторских услуг, предлагаемом одной известной фирмой, сказано, что «агентство проводит юридическую экспертизу документов, необходимых для заключения договора купли-продажи квартиры». Обязательство, на первый взгляд, замечательное. Действительно, любому покупателю квартиры необходимо убедиться в юридической чистоте сделки. Однако без ответственности за качественное проведение такой экспертизы это обязательство становится лишь лозунгом, не имеющим под собой реальной основы и рассчитанным лишь на эффект от громких слов. Нетрудно предположить, как будет проводиться данная экспертиза, если за ее результат и последствия никто ответственности не несет.
Документирование результатов исполнения договора
Независимо от того, предусмотрено это договором или нет, исполнение каждого содержащегося в договоре обязательства следует фиксировать в виде отдельного документа, подписываемого всеми сторонами. Такими документами могут быть расписки в получении определенной денежной суммы или о приеме документов, акты приемки-передачи квартиры и оказанных агентством услуг и т. д.
Именно эти документы будут являться доказательством надлежащего или ненадлежащего исполнения договора, а следовательно, и основанием для привлечения к ответственности, если возникнет такая необходимость.
Как убедить риэлтора изменить договор
В силу сложившейся практики представители агентств не всегда соглашаются внести по просьбе клиента изменения в договор. В этом отчасти виноваты сами клиенты, которые не требуют корректировки условий даже при очевидном ущемлении своих интересов.
Однако ситуация постепенно меняется. Агентств недвижимости становится все больше, и поэтому в борьбе за клиента они вынуждены идти на уступки. Таким образом, убедить риэлторов скорректировать условия договора становится все проще. При этом важно:
– соблюдать правило разумности (то есть не требовать заведомо неприемлемых для агентства условий);
– найти убедительную аргументацию своих требований.
Если у вас появились малейшие сомнения в отношении правильности предлагаемых агентством действий, проконсультируйтесь с независимым юристом. Сделать это нужно до подписания договора и передачи любых денежных сумм и документов.
Основной ответ риэлторов на все возражения клиентов звучит примерно так: «Все так работают, и обычно клиенты с этим соглашаются». Поэтому многое зависит от нас с вами как потенциальных клиентов агентств недвижимости. Необходимо настойчивее отстаивать свои интересы, не соглашаться с невыгодными или сомнительными предложениями. Пора начать активно применять старый принцип: «Кто платит деньги, тот и заказывает музыку».
Проверяем «чистоту» квартиры. То, что в ваших силах
Итак, вы приглядели себе квартиру. По деньгам – приемлемо, площадь и планировка устраивают, продавец – сама любезность. Но, как известно, не все то золото, что блестит. Поэтому приступаем к первому этапу: проверке юридической «чистоты» квартиры.
1. Правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на квартиру. Это могут быть: договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о приватизации. Если продавец стал собственником в 2000 г. или позднее, то, кроме указанных документов, должен предъявить еще и свидетельство о праве собственности.
2. Документ, удостоверяющий личность продавца. Вам нужно убедиться, что квартиру продает именно тот, кто значится ее хозяином в правоустанавливающих документах.
3. Справки из ДЕЗа (или иной жилищно-эксплуатационной организации). Требуются:
– выписка из домовой книги с данными о том, какие лица были зарегистрированы по месту жительства (прописаны) в продаваемой квартире, а также об их снятии с регистрационного учета (выписке). Имейте в виду: по обновленным законам все жильцы теряют право на жилплощадь после продажи квартиры собственником. Однако если вы приобретете такую «населенную» квартиру, то выписать этих лиц сможете только через суд. Причем судья может не дать «добро» на выселение жильцов «в никуда», руководствуясь конституционным правом граждан на жилище;
– копия финансово-лицевого счета. По закону покупатель не отвечает по долгам продавца перед коммунальными службами. Но, чтобы избежать лишних выяснений с ДЕЗом, энергетиками и проч., лучше убедиться, что продавец своевременно оплатил все жилищно-коммунальные услуги.
4. Документы из бюро технической инвентаризации (БТИ): экспликация, поэтажный план, справка о стоимости.
Эти документы помогут:
а) удостовериться, не было ли в квартире самовольной перепланировки. По новому законодательству узаконить ее непросто, а санкции для хозяина (то есть покупателя) довольно суровы;
б) проверить общую площадь квартиры. Продавец вместо 55 м2 вполне мог разрекламировать вам 60, ведь ползать по квартире с сантиметром вы не будете.
А каждый лишний «квадрат» стоит недешево.
В справке о стоимости указываются обременения: залог, арест, наложенный на квартиру.
Передавать деньги продавцу надежнее всего через банковскую ячейку.
В банке вы составляете дополнительное соглашение (бланк выдается тут же). Этот документ предусматривает, что продавец вправе получить деньги, предъявив свидетельство о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры.
Вносим предоплату. Убедившись в наличии и достоверности всех документов (лучше поручить это профессионалам-риэлторам, поскольку без специальных знаний разобраться очень сложно), можно вносить предоплату.
Правовая форма может быть разной: соглашение об авансе, задатке, предварительный договор. Главное – указать стоимость квартиры, размер внесенной суммы и сроки действия договора.
Документ о предоплате дисциплинирует продавца, поскольку в случае срыва сделки по его вине пострадавший покупатель сможет вернуть свои деньги (при задатке – в двойном размере) и потребовать возмещения убытков.
«Обследуем» приватизированное жилье
Если продавец подтверждает свое право собственности документом о приватизации квартиры, то потребуется дополнительная проверка. Надо выяснить по домовой книге, какие лица были зарегистрированы в квартире по месту жительства (прописаны) на момент приватизации. Чтобы продавец правомерно получил квартиру в «единоличную» собственность, такие жильцы должны были оформить свой отказ от приватизации.
Не исключено, что заинтересованные лица попытаются оспорить приватизацию и – по цепочке – ваши права на купленную квартиру. Однако помните, что срок исковой давности по таким делам составляет 10 лет. Если приватизация произошла раньше, то суд вправе отказать истцу, оспаривающему сделку.
Любое риэлторское агентство предлагает услуги по проверке юридической чистоты квартиры. Что это значит, и откуда берутся эти сведения? Человеку, впервые сталкивающемуся с покупкой – продажей квартиры, может показаться, что в этом процессе есть что-то от шпионского романа – дамы средних лет (коих больше всего именно среди риэлторов) под покровом ночи, при свете карманного фонаря изучают в местном ДЕЗе пыльные фолианты с секретными записями – кто куда выписался, когда и зачем. Разыскивают с помощью агентуры всех, кто может пролить свет на тайны квартиры…
На самом деле это не так, то есть так тоже бывает, но есть и более простой и цивилизованный способ – обратиться в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат регистрации в этом самом реестре. По сути, это начало формирования института титула – регистрации в масштабах государства истории возникновения и перехода прав на все объекты недвижимого имущества, включая землю.
Именно титул в странах с рыночной экономикой является основой прав собственности. У нас до этого еще очень далеко.
Во-первых, многие объекты до сих пор не приватизированы, остаются в правовом обиходе такие загадочные, с точки зрения рыночной экономики, формы, как бессрочное пользование.
Во-вторых, большинство объектов в стране ни разу не меняло собственников через договор купли-продажи, а потому значительная часть недвижимости в ЕГРП не числится.
Есть еще «в-третьих», «в четвертых» и т. д. Так что Единый реестр единым пока не является. Проще говоря, с титулом в России пока беда.
Тем не менее на развитых региональных рынках база ЕГРП более полная, в первую очередь это относится к московскому жилищному фонду: значительная часть его приватизирована и прошла через сделки купли-продажи. Для риэлтора полнота реестра принципиального значения не имеет – главное, чтобы там был интересующий его объект. Данные реестра весьма полезны, но далеко не достаточны для проверки истории квартиры. Это еще одна особенность нашего права: факт государственной регистрации не гарантирует прав собственника и не может даже служить аргументом в суде. Допустим, если в начальный дикий период приватизации не были учтены права одного из собственников (а это случалось сплошь и рядом), запись в ЕГРП не поможет защититься от его законных претензий – ни вам, ни последующим добросовестным (или не очень) приобретателям.
Что же записывается в ЕГРП?
Реестр содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об объектах недвижимого имущества и сведения о правообладателях. То есть, обратившись к реестру, можно получить сведения об истории квартиры – времени приватизации или покупки, переходе прав, наличие обременений и др.
Эта информация является открытой, не относится к государственной тайне и обязана быть предоставлена органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (например, в Москве – Главное управление федеральной регистрационной службы по Москве). Сведения предоставляются о любом объекте недвижимости, данные о котором содержатся в ЕГРП, любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу – документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).
За плату (для физических лиц на сегодняшний день плата составляет 100 руб., для юридических лиц – 300 руб.) любому лицу может быть предоставлена следующая информация: описание объекта, зарегистрированные права на объект, наименование правообладателя, зарегистрированные ограничения (обременения) прав и сведения о существующих правопритязаниях на объект (в том числе требования в судебном порядке).
А вот сведения о содержании правоустанавливающих документов (за исключением сведений об ограничениях и обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, сведения о переходе прав на объекты недвижимости (так называемая история объекта) и сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным предоставляются только самим правообладателям или их законным представителям, физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя или его законного представителя; руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов РФ.
Также эти сведения могут представляться налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией, судам, правоохранительным органам, судебным приставам – исполнителям, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями, лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону; федеральному антимонопольному органу и его территориальным органам в пределах территорий, находящихся под юрисдикцией указанных территориальных органов; председателю Счетной палаты РФ, его заместителю и аудиторам Счетной палаты РФ.
Данные ЕГРП могут интересовать не только риэлторов. Более того, они могут являться не только средством юридической защиты, но и оружием нападения. Нетрудно догадаться, что в стране, где в подземном переходе можно купить почти любую конфиденциальную информацию, включая базы ГИБДД, ОВИР и, конечно же, Министерства по налогам и сборам, при столь обширном списке организаций, уполномоченных получать информацию из ЕГРП, любые ограничения можно считать насмешкой. Единственное реальное ограничение – любая из перечисленных организаций может получить не всю базу сразу, а только сведения об одном объекте, иначе диск со сведениями из ЕГРП, безусловно, давно бы продавался на черном рынке. Тем не менее теоретически такая угроза существует.
И это вопрос куда более болезненный, чем публикации данных о белых доходах высших чиновников (это было бы интересно, если бы кто-то поверил, что это их единственный источник существования). Дело в том, что данные о переходе прав собственности и правоустанавливающих документах могут быть успешно использованы мошенниками для продажи чужой квартиры по фиктивной доверенности. Иногда аферисту достаточно заполучить ксерокопии правоустанавливающих документов, чтобы быстро перепродать несколько раз квартиру так, что в конце цепочки окажется «добросовестный» приобретатель. Так что ЕГРП – это потенциально весьма опасное оружие в руках мошенников.
Сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества в соответствии с п. 2 ст. 7 Закона о регистрации предоставляются в течение 5 рабочих дней с момента обращения, сведения о содержании правоустанавливающих документов (за исключением сведений об ограничениях и обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, сведения о переходе прав на объекты недвижимости (так называемая история объекта) и сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным предоставляются в течение 10 рабочих дней с момента обращения, информация о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, предоставляется в течение не более чем 7 рабочих дней.
Процесс подготовки документов для государственной регистрации сделок и прав на недвижимость является одним из самых важных и хлопотных. Для упрощения работы Мосжилрегистрация (АО «МЖР») создала дистанционный метод получения информации для специалистов рынка – Систему предварительной обработки документов (САПОД).
Поделиться книгой: